ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-3323/2019

г. Вологда

07 ноября 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2019 года.

В полном объёме постановление изготовлено 07 ноября 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии от акционерного общества «Комет» директора                   ФИО2, ФИО3 по доверенности от 28.10.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Комет» на решение Арбитражного суда Тверской области от 26 июля 2019 года по делу № А66-3323/2019,

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Комет» (адрес: 170100, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,                        далее  - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском  к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (адрес: 170100, Тверская область; ОГРНИП 315695200033418 , ИНН 

<

***>, далее - Предприниматель) о взыскании 22 500 руб. 72 коп., в том числе 18 940 руб. задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 23.03.2018 № 23/03-1, 3 560 руб. 72 коп. пеней.

Предприниматель обратился со встречным иском к Обществу о признании договора аренды нежилого помещения от 23.03.2018 № 23/03-1 недействительной сделкой.

Решением суда от 26 июля 2019 года в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы указывает следующее. Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 23.03.2018; также сторонами было согласовано, что арендатор освобождается от внесения арендной платы до 30.06.2018 (на период производства ремонтных работ). О расторжении договора аренды Предприниматель заявил с 31.07.2018. Таким образом, требование Общества о взыскании арендной платы за июль 2018 обоснованно.

В судебном заседании представители апеллянта  поддержали изложенные в жалобе доводы.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение суда оставить без изменения, ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя. 

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -                АПК РФ). 

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.03.2018 Обществом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 23/03-1, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимости: нежилое здание, магазин, кадастровый номер 69:40:0100626:326, общей площадью 189,4 кв. м, местонахождение: 

<

...>, принадлежащее арендодателю на праве собственности. Цель использования объекта - под магазины. 

В соответствии с пунктом 1.1 договор заключается на срок три года, срок действия исчисляется, с даты регистрации договора. 

Пунктом 3.4.7 договора на арендатора возложена обязанность в течение трех месяцев с момента подписания договора обратиться и зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Пунктом 3.4.3 договора установлено, что арендатор за счет собственных сил и средств обязан провести работы по ремонту (восстановлению) объекта недвижимости, указанные в акте приема-передачи, без возмещения со стороны арендодателя. 

Пунктом 4.1 договора определен размер арендной платы: 18 940 руб. в месяц. Арендная плата вносится ежемесячно авансом не позднее 10-го числа текущего месяца. 

Сторонами 23.03.2018 подписан акт приема-передачи (приложение 2 к договору аренды), где указаны технические характеристики предмета аренды:  общее состояние – неудовлетворительное; цоколь отсутствует; наружные стены – не оштукатурены, не окрашены; перекрытия отсутствуют; крыша, стропила, обрешетки - деревянные, частично отсутствуют; кровля мягкая (рулонная) - частично отсутствует, водосточные желоба и трубы    отсутствуют; перекрытия, потолки – отсутствуют; полы, лестницы отсутствуют; санузлы отсутствуют , электрическая проводка – отсутствует, система отопления – отсутствует, водоотведение и водоснабжение  отсутствуют (том 1 листы 69-70).

Также, сторонами 23.03.2018 подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменен пункт 4.1, где указано, что в связи с необходимостью проведения ремонтных работ, указанных в акте приема-передачи, арендная плата с момента заключения договора по 30.06.2018 не начисляется (том 1, лист 72). 

В соответствии с пунктом 4.2 договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляются пени в размере 0,1 % от суммы задолженности. Начисление пеней производится, начиная со дня, следующего за последним днем срока уплаты очередного платежа,  и по день уплаты  включительно.

В установленном порядке договор зарегистрирован не был; 31.07.2018 Обществом получено заявление Предпринимателя о расторжении договора аренды с указанной даты (том 2, лист 38).

Общество начислило Предпринимателю арендную плату за июль                2018 года в размере 18 940 руб.

Поскольку в претензионном порядке спор сторонами урегулирован не был, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Предприниматель обратился в суд со встречным иском о признании договора аренды от 23.03.2018 № 23/03-1 недействительной сделкой.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказал.

При принятии обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 606 ГК РФ  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.      Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 названной статьи).     В рассматриваемом случае договор аренды был заключен на срок 3 года, следовательно, подлежал обязательной государственной регистрации, на что и указали стороны в тексте договора. Государственная регистрация названного договора не производилась, что ни одна из сторон не отрицала.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ (в редакции  Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц. Для сторон договора факт отсутствия его государственной регистрации правового значения для момента заключения договора не имеет.

