АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

дело № А48-8807/2020

г. Орёл

18 февраля 2021 года

Дело слушалось 9 февраля 2021 года, в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 16 февраля 2021 года, о чем было вынесено протокольное определение. Резолютивная часть решения оглашена 16 февраля 2021 года. Решение в полном объеме изготовлено 18 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи О.И. Лазутиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Производственное объединение «Торгмаш» (109457, 

<

...>, эт. 1 пом. I, комн. 12/,1 ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» (303561, Орловская область, Залегощенский район, пгт. Залегощь, ул. М. Горького, д. 87-А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 28 декабря 2016 года № 1 и обязании возвратить арендуемое имущество, при участии в заседании: от истца – представитель ФИО2 (паспорт, доверенность от  10.09.2020, диплом); от ответчика – представитель ФИО3 (паспорт, доверенность от  11.01.2021 № 2, диплом), установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Производственное объединение «Торгмаш» (далее по тексту так же именуемое истцом, ООО «Производственное объединение «Торгмаш») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 28 декабря 2016 года № 1 и обязании возвратить арендуемое имущество.

При этом истец ссылался на многократное и систематическое нарушение ответчиком сроков внесения арендных платежей за 2019 год и 2020 год. Истец указывает, что более полутора лет арендатор не исполняет обязанности по внесению арендных платежей, задолженность погашается только в ходе принудительного исполнения решений арбитражного суда о взыскании задолженности. Данные обстоятельства существенно нарушают права арендодателя на извлечение прибыли от принадлежащего ему имущества и свидетельствуют о необходимости расторжения договора аренды.

Ответчик исковые требования не признал, указал, что задолженность по внесению арендных платежей по март 2020 года на сегодняшний день погашена, в деле                               № А48-9212/2020 рассматривается вопрос о предоставлении арендатору права на отсрочку внесения арендных платежей за период апрель-декабрь 2020 года в связи с пандемией коронавирусной инфекции (COVID-19) в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Также ответчик заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления дополнительных доказательств (доказательств несения дополнительных затрат на улучшение, ремонт, арендуемого имущества), оформления мотивированного письменного отзыва.

Истец возражал против удовлетворения данного ходатайства, поскольку оно явно направлено на затягивание судебного разбирательства, у ООО «Залегощь-Агро» было достаточно времени для подготовки и представления суду письменного отзыва, а также всех необходимых доказательств, поскольку исковое заявление принято к производству суда в октябре 2020 года.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленного ходатайства. При этом судом было учтено, что рассмотрение заявленных исковых требований, исходя из сформулированного истцом предмета спора и существенных для дела обстоятельств, подлежащих доказыванию, возможно на основании имеющихся в деле доказательств. Кроме того, ответчик не обосновал относимости поименованных им доказательств к предмету настоящего спора, касающегося расторжения договора аренды по причине нарушения сроков внесения арендных платежей, не обосновал невозможность представления доказательств в установленные судом сроки.

Согласно статье 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, а неисполнение процессуальных обязанностей несет негативные последствия.

Ответчику судом была дана возможность, как полного изложения своей правовой позиции, так и своевременного представления необходимого объема доказательств, урегулирования спора.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

28 декабря 2016 года между ООО «Производственное объединение «Торгмаш» (арендодатель) и ООО «Залегощь-Агро» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 1.

Согласно условиям указанного выше договора арендодатель предоставил арендатору во временное пользование за плату следующие объекты недвижимого имущества (пункт 1.2. договора):

- комбайновый цех, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 1664,9 кв. м, инв. № 54:243:002:010120640:0002, лит. Б, адрес объекта: 

<

...>;

- мастерские, назначение - нежилое, 2-этажный, общая площадь 1841,9 кв. м,                 инв. № 54:243:002:010120640:0003, лит. В, адрес объекта: 

<

...>.

- земельный участок, кадастровый № 57:13:0010201:67, общая площадь 52485 кв. м, адрес объекта: 

<

...> (листы дела 8-11).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12 января 2017 года, номер регистрации 57:13:0010201:96-57/005/2017-1.

Истец представил доказательства того, что данные объекты недвижимого имущества принадлежат ему на праве собственности (листы дела 39-41).

Актом приема-передачи от 28 декабря 2016 года № 1 подтверждается передача ответчику  в аренду объектов, расположенных по адресу: 

<

...>.

Срок аренды согласно пункту 4.1. договора определен сторонами с 1 января 2017 года по 31 декабря 2021 года.

Согласно пункту  2.1. договора, арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 120 000 руб. в месяц, без НДС.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 31 июля 2019 года по делу                           № А48-1179/2019, удовлетворены исковые требования ООО «Производственное объединение «Торгмаш» к ООО «Залегощь-Агро» о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 28 декабря 2016 года № 1, пункт 2.1 договора изложен в редакции: «Арендная плата устанавливается в денежной форме и с 1 января 2019 года составляет 224 878 руб. в месяц, без НДС».

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2019 года, постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 28 января 2020 года по делу А48-1179/2019, решение Арбитражного суда Орловской области от 31 июля 2019 года оставлено без изменения.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора аренды недвижимого имущества от 28 декабря 2016 года № 1 арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование объектом недвижимости.

Порядок и сроки внесения арендной платы регламентированы пунктом 2.3 договора, в соответствии с которым арендатор уплачивает арендную плату арендодателю предварительно безналичным путем, не позднее пятого числа каждого месяца.

В соответствии с пунктом  2.6 договора, арендатор считается оплатившим аренду только после поступления всей суммы арендного платежа на счет арендодателя.

