Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А27-22488/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего	Демидовой Е.Ю.,

судей	Сириной В.В.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Берсенёвой М.С., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» на решение от 06.06.2025 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Бондаренко С.С.) и постановление от 04.09.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лопатина Ю.М., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.) по делу № А27-22488/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Спортивная Экипировка» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании штрафа; по иску общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» к публичному акционерному обществу «Вымпел-Коммуникации» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании упущенной выгоды.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: публичное акционерное общество «Вымпел-Коммуникации» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Спортивная Экипировка» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Посредством использования системы веб-конференции в заседании участвовали представители: общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» - ФИО3 по доверенности от 20.07.2023; публичного акционерного общества «Вымпел-Коммуникации» - ФИО4 по доверенности от 17.07.2025.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Спортивная Экипировка» (далее – общество «Спортивная Экипировка») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» (далее – общество «Коммерческая недвижимость») о взыскании 3 000 000 руб. штрафа за уклонение от заключения основного договора, 3 400 000 руб. имущественных потерь за уклонение от заключения основного договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: публичное акционерное общество «Вымпел-Коммуникации» (далее – общество «ВымпелКом»), ФИО2 (далее – ФИО2).

Общество «Коммерческая недвижимость» в рамках дела № А27-13994/2024 обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу «ВымпелКом» о взыскании 19 181 741 руб. убытков в виде упущенной выгоды; расходов по оплате заключения о размере упущенной выгоды от 14.06.2024 № 7/164 Кузбасской торгово-промышленной палаты в сумме 30 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество «Спортивная Экипировка»

Определением от 26.11.2024 Арбитражного суда Кемеровской области дела № А27-22488/2023 и № А27-13994/2024 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен номер А27-22488/2023.

Решением от 06.06.2025 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 04.09.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исков отказано.

Общество «Коммерческая недвижимость» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить в части отказа во взыскании убытков с общества «ВымпелКом» в виде упущенной выгоды, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в данной части.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: делая вывод о недействительности предварительного договора аренды от 31.03.2023 № 01/02-п (далее – предварительный договор), заключенного между обществами «Коммерческая недвижимость» и «Спортивная экипировка», суды не исследовали обстоятельства, свидетельствующие о наличии воли сторон на вступление в отношения по аренде помещения, а также предпринятые истцом приготовления, направленные на получение прибыли; не принято во внимание, что предварительный договор от 31.03.2023 заключен за несколько месяцев до того, как обществу «Коммерческая недвижимость» стало известно о нарушениях обществом «ВымпелКом» своих обязательств, не учтено, что новый договор аренды в отношении спорного имущества так и не был заключен; суды необоснованно применили нормы, регулирующие последствия основного договора, к правоотношениям, возникающим из предварительного договора, что привело к искажению фактических обстоятельств и неправильной квалификации действий сторон предварительного договора; вопреки утверждению судов о том, что истец был осведомлен о перепланировке в помещении и согласовал её, представленные ответчиком письма подтверждают лишь намерение общества «ВымпелКом» провести перепланировку, но не факт её согласования обществом «Коммерческая недвижимость»; ссылка суда апелляционной инстанции на публикацию в «ЦИАН» (27.09.2023) как на доказательство знания кассатора о перепланировке до заключения предварительного договора (31.03.2023) представляется необоснованной, поскольку противоречит хронологии событий, подтвержденной документально; ссылка апелляционного суда на наличие у участников процесса (общества «Коммерческая недвижимость», «Спортивная экипировка», «ВымпелКом», ФИО2) в прошлом фактической аффилированности не свидетельствует об осведомленности общества «Спортивная Экипировка» о наличии в помещении перепланировки на момент заключения предварительного договора от 31.03.2023; принимая во внимание, что помещение сдано в последующем обществу «Вернем» за 529 520 руб. в месяц, суды не учли, что данная цена установлена в связи с возвратом помещения обществом «ВымпелКом» с существенными недостатками, при этом по результатам судебной экспертизы установлено, что с учетом восстановительного ремонта помещения размер арендной платы составит 1 103 181,81 руб. в месяц, а по условиям договора с обществом «ВымпелКом» размер арендной платы составлял 1 614 620 руб. в месяц; выводы судов, основанные на заключении общества с ограниченной ответственностью «ИПЛ-54», о непригодности помещения для целей арендатора по предварительному договору от 31.03.2023, опровергаются выводами в рецензии Кузбасской торгово-промышленной палаты № 17/4/287; вопреки выводам судов, обществом «Коммерческая недвижимость» принимались меры, направленные на приведение помещения в пригодное для передачи состояние (соответствующая задолженность взыскана с общества «ВымпелКом», производился расчет стоимости ремонтных работ); доводы общества «Коммерческая недвижимость» об отсутствии собственных средств для проведения восстановительного ремонта на сумму 10 399 257, 82 руб. подтверждаются документально, а вывод суда первой инстанции противоречит имеющимся в материалах дела выпискам и платёжным поручениям, кроме того, в материалы дела представлены доказательства того, что проведение восстановительного ремонта помещения было невозможно в связи с рассмотрением дела № А27-14122/2023; неверно распределено бремя доказывания по делу, общество «Вымпел-Ком» не доказало отсутствие вины в причинении убытков обществу «Коммерческая недвижимость»; не дана оценка тому, что из-за действий общества «ВымпелКом» общество «Коммерческая недвижимость» лишилось возможности использовать помещение, приносящее доход, в течение нескольких месяцев, а также было вынуждено уплатить штраф обществу «Спортивная экипировка» по предварительному договору от 31.03.2023, а также понесло иные имущественные потери; суды уклонились установления всей совокупности обстоятельств при рассмотрении требования общества «Коммерческая недвижимость», а также не дали должной оценки представленным в обоснование данного требования доказательствам.

