ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-3788/2022

г. Вологда

16 декабря 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 16 декабря 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гавриловой А.А., 

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 представителя ФИО2 по доверенности от 01.09.2024 № 19, от индивидуального предпринимателя ФИО3 представителя ФИО2 по доверенности от 01.09.2024 № 17, 

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, материалы дела № А05-3788/2022 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм Инвест» (ОГРН 1112901006162, ИНН 2901215911; адрес: 164520, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Профсоюзная, д. 10, пом. 3) к администрации муниципального образования «Северодвинск» (ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137; адрес: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7) о признании права собственности, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Промтрейд», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, индивидуального предпринимателя Сорокина Андрея Витальевича, индивидуального предпринимателя Шилова Александра Леонидовича, Банка ВТБ (публичное акционерное общество),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 164520, 

<

...>; далее – ООО «СЗ «Прайм Инвест») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Северодвинск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7; далее – Администрация) о признании права собственности на самовольно реконструированное здание склада, общей площадью 1 053,9 кв. м, этажность – 2, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 29:28:107124:166. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Промтрейд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 164500, 

<

...>; далее – ООО «Промтрейд») и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163000, 

<

...>; далее – Управление Росреестра).

Определением суда от 08 июля 2022 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Инвест Проект» (далее – ООО «Инвест Проект») ФИО4. Производство по делу приостановлено до завершения экспертизы. 

Определением суда от 03 октября 2022 года производство по делу возобновлено, поскольку от эксперта поступило экспертное заключение от 14.09.2022 № 167. 

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 21 ноября 2022 года исковые требования удовлетворены, признано право собственности ООО «СЗ «Прайм Инвест» на следующий реконструированный объект недвижимого имущества – здание склада, общей площадью 1 053,9 кв. м, этажность – 2, с кадастровым номером 29:28:107124:166, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Лицо, не участвовавшее в деле, индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: Архангельская обл., г. Северодвинск) с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение норм материального права.

В апелляционной жалобе предприниматель ФИО1 заявил ходатайство о восстановлении срока на ее подачу, а также просил привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО3.

Податель жалобы указал на то, что спорный объект недвижимого имущества – здание склада, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 29:28:107124:166, в результате произведенной реконструкции не соответствует требованиям «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденного приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 24.04.2013 № 288, в части отсутствия минимального противопожарного расстояния между зданием склада и зданием административно-бытового назначения, расположенным на территории смежного земельного участка с кадастровым номером 29:28:107124:75, а также Правил землепользования и застройки в части отсутствия минимально допустимого расстояния от границы построенного здания склада до границы смежного земельного участка, которое должно составлять не менее трех метров. Вследствие указанных обстоятельств решение суда нарушает права предпринимателя ФИО1 и предпринимателя ФИО3 как собственников здания проходной и смежного земельного участка с кадастровым номером 29:28:107124:75. Информацию о том, что в результате самовольной реконструкции здания склада грубо нарушены противопожарные нормы и правила, истец от суда скрыл. 

В обоснование ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы податель жалобы указал на то, что узнал о принятом решении от предпринимателя ФИО3 16 августа 2023 года. ООО «СЗ «Прайм Инвест» 22 мая 2023 года обратилось с иском к ФИО3 и ФИО1 об установлении сервитута в целях проезда через их земельный участок к реконструированному зданию склада с кадастровым номером 29:28:107124:166. Предприниматель ФИО3, предположив, что здание склада после реконструкции не соответствует противопожарным нормам и правилам, 07 июля 2023 года направил в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска письмо с просьбой провести проверку по данному факту. Из письма Администрации от 27.07.2023 предприниматель ФИО3 узнал о том, что решением Арбитражного суда Архангельской области по делу № А05-3788/2022 узаконена самовольная реконструкция здания с кадастровым номером 29:28:107124:166. Об указанном письме предприниматель ФИО3 сообщил предпринимателю ФИО1 Ознакомившись с решением суда, предприниматель ФИО1 17 августа 2023 года заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Архангельское Бюро Оценки» (далее – ООО «Архангельское Бюро Оценки») договор на проведение экспертизы. Из экспертного заключения от 07.09.2023 № 13/08/23 стало известно, что строение с кадастровым номером 29:28:107124:166 (здание склада) после реконструкции не соответствует требованиям «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», а также статье 21 главы 7 раздела III Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Архангельск».

