ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г.Москва

28.11.2018                                                                              Дело № А40-254713/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21.11.2018

В полном объеме постановление изготовлено 28.11.2018

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Петровой Е.А.

судей Красновой С.В. и Нечаева С.В. 

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 по дов. от 20.12.2017, ФИО2 по дов. от 20.12.2017;

от ответчика – ФИО3 по дов. от 27.12.2017 № 33-Д1274/17;

от Правительства Москвы  - ФИО3 по дов. от 03.09.2018 № 4-47-1546/8,

рассмотрев в судебном заседании 21.11.2018 кассационную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 12.07.2018 Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Орловой Н.В.,

и постановление от 31.08.2018 Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Левченко Н.И., Садиковой Д.Н., Захаровой Т.В.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Информационные технологии управления - ВНИИТ»

к Департаменту городского имущества города Москвы

третьи лица: Правительство города Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Информационные технологии управления – ВНИИТ» (далее - ООО «ИТУ – ВНИИТ», Общество или истец) обратилось 28.12.2017 в Арбитражный суд города Москвы с иском  к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент или ответчик) об обязании ответчика заключить с ООО «ИТУ – ВНИИТ» договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 1 160,7 кв. м,  расположенного по адресу: 

<

...>, на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи по цене 101 266 102 рублей (с учетом заявленных уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования были заявлены на основании статей 8, 11, 12, 160, 421, 425, 433, 442, 445, 446, 550, 555Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ), Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) и мотивированы тем, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства, обладающим правом преимущественного выкупа арендованного им нежилого помещения, обратился 16.10.2017 в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права, однако с 11.12.2017 предоставление государственной услуги было приостановлено и не осуществлено вплоть до момента обращения в суд, что является незаконным, свидетельствующим об уклонении ответчика от заключения договора купли-продажи с истцом, отвечающим всем требованиям, предусмотренным Федеральным законом № 159-ФЗ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Правительство города Москвы и Департамент культурного наследия города Москвы.

Возражая против удовлетворения иска, Департамент и Правительство заявили о том, что собственником имущества решения о его приватизации не принималось.

Мосгорнаследием были представлены в материалы дела сведения о том, что здание, в котором находится арендуемое истцом помещение, решением Мосгорисполкома от 05.08.1981 № 2294 принято под государственную охрану памятников архитектуры и на основании Экспертной комиссии по недвижимым объектам наследия и их территориям от 24.05.2006 № 193 является объектом наследия регионального значения – «Усадьба ХVIII - XIX вв.», отчуждение такого объекта возможно только в случае включения в договор обязательства собственника по выполнению требований, установленных пунктами 1 – 3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.07.2002 № 73-ФЗ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.07.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2018, заявленные требования были удовлетворены, суд обязал ответчика заключить с ООО «ИТУ – ВНИИТ» договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 1 160,7 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, по цене 101 266 102 рубля с рассрочкой платежа в течение 5 лет на условиях проекта договора, предложенного истцом.

При принятии судебных актов судами было установлено, что 01.08.1999 между ГУОП города Москвы в качестве арендодателя и правопредшественником истца - ЗАО «ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ УПРАВЛЕНИЯ – ВНИИТ» в качестве арендатора был заключен охранно-арендный договор № 586, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял нежилое здание общей площадью 1141,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, для использования под офис. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН и имеет срок действия с 01.08.1999 по 31.12.2018.

Суды также установили, что здание, расположенное по адресу: 

<

...>, является объектом культурного наследия регионального значения «Усадьба ХVIII - XIX вв.», на которое распоряжением от 25.10.2013 № 609 утверждено охранное обязательство собственника (пользователя) объекта культурного наследия регионального значения «Усадьба XVIII - XIX вв. – Флигель», в связи с чем при проверке условий проекта договора предусмотрели включение в договор купли-продажи охранного обязательства, сославшись на статьи 47.6 и 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Суды установили, что истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона № 209-ФЗ, соответствует критериям, установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, и имеет право на выкуп арендованного нежилого помещения в соответствии с пунктами 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Судами было установлено, что истец 16.10.2017 обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого здания, о чем в электронном журнале была внесена запись за № 33-5-138108/17-(0)-0, но поскольку ответчиком не было принято решения о заключении с истцом договора купли-продажи, то истец 17.11.2017 повторно обратился к ответчику с предложением подписать подготовленный истцом проект договора купли-продажи арендуемых помещений.

Письмом № 33-5-138108/17-(0)-1 ответчик сообщил истцу о приостановлении предоставления государственной услуги в соответствии с пунктом 2.9.1.3 Административного регламента, в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не отражена информация о праве собственности города Москвы на объект недвижимости, в отношении которого подан запрос и не отражены изменения данного объекта в результате произведенной перепланировки и (или) текущей инвентаризации, а также в целях исправления технической ошибки, после получения которого истец обратился в суд с настоящим иском об обязании ответчика заключить договор купли-продажи.

