АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1651/21 

Екатеринбург

24 июня 2022 г.

Дело № А60-30142/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2022 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Сулейменовой Т.В., Татариновой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.08.2021 по делу № А60-30142/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью «Золотая Горка» (далее – общество «Золотая Горка») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – Управление Росреестра, заявитель жалобы) от 14.08.2020 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, на объекты недвижимости: объект незавершенного строительства, кадастровый номер 66:62:0504001:485, адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, 

<

...>, площадь 3465,8 кв. м, степень готовности объекта 25%, объект незавершенного строительства, кадастровый номер 66:62:0504001:487, адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, 

<

...>, площадь 3465,8 кв. м, степень готовности объекта 20%, земельный участок, площадь 20908 кв. м, кадастровый номер 66:62:0504001:321, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – многоквартирные (более одной квартиры) 1-3 этажные жилые дома секционного, либо блокированного типа без приусадебных и приквартирных земельных участков, адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, устранении нарушения прав путем проведения государственной регистрации перехода права собственности (с учетом уточнения требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Фрис», публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – общество «Сбербанк России»).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.09.2020, оставленным постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 без изменения, заявленные требования удовлетворены. 

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 04.05.2021 решение и постановление по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении дела на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Лизинговый центр».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.08.2021 заявленные требования удовлетворены частично: отказ Управления Росреестра от 14.08.2020 в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости признан недействительным. В удовлетворении требований в остальной части отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы, ссылаясь на фактические обстоятельства, указывает, что в договоре купли-продажи № 1-КП, в редакции дополнительного соглашения от 18.02.2020, отсутствует указание на существующие обременения. Податель жалобы утверждает, что обществом «Золотая Горка» документы, необходимые для снятия залога (ипотеки) в Управление Росреестра не подавались. С позиции заявителя в целях устранения причин приостановления заявителю необходимо представить в Управление Росреестра договор купли-продажи № 1-КП, соответствующий требованиям действующего законодательства, с указанием существующих обременении. По мнению заявителя, специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника банкротом Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» не установлен, в связи с чем государственная регистрация прекращения ипотеки в рассматриваемом случае осуществляется на общих основаниях.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2017 по делу № А60-53689/2016 в отношении должника общества «Золотая Горка» введена процедура банкротства – наблюдение, сроком на шесть месяцев. Временным управляющим должника утвержден ФИО1

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2017 по делу № А60-53689/2016 в отношении должника общества «Золотая Горка» применены правила о банкротстве застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.11.2017 по делу № А60-53689/2016 в реестр требований кредиторов общества «Золотая Горка» включены требования общества «Сбербанк России» в сумме 437 355 167 руб. 07 коп. как обеспеченные залогом, в том числе следующего имущества: объект незавершенного строительства, кадастровый номер 66:62:0504001:485, адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, 

<

...>, площадь 3465,8 кв. м, степень готовности объекта 25%, объект незавершенного строительства, кадастровый номер 66:62:0504001:487, адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, 

<

...>, площадь 3465,8 кв. м, степень готовности объекта 20%, земельный участок, площадь 20908 кв. м, кадастровый номер 66:62:0504001:321, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – многоквартирные (более одной квартиры) 1-3 этажные жилые дома секционного, либо блокированного типа без приусадебных и приквартирных земельных участков, адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2017 по делу № А60-53689/2016 общество «Золотая Горка» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Конкурсным управляющим 30.07.2018 в 10:00 назначены электронные торги в форме открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества общества «Золотая Горка». Начальная цена – 66 803 000 руб. Торги признаны несостоявшимися в связи с допуском к торгам только одного участника. Участник отказался от заключения договора.

Повторные торги 11.10.2018 признаны несостоявшимися.

Конкурсным управляющим назначены электронные торги в форме публичного предложения по продаже имущества общества «Золотая Горка» с 20.10.2018. По результатам проведения электронных торгов в форме публичного предложения между обществом «Золотая Горка» и обществом «Фрис» заключен договор купли-продажи от 02.12.2019 № 1-КП.

Стороны договора купли-продажи 07.02.2020 обратились в Управление Росреестра через ГБУ СО «Многофункциональный центр» в Кировском районе г. Екатеринбурга с заявлениями о переходе права собственности на недвижимое имущество. 

Управлением Росреестра 13.05.2020 направлено заявителям уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, основанием для которого послужили зарегистрированные обременения, в частности ипотека на основании договора ипотеки от 19.10.2011 № 80719, договора ипотеки от 29.09.2014 № 80844, залогодержателем по которым явилось общество «Сбербанк России», ипотека в силу закона по договорам с участниками долевого строительства; ипотека в силу закона по договорам с участниками долевого строительства в обеспечение права требования по договорам долевого участия с кредитными организациями; в отношении вышеуказанного земельного участка внесены записи о регистрации сделок на основании договоров долевого участия.

Управлением Росреестра 14.08.2020 вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации перехода права собственности.

Полагая отказ в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности от 14.08.2020 незаконным, заявитель обратился в суд.

