АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-2006/2017

г.

Тюмень

17 июля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 17 июля 2017 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Голощапова М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело, возбужденное по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Вкусняшка» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 23.12.2016, личность удостоверена служебным удостоверением,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 27.04.2017, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, 

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области в порядке статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Вкусняшка» (далее – ответчик) о взыскании пени по договору аренды.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 330, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обоснованы осуществлением истцом в арендуемом им помещении несогласованной реконструкции.

Ответчик в представленном отзыве на исковое заявление иск не признал в полном объеме, указав, что арендуемое помещение было передано в ему аренду с неузаконенной перепланировкой, далее помещение эксплуатировалось ответчиком в неизменном виде.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом – арендодателем и ответчиком – арендатором при участии балансодержателя муниципального казенного учреждения «Тюменское городское имущественное казначейство» был заключен договор аренды нежилого помещения (строения), регистрационный номер от 31.15.2013 № 051329749 (л.д. 12-19), с учетом дополнительных соглашений (л.д. 22-23), согласно п.п.1.2, 1.3 которого истец и балансодержатель передают, а ответчик принимает в аренду нежилое помещение площадью 119,1 кв.м. на первом этаже по адресу: 

<

...> сроком с 22.04.2013 по 21.04.2018. Помещение было передано ответчику по акту от 22.04.2013 (л.д. 20-21). Помещение было возвращено ответчиком балансодержателю по акту от 25.04.2017 (л.д. 97-99).

В акте приема-передачи нежилого помещения от 22.04.2013 (л.д. 20-21), в частности, отмечено наличие оконных блоков (п. 7), внутренних стен и перегородок, при этом отмечено отсутствие разрешения на перепланировку, необходимость ее узаконивания (п. 8), двух выходов через места общего пользования (р. 9), санитарно-технического оборудования без конкретизации, какого именно (п. 11). Акт подписан представителями сторон и балансодержателя, от ответчика директором.

В п. 5.3 акта проверки нежилого помещения от 12.11.2015 без номера (л.д. 38-40) указано на несоответствие планировочного решения техническому паспорту, составленному по состоянию на 20.03.2008: возведены перегородки из легковозводимых конструкций с устройством дверных проемов. Акт подписан представителями балансодержателя и юристом ответчика.

В акте обследования технического состояния нежилого помещения по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, 15 от 27.05.2016 отражено: демонтированы оконные блоки, на месте оконных проемов выполнены дверные проемы, в них установлены двери, к выполненным дверным проемам установлена металлическая площадка с ограждениями и лестницей. В помещении возведены перегородки из гипсокартонных листов по металлическому каркасу с устройством дверных блоков. Установлены унитаз, раковина, подведены сети водоснабжения и канализации. Один из двух дверных проемов заделан фанерой. Выполнены дополнительные сети электроснабжения и вентиляции. Акт подписан представителями балансодержателя.

В акте приема-передачи нежилого помещения от 25.04.2017 (л.д. 97-99) отражены те же обстоятельства, что в акте обследования от 27.05.2016, за следующими исключениями: указано, что два (не один, как в акте от 27.05.2016) дверных проема заделаны фанерой; указано, что объемно-планировочной решение не соответствует техническому паспорту по состоянию на 20.03.2008 (подобно акту от 12.11.2015); нет указаний на наличие дополнительных сетей электроснабжения и вентиляции. Акт подписан представителями балансодержателя и ответчика.

Как следует из искового заявления, дополнительных пояснений к нему (л.д. 94-95), истец считает фактическим основанием для начисления пени следующие действия ответчика в отношении арендованного им помещения: комплекс действий по изменению его внутренней планировки, а также комплекс действий по изменению выхода из помещения (выход непосредственно наружу на месте бывших оконных проемов вместо выхода через места общего пользования). В представленных истцом актах также указывается на несогласованное обустойство ответчиком сантехнического узла.

Давая оценку приведенным доводам ответчика, суд отмечает следующее.

