АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4289/2022

04 октября 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Новиковой С.Н., Бурловой-Ульяновой М.Ю.

при участии:

от ИП ФИО1: ФИО2, представитель по доверенности           от 12.01.2021 № 65АА 0940653  

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска: представитель не явился

рассмотрев в проведенном с использованием веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска

на решение от 15.02.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022

по делу № А59-5759/2021 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента землепользования города Южно-Сахалинска              

к индивидуальному предпринимателю Джулакян Офеле Александри              

о взыскании 828 872 руб. 79 коп. 

 

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска                         (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693020, 

<

...>; далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Джулакян Офеле Александри  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – ИП ФИО1, предприниматель) о взыскании 828 872 руб.           79 коп., в том числе 707 033 руб. 20 коп. плата за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 65:01:0802001:171 площадью           4 868 кв.м, расположенным по адресу: 

<

...>, за 2020 год и неустойка в размере                  121 839 руб. 59 коп. за период с 21.04.2020 по 26.01.2021.

Решением от 15.02.2022 требования Департамента удовлетворены частично: с предпринимателя взыскано 258 767 руб. 30 коп. основного долга за фактическое пользование спорным земельным участком за период                      с 01.01.2020 по 31.12.2020 и 44 507 руб. 96 коп. неустойки за период                    с 21.04.2020 по 26.01.2021; в удовлетворении остальной части иска – отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда                        от 09.06.2022 решение от 15.02.2022 изменено: с предпринимателя в пользу Департамента взыскано 280 513 руб. 80 коп. основного долга за период             с 01.01.2020 по 31.12.2020 и 47 829 руб. 28 коп. неустойки за период                    с 21.04.2020 по 26.01.2021; в удовлетворении остальной части иска – отказано.

В кассационной жалобе Департамент, ссылаясь на незаконность принятых судами решения от 15.02.2022 и апелляционного постановления            от 09.06.2022, просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель настаивает на применении при расчете арендной платы за 2020 год действовавшей в предыдущие периоды ставки          в размере 5% от кадастровой стоимости спорного участка. Кроме того, Департамент не согласен с выводами судов о том, что видом разрешенного использования спорного участка в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, является хранение личного автотранспорта (код 2.7.1), а не служебные гаражи (код 4.9). Также полагает, что в данном случае судам следовало применить в спорный период коэффициент инфляции. Кроме того указывает, что апелляционным судом неверно произведен расчет неустойки.

Ответчиком представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором предприниматель опровергает доводы Департамента, однако также считает обжалуемые судебные акты незаконными в части применения двукратного размера арендных ставок ввиду нарушения срока стороительства.

В судебном заседании, проведенном в онлайн-режиме с использованием системы веб-конференции (статья 153.2 АПК РФ), представитель ИП ФИО1 поддержал позицию, изложенную в отзыве на кассационную жалобу.

Департамент надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда              в сети Интернет, однако явку своего представителя в суд не обеспечил,             что препятствием к рассмотрению кассационной жалобы не является.

Проверив законность обжалуемого апелляционного постановления (которым  изменено принятое по делу решение суда первой инстанции)                 в пределах доводов кассационной жалобы с учетом поступившего отзыва               на нее и пояснений представителя предпринимателя, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288              АПК РФ основания для его отмены отсутствуют.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, ранее ФИО3 было выдано разрешение от 22.12.2010 на строительство закрытой двухъярусной автостоянки сроком действия до 31.12.2014                   (1-ая очередь строительства – закрытая автостоянка на 73 машино-места             № RU 65302000-0000002002).

 

В соответствии с индивидуальным проектом объекта «Закрытая двухъярусная стоянка в планировочном районе «Луговое» по восточной стороне ул. Гайдука, севернее жилого дома № 50 по ул. Гайдука» от 2008 года № 58.07-04, объект строительства первой очереди представляет собой здание закрытой стоянки на 73 места, на 1 этаже здания – временная парковка автотранспорта на 32 м/места, на втором этаже – временная парковка на 41 м/место, здание второй очереди строительства – на первом этаже временная парковка на 18 м/мест, на втором этаже – на 20 м/мест.

Из кадастрового паспорта объекта от 19.06.2016 следует, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0802001:1702, площадь застройки 1 365,9 кв.м, адрес: 

<

...>, поставлен на кадастровый учет 17.12.2012, расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0802001:171. По данным кадастрового паспорта от 19.05.2016 объект имеет степень готовности 12%.

