АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 45-10-16

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27-22270/2021

город  Кемерово

01 марта 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 21 февраля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 01 марта 2022 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Дубешко Е.В. при ведении протокола, аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРНИП 307422108200037, ИНН 

<

***>)

к администрации города Новокузнецка, город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании права собственности,

3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Инспекция государственного строительного надзора Кузбасса, город Кемерово  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

 при участии: 

от истца – ФИО3, доверенность 42 АА 3218829 от 14.09.2021, диплом, паспорт;

от Администрации города Новокузнецка – ФИО4, доверенность № 1/6028 от 20.12.2021, диплом, 

от Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка – ФИО4, доверенность № 6 от 10.01.2022, диплом, 

от иных 3-их лиц - явка не обеспечена, извещены;

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился с иском к администрации города Новокузнецка (далее – администрация, ответчик) с требованиями:

1.         о прекращении права собственности на объект капитального строительства нежилое здание с кадастровым номером 42:30:0203028:119, расположенный по адресу: 

<

...>;

2.         о признании многоквартирным жилым домом объект капитального строительства, преобразованный из нежилого здания с кадастровым номером 42:30:0203028:119, кол-во этажей 6 (в т.ч. 1 подземный), назначение: многоквартирный жилой дом, общая площадь 5332, 2 кв.м., в том числе:

- общей площадью квартир 3215,7 кв.м., в том числе жилой площадью 2315,4 кв.м.;

- площадь нежилых помещений 315,6 кв.м.;

- площадь, занимаемая перегородками 540,3 кв.м.;

- площадь лестниц – 135,1 кв.м.;

- площадь коридоров и мест общего пользования – 1260,6 кв.м.,

количество помещений 99, в том числе 96 жилых и 3 нежилых помещений, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область-Кузбасс, Новокузнецкий городской округ, 

<

...>.

3.         о признании права собственности на помещения в составе многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>:

 

