АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19365/2015

г. Краснодар

08 июня 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года

	Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2017 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Аваряскина В.В. и Улько Е.В., в отсутствие в судебном заседании истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) − закрытого акционерного общества «Сочикурортремстрой» (ИНН 2319011650, ОГРН 1022302833057), ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) – администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика по первоначальному иску – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации г. Сочи и закрытого акционерного общества «Сочикурортремстрой» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2016 (судья Тамахин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 (судьи Галов В.В., Малыхина М.Н., Попов А.А.) по делу № А32-19365/2015, установил следующее.

ЗАО «Сочикурортремстрой» (далее − общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации г. Сочи (далее − администрация) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее − управление) о признании права собственности на объект недвижимого имущества − нежилое здание мастерской (Литера Ю) − площадью 158,9 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Аллея Челтенхема, д. № 8 как на самовольную постройку (уточненные требования).

Администрация предъявила встречный иск о сносе самовольно возведенного спорного строения.

Решением суда от 11.11.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.04.2017, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска. Податель жалобы указывает, что спорная постройка подлежит сносу, поскольку возведена в отсутствие разрешения на строительство.

В кассационной жалобе общество просит отменить обжалуемые судебные акты и признать право собственности на спорное строение. Податель жалобы указывает, что суды неправомерно отказали в удовлетворении первоначального иска. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.  

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб,  Арбитражный  суд  Северо-Кавказского округа пришел к следующему. 

Из материалов дела видно и суды установили, что постановлением администрации г. Сочи от 16.11.1998 № 998/10 в краткосрочную аренду сроком на три года  предоставлен земельный участок общей площадью 3,24 га из земель, отведенных постановлением администрации города от 17.05.1996 № 365/4 «Об утверждении материалов первичной регистрации прав АОЗТ “Сочикурортремстрой” на земельный участок по аллее Челтенхема в Хостинском районе», фактически занимаемый зданиями и сооружениями производственной базы. Указано, что земельный участок находится в  первой горно-санитарной зоне охраны курорта, а также в зоне рекреационного жилья по генеральному плану г. Сочи. Обществу предписано оформить в месячный срок договор аренды земельного участка. Кроме того, в постановлении содержался запрет на возведение новых строений, реконструкцию и изменение функционального назначения существующих зданий на отведенном земельном участке, без согласия арендодателя.

В 1996 году общество построило на указанном земельном участке объект недвижимого имущества − нежилое здание мастерской общей площадью 158,9 кв. м, состоящее из примыкающих друг к другу зданий мастерской (литера Ю) площадью 94,8 кв. м и складского помещения для хранения строительных материалов (литера Ю1) площадью 64,1 кв. м.

Здание площадью 158,9 кв. м поставлено на кадастровый учет с присвоением номера 23.49:0303008:2215, год завершения строительства − 1996.

В отношении указанного здания филиалом ГУП КК Крайтехинвентаризация − Краевое БТИ по г. Сочи изготовлен технический паспорт, в соответствии с которым общая площадь объекта составляет 158,9 кв. м, в том числе мастерская (литера Ю) площадью 94,8 кв. м и пристройка (литера Ю1) площадью 64,1 кв. м, год постройки − 1996.

Разрешение на строительство указанного здания у общества отсутствует.

Ссылаясь на то, что при строительстве объекта в полном объеме соблюдены все строительные нормы и правила, данный объект недвижимого имущества создан без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, в границах правомерно занятого земельного участка, целевое назначение возведенного строения соответствует разрешенному виду использования земельного участка, сохранение указанного объекта недвижимого имущества не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, общество обратилось в арбитражный суд.

Администрация предъявила встречный иск о сносе самовольно возведенного строения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды пришли к верному выводу о том, что общество не представило доказательств того, что предпринимало надлежащие меры к легализации самовольного строения, в частности, к получению разрешения на строительство. Отсутствие доказательств принятия обществом надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности, к получению разрешения на строительство, является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска общества.

При этом судами с учетом заключения судебной экспертизы установлено, что спорный объект не соответствует требованиям правил и норм противопожарной безопасности, экологическим нормам и правилам.

Кроме того, суды правомерно указали, что признание права на самовольную постройку требует обоснования наличия вещно-правового титула на земельный участок, в границах которого осуществлено строительство. Отсутствие соответствующих доказательств также является самостоятельным основанием к отказу в иске.

Однако суд кассационной инстанции считает преждевременным вывод судов о наличии оснований для отказа в удовлетворении встречного иска.

Отказывая в иске администрации о сносе спорного строения, суды сослались на вывод заключения судебной экспертизы, согласно которому снос нежилого здания (литера Ю) площадью 158,9 кв. м невозможен без разрушения примыкающих к зданию объектов (здания (литера Ю1), гаражных боксов и мастерских по ремонту автомобилей). Учитывая, что заявленный к сносу объект общей площадью 158,9 кв. м связан конструктивно с другими объектами недвижимого имущества, в частности, имеет общие стены, и фактически возведен единым блоком, суды пришли к выводу об отсутствии возможности сноса части объекта, без причинения вреда всему возведенному блоку в целом, общему имуществу здания.

