﻿﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8968/19 

Екатеринбург

29 января 2020 г.

 

Дело № А07-12707/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Суспициной Л. А., Лазарева С. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее – общество «Альянс», ответчик) на решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.07.2019 по делу № А07-12707/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

 В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Альянс»- Барышникова Е.Ю. (доверенность от 15.04.2019);

прокуратуры Свердловской области - Дубовик Д.М. (доверенность от 11.04.2019 № 8/2-10-2019).       

         Заместитель прокурора Республики Башкортостан (далее - прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу «Альянс», Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 18.10.2017 №143-17-57зем с кадастровым номером 02:59:070315:96, заключенного между Комитетом по управлению собственностью Министерства

земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату и обществом «Альянс»; применении последствий недействительности ничтожной сделки, путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации от 30.10.2017 № 02:59:07-0315-96-02/115/2017-5 (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

         К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату.

         Решением суда от 29.07.2019 иск удовлетворен.

         Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019 решение суда оставлено без изменения. 

         В кассационной жалобе общество «Альянс» просит решение суда и постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы, ссылаясь на заключение от 10.08.2018 № 887/4-1-16.1, считает, что выводы судов об отсутствии у расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070315:96 объекта незавершенного строительства признаков объекта недвижимости, основаны на неправильной оценке доказательств. Ответчик указывает, что судом апелляционной инстанции неправомерно отказано в назначении экспертизы. Как полагает общество «Альянс», кадастровая экспертиза кадастрового инженера Нечаевой И.А., а также проведенная в рамках уголовного дела строительно-техническая экспертиза, выполненная экспертом Макшановой И.А., не являются допустимыми  и достоверными доказательствами. Заявитель считает, что с учетом нахождения на земельном участке объекта недвижимости ответчика, прокурором избран ненадлежащий способ защиты права, при этом апелляционный суд, разъясняя порядок исполнения решения, вышел за пределы заявленных исковых требований, применив последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка и его освобождении от расположенного на нем объекта, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.  Ссылаясь на Определение Верховного суда Российской федерации от 08.02.2017 №304-ЭС16-6168 судами не дана оценка разумным ожиданиям общества «Альянс» в части реализации конечной цели арендного соглашения – осуществления строительства торгово- развлекательного комплекса после расторжения договора инвестирования, произведенным для этих целей затрат, иным принятым приготовлениям, в том числе необходимости  изменения проекта строительства с учетом изменения потребности населения города, финансовой обоснованностью и целесообразностью строительства, запроектированного в 2007 году торгово- развлекательного комплекса с учетом инфляционных и кризисных процессов в стране, судами не установлен факт недобросовестного поведения общества «Альянс» при исполнении договора аренды.

           В отзыве на кассационную жалобу Прокурор  просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

           Как установлено судами, между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (арендодатель) и обществом «Альянс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 02.03.2012№ 5-12-57зем, по условиям которого арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 02:59:070315:96, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, МР № 03 на пересечении улиц Губкина — Калинина, общей площадью 5611 кв. м, для строительства подземной стоянки и торгово-сервисного комплекса.

         Согласно п. 1.2. договора на участке имеется объект незавершенного строительства, находящийся в собственности арендатора.

         Срок аренды участка устанавливается с 28.09.2011 с 27.09.2014 (п. 2.1 договора).

         Соглашением от 10.12.2014 срок действия договора № 5-12-57зем от 02.03.2012 продлен 28.09.2014 по 27.09.2017.

         31.08.2017 общество «Альянс» обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:59:070315:96 для завершения строительства торгового комплекса.

         Соглашением от 18.10.2017 договор аренды от 02.03.2012 № 5-12-57зем расторгнут, земельный участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 18.10.2017.

         Между Комитетом (арендодатель) и обществом «Альянс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.10.2017 № 143-17-57зем, согласно п. 1.1 которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:59:070315:96, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, МР № 03 на пересечении улиц Губкина — Калинина, общей площадью 5611 кв. м, для завершения строительства торгового комплекса.

         Из пункта 1.2 договора следует, что на участке имеется объект незавершенного строительства, находящийся в собственности арендатора (свидетельство от 28.09.2011 №04АГ 279465).

         В рамках проведенной прокурорской проверки установлено, что расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства не имеет признаков капитальности, прочно не связан с землей, не имеет монолитной связи между блоками и может быть перемещен без несоразмерного ущерба конструкции.

         Постановлением следователя следственного отдела по г. Салават следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Башкортостан от 18.12.2017 возбуждено уголовное дело № 11702800011000141 по признакам состава преступления, предусмотренного части 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации по факту приобретения обманным путем права аренды на земельный участок, в рамках расследования которого проведены кадастровая экспертиза, строительно-техническая экспертиза и повторная строительно-техническая экспертиза.

         Согласно заключению кадастрового инженера от 23.01.2018 на земельном

участке с кадастровым номером 02:59:070315:96 расположен один объект прямоугольной формы, площадью 35,8 кв. м, не имеющий привязок в виде геодезических координат, состоящий из несоединенных между собой и не имеющих связи с землей бетонных блоков. В связи с отсутствием в техническом паспорте на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:59:070315:144 привязок в виде геодезических координат, установить соответствие обнаруженного на земельном участке объекта координатам объекта с кадастровым номером 02:59:070315:144 не представилось возможным.