№ помещения

назначение

помещения

Жилая площадь, м2

Общая площадь, м2

1

Помещение №1

квартира

36,1

39,90

2

Помещение №2

квартира

52,7

56,30

3

Помещение №3

квартира

46,3

33,20

4

Помещение №4

квартира

38,2

57,10

5

Помещение №49

квартира

49

52,90

6

Помещение №50

квартира

52,4

62,40

7

Помещение № 51

квартира

51,8

56,50

8

Помещение №52

квартира

18,5

38,90

9

Помещение №97

нежилое

-

95,70

10

Помещение №98

нежилое

-

151,30

11

Помещение №99

нежилое

-

68,60

12

Помещение №5

квартира

19,1

37,50

13

Помещение №6

квартира

24,9

28,60

14

Помещение №7

квартира

24,5

28,20

15

Помещение №8

квартира

18

35,20

16

Помещение №9

квартира

18,9

36,20

17

Помещение №10

квартира

17,5

34,10

18

Помещение №11

квартира

23,7

27,30

19

Помещение № 12

квартира

23,9

28,00

20

Помещение № 13

квартира

17,6

42,10

21

Помещение №14

квартира

21,7

25,80

22

Помещение № 15

квартира

21,4

31,80

23

Помещение №53

квартира

23,7

27,30

24

Помещение №54

квартира

23,6

27,30

25

Помещение №55

квартира

17,8

38,30

26

Помещение №56

квартира

23,7

27,30

27

Помещение № 57

квартира

23,7

27,40

28

Помещение № 58

квартира

17,3

32,70

29

Помещение №59

квартира

19

36,60

30

Помещение №60

квартира

19,6

36,60

31

Помещение №61

квартира

24,8

28,50

32

Помещение №62

квартира

24,3

28,00

33

Помещение №63

квартира

34,5

38,30

34

Помещение №16

квартира

34,4

38,20

35

Помещение №17

квартира

24,5

28,20

36

Помещение №18

квартира

23,9

27,70

37

помещение №19

квартира

17,6

35,00

38

Помещение №20

квартира

33,4

37,10

39

Помещение №21

квартира

16,9

34,60

40

Помещение № 22

квартира

23,5

27,20

41

Помещение №23

квартира

24,5

28,20

42

Помещение №24

квартира

32,8

42,40

43

Помещение №25

квартира

21,8

26,00

44

Помещение №26

квартира

26,8

31,20

45

Помещение № 64

квартира

23,7

27,50

46

Помещение № 65

квартира

23,8

27,50

47

Помещение №66

квартира

17,6

36,40

48

Помещение № 67

квартира

23,6

27,20

49

Помещение №68

квартира

23,6

27,30

50

Помещение № 69

квартира

17,4

33,20

51

Помещение №70

квартира

33,4

37,10

52

Помещение №71

квартира

17,7

36,10

53

Помещение №72

квартира

24,4

28,10

54

Помещение №73

квартира

24

27,80

55

Помещение №74

квартира

35,4

39,20

56

Помещение №27

квартира

32,4

39,40

57

Помещение №28

квартира

23,3

27,00

58

Помещение № 29

квартира

24

27,80

59

Помещение №30

квартира

17,3

35,10

60

Помещение №31

квартира

18,1

36,80

61

Помещение №32

квартира

18,1

35,20

62

Помещение №33

квартира

23,6

27,20

63

Помещение №34

квартира

23,5

27,10

64

Помещение №35

квартира

17,9

42,30

65

Помещение №36

квартира

21,7

25,90

66

Помещение №37

квартира

27,1

31,40

67

Помещение №75

квартира

23,4

27,10

68

Помещение №76

квартира

24,5

28,20

69

Помещение №77

квартира

16,7

36,30

70

Помещение №78

квартира

23,8

27,40

71

Помещение №79

квартира

23,3

27,00

72

Помещение №80

квартира

17,6

33,00

73

Помещение №81

квартира

18,1

35,90

74

Помещение №82

квартира

18,2

35,80

75

Помещение №83

квартира

24,4

28,10

76

Помещение №84

квартира

23,6

27,40

77

Помещение № 85

квартира

17,9

37,50

78

Помещение № 38

квартира

17,5

38,50

79

Помещение №39

квартира

23,2

26,90

80

Помещение №40

квартира

23,7

27,40

81

Помещение №41

квартира

17,3

35,20

82

Помещение №42

квартира

18,6

36,80

83

Помещение №43

квартира

17,2

35,00

84

Помещение №44

квартира

23,5

27,10

85

Помещение №45

квартира

24,2

27,80

86

Помещение №46

квартира

33,2

42,90

87

Помещение №47

квартира

21,4

25,60

88

Помещение №48

квартира

26,8

31,20

89

Помещение №86

квартира

23,6

27,30

90

Помещение №87

квартира

24

27,90

91

Помещение №88

квартира

16,9

36,50

92

Помещение №89

квартира

23,8

27,40

93

Помещение №90

квартира

23,4

27,20

94

Помещение №91

квартира

17,9

33,50

95

Помещение №92

квартира

18,7

36,90

96

Помещение №93

квартира

18

36,00

97

Помещение №94

квартира

23,8

27,90

98

Помещение №95

квартира

23,3

27,00

99

Помещение №96

квартира

18,6

38,70

Требования со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обоснованы осуществлением истцом без получения необходимых разрешений работ по реконструкции под многоквартирный дом приобретённого в 2021 году нежилого здания учебного корпуса.

К участию в деле судом привлечены 3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу; Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка; Инспекция государственного строительного надзора Кузбасса.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу (Росреестр) представило отзыв на исковое заявление, а также копии дел правоустанавливающих документов в отношении земельного участка с кадастровым номером (КН) 42:30:0203028:176 и в отношении здания с КН 42:30:0203028:119.

Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, Инспекция государственного строительного надзора представили письменные пояснения по делу, по существу требований истца возражений не заявили, просили суд рассмотреть спор в свое отсутствие.

Определением от 21.12.2021 дело назначено к судебному разбирательству на 25.01.2022. По ходатайству лиц, участвующих в деле, для представления дополнительных документов судебное разбирательство по делу откладывалось на 14.02.2022, и объявлялся перерыв до 21.02.2022.

Судом в ходе рассмотрения спора предлагалось истцу рассмотреть вопрос о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления факта соответствия здания требованиям законодательства и его безопасности для жизни, здоровья граждан; представить пояснения относительно периода осуществления работ по реконструкции объекта, а также документы, предусмотренные частью 7 статьи 51 ГрК РФ, на отсутствие которых указано Комитетом градостроительств и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка в письме от 29.04.2021 № 4655-17; пояснения относительно обращения за разрешением на строительство (реконструкцию) здания в апреле 2021 года с учетом приобретения здания по договору в августе 2021 года.