Таким образом, по мнению апеллянта, суд первой инстанции не установил расстояние между зданием истца и зданием, принадлежащим предпринимателю ФИО3 и предпринимателю ФИО1, не проверил указанное расстояние на соответствие противопожарным нормам.

В апелляционной жалобе заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: предпринимателя ФИО1 и предпринимателя ФИО3 Кроме того, представитель подателя жалобы заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Банка ВТБ (публичного акционерного общества), в пользу которого зарегистрирована ипотека на земельный участок с кадастровым номером 29:28:107124:75, принадлежащий на праве собственности ФИО1 и ФИО3

В силу части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является в силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решения судом апелляционной инстанции.

Согласно части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, привлекаются к участию в деле в случае, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. 

Определением от 02 ноября 2023 года апелляционный суд восстановил предпринимателю ФИО1 срок на подачу апелляционной жалобы, перешел к рассмотрению дела № А05-3788/2022 по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО3 и Банк ВТБ (публичное акционерное общество).

Предприниматель ФИО1 и предприниматель ФИО3 обратились в арбитражный апелляционный суд с ходатайством о проведении судебной строительно-технической экспертизы для разрешения вопроса о соответствии здания склада с кадастровым номером 29:28:107124:166 (с учетом расстояния от стены склада до здания проходной с кадастровым номером 29:28:107124:155 на соседнем земельном участке с кадастровым номером 29:28:107124:75) после проведенной реконструкции установленным законом градостроительным и противопожарным требованиям. 

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2023 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза; проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Архангельской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее – ФБУ Архангельская ЛСЭ Минюста России); срок проведения экспертизы установлен до 15.04.2024; производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

Определениями Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2024 года, от 09 апреля 2024 года, от 14 мая 2024 года, от 23 июля 2024 года, от 30 сентября 2024 года в ФБУ Архангельскую ЛСЭ Минюста России направлены дополнительные документы, приобщенные к материалам дела.

От ФБУ Архангельской ЛСЭ Минюста России в суд апелляционной инстанции 10.10.2024 поступило заключение эксперта от 23.09.2024 № 33/3-3-24.

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2024 года назначено судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу, сторонам предложено ознакомиться с заключением эксперта и заблаговременно до даты заседания представить письменную позицию по делу.

От ООО «СЗ «Прайм Инвест» поступило заявление от 18.11.2024, в котором истец просил вызвать в суд эксперта ФИО5, составившую заключение от 23.09.2024 № 33/3-3-24, для дачи дополнительных пояснений по проведенному исследованию, в случае невозможности обеспечения явки эксперта просил запросить письменные ответы на вопросы.

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2024 года производство по делу возобновлено, в судебное заседание вызван эксперт ФБУ Архангельской ЛСЭ Минюста России ФИО5 В случае невозможности явки в судебное заседание эксперту предложено представить ответы на вопросы истца в письменном виде.

От эксперта ФБУ Архангельской ЛСЭ Минюста России ФИО5 в апелляционный суд с сопроводительным письмом поступили письменные пояснения на вопросы истца по заключению от 23.09.2024 № 33/3-3-24.

Представитель предпринимателя ФИО1 и предпринимателя ФИО3 в судебном заседании возразил против удовлетворения исковых требований, поскольку возведенная истцом самовольная постройка нарушает права третьих лиц.

Стороны и третьи лица о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено без участия представителей названных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя предпринимателя ФИО1 и предпринимателя ФИО3, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Прайм Инвест» (далее – ООО «Прайм Инвест», впоследствии наименование изменено на ООО «СЗ «Прайм Инвест»; покупатель) и ООО «Промтрейд» (продавец) 20 апреля 2017 года заключили договор купли-продажи здания, согласно пункту 1.1 которого продавец передает в собственность покупателю здание склада, общей площадью 454,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 29:28:107157:0012:001470/00, а покупатель принимает указанное здание и обязуется уплатить за него цену, установленную в договоре.

По акту приема-передачи от 20.04.2017 здание передано покупателю.

Управлением Росреестра 10 мая 2017 года произведена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на нежилое здание склада, общей площадью 454,5 кв. м, с кадастровым номером 29:28:107124:166, 1976 года постройки, расположенное по адресу: 

<

...>.

Администрация (арендодатель) и ООО «Прайм Инвест» (арендатор) 23 июня 2017 года заключили договор аренды № 12 730 000, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 2 037 кв. м, с кадастровым номером 29:28:107124:188, местоположение установлено относительно ориентира – здания, находящегося в границах земельного участка по адресу: 

<

...>.

