ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А84-3988/2017

город Севастополь

08 июня 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04.06.2018

В полном объёме постановление изготовлено 08.06.2018

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Евдокимова И.В., судей Остаповой Е.А., Тарасенко А.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Проксима» - ФИО2, представитель по доверенности от 05.04.2018 б/н, личность удостоверена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - ФИО3, представитель по доверенности от 27.12.2017 № 1395, личность удостоверена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

от общества с ограниченной ответственностью «Русские строительные традиции» - ФИО2, представитель по доверенности от 05.04.2018 б/н, личность удостоверена на основании паспорта гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам арбитражного суда первой инстанции дело № А84-3988/2017

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям 

<

...>, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Проксима»

(ул. Ленина, д.36-г, г. Днепр, Днепропетровская область,  Украина, 49000;  ул.  Летчиков,  д.12, 

<

...>; идентификационный код 327338038),

при участии в деле в качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства Севастополя

(ул. Ленина, д.2, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

общества с ограниченной ответственностью «Русские строительные традиции» (ул. Гагаринская, 6/1, лит. А, пом.15Н, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора арены земельного участка, понуждении освободить (возвратить) земельный участок и взыскании задолженности по арендной плате,  

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Проксима» (далее - ООО «Проксима») о расторжении договора аренды земельного участка от 28.03.2008, общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер   8536400000:01:015:0036), расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью «Проксима», который зарегистрирован в Севастопольском городском  филиале ГП «Центр государственного земельного кадастра при Государственном  комитете Украины по земельным ресурсам» 15.04.2008 под номером 040865900032;  обязании  ответчика с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенный по адресу:              

<

...>, в состоянии не хуже того, в котором ответчик его получил, взыскании 66 327 265,46 рублей задолженности по арендной плате за период декабрь 2014 года - декабрь 2016 года, 8 985 330,27 рублей пени, 3% годовых согласно статье 625 ГК Украины и проценты за пользование чужими денежными средствами -                  6 740 366,58 рублей.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды в части целевого использования земельного участка в отсутствие объективных причин, которые бы исключили возможность его использования, а также строительства на нем, что нарушает права собственника земельного участка и является основанием для расторжения данного договора и возврата земельного участка истцу.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 18.01.2018 года по делу               № А84-3988/2017 (судья Смоляков А.Ю.) исковые требования удовлетворены частично.

Расторгнут договор аренды от 28.03.2008 земельного участка общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенного  по  адресу:  

<

...>,  заключенный  между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью «Проксима», зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» 15.04.2008 под номером 040865900032.

Обязано общество с ограниченной ответственностью «Проксима» в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить по акту приема-передачи Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенный по адресу: 

<

...>.

Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Проксима» в пользу  Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя                        66 327 265,46 рублей задолженности по арендной плате за период декабрь 2014 года -декабрь 2016 года и 8 985 330,27 рублей пени.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью «Проксима» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и прекратить производство по делу.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2018 апелляционная жалоба принята к производству. 

19.04.2018 в адрес апелляционного суда от общества с ограниченной ответственностью «Русские строительные традиции» поступила апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Определением суда от 19.04.2018 апелляционная жалоба принята к производству и объединена с апелляционной жалобой общества с ограниченной ответственностью «Проксима» для совместного рассмотрения.

Определением от 15.05.2018 суд апелляционной инстанции перешёл к рассмотрению дела № А84-3988/2017 по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «Русские строительные традиции».

Основаниями для перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции послужили следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Проксима» о расторжении договора аренды земельного участка от 28.03.2008, общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый   номер 8536400000:01:015:0036), расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью «Проксима», который зарегистрирован в  Севастопольском городском  филиале  ГП «Центр  государственного  земельного кадастра при Государственном  комитете Украины по земельным ресурсам» 15.04.2008 под номером 040865900032; обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер   8536400000:01:015:0036), расположенный по адресу: 

<

...>, в  состоянии не хуже того, в котором ответчик его получил, взыскании 66 327 265,46 рублей задолженности по арендной плате за период декабрь 2014 года - декабрь 2016 года, 8 985 330,27 рублей пени, 3% годовых согласно статье 625 ГК Украины и проценты за пользование чужими денежными средствами - 6740366,58 рублей.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка в части использования земельного участка и  строительства на нем в отсутствие объективных причин, которые бы исключили возможность использования земельного участка, а также строительства на нем, что нарушает права собственника земельного участка и является основанием для расторжения данного договора и возврата земельного участка истцу.

