ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции 

11АП-14289/2022

Дело № А65-1070/2022

г. Самара

06 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2022 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Коршиковой Е.В., 

судей Дегтярева Д.А., Романенко С.Ш., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 29 сентября 2022 года в зале № 7 помещения суда апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 июля 2022 года по делу № А65-1070/2022 (судья Мугинов Б.Ф.)

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Общества с ограниченной ответственностью "Импульс", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО5, г. Казань, (ОГРН 

<

***> , ИНН 

<

***>)

об обязании не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением № 15 и 18, входящим в состав помещения №1000, - санузла, расположенного на 2 этаже, имеющего общую площадь 3,5 кв. м, путем выдачи магнитных ключей, а в случае невозможности такого, обязать демонтировать систему магнитных ключей и видеонаблюдения,

и встречному иску Индивидуального предпринимателя ФИО5, г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Индивидуальному предпринимателю ФИО3, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об обязании Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) устранить препятствие в пользовании нежилым помещением 5/1, площадью 6,9 кв. м, являющимся частью помещения №1000 на 1-м этаже, путем демонтажа установленного на двери замка и обеспечения свободного круглосуточного доступа в помещение; 

об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Импульс", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) устранить препятствие в пользовании нежилым помещением №1001, обеспечив в соответствии с правилами противопожарной безопасности беспрепятственный круглосуточный доступ в помещение №1001 из помещения № 1000; 

об определении порядка пользования нежилыми помещениями № 1000 и № 1001 с учетом долей в праве путем передачи Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Индивидуальному предпринимателю ФИО3, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Обществу с ограниченной ответственностью "Импульс", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) полностью нежилого помещения №1001 площадью 26,3 кв. м, включающего входную группу, подсобное помещение; помещений № 16 и № 17 общей площадью 3,5 кв. м, части коридора в помещении № 23 общей площадью 12 кв. м помещения № 1000; в пользование Индивидуального предпринимателя ФИО5, г. Казань, (ОГРН 

<

***> , ИНН 

<

***>) – помещений первого этажа № 1 (2,4 кв. м, входная группа пом. № 1000), № 24 площадью 9,1 кв. м, № 3 площадью 4 кв. м, № 5 площадью 16,3 кв. м, № 5/1 площадью 6,9 кв. м, помещений второго этажа №15, № 18, части помещения № 23 площадью 28,4 кв. м; 

об ограничении доступа неопределенного круга лиц в помещение № 3 (электрощитовая), № 4 (теплоузел), за исключением ответственного лица собственников помещения № 1000 путем установления дверных замков и камер видеонаблюдения (с учетом уточнения),

с участием в заседании:

от ИП ФИО2, ИП ФИО3 – представитель ФИО4 по доверенности от 01.11.2021,

от ООО "Импульс" – представитель ФИО4 по доверенности от 29.08.2022,

от ответчика – ФИО5 (лично, предоставила паспорт),

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Республики Татарстан 20.01.2022 поступило исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2; Индивидуального предпринимателя ФИО3; Общества с ограниченной ответственностью "Импульс" к Индивидуальному предпринимателю ФИО5 об обязании не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением № 15 и 18, входящим в состав помещения № 1000, - санузла, расположенного на 2 этаже, имеющего общую площадь 3,5 кв. м, путем выдачи магнитных ключей, а в случае невозможности такого, обязать демонтировать систему магнитных ключей и видеонаблюдения.

Ответчик обратился со встречным иском к истцам об обязании устранить препятствие в пользовании нежилым помещением 5/1, площадью 6,9 кв. м, являющимся частью помещения № 1000 на 1-м этаже, обозначенном местом общего пользования, путем демонтажа установленного на двери замка и обеспечения свободного круглосуточного доступа в помещение для других собственников помещений долевой собственности; 

об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Импульс", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) устранить препятствие в пользовании нежилым помещением № 1001 и обеспечить свободный доступ в помещение № 1001 из помещения № 1000 в течение 24 часов в сутки для других собственников помещений долевой собственности путем демонтажа установленных на внутренних дверях замков и выдачи ключей от запертых внешних дверей со стороны улицы; 