Вид разрешенного использования земельного участка определен в пункте 1.2 договора – для эксплуатации здания склада.

Пунктом 4.1 договора определено, что срок его действия составляет 49 лет – с 22.06.2017 по 22.06.2066. 

На основании данного договора Управлением Росреестра 06 сентября 2017 года произведена государственная регистрация права аренды земельного участка в пользу истца.

Предыдущий собственник здания склада (ООО «Промтрейд») 24 августа 2016 года подал заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Реконструкция здания склада по адресу: пр-д Заозерный, 2в».

Уведомлением от 05.09.2016 № 01-03-17/2436 Администрация, руководствуясь частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), отказала в выдаче разрешения на строительство, поскольку работы по реконструкции объекта уже выполнены, а Администрация не имеет оснований для выдачи разрешения на уже построенный объект.

В обоснование искового заявления ООО «СЗ «Прайм Инвест» указало на то, что в период с 2017 по 2021 год производило реконструкцию здания склада, начатую ООО «Промтрейд». Реконструкция здания склада заключалась в строительстве пристройки, возведении дополнительного этажа, что привело к увеличению общей площади здания на 599 кв. м.

Техническое описание здания склада по состоянию на 28 июля 2000 года (до реконструкции) содержится в техническом паспорте на здание склада, расположенное по адресу: 

<

...>, с инвентарным номером 11:730:001:007187000, выданном 13 сентября 2021 года акционерным обществом «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – федеральное бюро технической инвентаризации». Общая площадь здания склада по состоянию на 28.07.2000 составила 454,5 кв. м, этажность – 1.

Техническое описание реконструированного здания склада приведено в техническом паспорте данного здания по состоянию на 07 октября 2021 года, выданном 07 октября 2021 года обществом с ограниченной ответственностью «Земресурс», согласно которому общая площадь здания склада составила 1 053,9 кв. м, этажность – 2. 

Ссылаясь на то, что реконструированное здание не введено в эксплуатацию, в ином порядке истец лишен возможности произвести государственную регистрацию права собственности на него, ООО «СЗ «Прайм Инвест» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции, приняв во внимание результаты судебной строительно-технической экспертизы от 14.09.2022 № 167, проведенной экспертом ООО «Инвест Проект» ФИО4, установил, что реконструированное здание соответствует действующим градостроительным и строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в связи с чем признал исковые требования обоснованными по праву и удовлетворил иск.

Предприниматель ФИО1, обращаясь с апелляционной жалобой в порядке статьи 42 АПК РФ, указал на то, что реконструированное здание склада не соответствует противопожарным нормам и правилам, вследствие чего нарушает права предпринимателя ФИО1 и предпринимателя ФИО3 как собственников смежного земельного участка с кадастровым номером 29:28:107124:75 и расположенного на нем здания проходной. 

Согласно представленному предпринимателем ФИО1 экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «Архангельское Бюро Оценки» (далее – ООО «Архангельское Бюро Оценки») № 13/08/23 строение с кадастровым номером 29:28:107124:166 (здание склада) не соответствует требованиям СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям, а также статье 21 главы 7 раздела III Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Архангельск».

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд установил основание для отмены решения суда, предусмотренное пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, поскольку решение принято судом о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, и в силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению спора по правилам суда первой инстанции. Апелляционный суд полагает, что в рассматриваемом споре непосредственно затрагиваются права собственников смежного земельного участка, о чем истец суду первой инстанции не сообщил.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд считает, что в удовлетворении иска ООО «СЗ «Прайм Инвест» следует отказать.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), одним из которых является признание права. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения любого способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

На основании пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление Пленума № 44) разъяснено, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Статьей 1 ГрК РФ определено, что строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (пункт 13); реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14).

В соответствии с положениями статей 51, 55 ГрК РФ для проведения реконструкции объекта капитального строительства требуется получение разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Материалами дела подтверждается, что спорное здание создано в результате реконструкции, при этом площадь существовавшего здания склада составляла 454,5 кв. м, площадь здания в результате реконструкции составила 1 053,9 кв. м. Реконструкция заключалась в том, что истец возвел пристройку к зданию, а также дополнительный этаж, в результате чего площадь здания увеличилась на 599 кв. м, то есть более чем в два раза.