Также контрагенты предусмотрели, что по требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в случаях, если арендатор не внес арендные платежи в течение более двух раз по истечению установленного срока платежа (пункт 5.2 договора).

Арендатор в нарушение пунктов 2.3., 3.2.1 договора аренды не вносил своевременно  арендную плату с ноября 2018 года. В связи с чем арендодатель был вынужден взыскивать задолженность по договору в судебном порядке, что подтверждается решениями Арбитражного суда Орловской области от 6 мая 2019 года по делу № А48-1180/2019, от 13 июля 2020 года по делу № А48-3480/2020, от 10 августа 2020 года по делу № А48-171/2020, от 10 августа 2020 года по делу № 48-3818/2019.

Как указывает истец, задолженность была погашена только в ходе принудительного исполнения судебных актов. Ответчик данные обстоятельства не оспаривает, указывает на наличие финансовых трудностей и сложное материальное положение хозяйственного общества.

10 марта 2020 года истец вручил ООО «Залегощь-Агро» требование (претензию) от 6 марта 202 года, в котором просил прекратить нарушение условий договора в части внесения арендной платы и погасить имеющуюся задолженность в десятидневный срок с даты получения претензии, а в последующем своевременно вносить арендные платежи (листы дела 35-36).

Данные требования арендатором исполнены не были.

7 мая 2020 года истец направил в адрес ООО «Залегощь-Агро» требование о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества от 28 декабря 2016 года. ООО «Производственное объединение «Торгмаш» предлагало досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества и вернуть объекты аренды по акту приема-передачи в пригодном к использованию состоянии в срок до 8 июня 2020 года.

Истец ожидал от ответчика акцепт на свою оферту о досрочном расторжении договора.

Арендатор ответа на претензию с требованием о расторжении договора не представил, что послужило основанием для обращения арендодателя в суд с настоящим исковым заявлением о расторжении договора и обязании возвратить недвижимое имущество.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами оплаты за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Из содержания пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что право аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ суд пришел к выводу о том, что в силу пункта 5.2 договоров арендатор вправе требовать расторжения договора, в случае если арендатор не внес арендные платежи в течение более двух раз по истечению установленного срока платежа. При этом не требуется, чтобы просрочка в уплате имела место два раза подряд, достаточно двух случаев несвоевременной уплаты арендных платежей.

Суд, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, приходит к выводу о том, что ответчиком нарушены обязательства в части своевременного и полного внесения арендной платы.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса юридические лица свободны в заключении договора. Согласно статье 422 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Суд отмечает, что возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае  невнесения арендных платежей в установленный срок более двух раз согласован сторонами, осуществляющими предпринимательскую деятельность и находящимися на равных переговорных позициях, в добровольном порядке, следовательно, при заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления негативных последствий за ненадлежащее исполнение обязательств. Арендатор, приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.

Гражданский кодекс Российской Федерации, устанавливая основы осуществления предпринимательской деятельности, указывает, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. При этом граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Учитывая возражения ответчика о необходимости сохранения договорных отношений, арбитражный суд считает необходимым указать следующее.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Арбитражным судом установлено, что на протяжении всего 2019 года арендатор не вносил арендные платежи в установленные сроки. Соответствующая задолженность взыскивалась арендодателем в судебном порядке. Погашение задолженности за указанный период (2019 год) осуществлено только в ходе принудительного исполнения вступивших в законную силу судебных актов.

Такое поведение арендатора, по мнению суда, нельзя расценить как направленное на устранение допущенных нарушений по внесению арендных платежей в разумный срок.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.

Суд полагает, что арендатор существенным образом нарушил условия договора аренды.

Суд, в частности, учел период образования задолженности (в 2019 году ограничения по осуществлению хозяйствующими субъектами своей деятельности, обусловленные пандемией коронавирусной инфекции (COVID-19), отсутствовали), размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору (в частности, необходимость несения расходов на уплату судебных расходов при инициировании споров о взыскании арендных платежей); утрату доверия к арендатору и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату экономического интереса арендодателя; недобросовестный характер нарушения договора, поведение арендатора (в том числе, избранная им процессуальная тактика).

Арбитражный суд предпринял меры к примирению сторон в целях сохранения договорных отношений, однако стороны не пришли к мирному урегулированию спора.

По сложившемуся у суда убеждению, сохранение договорных отношений приведет к нарушению прав и законных экономических интересов арендодателя. Применительно к исследуемой ситуации избранная истцом мера ответственности (расторжение договора по заявленным основаниям) является соразмерной нарушению обязательства и соответствует балансу интересов сторон.

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Госпошлина была уплачена истцом при подаче искового заявления, что подтверждается платежным поручением от 5 августа 2020 года № 20 (лист дела 58).

Расходы по госпошлине согласно статье  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167 – 171, 176, 180, 181, 318  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 28 декабря 2016 года № 1.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» освободить и передать обществу с ограниченной ответственностью «Производственное объединение «Торгмаш» по акту приема-передачи следующее недвижимое имущество:

- комбайновый цех, назначение - нежилое, 1-этажное здание, общая площадь 1664,9 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>;

- мастерские, назначение - нежилое, 2-этажное здание, общая площадь 1841,9 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>;

- земельный участок, кадастровый № 57:13:0010201:67, общая площадь 52 485 кв. м. расположенный по адресу: 

<

...>. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Производственное объединение «Торгмаш» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с даты его принятия, через Арбитражный суд Орловской области.

 

Судья                                                                          О.И. Лазутина