РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-198814/21-64-1268

г. Москва

16 июня 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2023года

Полный текст решения изготовлен 16 июня 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Чекмаревой Н.А. (единолично),

при ведении протокола помощником судьи Ерошик Е.Л.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению   ДЕПАРТАМЕНТА

ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й

КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423,

Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

к        ПУБЛИЧНОМУ        АКЦИОНЕРНОМУ        ОБЩЕСТВУ        "МОСКОВСКАЯ

ОБЪЕДИНЕННАЯ ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ" (119526, МОСКВА ГОРОД,

ВЕРНАДСКОГО   ПРОСПЕКТ,   ДОМ   101,   КОРПУС   3,   ЭТ/КАБ   20/2017,   ОГРН:

1047796974092, Дата присвоения ОГРН: 16.12.2004, ИНН: 7720518494)

об обязании заключить договор аренды,

при участии:

от истца — Мустафаев Н.Т. по дов. от 22.11.2022

от ответчика — Боброва Е.Н. по дов. от 02.02.2021

слушатель - Кабанова И.Е., 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ПУБЛИЧНОМУ        АКЦИОНЕРНОМУ        ОБЩЕСТВУ        "МОСКОВСКАЯ ОБЪЕДИНЕННАЯ ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ"  об обязании  заключить с Департаментом городского имущества города Москвы договор аренды нежилого помещения площадью 164,2 кв.м с кадастровым номером 77:01:0002018:2581 в аренду ПАО «МОЭК», расположенного по адресу: г. Москва, пер. Пятницкий, д. 8, стр.2., в представленной истцом редакции.

В судебном заседании истец просил исковые требования удовлетворить, пояснил, что ответчик неправомерно уклоняется от заключения  договора аренды.

Ответчик возражал в удовлетворении исковых требований по доводам письменного отзыва, ссылаясь на то, что не принимал в аренду нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, пер. Пятницкий, д. 8, стр. 2, обязанность ПАО «МОЭК» по заключению договора аренды спорного здания отсутствует.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, Департаментом городского    имущества        города            Москвы (истец)  29.09.2020 выпущено распоряжение № 32270 о передаче объекта инженерно-коммунального назначения площадью 164,2 кв.м с кадастровым номером 77:01:0002018:2581 в аренду ПАО «МОЭК» (ответчик), расположенное по адресу: г. Москва, пер. Пятницкий, д. 8, стр.2.

Указанное распоряжение выпущено, поскольку 31.08.2020 письмом № АП/07-9213/20 ПАО «МОЭК» выразило согласие и готовность в принятии вышеуказанного объекта недвижимого имущества.

Как указывает истец, нежилое помещение площадью 164,2 кв.м с кадастровым номером 77:01:0002018:2581, расположенное по адресу: г. Москва, пер. Пятницкий, д. 8, стр. 2, принято ПАО «МОЭК», что подтверждается приложением к распоряжению от 29.09.2020.

Данное помещение является собственностью города Москвы, право собственности прошло процедуру государственной регистрации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.10.2008 сделана запись регистрации 77-77-11/073/2008-737.

Пунктом 2.3. распоряжения установлено, что после проведения оценки рыночной стоимости недвижимого имущества Департаментом экономической политики и развития города Москвы необходимо заключить договор аренды с ПАО «МОЭК» договор аренды.

Департаментом 15 09.2020 проведена оценка рыночной стоимости.

Письмом от 01.10.2020 № ДГИ-1-78598/20-1 и повторно письмом от 09.06.2021 № ДГИ-И-39170/21 в адрес ПАО «МОЭК» Департаментом был направлен проект договора аренды на вышеуказанный объект.

Однако, 25.06.2021 письмом №АП/07-8617/21 ПАО «МОЭК» отказался от подписания договора аренды.