В судебном заседании истцом представлены дополнительные пояснения, дополнительные документы (в копиях): дополнительное соглашение № 1 от 01.09.2021, справка о стоимости выполненных работ, локальный сметный расчет выполненных работ, акт приемки выполненных работ за 2021 год, платежное поручение от 10.11.2021 об оплате по договору подряда, технический отчет об инженерно – геодезических изысканиях, проектной документации (пояснительная записка), схема планировочной организации земельного участка, ответ Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка от  04.02.2022, ответ ГБУ «Центр ГКО и ТИ Кузбасса» от 08.02.2022 № 90, выписка из ЕГРН о переходе права на спорный объект, дополнения № 1 к заключению эксперта, технический паспорт.

Истец поддержал ходатайство об отнесении на него судебных расходов по делу.

Администрация письменный отзыв на иск не представила, в судебном заседании представитель ответчика полагал возможным удовлетворить требования истца, если последний докажет безопасность объекта для жизни и здоровья граждан.

Явившиеся в заседание представители истца, администрации и Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка просили суд рассмотреть дело по имеющимся письменным доказательствам без проведения судебной экспертизы.

Представитель истца пояснил, что считает нецелесообразным назначение судебной экспертизы, так как никем из лиц, участвующих в деле, результаты досудебной экспертизы, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Центр градостроительства и землеустройства», не оспорены. Истцом представлена письменная позиция по указанному вопросу.

К материалам дела судом приобщены представленные документы (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ)).

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся 3-х лиц, с учетом представленных письменных доказательств.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Из пояснений истца, представленных им документов, а также представленных Росреестром копий дел правоустанавливающих документов в отношении земельного участка с кадастровым номером (КН) 42:30:0203028:176 и в отношении здания с КН 42:30:0203028:119 судом установлены следующие имеющие юридическое значение для разрешения спора обстоятельства.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 16.12.2021, с 24.08.2021 ИП ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером (КН) 42:30:0203028:176, расположенный по адресу: 

<

...> зем. уч. №5; общая площадь 5634 +/- 24 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка (далее – земельный участок).

На земельном участке располагается объект – нежилое здание (здание учебного корпуса №1), площадью 4847,5  кв.м. с КН 42:30:0203028:119 (далее – Здание, Объект), количество этажей: 6, в том числе подземных - 1. Право собственности на Здание зарегистрировано за ИП ФИО2 также 24.08.2021.

Данное здание с общей полезной площадью 3461 кв.м. построено в 1980 году по типовому проекту общежития на 360 мест, введено в эксплуатацию в качестве общежития № 1 ГПТУ-58 в Куйбышевском районе трестом «Запсибсантехмонтаж» согласно Решению Исполнительного комитета Новокузнецкого городского Совета депутатов трудящихся № 359 от 31.12.21980 на основании Акта № 59 приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией оконченного строительством объекта (реконструкцией) здания (сооружения) жилищно-гражданского назначения от 29.12.1980 (т.1 л.д. 38-40).

Согласно Решению Комитета по управлению государственным имуществом администрации Кемеровской области от 22.09.99 № 7-2/2665 включено в реестр федерального имущества расположенное по адресу: 

<

...> Здание учебного корпуса № 1, общей площадью 4427,4 кв.м. (т.2 л.д. 50-52).

В соответствии с данными техпаспорта здания по состоянию на 2001, 2005 гг. его общая площадь составляла 4381,8 кв.м., полезная – 1741 кв.м., жилая - 899,8 кв.м., число комнат 49. При этом на 1, 2 и 3 этажах располагались нежилые (учебные) помещения (кабинеты, лаборантские, санузлы, душевые, комнаты мастера, приемная, медкабинет и т.д.); а на 4 и 5 этажах располагались жилые помещения (комнаты для проживания); комнаты воспитателей; игровые комнаты; хранилища; комендантские; складские.

Распоряжением Территориального управления по Кемеровской области Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 22.06.2006 № 2-2/292 здание закреплено на праве оперативного управления за государственным образовательным учреждением начального профессионального образования Профессиональное училище № 58 (т.2 л.д. 63-64).

Согласно имеющейся в материалах дела Выписке из технического паспорта от 07.02.2006 (т.2 л.д. 65-72) здание, Литер А, год постройки 1980, количество этажей – 5, площадь общая 4843,4 кв.м., в том числе площадь жилая 2983,0 кв.м., площадь вспомогательная 1398,8 кв.м., площадь подвала 461,6 кв.м.

