АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

ул. Красная, д.8, г. Кемерово, 650000,

                                        тел. (3842) 58-43-26, факс. (3842) 58-37-05

www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-10174/2017

город Кемерово

13 октября 2017 года

Резолютивная часть решения оглашена 10 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 13 октября 2017 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Мишиной И.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Шахта «Грамотеинская», г. Белово, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом Беловского муниципального района», г. Белово, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды

при участии: от истца: ФИО2 – представитель (доверенность от 28.12.2016 № 50/ШГ, паспорт); от ответчика: ФИО3 – представитель (доверенность от 05.07.2017 № 5, паспорт),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Шахта «Грамотеинская», г. Белово, Кемеровская область (далее – ООО «Шахта «Грамотеинская», общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Беловского муниципального района, с. Вишневка, Беловский район, Кемеровская область об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 23.01.2017 № 851 (кадастровый номер 42:01:0114004:1183, площадью 38 261 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира: Кемеровская область, Беловский район, в границах Старопестеревского сельского поселения), согласно которому просит пункт 5 Протокола определения величины арендной платы за пользование земельными участками на 2017 год, являющегося неотъемлемым приложением к договору  аренды земельного участка от 23.01.2017 № 851, принять в следующей редакции: «Арендная плата рассчитывается по формуле: Ап = КС * 2%, где:

Ап - годовая арендная плата за использование земельного участка (руб./кв.м);

КС – кадастровая стоимость земельного участка;

2% - коэффициент, предусмотренный абзацем «у» пункта 2.2 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 4.

Кадастровый номер участка

Площадь земельного участка, кв.м

Кадастровая стоимость, руб.

Коэффициент, %

Сумма арендной платы, руб.

42:01:0114004:1183

38 261

65 418, 66

2

1 308, 37

Размер арендной платы за 2017 год – 1 308, 37 руб.

Подлежит оплате за период с 23.01.2017 по 23.11.2017 – 1 096, 44 руб…»

и далее по тексту (изложено в редакции принятого судом заявления об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом устного уточнения редакции предмета иска).

            Определением суда от 13.07.2017 по ходатайству истца на основании статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ненадлежащего ответчика - Администрации Беловского муниципального района, с. Вишневка, Беловский район, Кемеровская область надлежащим – муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом Беловского муниципального района», г. Белово, Кемеровская область (далее – МКУ «КУМИ Беловского муниципального района», Комитет).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на необходимость исчисления арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с абзацем «у» пункта 2.2 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 4, поскольку земельный участок предоставляется в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с использованием недр.

Комитет заявленные требования не признал, ссылаясь в представленном в материале дела отзыве по существу требований на отсутствие оснований для применения при расчете размера арендной платы коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка (Кв) в размере 2%, поскольку спорный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, однако используется как земли промышленности под угольный склад и предоставлен с разрешенным использованием – по фактическому использованию.

Как следует из материалов дела, в связи с необходимостью надлежащего оформления права пользования земельным участком, занятым частью угольного склада, входящим в состав принадлежащего ООО «Шахта «Грамотеинская» на праве собственности недвижимого имущества – погрузочно-сортировочного комплекса (свидетельство о государственной регистрации права 42 АЕ 145198), Комитетом в адрес общества для подписания был направлен договор аренды земельного участка от 23.01.2017 № 851, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 38 261 кв.м, с кадастровым номером 42:01:0114004:1183, местоположение которого установлено относительно ориентира: Кемеровская область, Беловский район, в границах Старопестеревского сельского поселения, с разрешенным использованием – по фактическому использованию на период оформления правоустанавливающих документов на земельный участок.

Срок действия аренды установлен пунктом 3.1 договора с 23.01.2017 по 23.11.2017.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор обязуется внести арендную плату. Размер арендной платы определяется настоящим договором: ее минимальный размер не должен быть меньше базовых (исходных) ставок, установленных законодательными актами Кемеровской области, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Расчет арендной платы прилагается к настоящему договору и является неотъемлемой частью договора.