Между тем, согласно постановлению Правительства Москвы от 22.08.2000 № 660 «О ПОРЯДКЕ ПРИЕМКИ ОБЪЕКТОВ ИНЖЕНЕРНОГО И КОММУНАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ В СОБСТВЕННОСТЬ ЮРОДА МОСКВЫ» объекты инженерного и коммунального назначения принимаются в собственность города Москвы без учета кредиторской задолженности по эксплуатационным расходам, коммунальным услугам и ремонтным работам по принимаемым объектам.

Пунктом  3 указанного постановления установлено, что специализированным организациям (АО "МОСВОДОКАНАЛ", ГУП "МОСКОЛЛЕКТОР", ГБУ ТОРМОСТ", ГУП "МОСВОДОСТОК", ПАО "МОЭК", АО "МОСТОРСВЕТ", АО "МОСГАЗ", ГУП "МОССВЕТ", ОАО "МОСГОРЭНЕРГО", ПАО "МОСЭНЕРГО", КП "МПТЦ" и иной специализированной организации) приступать к временной эксплуатации объектов инженерного и коммунального назначения, построенных по городскому заказу, с момента подписания акта технической приемки (по внутриквартальным инженерным коммуникациям и объектам) согласно приложению 5 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (по городским инженерным коммуникациям и объектам) до передачи им объекта в хозяйственное ведение, оперативное управление или в аренду.

Кроме того, постановлением Правительства Москвы от 22.08.2000 № 660 «О ПОРЯДКЕ ПРИЕМКИ ОБЪЕКТОВ ИНЖЕНЕРНОГО И КОММУНАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ В СОБСТВЕННОСТЬ ГОРОДА МОСКВЫ» установлено, что Департамент городского имущества города Москвы в установленном порядке осуществляет передачу имущества государственным унитарным предприятиям, казенным предприятиям на праве хозяйственного ведения, оперативного управления согласно перечню (приложение 2).

Как усматривается из материалов дела, нежилое помещение площадью 164,2 кв.м с кадастровым номером 77:01:0002018:2581, расположенное по адресу: г. Москва, пер. Пятницкий, д. 8, стр.2, передано ПАО «МОЭК», то есть фактически ответчик до заключения договора аренды с Департаментом приступил к временной эксплуатации объектов.

Кроме того, в указанном нежилом помещении расположен ЦТП № 01 -02-0124/014. Оборудование данного ЦТП тепловой ввод (к2407/п14-аб. № 01-02-0124/014) находится в собственности и эксплуатируется ПАО «МОЭК».

Между тем,    Департаментом    с    целью    выполнения    требований постановления Правительства Москвы от 22.08.2000 № 660 проведена оценка рыночной стоимости и направлен договор аренды с установлением ставки арендной платы согласно постановлению № 660.

Таким образом, Департаментом были исполнены требования вышеуказанного постановления.

Однако, ПАО «МОЭК» отказался от подписания договора аренды, в связи с чем, истец считает, что  ПАО «МОЭК» фактически уклонился от заключения с истцом договора аренды, вследствие чего истец обратился с настоящим иском в суд.

Отклоняя доводы истца, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 445 ГК РФ,  если одна сторона, для которой  в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 22 08.2000 № 660 (ред от 13 12.2022) "О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы" (вместе с "Временным порядком приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы")  договоры аренды объектов инженерного и коммунального назначения со специализированными организациями,  обладающими  правами владения  и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, с которой технологически связано в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности передаваемое имущество, заключаются с установлением фиксированной ставки арендной платы в размере 1  рубля в год за один погонный метр, квадратный метр, кубический метр объекта инженерного и коммунального назначения, одну единицу технологического оборудования с обязательным включением в условия договора аренды обязательства арендатора обеспечить сохранность, надлежащую эксплуатацию арендуемого имущества, при необходимости осуществить за счет собственных  или привлеченных средств реконструкцию и (или модернизацию арендуемого имущества (пункт введен постановлением Правительства Москвы от 19.04.2016 № 184-ПП; в ред. постановлений Правительства Москвы от 25.10.2016 № 691-ПП, от 24.07.2018 № 760-ПП).