         Экспертом сделаны выводы о том, что расположенный на земельном участке объект представляет собой ленточный железобетонный фундамент, выполненный в надземной части из железобетонных фундаментных блоков, не скрепленных между собой. Разобрать фундамент без существенного вреда возможно. Между собой фундаментные блоки прочно не скреплены. Объект не является капитальным строением, имеет признаки временной постройки.

         Заключением эксперта ФБУ Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 10.08.2018 № 887/4-1-16.1 установлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:59:070315:144 представляет собой ленточный фундамент с размерами по наружному обмеру 6,97мх5,14м, верхняя часть которого устроена из бетонных фундаментных блоков типа ФБС, которые установлены в один ряд на монолитный бетонный ленточный фундамент, то есть на его нижнюю часть, которая устроена в грунте с заглублением в среднем 50 см. Верхнюю часть фундамента, собранную из фундаментных блоков, разобрать без причинения ему существенного вреда возможно.

         Полагая незаконным и необоснованным предоставление обществу «Альянс» земельного участка на праве аренды с целью завершения строительства объекта в силу того, что расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства не является таковым в силу отсутствия признаков объекта недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

         Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.

         На основании ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, а также применении последствий недействительности таких сделок.

          В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

         В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

         Согласно разъяснениями, изложенными в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

         На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса  Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

         Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

         Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

         Как следует из материалов дела, между ответчиками был оформлен договор аренды земельного участка № 143-17-57зем от 18.10.2017, по условиям которого арендатору в аренду сроком на 3 года передан земельный участок с кадастровым номером 02:59:070315:96, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, МР № 03 на пересечении улиц Губкина — Калинина,

общей площадью 5611 кв. м, для завершения строительства торгового комплекса.

         Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

         Так, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ.

         Судами установлено, что 04.07.2011 за обществом «Альянс» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 35,8 кв. м, степенью готовности 20%, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 04 АГ 162439.

         Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

         В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

         При этом само по себе наличие записи в Едином государственном реестре

прав на такой объект не определяет его правовой статус. Требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом случае только с учетом правовых критерий, приведенных нормами ГК РФ.

         Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства этого объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

         Судами приняты во внимание представленные в материалы дела  экспертные заключения, подготовленные в рамках расследования уголовного дела, возбужденного по признакам состава преступления, предусмотренного части 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации по факту приобретения обманным путем права аренды на земельный участок.

         По результатам экспертных исследований, проведенных в рамках уголовного дела, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:59:070315:96 расположен один объект прямоугольной формы, площадью 35,8 кв. м, не имеющий привязок в виде геодезических координат, состоящий из несоединенных между собой и не имеющих связи с землей бетонных блоков (заключение кадастрового инженера от 23.01.2018. Объект представляет собой ленточный железобетонный фундамент, с размерами по наружному обмеру 6,97мх5,14м, выполненный в надземной части из железобетонных фундаментных блоков, не скрепленных между собой. Разобрать фундамент без существенного вреда возможно. Между собой фундаментные блоки прочно не скреплены. Объект не является капитальным строением, имеет признаки временной постройки Верхнюю часть фундамента, собранную из фундаментных блоков, разобрать без причинения ему существенного вреда возможно.

  Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в их взаимосвязи и совокупности, суды установили, что 

 объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, не обладает признаками недвижимого имущества, в связи с  чем предоставление земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов  является нарушением ст. 39.6 ЗК РФ.

         Осуществление в отношении указанного объекта государственной регистрации права в качестве объекта недвижимого имущества не может быть признано основанием для приобретения обществом права аренды на спорный земельный участок без торгов.

          С учетом изложенного, суды правомерно удовлетворили иск, признав договор аренды земельного участка ничтожным.         

         Ходатайств о назначении судебной экспертизы при разрешении спора в суде первой инстанции не заявлено (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

         В суде апелляционной инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о назначении экспертизы.

         Отказывая в назначении судебной экспертизы, апелляционный суд исходил из отсутствия оснований, установленных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения экспертного исследования, судом учтено, что ответчик в суде первой инстанции ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы не заявлял, в материалах дела отсутствуют доказательства допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушений, повлекших невозможность реализации ответчиком таких процессуальных прав (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, абзац 2 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23).

         Согласно пункту 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

         С учетом изложенного суд обоснованно применил в качестве последствий недействительности договора аренды исключение записи из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации от 30.10.2017 № 02:59:07-0315-96-02/115/2017-5.

         Разумные ожидания ответчика по окончанию строительства торгово- развлекательного комплекса, а также приготовления и затраты общества, с учетом предоставления ответчику земельного участка для целей строительства с 2012 года, являются предпринимательскими рисками ответчика и не легализируют последующее предоставление участка в отсутствие правовых оснований.

         Довод заявителя об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права являлся предметом исследования суда, и ему дана надлежащая правовая оценка. 

         Возражения ответчика относительно выводов экспертного заключения судом апелляционной инстанции исследованы,  основания для принятия их в качестве опровергающих достоверность выводов экспертов не установлены поскольку  они представляют собой несогласие с выводами эксперта, что не является достаточным и надлежащим основанием для отклонения указанного доказательства в качестве допустимого.

  Кроме того, указанные доводы заявителя по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции. 

         Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств,  выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права.

         При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

        Руководствуясь ст. 286, 287, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.07.2019 по делу № А07-12707/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альянс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               В.А. Купреенков 

 

Судьи                                                                            Л.А. Суспицина 

 

                                                                                             С.В. Лазарев