об определении порядка пользования нежилыми помещениями № 1000 и № 1001/мест общего использования с учетом долей в праве, передав в пользование ответчиков нежилое помещение № 1001 полностью, включающее входную группу; лестничную площадку; один туалет; помещения 16 и 17, общей площадью 3,5 кв. м; часть коридора в помещении 23 площадью 16,6 кв. м помещения № 1000, в совокупности составляющих 46,4 кв. м – 356/1000 долей в помещениях № 1000 и № 1001 общей долевой собственности, что в процентах составляет 35,6% согласно схеме распределения площадей между собственниками; 

об обязании передать в пользование Индивидуального предпринимателя ФИО5, г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) часть помещения № 1000, включающую один туалет; часть коридора; лестничную площадку; входную группу; технические и подсобные помещения на 1 этаже, общей площадью 84 кв. м, что составляет 644/1000 доли, в процентах 64,4% согласно схеме распределения площадей между собственниками.

Арбитражным судом Республики Татарстан в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение встречного иска от 04.07.2022.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 июля 2022 года суд обязал Индивидуального предпринимателя ФИО5 обеспечить свободный доступ Индивидуального предпринимателя ФИО2, Индивидуального предпринимателя ФИО3, Общества с ограниченной ответственностью "Импульс" в помещение № 15 площадью 1,2 кв. м, входящее в состав помещения № 1000 (кадастровый номер 16:50:060508:2679), расположенного на втором этаже дома № 16 по ул. ФИО6 г. Казани. В удовлетворении остальной части первоначальных требований отказано. Суд обязал Индивидуального предпринимателя ФИО2, Индивидуального предпринимателя ФИО3 обеспечить свободный доступ Индивидуального предпринимателя ФИО5 в помещение № 5/1 площадью 6,9 кв. м, входящее в состав помещения № 1000 (кадастровый номер 16:50:060508:2679), расположенного на втором этаже дома № 16 по ул. ФИО6 г. Казани. Определен порядок пользования нежилыми помещениями № 1000 (кадастровый номер 16:50:060508:2679) и № 1001 (кадастровый номер 16:50:060508:2680), расположенными на первом и втором этажах дома № 16 по ул. ФИО6 г. Казани, путем оставления их в общем пользовании собственников помещений №1003, №1004, №1005, №1006. В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель ФИО5 обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на то, что ответчики по встречному иску, приобретая право собственности в общей долевой собственности, были согласны со сложившимся порядком использования помещений №№ 15, 18 (санузлы), входящих в состав помещения 1000, до приобретения ими права собственности, ФИО5; указывает, что капитальный ремонт проведен ФИО5 в феврале 2020 года; общество «Импульс» при приобретении доли в праве на имущество 16.03.2020 было согласно с соответствующим порядком; считает, что права ФИО2 и ФИО3 не нарушены, так как на момент приобретения основного помещения и доли в праве общей долевой собственности возникли в конце 2020 года; ИП ФИО5 не согласна с выводом суда первой инстанции о том, что помещения 1000 и 1001 являются местами общего пользования всего здания. 

В дополнении к апелляционной жалобе, заявитель указал также, что истцами не доказана принадлежность помещений №№ 1000 и 1001 к общему имуществу здания; суд первой инстанции должен был при вынесении решения руководствоваться выпиской из ЕГРН; по делу А65-6855/2022 собственная площадь ответчика, которая составила 189,67 кв. м, учтена в составе полезной площади; у суда не было оснований переводить помещения №№ 1000 и 1001 в статус общего имущества здания; меняя статус помещений №№ 1000 и 1001, суд неверно трактует права и обязанности собственников указанных помещений; принятое решение лишает ответчика прав на имущество. В судебном заседании заявитель поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнению к ней.

Представитель ИП ФИО2, ИП ФИО3, Общества "Импульс"  просил обжалуемое решение оставить без изменения по доводам представленных суду отзывов на апелляционную жалобу.

Общество с ограниченной ответственностью "Импульс" письменных возражений на апелляционную жалобу суду не направило.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и дополнению к ней, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцы являются собственниками помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>: 

- ФИО2, ФИО3 – собственниками помещения №1005 (кадастровый номер 16:50:060508:2676) площадью 96,8 кв. м, расположенного на 2 этаже здания (2/5 и 3/5 доли в праве соответственно) 

- ООО «Импульс» - собственником помещения №1006 (кадастровый номер 16:50:060508:2678) площадью 209,4 кв. м, расположенного на 2 этаже здания 

- ФИО5 – собственником помещении №1003 (кадастровый номер 16:50:060508:2675) площадью 89,1 кв. м и №1004 (кадастровый номер 16:50:060508:2677) площадью 16,6 кв. м, расположенных на 2 этаже здания.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости помещение №1000 (кадастровый номер 16:50:060508:2679) площадью 104,1 кв. м и помещение №1001 (кадастровый номер 16:50:060508:2680) площадью 26,3 кв. м, расположенные на 1 и 2 этажах здания по адресу: 

<

...>, принадлежат истцам и ответчику на праве общей долевой собственности. 