Согласно Приложению к договору – Протоколу определения величины арендной платы за пользование земельными участками на 2017 год предусмотрен следующий механизм исчисления арендной платы (пункт 5 Протокола): арендная плата рассчитывается по формуле: Ап = КС * Кв * Ки * Кпр, где:

Ап - годовая арендная плата за использование земельного участка (руб./кв.м);

КС – кадастровая стоимость земельного участка, рассчитана в соответствии с площадью земельного участка и удельным показателем;

Кв – коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

Ки – произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями  Коллегии Администрации Кемеровской области Ки = Ки2010 * Ки2011 * Ки2012 * Ки2013 * Ки2014 * Ки2015 * Ки2016, где Ки2010=1,1 Ки2011=1,065 Ки2012=1,06 Ки2013=1,055 Ки2014=1,05 Ки2015=1,075 Ки2016=1,29

Кадастровый номер участка

Площадь земельного участка, кв.м

КС

Кв

Ки

Кпр

Сумма арендной платы, руб.

42:01:0114004:1183

38 261

14 479 875, 45

6,5

1,67

0, 0026

408 665, 52

Итого

38 261

14 479 875, 45

 

408 665, 52

Расчет кадастровой стоимости произведен по среднему удельному показателю земель промышленности 378, 45 руб./кв.м, принятому на территории Беловского муниципального района.

Размер арендной платы за 2017 год – 408 665, 52 руб.

Оплата производится ежемесячно по 34 055, 46 руб.

Подлежит оплате за период с 23.01.2017 по 31.12.2017 – 384 497, 134 руб.

Не согласившись с предложенными условиями в части определения размера арендной платы, общество направило в адрес арендодателя протокол разногласий от 23.01.2017 по пункту 5 Приложения к договору – Протокола определения величины арендной платы за пользование земельными участками на 2017 год в соответствующей части.

Протоколом согласования разногласий от 13.03.2017 Комитет известил общество об оставлении пункта 5 Протокола определения величины арендной платы за пользование земельными участками на 2017 год в редакции арендодателя.

В связи с тем, что сторонами договора не урегулированы разногласия по условию договора о порядке исчисления арендной платы и ее размере, общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей сторон, суд считает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктами 1, 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действующей на момент заключения рассматриваемого договора аренды, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, с учетом заключения рассматриваемого договора аренды земельного участка, относящегося к землям, собственность на которые не разграничена, арендная плата по нему является регулируемой, определяемой в порядке, установленном Коллегией Администрации Кемеровской области, а потому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В рассматриваемом случае порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области (далее – Порядок) утвержден постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47.

Согласно пункту 2.1 названного Порядка (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора) размер арендной платы при использовании земельных участков в расчете на год (далее - арендная плата) определяется органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение земельными участками (далее - арендодатель), одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; на основании рыночной стоимости размера арендной платы земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В частности, в соответствии с подпунктом «у» пункта 2.2 Порядка арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процента в отношении земельных участков, предоставленных для проведения работ, связанных с пользованием недрами на территории Кемеровской области, за исключением случаев, указанных в подпунктах «д» - «т» настоящего пункта.

В отношении земельных участков, не указанных в пункте 2.2 настоящего Порядка, размер годовой арендной платы за земельный участок, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах), определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x Кп x Кпр, где: А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка; Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов; Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год; Кп - коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Кп = 0,97; Кпр - коэффициент перехода, используемый в случаях, предусмотренных пунктом 2.9 Порядка (пункт 2.5 Порядка).

Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 42:01:0114004:1183, местоположение которого установлено относительно ориентира: Кемеровская область, Беловский район, в границах Старопестеревского сельского поселения, используется ООО «Шахта «Грамотеинская» для проведения работ, связанных с пользованием недрами на территории Кемеровской области, находится в границах горного отвода, предоставленного  обществу на основании лицензии на пользование недрами серии КЕМ № 15089 ТЭ со сроком действия (с учетом изменений и дополнений № 1) до 31.12.2022, и не относится к категории участков, в подпунктах «д» - «т» пункта 2.2 Порядка, что подтверждается представленными истцом в материалы дела доказательствами, в том числе - лицензией на пользование недрами серии КЕМ № 15089 ТЭ, протоколом заседания центральной комиссии по разработке месторождений твердых полезных ископаемых от 15.08.2017 № 157/17-стп, планом поверхности, совмещенным с выходами пластов угля под покровные отложения.