Таким образом, предметом спора по настоящему делу является земельный участок, общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенный  по  адресу: 

<

...>.

В своей апелляционной жалобе общество с ограниченной ответственностью «Русские строительные традиции» ссылается на то, что обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях общества с ограниченной ответственностью «Русские строительные традиции», поскольку на спорном земельном участке, расположенном  по  адресу:  

<

...> находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Русские строительные традиции».

Как усматривается из представленного суду апелляционной инстанции договора купли-продажи объектов недвижимости от 28.04.2017, ООО «Проксима» (Продавец) продало ООО «Русские строительные традиции» (Покупатель) недвижимое имущество, расположенное по адресу: нежилое здание, площадью 20,8 кв.м, с кадастровым номером: 91:02:001015:68, летняя кухня, лит. В. (дата государственной регистрации 10.07.2017); нежилое здание, площадью 48,4 кв.м, с кадастровым номером: 91:02:001015:64, домик с мансардой, лит. К. (дата государственной регистрации: 10.07.2017); нежилое здание, площадью 49,0 кв.м,       с кадастровым номером: 91:02:001015:65, домик с мансардой, лит. И. (дата государственной регистрации: 10.07.2017); нежилое здание, площадью 49,6 кв.м,        с кадастровым          номером: 91:02:001015:66, домик с мансардой, лит. Е. (дата государственной регистрации: 10.07.2017); нежилое здание, площадь 37,1 кв.м, с кадастровым номером: 91:02:001015:60, домик с пристройкой (дата государственной регистрации: 10.07.2017); нежилое здание, площадь          49,0 кв.м, с кадастровым номером: 91:02:001015:61, домик с мансардой (дата государственной           регистрации: 10.07.2017); нежилое здание, площадь 35,8 кв.м, с кадастровым номером: 91:02:001015:69, домик лит. Г, пристройки лит. Г. (дата государственной регистрации: 10.07.2017; нежилое здание, площадь 48,0 кв.м, с кадастровым            номером: 91:02:001015:67, домик с мансардой лит.Ж. (дата государственной регистрации: 10.07.2017.

Право собственности общества с ограниченной ответственностью «Русские строительные традиции» на указанное выше имущество подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, приложенных к апелляционной жалобе.

Как установлено судом апелляционной инстанции, указанное недвижимое имущество расположено на спорном земельном участке, принадлежащем Продавцу на праве аренды на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.03.2008, зарегистрированного 15.04.2008 под             № 040865900032.

В соответствии с пунктом 7 договора купли-продажи объектов недвижимости от 28.04.2017 настоящий договор является одновременно актом приема-передачи Зданий.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания его сторонами и с этого момента порождает правовые последствия.

Согласно абзацу 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление                     № 10/22) с момента заключения и исполнения сторонами договора купли-продажи, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, недвижимое имущество считается обремененным правами покупателя.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 36 от 28.05.2009 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – Постановление № 36) при применении статей 257, 272 АПК РФ арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных АПК РФ. К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт, то есть указание на них содержится в мотивировочной и/или резолютивной части оспариваемого судебного акта, а также лица, в отношении прав и обязанностей которых хотя и отсутствует указание в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, но права и обязанности, которых непосредственно затрагиваются принятым судебным актом, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Таким образом, обжалуемый судебный акт затрагивает права и охраняемые законом интересы лица, не участвовавшего в деле - общества с ограниченной ответственностью «Русские строительные традиции», в связи с чем, указанное лицо подлежит привлечению к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Учитывая фактические обстоятельства дела, арбитражный суд апелляционной инстанции привлёк указанное лицо к участию в деле по правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Частью 6 статьи 268 АПК РФ предусмотрено, что вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

С учетом изложенного, апелляционным судом дело рассмотрено в порядке части 6.1 статьи 268 АПК РФ по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В судебном заседании, назначенном на 04.06.2018, представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Представители ответчика и третьего лица - ООО «Русские строительные традиции» просили суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо - Правительство Севастополя, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела извещено по правилам статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщило.