Согласно Заключению эксперта № 7117/19-3-22 от 20.02.2023г. сопоставительным анализом данных, полученных в ходе проведения экспертного осмотра, с признаками физического износа, приведенными в таблицах части 2 «Методики определения физического износа гражданских зданий» [6], экспертами установлено, что нежилое помещение I (ком. 1-4, ком. 7-9), площадью 164,2 м , с кадастровым номером: 77:01:0002018:2581, расположенное в подвальном этаже нежилого здания по адресу: г. Москва пер. Пятницкий, д. 8, стр. 2, находится в технически неисправном состоянии (см. исследовательскую часть, стр. 14-18).

При «неудовлетворительном» техническом состоянии нежилого помещения I (ком. 1-4, ком. 7-9), расположенного в подвальном этаже нежилого здания по адресу: г. Москва пер. Пятницкий, д. 8, стр. 2, требуется проведение значительных работ по капитальному ремонту (см. исследовательскую часть, стр. 19).

Как усматривается из материалов дела, Департаменту городского имущества г. Москвы с 13.10.2008 года на праве собственности принадлежит имущество (нежилое здание) общей площадью 164,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Пятницкий, д. 8, стр. 2 (77:01:0002018:2581).

Оборудование центрального теплового пункта (аб. №01-02-0124/014) (далее по тексту - оборудование ЦТП), расположенное в спорном здании, находится в собственности ПАО «МОЭК» в соответствии с Договором о присоединении ОАО «Мосгортепло» к ОАО «МОЭК» (в настоящее время ПАО «МОЭК») и передаточным актом от 01.02.2010.

ПАО «МОЭК» является собственником только оборудования ЦТП, расположенного внутри здания, находящегося в собственности города.

Как следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 31.01.2012 № 11657/11, при обращении с иском о понуждении заключить договор, в предмет доказывания по данной категории дел входят следующие обстоятельства: наличие обязанности заключить договор на стороне ответчика;  факт уклонения ответчика от заключения договора.

Однако в настоящем случае совокупность указанных выше обстоятельств отсутствует, так как на стороне ПАО «МОЭК» имеется право, а не обязанность заключить договор аренды спорного здания с истцом, факт уклонения со стороны ПАО «МОЭК» отсутствует.

31.08.2020 №АПУ07-9213/20, в ответ на запрос истца о заключении договора аренды нежилого здания, ПАО «МОЭК» сообщило Департаменту городского имущества г. Москвы о готовности рассмотреть возможность приемки в эксплуатацию на праве аренды помещения в порядке, установленным Постановлением № 660 .

По смыслу пункта 12.1 Постановления № 660 в совокупности с пунктами 12.2-12.4 в аренду могут приниматься объекты инженерного и коммунального назначения только в технически исправном состоянии при условии наличия технической документации и средств на финансирование расходов по эксплуатации и ремонту объектов инженерного и коммунального назначения.

Однако в нарушение положений Постановления № 660 ни в ПАО «МОЭК», со стороны истца техническая документация на спорное здание не представлена.

Средства на финансирование расходов по эксплуатации и ремонту объектов инженерного и коммунального назначения в ПАО «МОЭК» от Департамента городского имущества г. Москвы также не поступали.

Истец издал Распоряжение №32270 от 29.09.2020 «О принятии к бюджетному учету Департамента и передаче в аренду ПАО «МОЭК» объекта инженерно-коммунального     назначения     (недвижимого     имущества)»     на основании статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции», постановлений Правительства Москвы от 22.08.2000 №660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы», от 20.02.2013 №99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы».

Распорядительный акт Департамента городского имущества г. Москвы сам по себе арендных правоотношений не порождает, а свидетельствует о намерении собственника заключить Договор аренды с ПАО «МОЭК».

Акт приема-передачи спорного здания, свидетельствующий о принятии в аренду объекта  между сторонами подписан не был.

Согласно проекту Договора аренды, о понуждении к заключению которого просит истец, Арендатор обязан осуществлять за счет собственных средств и/или привлеченных средств реконструкцию, и/или модернизацию и/или капитальный ремонт объекта аренды, за свой счет осуществлять текущий ремонт.