В здании также имеется помещение №1102 (кадастровый номер 16:50:060508:2674), принадлежащее на праве собственности ФИО7, однако, как следует из материалов дела и пояснений сторон, данное лицо не является участником долевой собственности на помещения №1000 и №1001 и не пользуется ими.

Согласно техническому паспорту помещение №1000 включает в себя следующие помещения: 1) на первом этаже:  №1 – тамбур площадью 2,4 кв. м, №2 – охрана площадью 4,5 кв. м, №3 – подсобная площадью 4 кв. м, №4 – теплоузел площадью 13,5 кв. м, №5 – лестничная клетка площадью 16,3 кв. м, №5/1 – подсобная площадью 6,9 кв.м, №24 – коридор площадью 9,1 кв. м 

2) на втором этаже: №2 – лестничная клетка площадью 17,3 кв. м, №15 – санузел площадью 1,2 кв. м, №16 – санузел площадью 1,2 кв. м, №17 – санузел площадью 2,3 кв. м, №18 – санузел площадью 2,3 кв. м, №23 – коридор площадью 23,1 кв. м. 

Согласно техническому паспорту помещение №1001 включает в себя следующие помещения: 

1) на первом этаже:  №15 – лестничная клетка, площадью 11,7 кв. м, №15/1 – тамбур, площадью 2,1 кв. м 

2) на втором этаже:- №9 – лестничная клетка, площадью 12,5 кв. м. 

Как следует из материалов дела, 07.12.2016 предыдущими собственниками помещений №№ 1002-1006 заключены соглашения о разделе недвижимого имущества и о порядке пользования земельным участком, местами общего пользования и реконструкции, согласно которым (пп. 2.4, 1.2.4 соответственно) местами общего пользования, на которые устанавливается общая долевая собственность, являются помещения №№ 1-5, 5/1, 24, 2, 15- 18, 23 (помещение № 1000) и №№ 15, 15/1, 9 (помещение №1001), в связи с чем данные помещения находились в пользовании всех собственников помещений. 

В обоснование исковых требований указано, что действия ответчика нарушают права истцов на владение и пользование помещениями №15 и №18, входящими в состав помещения №1000, а именно: ответчиком произведен самовольный захват мест общего пользования – санузла, расположенного на 2 этаже, имеющего общую площадь 3,5 кв. м, ответчиком в данных помещениях установлена входная группа с электронным доступом и видеонаблюдением.

Удовлетворяя первоначальные и встречные исковые требования частично суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 209, 247, 290, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктов 1, 3 части 1 статьи 36, статей 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), разъяснениями, изложенными в постановлениях Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу о том, что предлагаемый ответчиком порядок пользования помещениями не может быть  реализован, правомерно исходя из нижеследующего.

В п.41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п.1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Материалами дела подтверждено, что 30.12.1998 между Товариществом с ограниченной ответственностью «ИТТ» ( продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Алчак» ( покупатель) заключен договор купли-продажи помещения, согласно которому продавец продал принадлежащее ему на праве собственности, а покупатель купил 9/100 долей нежилого отдельно стоящего здания, составляющие 85,6 кв.м., расположенные на первом этаже ( помещения № 7, 9, 10, 11, 12) по адресу: 

<

...>. Свидетельство о праве общей долевой собственности на здание 2-х этажное, общая площадь 1025 7 кв.м, инв. № 4926, лит.А, а, объект № 1, адрес объекта: 

<

...> выдано ООО «Алчак 20.12.2010 г. (доля в праве 9/100). Сособственники – ЗАО «Татнефтегазстрой-Инвест» (доля в праве 133/500), ФИО8 (270/1000), Общество с ограниченной ответственностью «Корпоративные информационные рутины (Кир)»  доля в праве 374/1000). 27.08.2014  ЗАО «Татнефтегазстрой-Инвест» (продавец) и гр. ФИО9 (покупатель) заключили договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности в отношении доли в праве 133/500 на объект недвижимого имущества – здание двухэтажное, общая площадь 1025,70 кв.м и доли в праве 133/500 на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, назначение: под двухэтажное административное здание, общая площадь 748 кв.м. Впоследствии доля Общества с ограниченной ответственностью «КИР» была реализована Обществу с ограниченной ответственностью «Эстейт К». 