Информация о рассмотрении настоящей апелляционной жалобы размещена в сети «Интернет» на общедоступном сайте Арбитражных судов Российской Федерации http://arbitr.ru в разделе «Картотека арбитражных дел».

Поскольку третье лицо - Правительство Севастополя надлежащим образом уведомлено о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, 28.03.2008, на основании решения Севастопольского городского Совета от 13.02.2008 № 3802, между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и ООО «Проксима» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, зарегистрированный 15.04.2008 под № 040865900032 (далее - Договор) (том 1, л.д.11-16).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания рекреационного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, который расположен по адресу: ул. Летчиков, 12,                                 г. Севастополь.

В аренду передается земельный участок площадью 7,8203 га (пункт 2.1 Договора).

Пунктом 3.1 Договора определено, что договор заключен сроком на 25 лет.

В соответствии с пунктом 4.2 Договора в редакции дополнительного соглашения к договору от 27.04.2010, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет:

а) на период строительства 13803196,18*0,045 = 621143,83 украинских гривен (далее - грн.),

б) на последующий период: 69015983,34*0,045 = 3105719,25 грн.

Согласно пункту 5.2 Договора целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание рекреационного комплекса.

Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 Договора целевому назначению - в срок до 13.07.2013 года от даты приема-передачи земельного участка (пункт 9.2.2 Договора в редакции дополнительного соглашения к договору от 27.04.2010).

Действие договора прекращается путем его расторжения по: взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законом (пункт 12.3 Договора).

В пункте 10.1 Договора стороны предусмотрели особые условия, в соответствии с которыми Арендатор принял на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя в соответствий с действующим законодательством и решением Севастопольского городского Совета от 22.10.2003                     № 1429 «О нормах паевого участия (взносов) застройщиков в создании инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры в городе Севастополе», для чего Арендатор обязан в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно-сметной документации, но не позднее одного года от даты приема-передачи земельного участка) заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры в городе Севастополе».

В соответствии с пунктом 12.4 Договора Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, в следующих случаях:

- использование Арендатором земельного участка не по целевому назначению;

- не использование земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).

28.03.2008 стороны подписали акт приёма-передачи земельного участка.

В качестве приложения к договору аренды сторонами оформлен акт определения границ земельного участка в натуре, план земельного участка.

05.02.2010 Управлением градостроительства и архитектуры выдано заключение                № С-14/10 по проекту организации строительства объекта: «Строительство и обслуживание рекреационного комплекса в районе парка Победы по ул. Летчиков, 12».

Согласно проекту организации строительства по объекту «Строительство и обслуживание рекреационного комплекса в районе парка Победы по ул. Летчиков, 12», указанному заключению № С-14/10 от 05.02.2010, а также экспертному заключению                  № Э-27-094-10 по разделу ПОС (расчёт сроков проектирования и строительства) проекта «Строительство и обслуживание рекреационного комплекса в районе парка Победы по       ул. Летчиков, 12», выданному 19.04.2010 Севастопольским городским филиалом Государственного предприятия «Специализированная государственная экспертная организация - центральная служба Украинской государственной строительной экспертизы» («Севастопольгосстройэкспертиза») - общая продолжительность проектно-строительных работ составляет 63,5 месяца (5 лет 3,5 месяца).

Ответчик приступил к реализации проекта, начав с возведения строительной площадки, и построил некапитальное сооружение - «Пост охраны».

09.08.2013 ООО «Проксима» в соответствии со статьёй 35 Закона Украины                     «О регулировании градостроительной деятельности» подало в Инспекцию ГАСК в                г. Севастополе уведомление о начале выполнения подготовительных работ.

19.01.2015      заместителем прокурора Гагаринского района города Севастополя на основании проведенной проверки с привлечением специалиста Инспекции государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя, в отношении юридического лица - ООО «Проксима» возбуждено дело об административном правонарушении.