При этом разрешение на реконструкцию ни предыдущим собственником здания склада (ООО «Промтрейд»), ни истцом в установленном законом порядке не получено. ООО «Промтрейд» обращалось в Администрацию за получением разрешения на реконструкцию здания. Однако в выдаче такого разрешения отказано ввиду того, что работы по реконструкции уже выполнены (уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство от 05.09.2016 № 01-03-17/2436). 

Возведение (создание) постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, является в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самостоятельным основанием для признания ее самовольной (абзац второй пункта 2 Постановления Пленума № 44).

Как указано в пункте 16 Постановления Пленума № 44, постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной (абзац третий пункта 20 Постановления Пленума № 44).

Следует отметить, что земельный участок с кадастровым номером 29:28:107124:188, площадью 2 037 кв. м, на котором расположен спорный объект, предоставлен истцу в аренду в целях эксплуатации здания склада, площадью 454,5 кв. м (договор аренды земельного участка от 23 июня 2017 года № 12 730 000). Для проведения работ по реконструкции здания путем строительства к нему пристройки земельный участок истцу не предоставлялся.

Таким образом, реконструированное здание склада является самовольной постройкой.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в редакции, действовавшей до 04.08.2018 – если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах); 

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума № 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По требованию о признании права собственности суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по ходатайству истца по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Инвест Проект», перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

1. Соответствует ли реконструированное здание склада, общей площадью 1053,9 кв. м, этажность – 2, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 29:28:107124:166, действующим градостроительным и строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам?

2. Не создает ли указанное реконструированное здание склада угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает ли права и охраняемые законом интересы третьих лиц?

В заключении от 14.09.2022 № 167 эксперт ООО «Инвест Проект» ФИО4 пришел к выводу, что реконструированное здание склада соответствует действующим градостроительным и строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

Однако материалами дела подтверждается, что по адресу: 

<

...>, расположены два объекта: здание склада с кадастровым номером 29:28:107124:166, которое принадлежит ООО «СЗ «Прайм Инвест» (расположено на земельном участке с кадастровым номером 29:28:107124:188), а также здание проходной с кадастровым номером 29:28:107124:155, которое принадлежит на праве собственности предпринимателю ФИО1 и предпринимателю ФИО3 (расположено на земельном участке с кадастровым номером 29:28:107124:75). 

В заключении эксперта от 14.09.2022 № 167 оценка данному обстоятельству не дана, расстояние между указанными зданиями не измерено. Наличие здания проходной усматривается в материалах, приведенных в заключении (т. 1, л. 137). 

Согласно представленному предпринимателем ФИО1 заключению от 07.09.2023 № 13/08/23, выполненному ООО «Архангельское Бюро Оценки», здание склада с кадастровым номером 29:28:107124:166 не соответствует требованиям «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденного приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 24.04.2013 № 288, в части отсутствия минимального противопожарного расстояния между зданием склада и зданием административно-бытового назначения, расположенным на территории смежного земельного участка с кадастровым номером 29:28:107124:75, а также статьи 21 главы 7 раздела III Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Архангельск», утвержденных постановлением Министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 29.09.2020 № 68-п, в части отсутствия минимально допустимого расстояния от границы построенного здания склада до границы смежного земельного участка с кадастровым номером 29:28:107124:75, которое должно составлять не менее трех метров. 

Учитывая, что разрешение вопроса о соответствии реконструированного объекта недвижимости установленным законом требованиям имеет существенное значение для решения настоящего спора по существу, с учетом распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 № 3041-р, согласно которому по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, судебная строительно-техническая экспертиза может проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями, апелляционный суд по ходатайству предпринимателя ФИО1 и предпринимателя ФИО3 определением от 19 ноября 2023 года назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручено ФБУ Архангельской ЛСЭ Минюста России, перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

1. Соответствует ли после проведенной реконструкции здание склада с кадастровым номером 29:28:107124:166 (с учетом расстояния от стены склада до здания проходной с кадастровым номером 29:28:107124:155 на соседнем земельном участке с кадастровым номером 29:28:107124:75) установленным законом требованиям (в том числе градостроительным и противопожарным)? 

2. Нарушает ли сохранение реконструированной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ)?

В заключении эксперта от 23.09.2024 № 33/3-3-24 по первому вопросу сделан вывод о том, что здание склада с кадастровым номером 29:28:107124:166 не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Северодвинск» – по параметру минимального отступа объекта исследования (здания склада с кадастровым номером 29:28:107124:166) от границ земельного участка с кадастровым номером 29:28:107124:188, на котором он расположен (такой отступ составляет от 0,05 до 0,13 метра, то есть меньше 3 метров).