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию                 от 09.03.2016 указанный объект незавершенного строительства перешел                 в собственность ИП ФИО1, о чем 22.03.2016 в ЕГРН внесена соответствующая запись.

Департамент (арендодатель) заключил с ИП ФИО1 (арендатор) договор аренды от 28.12.2016 № 13533 в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0802001:171, площадью 4 868 кв.м,           по адресу: 

<

...>, для завершения строительства объекта «Закрытая двухъярусная автостоянка». Срок аренды установлен с 28.12.2016 по 28.12.2019.

Предпринимателю выдано разрешение от 16.05.2019 № 65-64701000-07658-2019 на строительство объекта – Закрытая двухъярусная стоянка                          в пл. р-не Луговое на 73 машиноместа на земельном участке                           № 65:01:0802001:171.

Департамент направил в адрес предпринимателя уведомление                        от 19.12.2019 о предстоящем прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия,  которое полученное ответчиком 20.12.2019.

Вместе с тем после прекращения срока действия договора спорный участок арендодателю возвращен не был и предприниматель продолжил его использование.

Решением Южно-Сахалинского городского суда от 25.11.2020 по делу № 2-1868/2020 удовлетворен иск Департамента к ИП ФИО1                    об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0802001:1702 площадью застройки 1 365,9 кв.м, расположенного                по адресу: 

<

...>, путем продажи               с публичных торгов с установлением начальной цены по рыночной стоимости 23 206 000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии Сахалинского областного суда от 30.03.2021 названное решение изменено в части установления начальной цены изымаемого объекта незавершенного строительства, цена снижена до 11 782 000 руб.

Письмом от 19.12.2020 № 389830 Департамент направил предпринимателю расчет арендной платы за спорный участок за 2020 год.

Поскольку ответчик не внес плату за фактическое использование спорного участка, Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, частично удовлетворяя которые суды обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено,           что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы,                     оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, до возвращения арендованного имущества, ответчик обязан уплачивать истцу денежные средства за пользование имуществом в сумме, согласованной сторонами в договоре.

 

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимся в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в случае фактического пользования арендованным имуществом после прекращения договора аренды арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере, определенном договором аренды.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая отсутствие в материалах дела каких-либо доказательств волеизъявления арендатора о возврате земельного участка после 28.12.2019, суды первой             и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том,                   что после прекращения договора аренды от 28.12.2016 № 13533 арендатор продолжил пользоваться спорным земельным участком.

Указав на отсутствие надлежащих доказательств возврата земельного участка арендодателю после прекращения действия договора аренды, суды правомерно пришли к выводу о наличии на стороне ответчика обязанности по внесению платы за фактическое пользование земельным участком                       по правилам статьи 622 ГК РФ.

Указанный вывод не оспаривался предпринимателем в ходе рассмотрения спора.

Из содержания пункта 1 статьи 424 ГК РФ, разъяснений пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011                 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные без проведения торгов, является регулируемой.

Определяя конкретный размер подлежащей взысканию с ответчика платы, суды руководствовались положениями статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, нормами Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ                   «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разъяснениями данными в ответе на вопрос № 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017, пунктом 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ                     от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», Основными принципами определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными  Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, и исходили из того, что в данном случае размер арендной платы за спорный неразграниченный участок должен определяться в соответствии с порядком, установленном Законом Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области» (далее – Закон № 78-ЗО).

В этой связи новая кадастровая стоимость в размере 7 070 331 руб.            88 коп. спорного земельного участка, установленная Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 24.10.2019 № 12-п подлежала применению с 05.02.2020 – даты ее внесения в ЕГРН,                а до этого момента размер арендной платы должен был определяться                   на основании ранее действовавшей кадастровой стоимости, равной                       6 496 182 руб. 56 коп.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 Закона № 78-ЗО арендная плата за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в двукратном годовом размере в случае, если по истечении пяти лет с даты выдачи разрешения на строительство, за исключением объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, объект недвижимости, построенный на таком земельном участке, не введен              в эксплуатацию.

Учитывая, что пятилетний срок с даты выдачи первоначального разрешения на строительство от 22.12.2010 № RU 65302000-0000002002 истек 22.12.2015, а период пользования спорным участком предпринимателем приходится на последующий период, суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, пришел              к верному выводу о том, что оснований для исчисления пятилетнего срока            с даты выдачи повторного разрешения на строительство объекта ответчику (16.05.2019) не имеется. В этой связи суды правомерно признали обоснованным применение с 2016 года двукратной арендной ставки,                     и пришли к выводу об отсутствии со стороны ответчика переплаты. 