Постановлением № 92-05-17-2015 от 03.02.2015 года заместителя начальника Инспекции государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя (Севгосстройнадзора) общество с ограниченной ответственностью «Проксима» признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 9.4 КоАП РФ и назначено наказание в виде административного штрафа в размере 100 000 (сто тысяч) рублей.

Как следует из указанного постановления, ООО «Проксима» при осуществлении строительства и обслуживания рекреационного комплекса, общей площадью 7,8203 га, расположенного по адресу: 

<

...>, нарушены требования безопасности к обустройству и содержанию производственных территорий, а именно: территория стройплощадки не ограждена во избежание доступа на нее посторонних лиц; у въезда на стройплощадку не установлен информационный щит со схемой движения транспорта; территория строительной площадки не оборудована пожарными щитами.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.04.2015 по делу № 292/2015 указанное постановление Инспекции государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя Правительства Севастополя признано незаконным и отменено в части размера санкции; общество с ограниченной ответственностью «Проксима» признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 9.4 КоАП РФ и назначено наказание в виде предупреждения.

07.04.2015 в рамках проведения проверки соблюдения условий Договора, Правительством Севастополя проведено обследование земельного участка, по результатам которого установлено, что на данном участке расположено капитальное строение, размерами 8,3м*5,8м, состоящее из двух наземных этажей. Остальная площадь на момент проведения проверки свободна от капитальных (некапитальных) строений сооружений.

18.01.2016      Департамент направил в адрес ООО «Проксима» предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, в котором Департамент, в случае неисполнения обязательств, предложил ООО «Проксима» в тридцатидневный срок досрочно расторгнуть Договор и возвратить объект аренды в установленном порядке.

Данное предупреждение было получено ответчиком, что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении корреспонденции, имеющимися в материалах дела (т.1,л.д.19-30).

Поскольку ответа на указанное предупреждение от ООО «Проксима» не поступило, 13.07.2017 Департамент направил в адрес общества предложение о расторжении договора аренды, обоснованное тем, что выявленные нарушения условий договора не были устранены, освоение земельного участка не начато.

Кроме того, как указывает истец, в нарушение условий Договора, Арендатором не в полной мере вносилась арендная плата за пользование земельным участком, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с декабря 2014 года по декабрь 2016 года в размере 66 327 265,46 рублей, на которую начислена пеня в размере 8 985 330,27 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами  в размере 6 740 366,58 рублей.

Неисполнение арендатором обязательств по договору аренды в части освоения и застройки земельного участка в установленные сроки и своевременной уплаты арендной платы послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона           «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь» от 21.03.2014 № 6-ФКЗ (далее - Закон № 6-ФКЗ).

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя № 5-ЗС от 30.04.2014 года                      «О Правительстве Севастополя», определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя № 06 от 24.05.2014 «Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений» образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.

Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 № 60-УГ                            «О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.

Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.

Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон № 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона № 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации, в частности: право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона № 46-ЗС,  право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.

Кроме того, материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор (т.1,л.д.19-30).

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины, в части не противоречащей нормам законодательства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее - ЗУ «Об аренде земли») по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По правилам статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса:

- использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением;

- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком застройки объекта в течение девяти лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта на земельном участке.

Данное нарушение свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка и неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех и более лет, что образует состав, предусмотренный нормами статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению к правам и обязанностям сторон из договора, возникающим после 18.03.2014.

07.04.2015 в рамках проведения проверки соблюдения условий Договора, Правительством Севастополя проведено обследование земельного участка, по результатам которого установлено, что на данном участке расположено капитальное строение, размерами 8,3м*5,8м, состоящее из двух наземных этажей. Остальная площадь на момент проведения проверки свободна от капитальных (некапитальных) строений сооружений.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства и исполнения существенного условия договора о целях предоставления земельного участка в установленные сроки - ответчик не приступил к строительству обусловленного договором объекта.

По мнению судебной коллегии, такое поведение арендатора земельного участка из земель государственной собственности в течение длительного периода времени противоречит целям заключения договора, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель.

В ходе рассмотрения дела как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в указанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке в течение столь продолжительного периода.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, которые не предусмотрены этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Статьей 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.

Статьей 509 ГК Украины предусмотрено, что обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 193 Хозяйственного кодекса Украины и статей 525, 526 ГК Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.