В акте приема-передачи нежилого помещения в аренду от 22.04.2013 зафиксировано наличие неузаконенной перепланировки в виде возведения внутренних перегородок. Представленными в материалы дела доказательствами не подтверждено, что на момент составления актов от 12.11.2015, от 27.05.2016 и от 25.04.2017 в арендуемом помещении были какие-либо иные внутренние перегородки, чем те, наличие которых отражено в акте от 22.04.2013. Таким образом, истцом не доказано совершение несогласованной перепланировки именно ответчиком в период аренды им помещения. В этой же связи суд признает несостоятельной ссылку истца на данные технического паспорта по состоянию на 20.03.2008, поскольку, согласно представленным в дело доказательствам ответчик принял помещение в аренду 22.04.2013, и на этот момент в помещении уже существовали неузаконенные перепланировки.

Это же относится к сантехническому оборудованию. В акте от 22.04.2013 (п. 11) отражено наличие в помещении сантехнического оборудования без расшифровки, какого именно. В этой связи указание в актах от 24.05.2016 и от 25.04.2017 на наличие в помещении унитаза, раковины в подведенными сетями водоснабжения и канализации не может рассматриваться как доказательство того, что указанное оборудование было смонтировано ответчиком в период аренды помещения.

Вместе с тем, в акте приема-передачи помещения в аренду от 22.04.2013 зафиксировано наличие выходов из помещения через места общего пользования. 

В актах же от 24.05.2016 и от 25.04.2017 зафиксирована ликвидация эти выходов (заделывание их наглухо фанерой) и устройство прямого выхода на улицу путем демонтажа оконных блоков, расширения оконных проемов до дверных, монтажа дверных блоков, устройства крыльца с площадкой, ограждением и лестницей. Оба указанных в настоящем абзаце акта подписаны представителями балансодержателя, а акте от 25.04.2017 также представителем ответчика. В отзыве на исковое заявление ответчик возражает относительно внутренней перепланировки помещения, но не относительно заделывания ранее существовавших выходов и устройства новых.

С учетом этого, на основании ст. 65, ч. 3.1 ст. 70, ст. 71 АПК РФ суд считает факт ликвидации истцом ранее существовавших выходов из помещения через места общего пользования с устройством новых выходов непосредственно на улицу на месте ранее существовавших оконных проемов доказанным.

В соответствии со ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2.5. заключенного между сторонами договора аренды, арендатор  обязуется не производить реконструкцию, перепланировку, переоборудование арендуемого помещения, проходящих в нем инженерных сетей и коммуникаций без согласования с арендодателями.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. На основании приведенного определения судом сделан вывод, что совершенные ответчиком действия не являются реконструкцией.

В отсутствие в Градостроительном кодексе Российской Федерации легального определения перепланировки суд считает необходимым на основании ч. 6 ст. 13 АПК РФ применить по аналогии закона легальное определение перепланировки, данное в части 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, а именно: перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Как следует из применяемого по аналогии закона п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, перепланировка помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Таким образом, действия ответчика являются перепланировкой и, как таковые, нарушением п. 2.5 договора аренды. 

П. 5.2 договора аренды установлена ответственность арендатора за несогласованную с арендодателями перепланировку в виде пени в размере одного процента от годовой ставки арендной платы, рассчитанной на дату обнаружения нарушения, за каждый день с момента обнаружения до устранения нарушения.

Проверив выполненный истцом расчет пени за период с 12.11.2015 по 25.02.2016 (л.д. 6-7, 66), суд находит его правильным. 

Ответчик также против расчета не возразил, контррасчет не представил. О снижении неустойки, применительно к ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявил.

Таким образом, требование истца о взыскании пени является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Истец, будучи органом местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. 

В этой связи государственная пошлина, исчисленная от суммы удовлетворенных требований, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета на основании ч. 3 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Вкусняшка» в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени 375 591 рубль 34 копейки неустойки.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Вкусняшка» в доход федерального бюджета РФ 10 512 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой  арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения  в полном объеме.

Судья       М.В. Голощапов