Указанные обстоятельства ответчиком также не отрицаются (аудиопротокол судебного заседания 10.10.2017).

Доказательства, свидетельствующие об обратном, Комитетом при рассмотрении настоящего спора в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ не представлены, о невозможности их представления по независящим причинам не заявлено.

При таких обстоятельствах суд соглашается с доводом истца об отсутствии в рассматриваемом случае правовых оснований для исчисления размера арендной платы за указанный земельный участок на основании пункта 2.5 Порядка.

В связи с изложенным, отклоняется как несостоятельный и довод ответчика о невозможности применения при расчете размера арендной платы коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка (Кв) в размере 2%, поскольку подпунктом «у» пункта 2.2 Порядка применение названного коэффициента при расчете арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных для проведения работ, связанных с пользованием недрами на территории Кемеровской области, не предусмотрено.

В данном случае, как отмечалось судом выше, в силу прямого указания подпункта «у» пункта 2.2 Порядка арендная плата рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 процента без применения каких-либо дополнительных коэффициентов.

Оценивая довод представителя Комитета о том, что поскольку земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, однако предоставляется в аренду по фактическому использованию, то расчет кадастровой стоимости, по мнению ответчика, должен производиться по среднему удельному показателю земель промышленности 378, 45 руб./кв.м, принятому на территории Беловского муниципального района, суд исходит из следующего.

Земельный участок как объект права индивидуализируется путем определения его размера, границ и местоположения. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (статья 70 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действующей в спорный период).

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объектах недвижимости, в частности,  сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании абзацев 3, 4 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных статьей 24.20 названного Закона. В случае исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.

В материалы дела истцом представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03.05.2017 № 4200/ИСХ/17-400757 о земельном участке с кадастровым номером 42:01:0114004:1183, из которой следует, что данный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, кадастровая стоимость участка по состоянию на 28.04.2017 составляет 65 418, 66 руб., дата внесения указанных сведений о кадастровой стоимости – 30.07.2015.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:01:0114004:1183 в размере 65 418, 66 руб. на момент рассмотрения настоящего спора в суде не является достоверной и не подлежащей учету при определении размера арендной платы.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Право самостоятельного определения иной кадастровой стоимости земельного участка у Комитета отсутствует и находится за пределами предоставленных ему соответствующими нормативными правовыми актами полномочий.

При таких обстоятельствах суд принимает пункт 5 Протокола определения величины арендной платы за пользование земельными участками на 2017 год, являющегося неотъемлемым приложением к договору  аренды земельного участка от 23.01.2017 № 851, в соответствующей части в редакции истца.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 49, 167-170, 173, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Шахта «Грамотеинская», г. Белово, Кемеровская область об урегулировании разногласий, возникших  между обществом с ограниченной ответственностью «Шахта «Грамотеинская», г. Белово, Кемеровская область и Муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом», г. Белово, Кемеровская область при заключении договора аренды земельного участка от 23.01.2017 № 851 (кадастровый номер 42:01:0114004:1183, площадью 38 261 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира: Кемеровская область, Беловский район, в границах Старопестеревского сельского поселения), удовлетворить.

Пункт 5 Протокола определения величины арендной платы за пользование земельными участками на 2017 год, являющегося неотъемлемым приложением к договору  аренды земельного участка от 23.01.2017 № 851, принять в следующей редакции: «Арендная плата рассчитывается по формуле: Ап = КС * 2%, где:

Ап - годовая арендная плата за использование земельного участка (руб./кв.м);

КС – кадастровая стоимость земельного участка;

2% - коэффициент, предусмотренный абзацем «у» пункта 2.2 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 4.

Кадастровый номер участка

Площадь земельного участка, кв.м

Кадастровая стоимость, руб.

Коэффициент, %

Сумма арендной платы, руб.

42:01:0114004:1183

38 261

65 418, 66

2

1 308, 37

Размер арендной платы за 2017 год – 1 308, 37 руб.

Подлежит оплате за период с 23.01.2017 по 23.11.2017 – 1 096, 44 руб…»

и далее по тексту.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом», г. Белово, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Шахта «Грамотеинская», г. Белово, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение в месячный срок с момента его принятия  может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск.

 

Судья                                                                                                       Мишина И.В.