07.12.2016 между Обществом с ограниченной ответственностью «Эстейт К» (собственник 1), Обществом с ограниченной ответственностью «Алчак» ( собственник 2), ФИО9 ( собственник 3) заключено соглашение о  разделении недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, согласно которому в общей долевой собственности сторон находится здание 2-х этажное, общая площадь 940,1 кв.м, инв.4926, лит.А, а, объект № 1, адрес: 

<

...>, а именно: Собственнику 1 принадлежат: доля в праве общей долевой собственности на здание в размере 644/1000 на основании договора купли-продажи доли в праве на земельный участок и доли в праве на здание. Собственнику здания 2 принадлежит доля в праве общей долевой собственности на здание в размере 9/100 на основании договора купли-продажи от 30.12.1998. Собственнику 3 принадлежит доля в праве общей долевой собственности на здание в размере 133/500 на основании договора купли-продажи долей в праве от 27.08.2014. 

По условиям соглашения о разделе Стороны пришли к соглашению прекратить право общей долевой собственности на здание и произвести реальный раздел здания в соответствии с техническим паспортом, подготовленным ООО «Кадастровое дело» от 18.11.2016: В собственность собственника 1 переходят следующие объекты недвижимости: помещение № 1002 (состоящее из совокупности помещений № 6-11, 11/1, 12, 13, 14, 16-23, 25, 28, 32, 33, 34), общей площадью 397,8 кв.м, расположенное на 1 этаже Здания, помещение № 1003 (состоящее из совокупности помещений №№ 1,19-22, 22/1, 24), общей площадью 89,1 кв.м, расположенные на 2 этаже Здания/, помещение 1004 (состоящее из помещения № 3) общей площадью 16, 6 кв.м., расположенное на 2 этаже здания. В собственность собственника 2 переходит следующий объект недвижимости: -помещение № 1005 (состоящее из совокупности помещений № 3/1, 4, 5, 6, 13, 13/1, 14), общей площадью 96,8 кв.м, расположенное на 2 этаже.

 В собственность Собственника 3 переходит следующий объект недвижимости: помещение № 1006 (состоящее из совокупности помещений №№ 7, 8, 10, 11, 12, 25, 26, 26/1, 26/2. 27-34),общей площадью 209, 4 кв.м, расположенное на 2 этаже. Места общего пользования разделены следующим образом: помещение № 1000 (состоящее из совокупности помещений 1-5, 5/1, 24, 2, 15- 18, 23) общей площадью 104. 1 кв.м, расположенные на 1-м, 2-м этаже Здания, помещение № 1001 (состоящее из совокупности помещений № 15, 15/1, 9) общей площадью 26,3 кв.м, расположенные на 1, 2 этаже здания, в собственность собственника 1 переходит 644/1000 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования, в собственность собственника 2 переходит 90/1000 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования -в собственность собственника 3 переходит 266/1000 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования. 

07.07.2017  между ООО «Эстейт К» и ООО «Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» заключен договор купли-продажи помещения № 1002 (состоящее из совокупности помещений № 6-11, 11/1, 12, 13, 14, 16-23, 25, 28, 32, 33, 34), общей площадью 397,8 кв.м, расположенное на 1 этаже Здания. 05.07.2018 между ООО «Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Наследие» (продавец) и ФИО10 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 1002, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять следующее недвижимое имущество: -долю в праве общей долевой собственности в размере 436/1000 на земельный участок с кадастровым номером 16:50:060508:2, помещение № 1002 (совокупности помещений 1 этажа с позициями №№ 6,7,8, 9, 10, 11, 11/1, 12, 13, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 28, 32, 33, 34) на 1 этаже, общая площадь 397,8 кв.м. 

