/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4363/18 

Екатеринбург

30 августа 2018 г.

 

Дело № А60-9868/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рогожиной О.В.,

судей Шавейниковой О.Э., Соловцова С.Н.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу финансового управляющего Огибенина Владимира Викторовича Левченко Дмитрия Александровича на определение Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2018 по делу  № А60-9868/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Агроком» (далее – общество «Агроком», должник) Зонов И.А. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.10.2012 общество «Агроком» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

В суд 07.12.2017 поступило заявление финансового управляющего Огибенина Владимира Викторовича Левченко Дмитрия Александровича к обществу «Агроком» в лице конкурсного управляющего Зонова Ивана Александровича, Часыгову Аслану Руслановичу, обществу с ограниченной ответственностью «Райз» о признании торгов недействительными.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2018 (судья Кириченко А.В.) в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2018 (судьи Мартемьянов В.И., Данилова И.П., Чепурченко О.Н.) определение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, финансовый управляющий Левченко Д.А. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. Как полагает заявитель кассационной жалобы у судов отсутствовали основания для отказа в признании торгов недействительными, поскольку торги проведены с существенными нарушениями и привели к нарушению прав Огибенина В.В. Так, конкурсный управляющий общества «Агроком», реализуя земельный участок с кадастровым номером № 66:19:0101031:457 без указания точного местонахождения зданий, принадлежащих обществу «Агроком», а также не указав, на имеющиеся здания, принадлежащие иному собственнику, намерено создал такую ситуацию при которой Огибенин В.В. не смог реализовать право преимущественного приобретения земельного участка, находящегося под принадлежащими Огибенину В.В. зданиями, и лишился в последствии своего имущества. Кроме того, податель жалобы полагает необоснованным вывод апелляционного суда о том, что конкурсный управляющий и организатор торгов не знали и не могли знать о том, что на реализованном земельном участке находятся иные объекты недвижимости. В подтверждение указанного довода об осведомленности конкурсного управляющего общества «Агроком» о наличии зданий, не принадлежащих указанному обществу, на реализованном земельном участке, Левченко Д.А. ссылается на соответствующие данные отчета об оценке (стр. 40 Отчета), которым была определена рыночная стоимость имущества. Таким образом, по мнению финансового управляющего, конкурсный управляющий, действуя добросовестно и разумно должен был указать на эти обстоятельства организатору торгов, который, в свою очередь, должен был указать на имеющиеся в пределах границ земельного участка сведения об объектах недвижимости иного собственника.

Кроме того, Левченко Д.А. обращает внимание суда на то, что в случае отчуждения объектов недвижимости, находящихся в конкурсной массе Огибенина В.В., покупатель объектов недвижимости приобретет и право пользования той частью земельного участка, которая необходима для использования строений. По сути, такое использование является обременением приобретенного покупателем - Часыговым А.Р. права собственности на земельный участок, поскольку Часыгов А.Р. не вправе чинить препятствия к использованию части земельного участка правообладателям строений.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами,  решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.10.2012 общество «Агроком» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Организатором торгов обществом «Райз» проведены открытые электронные торги по продаже имущества общества «Агроком», в том числе по продаже земельного участка с кадастровым № 66:19:0101031:457, победителем признан Часыгов Аслан Русланович.

Цена лота, предложенная победителем 7 700 000 руб. По результатам проведенных торгов посредством публичного предложения заключен договор купли-продажи № 4 от 15.08.2017 с победителем торгов - Часыговым А.Р.

Полагая, что проведенными торгами нарушены права собственника зданий (сооружений), расположенных на реализованном земельном участке, - Огибенина В.В., финансовый управляющий указанного лица обратился в суд с заявлением о признании торгов и договора купли-продажи № 4 от 15.08.2017, заключенного между обществом «Агроком» и Часыговым А.Р. недействительными.

В обоснование заявленных требований   финансовым управляющим ссылается на то, что в ходе проведения мероприятий  процедуры банкротства в отношении Огибенина В.В. выявлено недвижимое имущество, принадлежащие Огибенину В.В. на праве собственности, в том числе: здание скотного двора, лит. О, площадь: общая 2248,3 м2, Инвентарный номер: 2566/02/0003/52-00, адрес (местоположение): РФ, Свердловская область, Пригородный р-н, п. Висим Кадастровый (или условный) номер объекта: 66:19:0000000:8406, Номер государственной регистрации: 66-66-02/211/2007-305; здание склада, лит. П, площадь: общая 723,2 кв. м, Инвентарный номер: 2566/02/0002/52-00, адрес (местоположение): РФ, Свердловская область, Пригородный р-н, п. Висим Кадастровый (или условный) номер объекта: 66:19:0000000:8407, Номер государственной регистрации: 66-66-02/211/2007-306; здание склада, лит. Р, площадь: общая 723,2 кв. м, Инвентарный номер: 2566/02/0002/52-00, адрес (местоположение): РФ, Свердловская область, Пригородный р-н, п. Висим, Кадастровый (или условный) номер: 66:19:0000000:8408, Номер государственной регистрации: 66-66-02Ш1/2007-307.