Если в обязательстве установлен срок его выполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок (статья 530 ГК Украины).

В соответствии со статьей 629 ГК Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.

Из положений статьи 610 ГК Украины следует, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее выполнение).

Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 307, 309, 310, 314, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, понятие обязательства и основания его возникновения, общие положения, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, срок исполнения обязательства.

Исходя из анализа представленных в дело доказательств, судебной коллегией установлено, что ООО «Проксима» фактически не использует предоставленный земельный участок по договору аренды в целях определенных Договором.

Принимая во внимание пояснения апеллянта в судах первой и апелляционной инстанции, учитывая представленные в суд первой инстанции доказательства, апелляционным судом установлено, что общество ссылается на то, что им предпринимались меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ апелляционный суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.

Так, в соответствие со статьей 9 Закона Украины № 687-XIV «Об архитектурной деятельности», строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности»

В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности» проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Апелляционный суд установил, что общество действительно предприняло определенные меры, в порядке указанных выше пунктов 1 - 2, однако доказательства принятия мер, указанных в пунктах 3 - 6, в материалы дела не представлены.

Обществом не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в период с 2008 по 2017 гг., объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Представленные истцом доказательства неосвоения и неиспользования участка, Общество не опровергло.

Доказательств принятия мер к освоению участка и началу его использования в целях определенных Договором ответчик не представил.

В рассматриваемом случае пассивное поведение Общества, ограниченное исключительно фактом нахождения у него в аренде в течение длительного периода времени земельного участка, делает невозможным достижения перечисленных выше целей.

При этом, расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и объективных действий в установленный для освоения земельного участка срок.

В силу статьи 284 ГК РФ, прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 28.03.2008 года в порядке статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22, статьи 42, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Относительно доводов апелляционной жалобы ООО «Русские строительные традиции» о нахождения на спорном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего обществу, что по его мнению, исключает возможность расторжения договора аренды, поскольку создаст неопределенность в части использования им как собственником объекта недвижимости, судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ, а также разъяснениями изложенными в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав общества (арендатора), имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, занятым и необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимостью, равно как и оформления прав на земельный участок в ином порядке в границах этого объекта.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок.

Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10, а также нашла свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608 по делу № А41-13398/2016.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении АС ЦО от 31.01.2018 по делу № А84-1064/2017.

При таких обстоятельствах указанные выше доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции.

Кроме того, в соответствии со статьей 2 Закона Украины «О плате за землю» использование земли в Украине является платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, определяемой в зависимости от денежной оценки земель.

Размеры налога за земельные участки, денежная оценка которых не установлена, определяются до ее установления в порядке, определенном настоящим Законом. Согласно статье 19 указанного Закона размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности).

В соответствии с нормами подпункта 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины плата за землю - это общегосударственный налог, взимаемый в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

Пунктом 288.1. статьи 288 Налогового кодекса Украины определено, что основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого участка.

Из анализа норм статьи 21 Закона Украины «Об аренде земли» усматривается, что арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за использование земельного участка. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды. В случаях, установленных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.д.), которые устанавливаются или регулируются уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Таким образом, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы.

В соответствии со статьей 23 Закона Украины «Об оценке земель» извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке отдельного земельного участка выдается центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений.

Указанные нормы законодательства Украины не противоречат нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно нормам статей 759 ГК Украины и 283 ХК Украины по договору найма (аренды) одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.

Договор найма (аренды) является двусторонним соглашением, поскольку арендодатель и арендатор наделены как правами, так и обязанностями. На арендодателя возложена обязанность передать объект аренды арендатору и предоставлено право на получение соответствующей платы. Арендатор, в свою очередь, обязан оплатить аренду и наделен правом требовать надлежащего предоставления услуг со стороны исполнителя.

Аналогичные нормы содержатся в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Пунктом 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что судам надлежит иметь в виду, что согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали  при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В силу пункта 2 статьи 4 ГК РФ это правило применяется как к императивным, так и к диспозитивным нормам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации гласит, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Как установлено судом, в спорном договоре аренды арендная плата установлена в гривнах.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Кроме того, как указано, в частности, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Из материалов дела следует, что ответчик систематически не исполняет договорные обязательства по уплате арендной платы на протяжении более чем двух лет.