30.04.2019 между ООО Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Наследие» ( продавец) и истцом по настоящему делу ( покупатель) заключен договор купли-продажи № К-16/19, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: долю в праве общей долевой собственности в размере 208/1000 на земельный участок, кадастровый номер 16:50:060508:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торговые объекты: магазины розничной торговли (универсальные, специализированные) общей площадью не более 1 000 кв.м, магазины товаров повседневного спроса (шаговой доступности) Общая площадь 748 кв.м, расположенный по адресу: РТ: г. Казань, Советский район, ул. ФИО6, д. 16, долю в праве общей долевой собственности в размере 644/1000 на помещение № 1000, кадастровый номер 16:50:060508:2679, назначение: нежилое, этаж №1, этаж № 2, общая площадь 104, 1 кв.м, расположенное по адресу: РТ, 

<

...>; долю в праве общей долевой собственности в размере 644/1000 на помещение № 1001, кадастровый номер 16:50:060508:2680, назначение: нежилое, этаж № 1, этаж № 2, общая площадь 26, 3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>; -помещение № 1003, кадастровый номер 16:50:060508:2675, назначение : нежилое, этаж № 2, общая площадь 89, 1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>; -помещение № 1004, кадастровый номер 16:50:060508:2677, назначение: нежилое, общая площадь 16, 6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>. 

16.11.2020 между ООО «Алчак» ( продавец) и гр. ФИО3 (покупатель 1) и гр. ФИО2 (покупатель 2) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости: нежилое помещение № 1005, площадь 96, 8 кв.м, объекты общедомового имущества здания: 90/1000 долей в праве общей долевой собственности на помещение № 1000, площадью 104. 1 кв.м, 90/1000 долей в праве на помещение № 1001, площадью 26, 3 кв.м, 9/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общая площадь 748+/-9, 57 кв.м. При этом, покупатель 1 приобретает 3/5 доли в праве общей долевой собственности всех объектов, покупатель 2 приобретает 2/5 доли в праве общей долевой собственности всех объектов.

На момент подачи настоящего искового заявления помещения в здании принадлежат следующим сособственникам: помещение № 1000, общей площадью 104, 4 кв.м в долевой собственности 644/1000 (у ФИО5), 90/1000 – ФИО3 и ФИО2 (3/5 и 2/5), ООО «Импульс» 266/1000. 

Помещение № 1001 общей площадью 26,3 кв.м в долевой собственности 644/1000 у ФИО5, 90/1000 – ФИО3 и ФИО2, ООО «Импульс» 266/1000. Помещение  № 1002, площадью 399, 6 кв.м - собственник ФИО7. Помещение  № 1003 площадью 89,1 кв.м - собственник ФИО5. Помещение № 1004 общей площадью 16, 6 кв.м - собственник ФИО5. Помещение  № 1005 общей площадью 96,8 кв.м - собственники ФИО2 и ФИО3. Помещение № 1006 общей площадью 209,4 кв.м - собственник ООО «Импульс». 

Общая  площадь помещений каждого из сособственников составляет: ФИО7 - 399,6 кв.м, ООО «Импульс» - 244,08 кв.м, ИП ФИО11 – 189,67 кв.м, ИП ФИО2 и ИП ФИО3 – 108,54 кв.м.

Вступившими в законную силу судебными актами по спору между участвующими в настоящем деле лицами, рассмотренному в рамках дела № А65-6855/2022, на которые ссылается ИП ФИО5 в рассматриваемой апелляционной жалобе, установлено, в частности, что спорные нежилые помещения №№ 1000 и 1001 по своему характеру относятся к местам общего пользования и являются общим имуществом, несмотря на отсутствие в правоустанавливающих документах истца указания на это. 

Вопрос о возможности возникновения права общей долевой собственности предопределяется целевым назначением нежилых помещений. Правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на спорные помещения является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в нежилом здании. Спорные нежилые помещения №№ 1000 и 1001 включают в себя лестницы и санитарные помещения, необходимые для обслуживания всех помещений в рассматриваемом нежилом здании, принадлежащих истцам и ответчику.

В соответствии с определением Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного. 

Использование спорных нежилых помещений №№ 1000 и 1001 как самостоятельных невозможно.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу дома, являясь местами общего пользования.  В  силу закона такие помещения на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам помещений этого дома вне зависимости от государственной регистрации такого права в Едином государственном реестре недвижимости. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, опровергающие указанные выводы судов.

Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Поскольку нежилые помещения №№ 1000 и 1001 являются общим имуществом дома, собственники других помещений не вправе были отчуждать данные помещения и передавать их в долевую собственность отдельных лиц, в связи с чем продажа указанных помещений в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой. Согласно абзацу 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным, на что обращено внимание в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", на что в аналогичной ситуации указал Арбитражный суд Поволжского округа (Постановление от 01.03.2021 N Ф06-794/2021 по делу N А65-11187/2020).   