На основании Передаточного акта от 19 июня 2008 года в результате правопреемства от ГОУ НФО Профессиональное училище № 58 к федеральному государственному учреждению среднего профессионального образования «Новокузнецкий строительный техникум» передано имущество, в том числе, Здание учебного корпуса № 1 

<

...> д,5, площадью 4843,4 кв.м., дата ввода в эксплуатацию 21.05.1980 (т.3 л.д. 6-9).

Согласно распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 06 февраля 2012 года (т.3 л.д. 108-120) Здание учебного корпуса № 1 

<

...>, площадью 4843,4 кв.м., передано в государственную собственностью Кемеровской области.

Во исполнение п.3.1 распоряжения Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.06.2015 № 281-р «О передаче государственного имущества Кемеровской области в муниципальную собственность муниципального образования «Новокузнецкий городской округ» нежилое здание общей площадью 4847,5 кв.м., литера А, расположенное по адресу: 

<

...>, передано в муниципальную собственность на основании Акта приема-передачи от 3 июня 2015 года (т.3 л.д. 127).

22.10.2015 Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области принято Решение № 2-2/3620 о прекращении права оперативного управления ГОУ СПО НСТ на объект недвижимости – нежилое 6-ти этажное здание, общей площадью 4847,5 кв.м., литера А, расположенного 

<

...> в связи с передачей последнего в муниципальную собственность муниципального образования «Новокузнецкий городской округ» (т.3 л.д. 126).

Согласно договору № 1481 купли-продажи посредством публичного предложения от 14.11.2017 муниципальное образование «Новокузнецкий городской округ» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка отдельно стоящее нежилое здание, общей площадью 4847,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (запись регистрации в ЕГРП № 42-42/006-42/110/007/2016-987/2 от 01.04.2016) продано ФИО5 (т.4 л.д. 18-19).

В дальнейшем на основании договора купли-продажи нежилого здания (здания учебного корпуса № 1) и земельного участка от 19.12.2019 здание учебного корпуса № 1 общей площадью 4847,5 кв.м., КН 42:30:0203028:119, этажность 6, подземная этажность 1, по адресу: 

<

...>, и земельный участок площадью 5634 кв.м., КН 42:30:0203028:176 приобретены ФИО6 (т.4 л.д. 85-86).

В соответствии с договором купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 17.03.2020 здание с земельным участком прибрёл ФИО2 (т.2 л.д. 6-7).

27.04.2021 по Соглашению договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 17.03.202 расторгнут его сторонами (т.2 л.д. 20), а затем на основании договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 13.08.2021 (т.2 л.д. 32-33) указанное имущество вновь приобретено истцом в собственность.

Согласно пояснениям представителя истца, необходимость перезаключения договора по приобретению здания и земельного участка обусловливалась получением преимуществ при решении вопросов по уплате налогов.

Судом установлено, что 26.04.2021 истец обращался в Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее – Комитет) с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания общежития.

29.04.2021 в ответ на обращение истца вх. №4699 от 26.04.2021 Комитет отказал в выдаче разрешения на реконструкцию (уведомление №4655-17) на основании ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) в связи с отсутствием документов, предусмотренных частью 7 ст. 51 ГрК РФ, таких как: результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 ГрК РФ проектной документации; пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка; разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства; проект организации строительства объекта капитального строительства (включая проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей в случае необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства); положительное заключение экспертизы проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 ГрК РФ), в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 ГрК РФ; разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 ГрК РФ); копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

В период с сентября по октябрь 2021 года истцом без получения необходимых разрешений на основании проектной документации и чертежей, разработанных акционерным обществом «Южно-Сибирская сервисная компания» в 2019 году, произведена реконструкция и перепланировка Здания общежития под многоквартирный жилой дом, в результате чего увеличилась площадь Объекта до 5332,2 кв.м.

Площадь помещений (в количестве 99) в Здании составляет 4798,9 кв.м., в том числе квартир (в количестве 96) 3215,7 кв.м. (2315,4 кв.м. жилая и 900,3 кв.м. подсобная); площадь нежилых помещений 1583,2 кв.м., в том числе помещения общего имущества  1267,6 кв.м., прочие нежилые помещения (в количестве 3) 315,6 кв.м.

Согласно пояснениям истца реконструкция произведена силами привлеченной им организации подрядчика – общества с ограниченной ответственностью «Эталонстройсервис» на основании договора подряда №32/08-21 от 24.08.2021, в подтверждение чего представлены: указанный договор подряда с дополнительным соглашением к нему № 1 от 01.09.2021, справка о стоимости выполненных работ, локальный сметный расчет выполненных работ, акт приемки выполненных работ за 2021 год, платежное поручение от 10.11.2021 об оплате по договору подряда.