Размер задолженности по арендной плате ответчика перед истцом за период с декабря 2014 года по декабрь 2016 года составляет 66 327 265,46 рублей.

По мнению судебной коллегии, использование земельного участка, сопряженное с такими потерями для бюджета в виде непоступающей платы за пользование землей является существенным нарушением.

В обоснование своих возражений ответчик ссылается на неисполнение истцом своих обязательств арендодателя, влекущее невозможность освоения земельного участка, в связи с чем арендная плата не подлежит внесению.

При этом аргументированный расчет возможного уменьшения размера арендной платы вследствие нарушения обязательств арендодателем, а также конкретный состав таких нарушений ответчиком не приведены.

Суд не усматривает наличие в правоотношениях сторон обстоятельств, которые могут выступать в качестве оснований для освобождения ответчика от исполнения обязанности по уплате арендной платы.

Оспаривая размер задолженности по арендной плате, ответчик ссылается на неправильное применение Департаментом нормативной денежной оценки земельного участка в размере 88 146 511,45 грн.

При этом, по мнению ответчика, в соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка, нормативная денежная оценка земельного участка на период строительства составляет 13 803 196,18 грн.

Судебная коллегия считает указанные доводы ответчика ошибочными, по следующим основаниям.

Так, действительно в соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения к договору аренды, нормативная денежная оценка земельного участка за 2008 и 2009 годы, только на период строительства объекта недвижимости составляла 13 803 196,18 грн.

Вместе с тем, подпунктом «г» пункта 9.2.2 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 27.04.2010), период строительства в течении которого ответчик обязался завершить застройку земельного участка, в соответствии с его целевым назначением установлен до 13.07.2013 года.

Период осуществления строительных работ сторонами спорного договора аренды не продлевался.

В соответствии с пунктом 2 Решения Севастопольского городского Совета № 2163 от 20.12.2011 года «Об утверждении технической документации по нормативно-денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введении её в действие», нормативно-денежную оценку земель в административных границах города Севастополя определено ввести в действие с 01.01.2012 года.

Согласно имеющемуся в материалах дела извлечению из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка Госземагенства Украины в городе Севастополе № 720-31/5  от 09.04.2013 года (с переводом на русский язык), нормативная денежная оценка земельного участка, арендуемого ООО «Проксима» составляет 88 146 511,45 грн.

Согласно статье 18 Закона Украины «Об оценке земель», нормативная денежная оценка земельных участков, расположенных в пределах населённых пунктов, независимо от их целевого назначения, проводиться не реже чем один раз в 5-7 лет.

При  таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при расчёте суммы задолженности по арендной плате за период декабрь 2014 – декабрь 2016 года,  Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, обоснованно была применена нормативная денежная оценка земельного участка в размере 88 146 511,45 грн.

Поскольку в спорном договоре аренды земельного участка стороны определили, что индексация размера арендной платы происходит в соответствии с индексацией нормативной денежной оценки земли согласно действующего законодательства, законодательное изменение нормативной денежной оценки земли может быть основанием для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, а невнесение сторонами договора аренды земли изменений в части арендной платы, не освобождает стороны от обязанности их выполнения.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении АС ЦО от 22.05.2015 по делу № А83-965/2014.

Доводы ответчика относительно ошибочного применения Департаментом процентной ставки арендной платы в размере 11,25 %, по мнению судебной коллегии являются безосновательными, по следующим основаниям.

Так, в соответствии с условиями договора аренды и дополнительного соглашения к нему, годовая арендная плата за пользование земельным участком, устанавливается в размере 4,5 % от нормативной денежной оценки земельного участка.

Вместе с тем, пунктом 4.7 Договора аренды установлено, что в случае нарушения предусмотренных договором сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, размер годовой арендной платы подлежит корректировке, путём увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, определённый в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утверждённой решением сессии Севастопольского городского совета № 1348 от 14.10.2003 года, и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного Договором, но не более 12 % нормативной денежной оценки.

