АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

г. Томск                                                                                                            Дело № А67-950/2023

27.03.2023 г.

 

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального образования «Томский район» в лице  Администрации Томского района, с. Богашево (ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс», г. Томск (ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 301 от 03.08.2021 в размере 1 625 860,27 рублей, пени в размере 23 715,24 рублей, расторжении договора аренды земельного участка № 301 от 03.08.2021,

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 30.11.2022, удостоверение, адвоката,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 24.01.2022, паспорт, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Томского района (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее – ответчик, общество) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 301 от 03.08.2021 в размере 1 625 860,27 рублей за период с августа по октябрь 2022 года, пени в размере 23 715,24 рублей за период с 01.09.2022 по 31.10.2022, расторжении договора аренды земельного участка № 301 от 03.08.2021.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, указав, что расчет задолженности истцом произведен неверно, ответчик не имел возможности использовать земельный участок по назначению в силу отсутствия на него заезда. Более подробно доводы ответчика изложены в отзыве.

В судебном заседании представители сторон поддержали изложенные процессуальные позиции по делу.

Согласно доводам истца, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка № 301 от 03.08.2021 (далее – договор аренды), в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 67 000 кв.м. с кадастровым номером 70:14:0100039:721 для проектирования и строительства объекта «Многофункциональная зона придорожного сервиса «МИР» по адресу: Томская область, Томский район, д. Черная речка. Участок передан арендатору без возражений и замечаний относительно невозможности использования. Неисполнение ответчиком обязательств в части оплаты арендных платежей послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, 23, 29, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, главой X Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца о взыскании задолженности и неустойки, а также о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Судом установлено, что между Администрацией Томского района муниципального образования «Томский район» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Альянс» (арендатор) 03.08.2021 заключен договор аренды земельного участка № 301, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 67 000 кв.м. с кадастровым номером 70:14:0100039:721 для проектирования и строительства объекта «Многофункциональная зона придорожного сервиса «МИР» по адресу: Томская область, Томский район, д. Черная речка (п. 1.1).

Срок аренды участка устанавливается на три года. Начало действия договора аренды 03.08.2021, окончание действия договора аренды 02.08.2024 (п. 2.1).

По акту приемки-передачи от 03.08.2021 участок передан истцу.

Согласно п. 3.2 договора размер ежегодной арендной платы в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе № 1 от 22.06.2021 составляет 6 606 000 рублей в год согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Арендная плата за землю взимается с даты подписания договора, то есть с 03.08.2021 (п. 3.1).

Сумма, указанная в п. 3.2 договора, вносится арендатором в течение 5 дней с момента, указанного в п. 3.1 договора (п. 3.3).

Сумма внесенного арендатором до проведения аукциона задатка в размере 6 606 000 рублей засчитывается в счет арендной платы (п. 3.4).

В соответствии с п. 3.6 договора в последующие периоды сумма ежегодных платежей подлежит уплате равными долями ежемесячно не позднее последнего дня текущего месяца.

Как указано в п. 3.9 договора, неиспользование арендатором указанного в п. 1.1 договора участка не является основанием для освобождения от уплаты им арендной платы или основанием для возврата сумм, уплаченных им в качестве арендной платы по договору.

Обязанность арендатора по оплате арендной платы возникает с момента подписания сторонами акта приемки-передачи земельного участка (п. 3.10 договора).

В соответствии с п. 4.3.1 договора арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором; обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п. 4.4.3).

Согласно п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно п. 6.2 договора он может быть расторгнут в соответствии со ст. 450, 452 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность по арендной плате за период с августа по октябрь 2022 года в размере 1 625 860,27 рублей.

На основании пункта 5.2 договора истец начислил ответчику неустойку за период с 01.09.2022 по 31.10.2022 в размере 23 715,24 рублей.

Истец направил в адрес ответчика претензию об уплате задолженности по арендной плате от 02.11.2022 № 02-33/4101 с требованиями погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку в течение 30 дней. Также истец предложил расторгнуть договор аренды в связи с невнесением арендных платежей. До настоящего времени требования истца, изложенные в претензии, ответчиком не исполнены, договор аренды не расторгнут.

Полагая, что ответчик нарушает условия договора, а также требования земельного законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской  Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, а также иная плата, предусмотренная земельным законодательством.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Решением Арбитражного суда Томской области от 14.06.2022 по делу № А67-11268/2021 обществу было отказано в расторжении договора аренды в связи с наличием недостатков земельного участка. Суд установил, что арендованный участок может быть использован по назначению, этому не препятствует ни установление зоны с особыми условиями использования, ни отсутствие самостоятельного заезда с дорог общего пользования (так как организована возможность заезда через соседний участок). В силу ст. 69 АПК РФ данные обстоятельства не подлежат доказыванию в рамках настоящего спора.

Как отмечено в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.01.2023 по делу № А67-11268/2021, довод ООО «Альянс» о невозможности заезда на арендованный им земельный участок как основании расторжения договора судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку указанные недостатки могли быть установлены им при осмотре участка, изучении документации и необходимых требований при организации придорожного сервиса, что исключает ответственность арендодателя в силу статей 612 и 620 ГК РФ. Предоставления арендодателем заведомо ложной информации в том смысле, который придается этому понятию положениями пункта 3 статьи 37 ЗК РФ, судами не установлено.