Ссылаясь на невозможность введения реконструированного объекта в эксплуатацию во внесудебном порядке, в связи с необходимостью регистрации права на находящиеся в Здании жилые и нежилые помещения ИП ФИО2 обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование иска истцом представлены подготовленные обществом с ограниченной ответственностью (ООО) «Центр градостроительства и землеустройства» следующие документы:

- проектная документация: Раздел 1 «Пояснительная записка» ЦГ-1372/Х-5-ПЗ; Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» ЦГ-1372/Х-5-ПЗУ;

- Технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиям (ЦГ-2021/008);

- «Заключение о пригодности использования здания как жилого. Соответствие здания требованиям действующих градостроительных норм и правил. Определение ненарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц» (ТО 110-09-21).

В ходе рассмотрения дела истцом приобщено к материалам дела Дополнение № 1 к Заключению  о пригодности использования здания как жилого. Соответствие здания требованиям действующих градостроительных норм и правил. Определение ненарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц» (ТО 110-09-21).

Оценив собранные по делу доказательства, суд отказывает в удовлетворении иска.

Статья 12 ГК РФ устанавливает, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными данной статьей, либо иными предусмотренными законом способами. Признание права на самовольную постройку является особым способом приобретения права собственности незаконным владельцем объекта недвижимости, созданного с нарушением установленного законодательством порядка, либо не соответствующего установленным требованиям законодательства. 

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Из содержания указанных норм следует, что возникновение права собственности на самовольную постройку возможно при соблюдении ряда условий: 

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Таким образом, в предмет доказывания требованиям, заявленным в рамках статьи 222 ГК РФ, относятся: факт создания постройки заявителем за счет собственных средств, безопасность постройки и отсутствие нарушения прав других лиц.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В силу положений, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство/реконструкцию. Обязанность по получению разрешения на строительство лежит на застройщике.

Из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления № 10/22, следует, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае, суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 

<

Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации> право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Обращаясь с требованиями о признании права собственности на самовольную постройку, истец в соответствии со статьей 65 АПК РФ должен представить суду доказательства обращения за получением разрешения на строительство /ввод объекта в эксплуатацию, наличия бездействия органа местного самоуправления или неправомерного отказа в выдаче разрешения на строительство объекта/ввод объекта в эксплуатацию. О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением предусмотренных ч. 7, 9 ст. 51 ГрК РФ документов.

Как уже указывалось судом, ИП ФИО2 обратился в Комитет с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания общежития 26.04.2021.

Согласно уведомлению Комитета (т.1 л.д.37) при обращении за выдачей разрешения истцом не собран установленный законом необходимый пакет документов, в связи с чем отказ уполномоченного органа местного самоуправления в выдаче запрашиваемого истцом разрешения является правомерным, обоснованным.

При этом, как следует из материалов дела, на следующий день – 27.04.2021 ИП ФИО2 расторг договор купли-продажи от 17.03.2020.

А в августе 2021 г. ИП ФИО2 повторно приобрел в собственность Здание с земельным участком и, несмотря на полученный ранее отказ Комитета в выдаче разрешения на реконструкцию, самовольно произвел реконструкцию и перепланировку здания учебного корпуса с целью последующего его использования (эксплуатации) под многоквартирный дом.

Указанные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствует о том, что истец произвел работы по реконструкции Объекта, намеренно, осознанно игнорируя установленный законодателем порядок проведения такого рода работ, мероприятий.

При этом доказательств наличия каких-либо объективных препятствий в получении своевременно в установленном порядке разрешения на реконструкцию объекта истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, не получив разрешения на реконструкцию объекта и проводя работы по реконструкции Здания на свой риск, истец отдавал или должен был отдавать отчет своим действиям как противоправным, совершенным в обход установленного порядка проведения реконструкции объекта недвижимого имущества (ст.ст.1, 10 ГК РФ).

Вышеизложенные подтвержденные материалами дела обстоятельства указывают, по мнению суда, на исключительно формальный характер действий ИП ФИО2, преследующего цель последующего признания права собственности на помещения, образованные в результате реконструкции Здания, в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, выраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Отсутствие факта надлежащего своевременного обращения за разрешением на строительство объектов является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на указанное имущество в порядке ст.222 ГК РФ. Доказательств необоснованности отказа органа местного самоуправления в выдаче разрешения на строительство ИП ФИО2 не представлено.