Доводы предпринимателя об обратном, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, отклоняются судом округа как основанные на ошибочном толковании указанной нормы Закона № 78-ЗО и противоречащие фактическим обстоятельствам спора.  

Далее, в спорный период 2020 года арендная плата за публичные земельные участки, а также ставки и коэффициенты, применяемые в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», регулировались Порядком, установленным Решением Городской Думы г. Южно-Сахалинска от 26.02.2020 № 159/8-20-6.

В силу части 4 статьи 2 названного Порядка арендная плата                    за земельные участки, определяемая на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитывается по формуле А = Кс x Ст x Ки, где:               А – размер арендной платы за использование земельного участка, руб.;              Кс – кадастровая стоимость земельного участка, руб.; Ст – ставка арендной платы, установленная Приложениями 1, 2 к Порядку.

Руководствуясь подпунктом 2.2 Приложения № 1 к Порядку                          от 26.02.2020, суды обеих инстанций установили, что в рассматриваемом случае в отношении спорного земельного участка должна применяться ставка арендной платы в размере 2% от его кадастровой стоимости, установленная для земельных участков, предоставленных для вида разрешенного использования «Хранение автотранспорта». Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, указанных в подпункте 4.2».

 

При этом, как правильно отметил суд апелляционной инстанции отклоняя доводы Департамента, аналогичные приведенным в кассационной жалобе, указанный подход соответствует как буквальному содержанию пункта 2.2 Приложения № 1 к Порядку от 26.02.2020, так и его соотношению                      с подпунктом 4.2 названного приложения (утратил силу с 22.12.2021), устанавливавшего ставку арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения служебных гаражей. Помимо этого названный вывод согласуется со смыслом пунктов 2.7.1 и 4.9 Классификатора. Оснований для иных выводов по данному вопросу у суда округа не имеется. 

Изменяя решение суда и применяя указанный Порядок от 26.02.2020, апелляционный суд определил, что размер арендной платы за спорный период составил 280 513 руб. 80 коп., в том числе: с 01.01.2020 по 04.02.2020 (35 дней) = 24 745 руб. 51 коп. (6 469 182 руб. 56 коп. * 2% * 1 * 2 =                    258 767 руб. 30 коп./366 * 35), с 05.02.2020 по 31.12.202020 (331 день) =            255 768 руб. 29 коп. (7 070 331 руб. 88 коп. * 2% * 1 * 2 = 282 813 руб.            28 коп./366 * 331).

Доводы кассационной жалобы о неправильности произведенного судами расчета, не учитывающего изменение уровня инфляции, подлежат отклонению как противоречащий пункту 3 Приложения № 1 к Закону                   № 78-ФЗ, согласно которому арендная плата подлежит ежегодной индексации на коэффициент инфляции, за исключением года, в котором начинает применяться актуализированная кадастровая стоимость земельных участков. Поскольку в 2020 году произошло увеличение кадастровой стоимости спорного земельного участка, то оснований для применения коэффициента инфляции у апелляционного суда не имелось.  

Установив факт ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств по внесению платы за используемый земельный участок, апелляционный суд также признал возможным применить к ответчику штрафные санкции за нарушение сроков внесения арендных платежей                     и самостоятельно осуществив расчет, счел обоснованными требования Департамента о взыскании неустойки за период с 21.04.2020 по 26.01.2021              в сумме 47 829 руб. 28 коп. (исходя из расчета – 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки).

Выводы апелляционного суда в указанной части сторонами                          не оспариваются. При этом доводы Департамента о неверном расчете неустойки противоречат материалами дела и буквальному содержанию обжалуемого постановления.

Каких-либо иных доводов, которые не были предметом проверки апелляционного суда, однако имеют существенное значение и способны повлиять на итоговый результат рассмотрения спора, Департаментом                    в кассационной жалобе не приведено.

Поскольку апелляционным судом верно применены нормы материального права и не допущено процессуальных нарушений, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, то в такой ситуации кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда                            от 09.06.2022 по делу № А59-5759/2021 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков

 

Судьи                                                                                                 С.Н. Новикова

 

              ФИО4