Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-2325/2020

21 марта 2022 года

город Южно-Сахалинск

 

Резолютивная часть оглашена 14.03.2022, решение в полном объеме изготовлено 21.03.2022.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучкиной С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Публичного акционерного общества энергетики и электрификации «Сахалинэнерго» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третьи лица:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области

- Государственная инспекция строительного надзора Сахалинской области

о признании права собственности на объект недвижимости

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности № 18-45 от 10.01.2022, диплом

от ответчика – ФИО3 по доверенности № Д07-0229 от 08.10.2021, диплом

У С Т А Н О В И Л:

публичное акционерное общество энергетики и электрификации «Сахалинэнерго» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Администрации города Южно-Сахалинска (далее – ответчик) о признании права собственности на нежилое здание диспетчерского пункта, площадью 1607,5 кв.м, в том числе 1 подземный  с кадастровым номером объекта недвижимости 65:01:0701001:437, расположенное на земельном участке с кадастровым номером: 65:01:0707001:3600 по адресу: 

<

...>. 

В обоснование исковых требований истец указал на то, что в связи с длительным процессом оформления исполнительной документации за пределами срока действия  разрешения на строительство приемка объекта государственной комиссией с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не производилась. Со ссылкой на ст. 222 ГК РФ просит признать право собственности. 

В автоматизированном режиме исковое заявление распределено судье Пустоваловой Т.П. Исковое заявление принято судом, возбуждено производство по делу №А59-2325/2020. 

11.06.2020 ответчиком представлен отзыв на иск.

Определением суда от 16.12.2020 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением экспертизы.

08.04.2021 экспертом ООО «ЦСЛ «Сахалинстрой» ФИО4 представлено заключение (исх. № 18/43 от 22.01.2021).

Определением суда от 17.08.2021 производство по делу приостанавливалось в связи с получением заключения о пожарной безопасности здания.

21.12.2021 года  в канцелярию суда поступило заключение № СИС-012/10-12-2021 от 10.12.2021.

27.12.2022 производство по делу возобновлено, заседание назначено на 14.02.2022. Определением суда от 14.02.2022 судебное разбирательство отложено на 14.03.2022.

В связи с уходом судьи Пустоваловой Т.П., в чьем производстве находилось дело, в отставку, определением председателя первого судебного состава Арбитражного суда Сахалинской области от 28.02.2022 дело передано для распределения в автоматизированном режиме. В результате автоматизированного распределения судьей по делу назначена судья Кучкина С.В., определением суда от 04.03.2022 дело принято к производству судьи.

В заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Третьи лица в судебное заседание явку не обеспечили, извещены надлежаще в силу ч. 1 ст. 123 АПК РФ. Суд в порядке ст. 156 АПК РФ определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

ПАО «Сахалинэнерго» является собственником имущества – административного трехэтажного здания, расположенного в 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от 10.07.2001 серия 65 №039502. Согласно данным, указанным в свидетельстве площадь здания составляет 1289 кв.м.

Под административное здание на основании договора аренды с администрацией города Южно-Сахалинска №1469/2214 от 12.05.1999 обществу предоставлен земельный участок 65:01:070101:0006, свидетельство о государственной регистрации права аренды от 18.05.2002, серия 65-АА №004399. 

Дополнительным соглашением от 19.04.2013 кадастровый номер земельного участка 65:01:070101:0006 изменен на 65:01:070101:3600, площадь земельного участка 1884 кв.м.

В соответствии с постановлением мэра №843 от 18.05.1999г. ОАО «Сахалинэнерго» разрешено выполнить проект реконструкции здания диспетчерского пункта с надстройкой 4 этажа на ранее предоставленном земельном участке по ул. Ленина, 105.

Истец в период с 1999 года по 2005 год производил работы по реконструкции данного административного здания с надстройкой 4 этажа, увеличением площади объекта до 1607,5 кв.м., установкой диспетчерского щита с изменением наименования здания в Здание диспетчерского пункта.