В целях выяснения вопросов о соответствии реконструированного здания параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, в том числе, требованиям противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, о соблюдении прав и охраняемые законом интересов других лиц, об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан судом неоднократно предлагалось истцу (при назначении дела к судебному разбирательству, отложении судебного разбирательства) рассмотреть вопрос о проведении по делу судебной экспертизы.

От проведения судебной экспертизы истец категорически отказался, представил письменные возражения и пояснил, что исковые требования не оспорены администрацией, кроме того, в материалы дела представлено подготовленное ООО «Центр градостроительства и землеустройства» «Заключение о пригодности использования здания как жилого. Соответствие здания требованиям действующих градостроительных норм и правил. Определение ненарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц» (ТО 110-09-21).

По мнению истца, данный документ с достоверностью в полной мере подтверждает пригодность Здания для использования в качестве жилого, многоквартирного дома, соответствие реконструированного Объекта требованиям всех градостроительных, строительных норм и правил, отсутствие при его использовании угрозы нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц. В соответствии с указанным документом здание пригодно для использования в качестве жилого, соответствует требованиям градостроительных, строительных норм и правил, использование здания в качестве жилого не влечет за собой нарушения прав и  охраняемых законом интересов и прав третьих лиц; мероприятия по благоустройству территории многоквартирного дома выполнены в соответствии с действующими нормами и правилами; противопожарные мероприятия выполнены в соответствии с действующими нормами и правилами.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Представленное истцом в материалы дела Заключение о пригодности использования здания как жилого (ТО 110-09-21) с Дополнением №1, подготовленные ООО «Центр градостроительства и землеустройства» в 2021 и 2022 годах по заказу истца (далее - Заключение), в соответствии с нормами ст. 64 АПК РФ является письменным доказательством, не имеет заранее установленного доказательственного значения и подлежит оценке судом наравне с иными доказательствами, представленными в материалы дела, в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ.

Суд дает критическую оценку данному Заключению, в связи с чем отмечает следующее.

Во-первых, по мнению суда, специалисты ООО «Центр градостроительства и землеустройства» прямо заинтересованы в признании реконструированного Объекта соответствующим установленным требованиям безопасности, нормам и правилам, и никак не могут рассматриваться в качестве лиц, независимо и беспристрастно осуществивших проверку Здания и подготовивших Заключение на предмет такого соответствия. Так, при решении вопроса о проведении по делу судебной экспертизы специалисты ООО «Центр градостроительства и землеустройства» подлежали отводу, поскольку данная организация находится (находилась) в договорных правоотношениях с истцом, готовила проектную документацию на проведение работ по реконструкции (перепланировке) спорного Здания.

Во-вторых, документально не подтверждено право специалистов ООО «Центр градостроительства и землеустройства» готовить заключения по вопросам соответствия объектов недвижимости требованиям градостроительных, строительных и иных норм и правил, установления факта нарушения при использовании объекта недвижимости прав и  охраняемых законом интересов и прав третьих лиц.

При подготовке Заключения специалисты руководствовались, в том числе СТО ТПП 21-87-11 «Порядок проведения судебной экспертизы экспертными организациями системы ТПП России. Методические рекомендации». Между тем, как следует из приложенных к Заключению документов, ООО «Центр градостроительства и землеустройства» является членом саморегулируемых организаций Ассоциация профессиональных проектировщиков Сибири, Ассоциация «Инженерные изыскания в строительстве» и имеет право выполнять инженерные изыскания, осуществлять подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, выполнение инженерных изысканий. Исходя из представленных документов о профессиональном образовании специалистов, ФИО7 имеет квалификацию «Инженер», ФИО8 освоил программу бакалавриата по направлению подготовки «07.03.01 Архитектура», «08.04.01 Строительство». 

Однако сертификаты соответствия требованиям системы добровольной сертификации судебных экспертов, стандартов по проведению исследований/экспертиз, документы о профессиональной переподготовке или повышении квалификации в области установления соответствия строительных объектов, проектной документации специальным нормам и правилам, в том числе противопожарным, в отношении указанных специалистов в материалы дела не представлены.

Доказательств наличия у ООО «Центр градостроительства и землеустройства» аккредитации Министерства юстиции РФ на проведение независимых экспертизы, его регистрации в Общероссийском реестре Судебно-экспертной палаты Российской Федерации, доказательств страхования ответственности специалистов не имеется.