В ответе на второй вопрос эксперт указал, что с учетом специальных строительно-технических знаний на дату проведения натурных исследований в существующих условиях здание склада истца не создает угрозу для жизни и здоровья граждан. Вопрос в части нарушения реконструированной постройкой прав и законных интересов других лиц не исследовался, поскольку выходит за пределы компетенции эксперта.

Судебная коллегия полагает, что представленное в материалы дела заключение эксперта, выполненное по определению суда ФБУ Архангельская ЛСЭ Минюста России, соответствует требованиям, предъявляемым законом, сведения, изложенные в нем, не признаны недостоверными, выводы, изложенные в заключении экспертизы, не опровергнуты, доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, равно как и доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, в материалах дела не усматривается и сторонами не заявлено, в связи с чем указанное заключение является надлежащим доказательством по делу в порядке части 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении всех условий, перечисленных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, среди которых не только наличие прав на земельный участок, соответствие постройки установленным требованиям, но и отсутствие нарушенийправ и охраняемых законом интересов других лиц.

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

В предмет доказывания по настоящему спору входят обстоятельства того, что единственным признаком самовольного строительства спорного объекта является отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых истец предпринимал меры, а также то обстоятельство, что сохранение самовольной постройки не приведет к нарушению прав и охраняемых интересов других лиц, а сама самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Апелляционный суд, проанализировав материалы дела, приходит к выводу, что истец таких доказательств не представил. 

Напротив, материалами дела подтверждается, что в установленном порядке разрешение на реконструкцию не получено. Администрация отказала ООО «Промтрейд» в выдаче такого разрешения, поскольку его получение после самого строительства действующим законодательством не предусмотрено.

О своевременности принятия самовольным застройщиком мер по легализации самовольной постройки может, в частности, свидетельствовать его обращение в уполномоченный орган с приложением предусмотренных статьей 51 ГрК РФ документов до начала либо в период строительства объекта недвижимого имущества.

ООО «СЗ «Прайм Инвест» самостоятельно в Администрацию за выдачей разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию не обращалось.

Реконструкция объекта недвижимости без разрешения сама по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства и приняло на себя риски наступления неблагоприятных последствий.

Соответственно, в рассматриваемом споре отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), к получению которого истец не принимал мер, является основанием, исключающим возможность признания права на самовольную постройку.

Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, который допустимо применять в том случае, когда лицо, обратившееся в суд, не имело возможности получить необходимые разрешения и согласования, установленные градостроительными и строительными правилами и нормами на реконструированный объект.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что земельный участок для проведения реконструкции здания склада и строительства пристройки к нему Администрацией истцу не предоставлялся, экспертом установлен факт несоответствия здания склада требованиям Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Северодвинск» в части минимальных отступов от границ земельных участков, чем нарушаются права предпринимателя ФИО1 и предпринимателя ФИО3 как правообладателей смежного земельного участка и расположенного на нем здания, апелляционная коллегия приходит к выводу, что оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект в порядке статьи 222 ГК РФ не имеется, поэтому в удовлетворении иска следует отказать.

Апелляционный суд отмечает, что согласно разъяснениям, изложенным в пункте 46 Постановления Пленума № 44, отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

ООО «СЗ Прайм Инвест» понесены судебные расходы по оплате проведенной по делу судебной экспертизы при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а также по уплате государственной пошлины при подаче иска. 

Предприниматель ФИО1 понес расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб., а также по оплате проведенной в суде апелляционной инстанции судебной экспертизы в размере 32 080 руб.

Предприниматель ФИО3 понес расходы по оплате проведенной в суде апелляционной инстанции судебной экспертизы в размере 32 080 руб.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ООО «СЗ Прайм Инвест» отказано, судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 ноября 2022 года по делу № А05-3788/2022 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 164520, Архангельская обл., г. Северодвинск,ул. Профсоюзная, д. 10, пом. 3) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск) 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, а также 32 080 руб. в возмещение расходов по оплате экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Прайм Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 164520, Архангельская обл., г. Северодвинск,ул. Профсоюзная, д. 10, пом. 3) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск) 32 080 руб. в возмещение расходов по оплате экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

Судьи

Н.В. Чередина

А.Н. Шадрина