Аргумент апеллянта о том, что при противоречивом содержании выписок из ЕГРН на помещения 1000 и 1001, технического паспорта с расшифровкой помещений (т. 1 л.д. 62), где отмечено наличие междуэтажных лестниц в обоих помещениях, и соглашения собственников от 07.12.2016 (абзац 6, стр.4), где спорные помещения значатся местами общего пользования, суд должен был при вынесении решения руководствоваться приоритетным документом - выпиской из ЕГРН, противоречит приведенным нормам закона и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Утверждение ИП ФИО5, что на странице 8 технического паспорта здания от 18.11.2016 года, имеющегося в материалах дела четко видно, что помещения, принадлежащие ООО «Импульс» включают в себя коридор (пом. 26, 34), апелляционный суд считает противоречащим имеющемуся в деле доказательству. Поскольку имеющийся в техническом паспорте поэтажный план второго этажа лит А в 

<

...> (т. 1 л.д. 65) подтверждает отсутствие сквозного прохода между помещениями  26, 34, входящими в состав помещения 1006. Более того, между помещением 24 и помещением 1001 (междуэтажной лестницей) расположено помещение 30, также входящее в состав помещения 1006.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о том, что предоставление доступа из помещения №1001 в помещение №1000 будет предполагать использование находящегося между ними помещения №1006, принадлежащего ООО «Импульс» на праве частной собственности, учитывая, что помещения №26, №30 и №34, входящие в помещение №1006, не признаны местом общего пользования (общим имуществом здания); удовлетворение требований истца фактически будет свидетельствовать об установлении сервитута, тогда как безвозмездное ограничение права собственности иного лица в рамках рассмотрения вопроса об определении порядка пользования общим имуществом действующим законодательством не предусмотрено.

ИП ФИО5 предполагала предоставить в пользование индивидуальным предпринимателям ФИО2 и ФИО3 в целях доступа к их помещениям вместо помещения № 1000 помещения № 1001 (входная группа, лестничная площадка) путем дальнейшего перемещения из помещения № 1001 в помещение № 1005 через помещение № 1006, принадлежащее на праве собственности ООО «Импульс». Как обоснованно установил суд первой инстанции, наложение ограничений на помещение № 1006 в силу действующего законодательства недопустимо.

В данном случае ответчиком не оспаривался факт установки замков в помещениях № 15 и № 18, являющихся сантехническими узлами, относящимися к общему имуществу здания, находящемуся в общей долевой собственности истцов и ответчика. Во встречном исковом заявлении и отзыве на исковое заявление ответчиком также признано, что данные помещения являются местами общего пользования, вопреки доводам апелляционной жалобы об обратном. Материалами совместного осмотра подтверждено и истцами не оспорено, что доступ в помещение № 18 открыт, в связи с чем первоначальные исковые требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в части обеспечения доступа в помещение № 15.

Обращаясь со встречным исковым заявлением, ИП ФИО5 ссылалась на необходимость урегулирования порядка пользования помещениями № 1000 и № 1001, находящимися в общей долевой собственности сторон, с учетом того обстоятельства, что ответчик использует помещения в целях осуществления медицинской деятельности, что требует соблюдения специальных санитарных норм. Указанные обстоятельства обоснованно оценены судом первой инстанции как риск предпринимательской деятельности ИП ФИО5, основания для возложения каких-либо ограничений в связи с этим на собственников иных помещений в доме отсутствуют. 

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для изменения сложившегося порядка пользования общим имуществом. 

 Вопреки  додам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что имеется фактически сложившийся порядок пользования общим имуществом здания, согласно которому помещения № 1000 и № 1001 являются предметом совместного пользованиям участников долевой собственности, в связи с чем на ответчика (истца по встречному иску) в соответствии со ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается обязанность доказывания необходимости его изменения и наличия иного варианта использования, учитывающего интересы всех участников.

Предлагаемый ИП ФИО5 вариант использования предполагает предварительное внесение конструктивных изменений в помещения (перепланировку, реконструкцию), учитывая данные обстоятельства суд первой инстанции правомерно указал, что вынесение решения на таких условиях, которые могут не наступить, невозможно, учитывая, что убедительные и надлежащие доказательства реальности их согласования уполномоченными органами и безопасности, выполнения соответствующих работ в материалах дела отсутствуют; выделение двух санузлов ответчику, имеющему в собственности помещений общей площадью 105,7 кв. м, и двух санузлов истцам, имеющим в совокупности  помещения площадью 306,2 кв. м, не отвечает требованию учета соразмерности долей при определении порядка пользования помещениями. 