 ПАО «МОЭК» уведомило Департамент городского имущества г. Москвы о том, что спорное здание, в котором расположено оборудование ЦТП, находится неудовлетворительном техническом состоянии, в связи с чем, проект договора не   может   быть   подписан   со   стороны   ПАО   «МОЭК»,   до   проведения восстановительных работ со стороны Департамента городского имущества г. Москвы.

27 апреля 2022 года в 11.00 по адресу: г. Москва, пер. Пятницкий, д. 8, стр. 2, состоялся совместный осмотр с участием представителей Департамента городского имущества г. Москвы и Государственной инспекцией по недвижимости (от подписи отказался), подписанный представителями ПАО «МОЭК» с замечаниями.

ПАО «МОЭК» не согласно с оценкой Департамента городского имущества г. Москвы о том, что спорное здание находится в удовлетворительном техническом состоянии и не требует ремонта, а наличие в проекте Договора аренды таких обязанностей на стороне ПАО «МОЭК», как осуществление текущего и капитального ремонтов, реконструкции/модернизации спорного здания, отвечает признакам кабальности сделки, нарушает права и законные интересы ПАО «МОЭК».

При этом суд принимает во внимание, что в соответствии с Постановлением №660 включение в условия  договора обязательства арендатора обеспечить сохранность, надлежащую эксплуатацию арендуемого имущества, при необходимости осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств реконструкцию и (или) модернизацию арендуемого имущества является обязательным.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

На основании ч. 2. ст. 64, ч. 3. ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Определением Арбитражного суда города Москвы 12.09.2022г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза по делу №А40-198814/21-64-1268, проведение которой поручено ФЕДЕРАЛЬНОМУ БЮДЖЕТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ РОССИЙСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЦЕНТР СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,  одному или нескольким экспертам из следующего списка сотрудников РФЦСЭ: Макееву А.В., Полеву И.П., Татаринову М.В., Граббе Т.А., Федоровой О.А., Соколову Ю.Б., Статива Е.Б., Шубенковой Е.А., Любименко Д.П., Губареву В.А., Картузову С.Н., Кузнецову А.В., Чудиевичу А.Р., Хамидовой Д.В., Воронцову А.М.  На разрешение экспертов поставлены  следующие вопросы: «1. Находится ли нежилое помещение I (ком. 1-4, ком. 7-9) площадью 164,2 кв.м с кадастровым номером: 77:01:0002018:2581, расположенное в подвальном этаже нежилого здания по адресу: г. Москва, пер. Пятницкий, д. 8, стр. 2 в технически исправном состоянии? 2. Требуются ли какие-то ремонтные работы при текущем техническом состоянии нежилого помещения I (ком. 1-4, ком. 7-9), расположенного в подвальном этаже нежилого здания по адресу: г. Москва, пер. Пятницкий, д. 8, стр. 2?».

Отвечая на поставленные судом вопросы эксперты путем сопоставительного анализа  данных, полученных в ходе проведения экспертного осмотра, с признаками физического износа (приведенными в таблицах части 2 «Методики определения физического износа гражданских зданий»), пришли к выводам о том, что спорное здание находится в технически неисправном состоянии, требующие проведения значительных работ по капитальному ремонту.

Таким образом, доказательствами по делу документально подтверждено, что Объект, находится в неудовлетворительном техническом состоянии и не отвечает критериям объекта коммунального хозяйства, в отношении которого возможно заключить договор аренды в соответствии с положениями Правил № 660.

Департамент городского имущества г. Москвы фактически уклоняется от возложенной законом обязанности по приведению спорного здания в надлежащее техническое состояние и передаче его ответчику в технически исправном состоянии, тем самым не выполняет требования Постановления №660, что является препятствием для заключения Договора аренды Объекта.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 314, 421,  445, 450, 606  ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9,  65, 66, 102, 110,  167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятыйарбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полномобъеме.

 

Судья:                                                                                                       Чекмарева Н.А.