Проект реконструкции здания (наименование рабочего проекта «Реконструкция диспетчерского пункта ЮЭС в г. Южно-Сахалинске») был разработан ГУП ПиКТИ «Сахалинпромстройпроект» на основании архитектурно планировочного задания №100-А/6195 и получил все необходимые согласования, а именно: заключение №90 от 03.03.1999г. Центра Госсанэпиднадзора в г. Южно-Сахалинске; заключения №431 от 21.07.1999г. Южно-Сахалинского межрайонного комитета по охране окружающей среды №55/233 от 22.04.1999г. Отряда пожарной охраны г. Южно-Сахалинска. Рабочий проект «Реконструкция диспетчерского пункта ЮЭС в г. Южно-Сахалинске» получил положительное заключение Бюро государственной вневедомственной экспертизы №48 и был рекомендован к утверждению 18.04.2000г., утвержден приказом директора ОП «ЮЭС» ОАО «Сахалинэнерго» от 21.04.2000г. №132-п.

На проведение строительно-монтажных работ было получено разрешение на выполнение СМР №32/20002 от 15.05.2001г., выданное Инспекцией государственного архитектурного строительного надзора РФ Сахалинской области г. Южно-Сахалинск, сроком действия до 01.06.2002г. В последующем срок действия разрешения был продлен до 01.05.2004г.

Строительно-монтажные работы выполнялись привлеченными подрядными организациями, технический надзор осуществлялся ОП «ЮЭС» ОАО «Сахалинэнерго».

В декабре 2005 года филиалом ОАО «Сахалинэнерго» - «Распределительны сети» составлен акт №344 приемки законченного строительством объекта по форме КС-11 на общую сумму работ 11 621 188,87 рублей.

Истец указывает, что в связи с длительным процессом оформления исполнительной документации за пределами срока действия разрешения на строительство приемка объекта государственной комиссией с получением разрешения  на ввод в эксплуатацию не производилась.

Письмом от 06.12.2019г. №8846-026/07 Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска отказал истцу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием части документов, указанных в частях 3 и 4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Повторный отказ был получен письмом от 23.04.2020г. №2492-026/07, поскольку истцом не были представлены:

- акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);

- акт, подтверждающего соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;

- заключения органа государственного строительного надзора.

Указанные документы истец представить не смог, поскольку Государственной инспекцией строительного надзора Сахалинской области отказано в выдаче заключения. А оформление актов не представляется возможным в связи с ликвидацией проектировщика ГУП ПиКТИ «Сахалинпромстройпроект».

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о признании права собственности на реконструированный объект.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 3 указанной статьи).

В силу п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, п. 3 ст. 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пп. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

 По делам о признании права собственности на самовольные постройки в порядке ст. 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Из представленных в материалы дела доказательств судом установлено, что истец осуществил реконструкцию находящегося у него в собственности объекта, расположенного на арендованном у администрации города земельном участке.

Перед началом реконструкции истцом в установленном порядке было получено разрешение на строительство.

Как следует из писем Департамента основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию явилось непредставление следующих документов: 

- акта приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда) (п. 4 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ);

-  акта, подтверждающего соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора) (п. 6 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ в ред., действующей дату обращения);

- документов, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии) (п. 7 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ в ред., действующей дату обращения),

- схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (п. 8 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ),

- заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (п. 9 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ),

- технического плана объекта капитального строительства (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ).

Частично указанные недостатки были устранены истцом. Так, технические планы в отношении спорного объекта был составлен 23.01.2020. 

В качестве документов, подтверждающих соответствие реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям инженерно-технического обеспечения, предоставлены действующие договоры с ресурсоснабжающими организациями с ОАО «СКК» №511-229-18/09 от 01.01.2006г. на электроснабжение тепловой энергией в горячей воде, с МУП «Городской водоканал» №219 от 30.06.2016г. холодного водоснабжения и водоотведения.

Относительно акта приемки объекта капитального строительства и акта, подтверждающего соответствие параметров реконструированного объекта капитального строительства проектной документации сообщено, что их оформление не представляется возможным в связи с ликвидацией Проектировщика ГУП ПиКТИ «Сахалинпромстройпроект».

Относительно заключения органа государственного строительного надзора приложено письмо Государственной инспекции строительного надзора Сахалинской области от 22.01.2020г. J\Q3.34-31/20 об отказе в выдаче заключения о соответствии требованиям проектной документации реконструированного объекта капитального строительства «Реконструкция диспетчерского пункта ЮЭС в г. Южно-Сахалинске» в связи с тем, что объект на дату обращения уже реконструирован, строительный надзор на нем не осуществлялся, и не имеется оснований для выдачи заключения.

Вместе с тем, письмом от 23.04.2020 № 2492-026/07 обществу вновь отказано в выдаче разрешения ввиду отсутствия документов, указанных в частях 3 и 4 ст. 55 ГрК РФ.

Статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены порядок и основания выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

К числу документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию относится заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (включая проектную документацию, в которой учтены изменения, внесенные в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти (далее - орган федерального государственного экологического надзора), выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса.

С учетом положений ч. 1 ст. 49 и п. 2 ч. 1 ст. 54 ГрК РФ в отношении спорного объекта должен был осуществляться государственный строительных надзор.

Частью 5 ст. 52 ГрК РФ установлено, что в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" (далее также - органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ с приложением необходимых документов.

Как установлено судом, ни истец, ни застройщик такое извещение в уполномоченный орган не направлял, строительный надзор за объектом не осуществлялся.

Письмом от 22.01.2020 ГИСН Сахалинской области отказала истцу в проведении проверки, поскольку на момент обращения строительно-монтажные и пусконаладочные работы на объекте закончены.

Вместе с тем, данный факт не может являться основанием для отказа истцу в регистрации права собственности на объект при установлении соответствия объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных, и иных норм и правил, отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угроз жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза в отношении объекта на предмет соответствия установленным нормам и правилам, наличию угроз жизни и здоровью граждан.

По результатам экспертизы, проведенной ООО «ЦСЛ «Сахалинстрой» (эксперт инженер ФИО4) сделаны выводы:

-  выполненные работы по реконструкции здания соответствуют требованиям проектной документации, проектная документация утверждена Главным инженером проекта о соответствии строительным нормам и правилам. Следовательно объект - здание диспетчерского пункта, площадью 1607 кв.м, 5-ти этажное, в том числе, I подземный, с кадастровым номером 65:01:0701001:437. расположенное на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0701001:3600 по адресу: Российская Федерация, Сахалинская область, город Южно- Сахалинск, ул. Ленина, дом 105 - соответствует градостроительным и строительным и иным нормам и правилам на период проектирования и строительства.

- сохранение и эксплуатация объекта обследования при фактическом текущем техническом состоянии строительных конструкций несущего остова здания (деформативность, несущая способность) не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, не создает угрозу возможного повреждения или уничтожения имущества.

По заключению эксперта ООО «Трансттрой-тест» работы, заложенные в проектной документации объекта, выполнены в полном объеме, что подтверждается актами освидетельствования скрытых работ и соотносится с результатами визуального осмотра. 

Из материалов дела также установлено, что объекты недвижимости расположены в границах предоставленного истцу земельного участка, что подтверждается техническим планом здания. Земельный участок предоставлен под существующее административное здание, соответственно реконструкцией его назначение не изменено, здание с момента окончания реконструкции в 2005 году и по настоящее время эксплуатируется истцом по назначению.

Также в материалы дела представлены экспертное заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы от 15.03.2021 о соответствии здания санитарным нормам, правилам и нормативам.

Заключением ООО «СахИнфо-Сервис» (№СИС-012/10-12-2021) установлено, что на объекте выполнены требования пожарной безопасности, выполняется условие соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности, изложенное в п. 1 ч. 1 ст. 6 ФЗ от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Нарушений прав и законных интересов третьих лиц судом также не установлено, ответчик и привлеченные судом к участию в деле третьи лица не возражали против удовлетворения требований.

Относительно того, что истец просит признать право собственности на здание 5-этажное, хотя ранее в соответствии со свидетельством о государственной регистрации прав от 10.07.2001г. оно указано как 3х этажное, представлены пояснения, что это вызвано изменением требований к внесению сведений о количестве этажей, а именно включены сведения о количестве подземных этажей. Так, в соответствии с пунктом 19 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июня 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся также сведения о количестве этажей (этажность том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).

 С учетом законодательных изменений и надстройки одного этажа здания, общая его этажность составляет 5 этажей, в том числе 1 подземный.

Учитывая изложенное, установив соблюдение всех условий, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Ответчик по данному иску является формально-привлеченным лицом, в связи с чем судебные расходы истца по оплате государственной пошлины не распределяются.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р  Е  Ш  И  Л:

Иск удовлетворить.

Признать право собственности публичного акционерного общества энергетики и электрификации «Сахалинэнерго» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на объект недвижимости - нежилое здание диспетчерского пункта, площадью 1607,5 кв.м, 5 этажное, в том числе 1 подземный, с кадастровым номером 65:01:0701001:437, расположенное на земельном участке с кадастровым номером: 65:01:0707001:3600 по адресу: 

<

...>. 

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья

С.В. Кучкина