При таких обстоятельства, с учётом нарушения ООО «Проксима» предусмотренных договором сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, размер годовой арендной платы был правомерно скорректирован Департаментом, путём увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5 (4,5 % х 2,5 % = 11,25 %).

Расчёт суммы задолженности по арендной плате проверен судом апелляционной инстанции, признан арифметически верным и соответствующим условиям заключённого договора аренды.

С учетом изложенного выше задолженность по арендной плате в размере 66 327 265,46 рублей подлежит взысканию в полном объёме, так как доказательств её уплаты ответчиком в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу положений статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Однако действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено законной неустойки за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений.

В то же время в пункте 4.9 Договора установлено, что за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени на несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

Формулировка условия договора о размере пени путем отсылки к конкретным нормам законодательства Украины не противоречит нормам законодательства Российской Федерации. Такое условие не влечет необходимости применять нормы законодательства Украины, а лишь содержит ссылку на размер пени, используемый в этих нормах.

Таким образом, судебная коллегия считает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика 8 985 330,27 рублей пени, начисленной на тот же период.

Относительно требований истца о взыскании процентов за пользование денежными средствами, судебная коллегия полагает, что они не подлежат удовлетворению, поскольку в силу правовой природы таких процентов, а также прямого указания части 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 4.9 Договора прямо предусмотрена неустойка за нарушение обязательства по уплате арендной платы.

В части требования о взыскании 3% годовых суд апелляционной инстанции также не находит оснований для удовлетворения иска, поскольку такая ответственность нормами действующего законодательства и условиями договора не предусмотрена.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу требований пункта 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судебная коллегия полагает, что уклонение от внесения арендной платы два и более раза подряд по истечении установленного договором срока платежа является систематическим уклонением от выполнения арендатором своих обязанностей.

При таких обстоятельствах истец обоснованно поставил вопрос о расторжении договора аренды земельного участка, в том числе и по данному основанию.

Согласно пункту 1 и 3 части 1, части 2 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии со статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1). В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2).

Ответчик не представил в материалы дела доказательств наличия объективных и непреодолимых препятствий, исключивших саму возможность освоить земельный участок в предоставленных для этого целях, а также уплачивать арендную плату.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что по своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка. В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые не используются в результате бездействия арендаторов. Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть возведен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора. Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, но направлены, в том числе, на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.

По мнению судебной коллегии, в рассматриваемом случае поведение ответчика привело к невозможности достижения перечисленных публичных целей. Продемонстрированные обществом темпы освоения земельного участка влекут невозможность достижения целей заключения договора даже в течение всего срока его действия.

Проанализировав изложенное выше, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается наличие достаточных оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.

Поскольку требование истца о возврате спорного земельного участка является производным от первоначального требования, оно также подлежит удовлетворению.

Согласно условиям спорного Договора при его расторжении арендатор обязан возвратить арендодателю участок в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в указанной части.

Ввиду допущенного судом первой инстанции нарушения норм процессуального права, являющегося в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, а именно, не определён в полном объеме круг заинтересованных лиц по делу, обжалуемое решение Арбитражного суда города Севастополя подлежит отмене.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 2 части 1 статьи 269, пунктом 4 части 4 статьи 270 статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 18 января 2018 года по делу                  № А84-3988/2017 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенного  по  адресу:                

<

...>, заключенный 28 марта 2008 года между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью «Проксима», зарегистрированный в Севастопольском городском филиале ГП «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» 15 апреля 2008 года под номером 040865900032.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Проксима» в течение месяца со дня вступления данного постановления в законную силу освободить и возвратить по акту приема-передачи Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенный по адресу: 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Проксима» (идентификационный код 327338038) в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 66 327 265 (шестьдесят шесть миллионов триста двадцать семь тысяч двести шестьдесят пять) рублей 46 копеек задолженности по арендной плате за период декабрь 2014 года - декабрь 2016 года и 8 985 330 (восемь миллионов девятьсот восемьдесят пять тысяч триста тридцать) рублей 27 копеек пени.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Проксима» (идентификационный код 327338038) в доход федерального бюджета 200 000 (двести тысяч) рублей государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                 И.В. Евдокимов

Судьи                                                                                                                             Е.А. Остапова  

                                                                                                                             А.А. Тарасенко