Предприниматель, как сторона данного договора, не вправе ссылаться на его незаключенность на основании отсутствия его государственной регистрации (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).С учетом вышеизложенного, спорный договор аренды, подписанный сторонами и содержащий соглашение по всем существенным условиям, являлся заключенным, несмотря на отсутствие его государственной регистрации. Расторгнут данный договор с 31.07.2018, что Обществом не оспаривается.  В силу положений статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В обоснование иска Общество указало, что помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 23.03.2018; арендатор освобождался от внесения арендной платы только до 30.06.2018 (на период производства ремонтных работ); о расторжении договора заявил с 31.07.2018,  в связи с чем,  арендная плата за июль 2018 года подлежит уплате.

Из материалов дела видно, что согласно условиям спорного договора, на арендатора была  возложена обязанность использовать объект по целевому назначению (под магазин) (пункт 3.4.2); за счет собственных средств произвести работы по ремонту (восстановлению) объекта недвижимости, указанные в акте приема-передачи, без возмещения их стоимости со стороны арендодателя (пункт 3.4.3); заключить договоры на предоставление коммунальных услуг и эксплуатационное обслуживание объекта недвижимости (пункт 3.4.8); в течение 3 месяцев с момента подписания акта приема-передачи самостоятельно и за свой счет застраховать в пользу арендодателя риски гибели и повреждения переданного в аренду имущества (пункт 3.4.14).

Из описания объекта, отраженного в акте приема-передачи от 23.03.2018 усматривается, что использование здания по назначению (под магазин) без проведения восстановительных работ, носящих капитальный характер, было невозможно.

 В соответствии с положениями статьи 611 ГК  РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.  Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Определением суда от 02.10.2019 апелляционный суд предлагал сторонам представить информацию о том, проводился ли в период с 23.03.2018 по 30.06.2018 ремонт в арендуемом ответчиком здании; сведения об окончании ремонтных работ и о состоянии спорных помещений по состоянию на 30.06.2018; возможна ли была эксплуатация здания после 30.06.2018 (с документальным подтверждением).

Обществу также предлагалось представить информацию  о том, когда и кому были сданы в аренду помещения после ответчика; предпринимателю -представить пояснения, в связи с чем о расторжении договора аренды было заявлено только 31.07.2018, то есть спустя месяц после окончания ремонтных работ (пункт 1 дополнительного соглашения к договору).  

Во исполнение определения суда сторонами представлена следующая информация.

Общество указало, что обязательства по ремонту переданного по договору аренды здания предпринимателем в период с 23.03.2018 по 30.06.2018 не выполнялись. В настоящее время, по договору аренды от 28.12.2018 Общество сдало в аренду ИП ФИО5 часть помещения в здании, а именно помещение по плану № 2, 3 общей площадью 44,3.

Предприниматель во исполнение определения суда пояснил, что приступить к строительным (восстановительным) работам на объекте не мог, так как Обществом не были переданы ключи от здания; фактически имущество в пользование предпринимателю не передавалось. 

Данные доводы предпринимателя Общество ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции документально не опровергло.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что как на момент заключения договора аренды – в марте 2018 года, так и на момент расторжения договора – 31.07.2018 здание находилось в состоянии, не позволяющем его использование для определенного в договоре вида деятельности – под магазин, поскольку перекрытия в здании отсутствовали; крыша, стропила - частично отсутствовали; кровля мягкая (рулонная) - частично отсутствовала, водосточные желоба и трубы, перекрытия, потолки, полы, лестницы, санузлы электрическая проводка, система отопления, водоотведение и водоснабжение  отсутствовали.  

В силу положений статей 9 и 10 ГК РФ юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случае, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Поскольку из представленных в суд документов усматривается, что фактически ни одна из сторон к исполнению договора аренды, с момента его подписания не приступала, наличие подписанного сторонами акта приема-передачи само по себе не является достаточным доказательством передачи имущества.     

Учитывая недоказанность факта пользования арендатором здания в июле 2018 года, суд первой инстанции  правомерно отказал во взыскании с  него 18 940 руб. задолженности и  3560,72 руб. пеней.

В части отказа в удовлетворении встречного иска решение суда сторонами не обжалуется.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится. 

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 26 июля 2019 года по делу № А66-3323/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Комет» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

 

Судьи

Ю.В. Зорина

А.В. Романова