В-третьих, у суда имеются неустранимые сомнения в достоверности выводов рассматриваемого Заключения также в связи со следующими обстоятельствами.

Согласно стр.15 Заключения осмотр Здания проводился ООО «Центр градостроительства и землеустройства» 18.08.2021, в то время как согласно представленным истцом пояснениям и документам договор подряда на проведение работ по реконструкции заключен 24.08.2021, а результат работ принят заказчиком (истцом) по подписанному с подрядной организацией акту № 1 от 01.11.2021.

Одновременно ООО «Центр градостроительства и землеустройства» в Разделе 1 «Пояснительная записка» ЦГ-1372/Х-5-ПЗ проектной документации указана дата проведения осмотра как 12.09.2021.

Таким образом, представляются сомнительными  даты, указанные специалистами о проведении осмотров Объекта (осмотр Здания для проверки его соответствия всем необходимым требованиям действующих норм и правил в августе 2021 года, а позднее в сентябре 2021 года - осмотр для подготовки проектной документации).

В-четвертых, исходя из перечня документов, представленных специалистам, документы, подтверждающие применение при реконструкции объекта сертифицированных строительных материалов, соответствующих СНиП, лицом, проводящим исследования, не изучались.

В связи с тем, необоснованным представляется изложенный в Заключении специалистами вывод о том, что конструкции и детали здания выполнены из материалов, обладающих стойкостью к возможным воздействиям влаги, низких температур, агрессивной среды, биологических и других неблагоприятных факторов согласно СП 28.13330 (стр. 40 Заключения).

Как установлено судом из Заключения, отсутствует исследование специалиста относительно вопроса о соответствии выполненных работ по реконструкции здания требованиям и правилам, установленным: ГОСТ 30494-2011 Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях; СП 3.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности; СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям; СП 7.13130.2013 Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности; СНиП 41-01-2003. Система нормативных документов в строительстве. Отопление, вентиляция и кондиционирование; СП 51.13330.2011 "СНиП 23-03-2003 Защита от шума"; СП 345.1325800.2017 Здания жилые и общественные. Правила проектирования тепловой защиты.

Заключение не содержит выводов специалистов на предмет соответствия Здания также требованиям постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 N 3 "Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий" (вместе с "СанПиН 2.1.3684-21. Санитарные правила и нормы...") (Зарегистрировано в Минюсте России 29.01.2021 N 62297).

Более того, представляется неправомерным использование специалистом при подготовке Заключения утративших свое действие на дату подготовки Заключения (2021 год) СП 15.13330.2012. Свод правил. Каменные и армокаменные конструкции; СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы.

Специалистами ООО «Центр градостроительства и землеустройства» не проводилось исследование по определению ультразвуковой прочности бетонных полов и несущих конструкций стен на сжатие. Специалист ограничился только визуальным осмотром, что, по мнению суда, является недостаточным.

Материалы дела не позволяют суду с достоверностью сделать выводы о том, что:  работы по реконструкции не привели к нарушению прочности и (или) разрушению несущих конструкций здания; отсутствуют нарушения в работе инженерных систем (возведенных с учетом планировки, в том числе, 1 и 2 этажей Здания под жилые помещения); отсутствуют нарушения противопожарных устройств, соблюдены требования пожарных норм и правил.

Проведенный специалистами анализ систем водоснабжения, канализирования и электроснабжения никоим образом не позволяет установить исправность этих систем и их безопасное функционирование.

Анализ работы системы вентиляции, а также уровня освещенности помещений, изложенные специалистами в Заключении (стр.16, 19), не является полным и не позволяет установить соответствие системы вентиляции, уровня освещенности помещений необходимым требованиям.