В отзыве на кассационную жалобу общество «ВымпелКом» просит в удовлетворении ее требований отказать.

В судебном заседании представители обществ «ВымпелКом» и «Коммерческая недвижимость» изложенные в представленных ими документах позиции поддержали.

Учитывая надлежащее извещение иных лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителей обществ «ВымпелКом» и «Коммерческая недвижимость», обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах изложенных в кассационной жалобе доводов, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Судами установлено и из материалов дела следует, что между обществом с ограниченной ответственностью «Медпласт» (арендодатель) и обществом «ВымпелКом» (арендатор) 12.05.2010 заключен договор аренды нежилых помещений (далее – договор), по условиям которого арендатор по акту приема-передачи нежилых помещений во временное владение и пользование за плату принял нежилое помещение общей площадью 661,9 кв. м, состоящее из 7 помещений на 2 этаже под номерами 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, в 4-х этажном здании по адресу: 

<

...> (Приложение № 5, 6).

Дополнительным соглашением к договору от 01.03.2012 арендодатель и арендатор зафиксировали перемену лиц в обязательстве в связи с переходом права собственности по договору купли-продажи недвижимости от 01.07.2011 к обществу «Коммерческая недвижимость».

В соответствии с пунктом 3.3.1 договора арендатор обязан принять помещения по двустороннему акту приема-передачи и сдать их после окончания срока аренды по акту приема-передачи (возврата) помещений в исправном состоянии, с учетом нормального износа, свободным от оборудования, мебели и прочего имущества арендатора.

Согласно пункту 3.3.5 договора арендатор обязан содержать помещения в полной исправности и в соответствии с санитарно-техническими и противопожарными нормами и правилами технической эксплуатации и правил пожарной безопасности РФ, что согласуется с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Пунктом 3.3.7 договора предусмотрено, что арендатор обязан за свой счет устранять ущерб, причиненный помещениям по вине арендатора.

Спорный объект возвращен арендодателю в перепланированном состоянии 31.05.2023.

В соответствии с пунктом 3.4.6 договора перепланировка помещений подлежала согласованию.