Учитывая изложенное, апелляционный суд поддерживает вывод обжалуемого решения о том, что предлагаемый ответчиком порядок пользования помещениями не может быть реализован.

Ответчик также просил обязать ООО "Импульс" обеспечить свободный доступ в помещение № 1001 из помещения № 1000 в течение 24 часов в сутки для других собственников помещений долевой собственности путем демонтажа установленных на внутренних дверях замков и выдачи ключей от запертых внешних дверей со стороны улицы, ссылаясь на требования противопожарной безопасности. 

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что доводы о нарушении противопожарных нормативов также не свидетельствуют о негаторном правонарушении, не являются обстоятельством, затрудняющим пользование истцом зданием, в том общим имуществом дома. 

Обжалуемое решение суда не вступает в противоречие с решениями общего собрания собственников, принятыми на собрании 10.06.2021, протокол которого оспаривался ответчиком в рамках дела № А65-6855/2022, поскольку собственниками приняты решения о выделении участникам спора отдельных помещений в пользование под условием выполнения определенных работ, то есть в связи с возможным возникновением обстоятельств после принятия данного решения судом, в случае же невыполнения условий, установленных решением собрания, порядок пользования будет полностью соответствовать решению арбитражного суда. 

Как следует из встречного искового заявления, ответчик также просил обязать Индивидуального предпринимателя ФИО2; Индивидуального предпринимателя ФИО3 устранить препятствие в пользовании нежилым помещением 5/1, площадью 6,9 кв. м, являющимся частью помещения № 1000 на 1-м этаже, путем демонтажа установленного на двери замка и обеспечения свободного круглосуточного доступа в помещение, ответчик просил обязать ООО «Импульс» устранить препятствие в пользовании нежилым помещением № 1001. 

Статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

Поскольку помещение № 5/1 (подсобная) является частью общего имущества здания, находящегося в общей долевой собственности истцов и ответчика, арбитражный суд правомерно обязал Индивидуального предпринимателя ФИО2; Индивидуального предпринимателя ФИО3 обеспечить свободный доступ Индивидуального предпринимателя ФИО5 в помещение № 5/1 площадью 6,9 кв. м, входящее в состав помещения № 1000 (кадастровый номер 16:50:060508:2679), расположенного на втором этаже дома №16 по ул. ФИО6 г. Казани. 

Нельзя признать обоснованной приведенную в отзыве на апелляционную жалобу позицию истцов об отсутствии убедительных оснований удовлетворения исковых требований ИП ФИО12 к ИП ФИО2 и ИП ФИО3 об обязании освободить помещение 5/1 путем демонтажа замков. Поскольку судом первой инстанции установлено при отсутствии в деле доказательств иного, что 11.04.2022 согласно расписке ответчику передан ключ от помещения №5/1, входящего в помещение №1000, другой распиской от 11.04.2022 подтверждается факт возвращения ответчиком ключа от помещения №5/1 представителю истцовой стороны ФИО13 Исковые требования ИП ФИО12 как собственника помещений в доме в данной части обоснованно удовлетворены в силу вышеприведенных норм закона, предоставляющих встречному истцу право пользования общим имуществом данного дома. 

Встречное требование об ограничении доступа неопределенного круга лиц в помещение № 3 (электрощитовая), № 4 (теплоузел), за исключением ответственного лица собственников помещения № 1000 путем установления дверных замков и камер видеонаблюдения, обоснованно оставлено Арбитражным судом Республики Татарстан судом без удовлетворения в связи с недоказанностью оснований его предъявления, поскольку приведенные ИП ФИО5 нормы предусматривают лишь нахождение соответствующих помещений во владении и пользовании всех участников общей долевой собственности, которые вправе иметь доступ к ним с целью обеспечения реализации правомочий собственника. Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, опровергающие указанные выводы суда первой инстанции.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Доводов, которым не была дана оценка со стороны суда первой инстанции, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 июля 2022 года по делу № А65-1070/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух  месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Председательствующий                 Е.В. Коршикова

 

Судьи                                                                                                   Д.А. Дегтярев

 

С.Ш. Романенко