Право собственности на указанные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № 66 АЕ 615061, 66 АЕ 91509, 66 АЕ 915060, а также выпиской из ЕГРН.

Указанные объекты недвижимости находятся на территории земельного участка с кадастровым № 66:19:0101031:457, принадлежавшего ранее обществу «Агроком» на праве собственности.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что признание торгов недействительными не повлечет восстановление прав заявителя на указанные сооружения, правовых оснований для признания торгов недействительными заявитель не привел.

Суд апелляционной инстанции, пересмотрев дело, с выводами суда первой инстанции о том, что правовых оснований для признания торгов недействительными заявителем не приведено, согласился.

При этом апелляционным судом учтено, что торги проводились путем публичного предложения, расположенные на земельном участке строения не являлись предметом продажи, каких-либо претензий в связи с наличием на земельном участке принадлежащих иным лицам строений победителем торгов (Часыговым А.Р.), права которого могли быть этим нарушены, не заявлено.

Изучив доводы кассационной жалобы, обжалуемые судебные акты и материалы дела, суд округа приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

 Положения статьи 449 ГК РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения на торгах договоров, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Названный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве.

В связи с этим при рассмотрении настоящего спора подлежали применению нормы Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на этом земельном участке.

Так, в соответствии со ст. 552  ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.03.2013 № ВАС-2704/13 дано разъяснение выраженной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11 и № 4275/11 правовой позиции, согласно которой продажа всего спорного земельного участка, если на нем располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.

Нахождение продавца в процедуре банкротства не свидетельствует о том, что данный правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не подлежит применению при продаже имущества должника.

Частью 1 статьи 8.1 ГК РФ введены принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, среди которых названы принципы публичности и достоверности государственного реестра, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в ЕГРП, для неограниченного круга лиц, а также достоверность, бесспорность зарегистрированных в реестре прав.

Достоверность государственного реестра означает также бесспорность принадлежности объекта, на который зарегистрированы вещные права, к недвижимому имуществу. Иное свидетельствует о недостоверности реестра.

Произведенная государственная регистрация является единственным подтверждением прав на недвижимое имущество и сделок с ним до тех пор, пока не будут внесены иные сведения в закрепленном законом порядке.

Финансовым управляющим Левченко Д.А. представлены в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права собственности 07.12.2007 за  Огибениным  В.В. на объекты недвижимости.

Сведений об оспаривании записей в ЕГРП о праве собственности Огибенина В.В., внесении изменений в соответствующие записи  не имеется.

Вместе с тем,  рассматривая требование финансового управляющего  Левченко Д.А., суды  не приняли во внимание сложившиеся фактические обстоятельства, в том числе   наличие с 07.12.2007  зарегистрированного в установленном порядке права собственности Огибенина В.В. на спорные объекты недвижимости,  с учетом вышеприведенных норм права, в связи с этим выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований нельзя признать обоснованными.

Суды, рассматривая требование о признании торгов и договора купли-продажи недействительными, не исследовали и не установили на основании надлежащих доказательств, имел ли место фактический переход во владение, пользование и  распоряжение (демонтаж) объектов недвижимости покупателю земельного участка, в то время как финансовый управляющий  в качестве обоснования наличия нарушения прав и законных интересов ссылался именно на указанные обстоятельства. 

С учетом изложенного определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании части  1 и 2 статьи  288 АПК РФ ввиду неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов судов, содержащихся в определении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, с учетом того, что  все значимые обстоятельства не исследованы и не установлены, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить изложенные недостатки, в том числе, выявленные противоречия, полно и всесторонне исследовать доводы участвующих в споре лиц и представленные ими доказательства, дать им надлежащую правовую оценку и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями  286, 287, 288, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

на определение Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2018 по делу  № А60-9868/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2018 по тому же делу  отменить, обособленный спор  направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             О.В. Рогожина 

 

Судьи                                                                          О.Э. Шавейникова 

 

                                                                                      С.Н. Соловцов