Проанализировав требования истца и возражения по ним Правительства и Департамента, представивших также не согласие с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, назначенной определением Арбитражного суда города Москвы от 09.04.2018 и выявившей рыночную стоимость спорного помещения в размере 101 266 102 рублей без учета НДС, суды пришли к выводу о том, что между сторонами спора возникли разногласия в отношении цены подлежащего выкупу на основании Федерального закона № 159-ФЗ объекта, в связи с чем урегулировали их на основании статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом результатов судебной экспертизы, признанной судами надлежащим доказательством.

Департамент и Правительство Москвы не согласились с решением и постановлением и обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, поскольку считают, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только на основании решений соответствующего органа по управлению государственным имуществом, однако ни Правительство Москвы, ни Департамент решения о приватизации арендуемого истцом помещения не принимали.

Также в жалобе указано на несогласие Департамента и Правительства с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, при проведении которой, по мнению заявителей кассационной жалобы, были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности.

 В отзыве истца на кассационную жалобу, заблаговременно представленном суду кассационной инстанции и участвующим в деле лицам, указано на несостоятельность доводов кассационной жалобы, поскольку ответчиком ходатайство о проведении повторной экспертизы заявлено не было, эксперт был допрошен в судебном заседании суда первой инстанции, ответил на все вопросы участвующих в деле лиц.

Письменного отзыва Мосгорнаследия на кассационную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда кассационной инстанции 07.11.2018 представитель Департамента и Правительства поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, представители истца возражали против удовлетворения жалобы по доводам своего отзыва. 

Судебной коллегией суда кассационной инстанции были заданы участвующим в деле лицам вопросы о возможности приватизации с января 2015 года объектов культурного наследия в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ, предложено ознакомится с Определением Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 № 301-КГ18-753 по делу Арбитражного суда Владимирской области № А11-10976/2016, предоставлено время для ознакомления с судебным актом и изменившимся законодательством и для выработки правовой позиции; рассмотрение кассационной жалобы отложено на 21.11.2018.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 19.11.2018 произведена замена на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судьи Дунаевой Н.Ю. на судью Краснову С.В.

В судебном заседании суда кассационной инстанции 21.11.2018 представитель Департамента и Правительства поддержал кассационную жалобу только по ранее заявленным доводам, отношения к поставленным судом на обсуждение вопросам не высказал.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам ранее представленного отзыва, на вопросы судебной коллегии о возможности приватизации объектов культурного наследия в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ, с января 2015 года, высказал мнение о возможности такой приватизации при сохранении в договоре условий о наличии охранных обязательств, высказал мнение о том, что правовая позиция, сформированная в Определении от 12.09.2018, неоднозначная, что на данное Определение подана надзорная жалоба, которая может быть удовлетворена.

Мосгорнаследие, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания суда кассационной инстанции, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы Департамента и Правительства в отсутствие представителей третьего лица.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца, Департамента и Правительства, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежащими отмене на основании части 1 статьи 288 Кодекса, поскольку судами не были применены нормы материального права, подлежащие применению при разрешении споров о приватизации объектов культурного наследия.

 Материалами дела подтверждено, судами установлено и никем из участвующих в деле лиц документально не опровергнуто, что арендованное истцом нежилое помещение находится в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, являющимся объектом культурного наследия регионального значения «Усадьба ХVIII - XIX вв.», на которое распоряжением от 25.10.2013 № 609 утверждено охранное обязательство собственника (пользователя) объекта культурного наследия регионального значения «Усадьба XVIII - XIX вв. – Флигель», при этом решения о приватизации данного объекта собственником не принималось, на что неоднократно ссылались Департамент и Правительство Москвы в своих возражениях на требования истца при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

          В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В данной редакции пункт 1 статьи 29 Закона о приватизации устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 315-ФЗ) внесены изменения в Закон о приватизации, Закон об объектах культурного наследия, Гражданский кодекс, Налоговый кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые вступили в силу 22.01.2015.

Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации (здесь и далее - нормы в редакции Закона № 315-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20,29 Закона о приватизации урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 № 584.

Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона № 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона о приватизации. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона о приватизации).

Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Правовая позиция о применении вышеуказанных норм материального права при разрешении споров, касающихся приватизации объектов культурного наследия, с января 2015 года выражена высшей судебной инстанцией в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 № 301-КГ18-753 по делу № А11-10976/2016 и не может быть проигнорирована судом кассационной инстанции, проверяющим в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, то есть правильность применения судами норм материального права.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела по существу судами было установлено, что арендуемое истцом нежилое помещение находится в здании, являющимся объектом культурного наследия регионального значения, а истец обратился в Департамент за реализацией преимущественного права на выкуп в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, в октябре 2017 года, то есть в период, когда положениями статей 20, 29 Закона о приватизации уже были установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к Федеральному закону № 159-ФЗ и подлежали применению при разрешении настоящего спора, то судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что вправе, отменив решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку на момент обращения ООО «ИТУ – ВНИИТ» в Департамент за предоставлением государственной услуги арендуемый истцом объект культурного наследия регионального значения приватизации в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, уже не подлежал.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.07.2018 и  постановление  Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2018 по делу № А40-254713/2017 отменить, в удовлетворении исковых требований ООО «Информационные технологии управления – ВНИИТ» отказать.

Председательствующий – судья                                                  Е.А. Петрова 

Судьи:      С.В. Краснова

      С.В. Нечаев