При этом суды указали, что администрация не выразила правовую позицию относительно возможности сноса судом спорного объекта с учетом того, что гаражные боксы и здание мастерских по ремонту автомобилей не являются предметом рассматриваемого спора и принадлежность указанных объектов суду не известна. 

Между тем, суды не учли следующего.

Из материалов дела и заключения судебной экспертизы видно, что спорный объект площадью 158,9 кв. м фактически включает в себя здание (литера Ю) площадью 94,8 кв. м и здание (литера Ю1) площадью 64,1 кв. м (т. 2, л. д. 13). 

С учетом пояснений представителя общества судами установлено, что в отношении расположенной с торца мастерской общей площадью 120,1 кв. м имеется вступившее в законную силу решение суда об отказе в признании права собственности на самовольно возведенный объект (дело № А32-19361/2015). Судебные акты по указанному делу мотивированы тем, что истец не подтвердил наличие титула на земельный участок, разрешение на строительство отсутствует, доказательства надлежащего обращения в органы муниципальной власти за соответствующим разрешением до начала строительства не представлены.  

Делая вывод о том, что к спорному строению примыкают объекты, принадлежность которых неизвестна (доказательств возведения их в установленном законом порядке не представлено), суды не приняли во внимание следующее. Доказательства  того, что примыкающие к спорному строению здания принадлежат иным лицам (не обществу) в материалах дела отсутствуют. В исковом заявлении общество само указало, что спорный объект наряду с другими возведенными единым блоком мастерскими помещениями длительное время им эксплуатируется (т. 1, л. д. 5). В рамках дел № А32-19364/2015 и А32-19361/2015 именно обществу отказано в признании права собственности на нежилые здания (литеры Э и Я), также расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Аллея Челтенхема, д. № 8. При проведении экспертизы эксперт не заявлял об отсутствии у него доступа к примыкающим к спорному строению объектам, доступ к ним обеспечивало общество. Судами достоверно не установлено, что примыкающие строения принадлежат иным лицам и не являются самовольно построенными.

При установлении факта принадлежности возведенных единым блоком мастерских помещений обществу и отсутствия доказательств их возведения в установленном законом порядке, судами не выяснено каким-образом  могут быть нарушены права общества. 

Кроме того, по правилам статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта наряду с другими обстоятельствами также должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование. 

Согласно имеющейся в экспертном заключении схеме размещения зданий (т. 2, л. д. 24), с учетом того, что спорный объект включает в себя здание (литера Ю) и здание (литера Ю1), вывод эксперта о невозможности снести спорный объект без разрушения примыкающих к зданию объектов, является недостаточно обоснованным. Из экспертного заключения не следует, что невозможен снос спорного объекта без сноса стен, являющихся общими с другими зданиями. В заключении эксперта также отсутствует вывод о том, что в результате сноса иных стен спорного объекта примыкающим зданиям будет причинен существенный ущерб, в результате чего они не смогут использоваться по назначению. В тоже время судами не исследован вопрос возможности сноса иных стен спорного объекта, не указанных экспертом в качестве общих с другими примыкающими зданиями, что приведет к изменениям уникальных характеристик объекта недвижимости, утрате им свойств объекта недвижимости и  прекращению его существования.

Также выводы указанного экспертного исследования содержат ответ на правовой вопрос (является ли строение (литера Ю1) объектом недвижимости), что является недопустимым, поскольку вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда, а не эксперта. В результате, судами не выяснено относится ли строение (литера Ю1) о сносе которого заявляет администрация к объектам недвижимости с учетом описания его характеристик данных экспертом (стены строения выполнены из металлических стоек; по трубам смонтированы деревянные прогоны, по горизонтальным прогонам смонтированы ограждающие плоские асбесто-цементные листы толщиной 10 мм и сетка «рабица»; т. 2, л. д. 25). При  этом, в пункте 3 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили судам необходимость самостоятельной квалификации спорных правоотношений и определения подлежащих применению норм в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса. Аналогичные правовые подходы применены Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 19.06.2012 № 2665/12 и 24.07.2012 № 5761/12. 

С учетом того, что спорный объект площадью 158,9 кв. м включает в себя здание (литера Ю) и здание (литера Ю1), то вывод эксперта о том, что стена по оси «3» является общей для двух зданий (литеры Ю и Ю1), не имеет правового значения при рассмотрении заявленных требований (т. 2, л. д. 11 и 26).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты надлежит отменить в части. 

При новом рассмотрении суду необходимо устранить допущенные нарушения, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полно и всесторонне оценить в совокупности доказательства и доводы участвующих в деле лиц; исходя из правил распределения бремени доказывания в споре правильно применить нормы права и принять законное и обоснованное решение.

На основании статьи 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением суда кассационной инстанции от 04.05.2017 обществу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе. Поскольку в удовлетворении кассационной жалобы отказано, с общества надлежит взыскать 3 тыс. рублей государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 274, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 по  делу № А32-19365/2015 в части отказа в удовлетворении первоначального иска оставить без изменения. 

В остальной части судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Взыскать с закрытого акционерного общества «Сочикурортремстрой» (ИНН 2319011650, ОГРН 1022302833057) в доход федерального бюджета 3 тыс. рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий					                                А.В. Садовников 

Судьи									                    В.В. Аваряскин   

       Е.В. Улько