Поскольку истец является юридическим лицом, созданным с целью извлечения прибыли, то есть является коммерческой организацией, занимаясь предпринимательской деятельностью, это лицо принимает на себя все риски, возникающие при ее осуществлении, в случае же незнания законов и подзаконных актов в области градостроительства и организации дорожного движения вправе обратиться за юридической помощью к квалифицированным специалистам в сфере указанных отраслей права. По этим же причинам несостоятельны доводы подателя жалобы о недобросовестности ответчика, поскольку непроявление одним из участников гражданских правоотношений необходимых заботливости и осмотрительности, равно как и незнание закона и подзаконных актов, не могут служить основаниями для квалификации действий других участников как злоупотребление правом, поскольку разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (статья 10 ГК РФ). Несение дополнительных расходов, связанных с необходимостью организации заезда на спорный земельный участок, также относится к предпринимательским рискам общества, которые могли быть просчитаны им перед участием в аукционе.

Заключая договор аренды, принимая участие в аукционе, ответчик имел возможность изучить все особенности земельного участка для понимания того, каким образом на него может осуществляться заезд (непосредственно с дорог общего пользования, через смежные участки или иным способом). При этом градостроительный план земельного участка был получен ответчиком 12.07.2021, то есть до заключения договора аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

В этой связи доводы ответчика о невозможности использования земельного участка по назначению, в том числе в период до даты заключения соглашения об установлении сервитута, подлежат отклонению. Суд отмечает, что строительство на земельном участке предполагает разработку проектной документации, для чего не требуется заезд на участок. Иными словами, в любом случае общество не могло приступить к строительству непосредственно после заключения договора аренды, для этого потребовались бы определенные подготовительные действия.

Как верно отмечено истцом, ответчиком не представлено доказательств нарушений порядка образования, определения границ и площади спорного земельного участка.

В связи с этим отсутствие примыкания земельного участка, сформированного под существующий объект недвижимости, к проездам не может рассматриваться как недостаток, возникший в результате ненадлежащих действий публичного образования, сформировавшего участок и выступающего его арендодателем (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.12.2017 по делу № А24-330/2017).

Довод ответчика о ничтожности договора аренды основан на неверном толковании действующего законодательства, в силу чего отклоняется судом. Кроме того, с учетом п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ данный довод ответчика суд находит несостоятельным по той причине, что ответчик добровольно вступил в арендные отношения, уплатил задаток, то есть совершил действия, направленные на исполнение договора, а потому не вправе впоследствии ссылаться на его недействительность (процессуальный эстоппель).

Факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен и признан арифметически верным, соответствующим действующему законодательству, ответчиком мотивированно не оспорен, контррасчет не представлен.

Таким образом, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 625 860,27 рублей подлежит удовлетворению.

Истцом предъявлена к взысканию неустойка, начисленная ответчику на основании пункта 5.2 договора.

Согласно расчету истца неустойка за период с 01.09.2022 по 31.10.2022 составила 23 715,24 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, неустойка является способом обеспечения исполнения должником денежного обязательства и подлежит уплате с даты наступления просрочки исполнения обязательства. Как следует из материалов дела, заключая договор аренды земельного участка, стороны согласовали уплату неустойки при просрочке внесения арендных платежей.

Расчет неустойки судом проверен и признан правильным. Ответчиком расчет не оспорен, контррасчет не представлен. Таким образом, требование о взыскании неустойки также подлежит удовлетворению.

В силу п. 2 ст. 215 Гражданского кодекса РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 2 ст. 125 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в бюджеты муниципальных районов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий муниципальных районов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков – по нормативу 100 процентов.

Согласно ст. 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации администратор доходов бюджета осуществляет взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

Таким образом, Администрация Томского района является надлежащим истцом.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка № 301 от 03.08.2021.

Как указано в п. 6.2 договора, он может быть расторгнут в соответствии со ст. 450, 452 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ответчик, как следует из представленного расчета задолженности, более двух сроков подряд не вносит арендную плату в обусловленном договором размере.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 02.11.2022 № 02-33/4101 с предложением о расторжении договора аренды.

В добровольном порядке ответчик требования администрации не исполнил.

Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу, что ответчик допустил существенные нарушения условий договора, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден. При таких обстоятельствах требование о расторжении договора подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина по иску в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 168-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс», г. Томск (ИНН 

<

***>) в пользу муниципального образования «Томский район» в лице Администрации Томского района, с. Богашево (ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 301 от 03.08.2021 в размере 1 625 860,27 рублей за период с августа по октябрь 2022 года, пеню в размере 23 715,24 рублей за период с 01.09.2022 по 31.10.2022.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 301 от 03.08.2021, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Альянс», г. Томск (ИНН 

<

***>) и Администрацией Томского района, с. Богашево (ИНН 

<

***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс», г. Томск (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 35 496 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

 

Судья                                                                                                                                Е.И. Бутенко