Согласно требованиям СНиП 41-01-2003. Система нормативных документов в строительстве. Отопление, вентиляция и кондиционирование естественную вытяжную вентиляцию для жилых, общественных и административно-бытовых зданий следует рассчитывать на разность удельных весов наружного воздуха температурой 5 °С и внутреннего воздуха температурой для холодного периода года (п. 7.1.4.); приемные устройства, а также открываемые окна и проемы, используемые для приточной вентиляции с естественным побуждением, следует размещать по 7.5.8. (п. 7.3.1.); низ отверстия для приемного устройства следует размещать на высоте более 1 м от уровня устойчивого снегового покрова, определяемого по данным гидрометеостанций или расчетом, но не ниже 2 м от уровня земли (п. 7.3.2.); приемные отверстия для удаления воздуха системами общеобменной вытяжной вентиляции из верхней зоны помещения следует размещать: а) под потолком или покрытием, но не ниже 2 м от пола до низа отверстий - для удаления избытков теплоты, влаги и вредных газов; б) не ниже 0,4 м от плоскости потолка или покрытия до верха отверстий - для удаления взрывоопасных смесей газов, паров и аэрозолей (кроме смеси водорода с воздухом); в) не ниже 0,1 м от плоскости потолка или покрытия до верха отверстий в помещениях высотой 4 м и менее или не ниже 0,025 высоты помещения (но не более 0,4 м) в помещениях высотой более 4 м - для удаления смеси водорода с воздухом (п. 7.5.10.)

Исследования относительно соответствия спорного реконструированного здания указанным требованиям в Заключении отсутствуют.

Относительно внутридомовых электрических сетей специалистом установлено, что они оборудованы устройствами защитного отключения согласно требованиями СП 54.133002016 (стр. 42).

Вместе с тем, из Заключения невозможно установить, каким образом осуществлялась проверка электрических сетей, отсутствует фотофиксация соответствующих инженерных коммуникаций.

Суд приходит к выводу, что проверка безопасности систем электроснабжения специалистом не проводилась, осуществлен лишь частичный визуальный осмотр инженерных систем, в связи с чем вывод об их соответствии установленным нормам и правилам объективно не мог быть сделан.

Данных о том, какими методами и каким конкретно образом (за исключением визуального осмотра) проводилось обследование конкретных систем/конструкций/частей здания, специалистом в Заключении не приведено.

В силу требований статьи 23 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается. Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

Учитывая изложенное, изложенные в Заключении выводы признаются судом не обоснованными, а само Заключение как доказательство по делу не подтверждает фактов соответствия реконструированного объекта градостроительным нормам, строительным нормам и правилам, требованиям противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности; не доказывает, что сохранение реконструированного объекта не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Следует отметить, что рассматривая иск о признании права собственности на самовольно реконструированный объект, суд, вне зависимости от процессуальных действий сторон спора, обязан убедиться в том, что этот объект не создает угрозу жизни и здоровью людей путем проверки его на соответствие строительным нормам и правилам, требованиям противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Отсутствие возражений ответчика (Администрации г. Новокузнецка)  относительно заявленных требований для разрешения спора решающего значения не имеет.

Легализация самовольно реконструированного объекта недвижимого имущества и введение его в гражданский оборот на основании решения суда потенциально затрагивает права и законные интересы неопределенного круга лиц, которые в последующем могут вступать в правоотношения в связи с использованием указанного объекта (в том числе, для проживания людей).

В этой связи без достаточных доказательств отсутствия угрозы жизни и здоровью людей право собственности на самовольно реконструированный объект капитального строительства не может быть признано судом.

В ходе рассмотрения судом разъяснено представителю истца о необходимости доказать факт соответствия спорного объекта строительным нормам и правилам, требованиям противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, предложено заявить ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы. Вместе с тем от назначения судебной строительно-технической экспертизы истец отказался и несет в соответствии с нормой части 2 статьи 9 АПК РФ все процессуальные последствия своего бездействия.

С учетом установленных обстоятельств и подлежащих применению норм материального и процессуального права суд отказывает ИП ФИО2 в удовлетворении заявленных им требований. При этом подлежит отклонению ссылка представителя истца на рассмотренное ранее судом аналогичное дело №А27-27497/2020 с положительным для истца результатом правового значения. Оценка доказательств, правовые выводы суда в указанном споре не имеют  преюдициального характера для рассмотрения настоящего дела.

Судебные расходы за рассмотрение арбитражным судом настоящего дела относятся на истца (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).

В связи с уплатой истцом при обращении в суд 18000 руб. госпошлины и последующим предоставлением истцу по его ходатайству отсрочки по уплате оставшейся суммы государственной пошлины, с учетом разъяснений, изложенных в п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", подлежит взысканию с ИП ФИО2 в федеральный бюджет государственная пошлина в размере 576000 руб. (исходя из предмета иска, количества заявленных требований о признании права собственности на каждый из 99 помещений как самостоятельных объектов недвижимого имущества).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска отказать.

Судебные расходы по делу отнести на истца.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 576000 руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                                  Е.В. Дубешко