Разрешая спор с выполнением обязательных указаний суда кассационной инстанции, признавая решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи имущества признанного несостоятельным (банкротом) общества «Золотая Горка» требования лиц, являвшихся участниками долевого строительства, о передаче жилого помещения трансформированы в денежные, указанные денежные требования включены в реестр требований кредиторов банкрота, продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, привела к прекращению права залога в силу закона, ввиду чего предусмотренные законом основания для приостановления государственной регистрации и последующего отказа в регистрации перехода права собственности отсутствовали.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), которым установлен порядок осуществления государственной регистрации. 

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц (статья 21 Закона о регистрации)

В статье 26 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В силу статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из системного толкования статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), общей направленности названного Закона на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (не завершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком не завершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.

Таким образом, материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями Закона № 214-ФЗ, из содержания норм статьи 13 которого следует, что дольщики являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома.

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик переходит в состояние несостоятельности, механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом, определяется законодательством о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

По общему правилу реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению имевшихся ранее залоговых прав третьих лиц в отношении данного имущества, покупатель приобретает вещь свободной от подобных правопритязаний (статья 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ, пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368).

В этом случае дольщики, обладающие статусом залогодержателя, отказавшиеся от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, в равной мере вправе рассчитывать на распределение денежных средств, вырученных от реализации не завершенного строительством объекта либо нежилых помещений по правилам статьи 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Однако нормами параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрена возможность предъявления конкурсному управляющему организации-застройщика как денежных требований участников строительства, так и требований участников строительства о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений.

Материалами дела подтверждается, что на момент обращения сторон договора купли-продажи в Управление Росреестра в ЕГРН имелись актуальные записи об обременениях недвижимого имущества, залоге недвижимости (залогодатель – общество «Сбербанк России»), и залоге в пользу участников долевого строительства.

При новом рассмотрении судами установлено, что согласно выписке из ЕГРН залогодержателями (участниками строительства) являлись следующие лица, которые впоследствии предъявили свои денежные требования к обществу «Золотая Горка» в деле № А60-53689/2016: ФИО2 (договор участия в долевом строительстве от 04.07.2016 № 84/2 А/3/ДЦУ-2016), ФИО3, ФИО4 (договор участия в долевом строительстве от 31.12.2015 № 87/2А/20/ДЦУ-2015), ФИО5, ФИО6 (договор участия в долевом строительстве от 21.05.2016 № 84/2А/32/ДДУ-2016), Партии А.А. (договор участия в долевом строительстве от 16.12.2014 № 43/6А/25/ДДУ-2014), ФИО7, ФИО8 (договор участия в долевом строительстве от 22.12.2014 № 50/ЗА/33/ДДУ-2014), ФИО9, ФИО9 (договор участия в долевом строительстве от 18.02.2015 № 58/2А/14/ДДУ-2015), ФИО10 (договор участия в долевом строительстве от 20.05.2015№ Ж70/2А/11/ДДУ-2015), ФИО11 (договор участия в долевом строительстве от 07.07.2015 № 73/2А/6/ДДУ-2015), ФИО12 (договор долевого участия в строительстве от 30.12.2014 № 48/3 А/17/ДЦУ-2014, договор долевого участия в строительстве от 30.12.2014 № 49/ЗА/17/ДДУ-2014), ФИО13 (договор участия в долевом строительстве  от 31.01.2015 № 5 7/6 А/15/ДДУ-2015), ФИО14 (договор участия в долевом строительстве от 05.02.2015 № 5б/2А/1б/ДЦУ-2015), ФИО15 (договор долевого участия в строительстве от 12.12.2014 № 46/2А/17/ДДУ-2014), ФИО16 (договор долевого участия в строительстве от 28.08.2015 № Ж78/2А/17/ДДУ-2015).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что на момент заключения договора купли-продажи имущества признанного несостоятельным (банкротом) общества «Золотая Горка» требования лиц, являвшихся участниками долевого строительства, о передаче жилого помещения трансформированы в денежные, указанные денежные требования включены в реестр требований кредиторов банкрота. 

Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, при этом нормы указанного Закона о банкротстве по отношению к положениям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» носят специальный характер и подлежат приоритетному применению.

Правильно применив нормы пункта 5 статьи 18.1, пункта 4 статьи 134, пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что общество «Сбербанк России» получил частичное удовлетворение своих требований от продажи заложенного имущества, требования участников долевого строительства включены в реестр требований, что подтверждается судебными актами по делу № А60-53689/2016, суды верно заключили, что продажа имущества общества «Золотая Горка» в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», привела к прекращению залога в силу закона.  

При изложенных обстоятельствах, учитывая прекращение залога, сведения об обременениях в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства не подлежали внесению в договор купли-продажи, соответственно, записи о залоге не могли быть сохранены в ЕГРН.

Таким образом, с учетом установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований у Управления Росреестра для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не являются достаточным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку иное толкование заявителем положений действующего законодательства и другая оценка обстоятельств настоящего дела не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права. Кроме того, доводы заявителя являлись предметом подробного исследования судов и им дана надлежащая правовая оценка, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, а также представленных в материалы дела доказательств, исследованных судами, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.08.2021 по делу № А60-30142/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

ПредседательствующийС.В. Лазарев 

 

СудьиТ.В. Сулейменова 

 

И.А. Татаринова