Как указало общество «Коммерческая недвижимость», доказательств согласования перепланировки не представлено. Также на дату возврата помещений арендодателю в них были обнаружены многочисленные дефекты и недостатки, выявлено неисправное состояние систем инженерно-технического обеспечения нежилых помещений.

Согласно пункту 3 акта приема-передачи (возврата) нежилых помещений от 31.05.2023, арендатор признал факт перепланировки нежилых помещений (пункт 2.1 акта), согласился с наличием в помещениях дефектов и недостатков, перечисленных в пункте 2.2 акта, подтвердил неисправное состояние систем инженерно-технического обеспечения нежилых помещений, приведенных в пункте 2.3 акта, и обязался выплатить арендодателю денежную компенсацию расходов по восстановлению помещений в состояние, в котором они находились на момент передачи их в пользование (в аренду) арендатору по акту приема-передачи нежилых помещений от 12.05.2010 к договору.

Поскольку общество «ВымпелКом» не компенсировало расходы по восстановлению помещений в полном объеме, общество «Коммерческая недвижимость» обратилось в суд с иском к обществу «ВымпелКом» о взыскании 4 975 778, 82 руб. стоимости восстановительного ремонта.

Вступившим в законную силу решением от 01.03.2024 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-14122/2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд исходил из доказанности факта повреждений помещения и его перепланировки действиями общества «ВымпелКом», установил, что стоимость восстановительного ремонта помещения составляет 10 399 257, 82 руб., а также причинно-следственная связь между действиями общества «ВымпелКом» и возникшим у общества «Коммерческая недвижимость» ущербом признаны доказанными.

На основании заключенного между обществами «Спортивная экипировка» (арендатор) и «Коммерческая недвижимость» (арендодатель) предварительного договора аренды от 31.03.2023 стороны обязались не позднее 01.07.2023 заключить договор аренды нежилого помещения площадью 661, 9 кв. м с кадастровым номером 42:24:0101001:2089, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Центральный район, ул. Ноградская, 5, этаж № 2.

Согласно пункту 1.5 предварительного договора, объект аренды передается для использования в качестве офиса компании, а также цеха для разработки дизайна спортивного инвентаря, спортивной обуви, лекал спортивной одежды, для отшива опытных образцов и партий продукции, нанесения на спортивную одежду эмблем, номеров, логотипов, надписей различными способами, сублимационный выкрас тканей и готовых изделий, а также для хранения и реализации материалов, сырья, фурнитуры и готовых партий спортивной одежды и инвентаря.

Согласно пункту 1.8 предварительного договора объект аренды на момент заключения основного договора и передаче его обществу «Спортивная экипировка» должен соответствовать следующему техническому состоянию: общее состояние объекта аренды: выполнен ремонт офисного типа; состав помещений: 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 (согласно поэтажному плану ГП КО «ЦТИ КО» от 23.10.2003); окна: пластиковые стеклопакеты; приборы освещения: люминесцентные лампы офисного типа; электрические розетки: имеются; телефонные розетки: имеются; компьютерные сети: существуют структурированные кабельные системы; кондиционирование: установлена система кондиционирования; вентиляция: установлена система вентиляции; пожарная сигнализация: установлена система пожарной сигнализации; охранная сигнализация: установлена система охранной сигнализации.

Согласно пункту 3.1.2 предварительного договора уклонением от заключения основного договора признается несоответствие объекта аренды на момент заключения основного договора техническому состоянию, которое отражено в пункте 1.8 договора.

В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора другая сторона вправе потребовать от уклоняющейся стороны уплаты штрафа в размере 3 000 000 руб. (пункт 3.2 предварительного договора).

Согласно пункту 3.3 предварительного договора при уклонении от заключения основного договора виновная сторона, помимо штрафа, предусмотренного пунктом 3.2 настоящего договора, обязуется возместить другой стороне по ее требованию имущественные потери в соответствии со статьей 406.1 ГК РФ, которые по соглашению сторон будут равны двум арендным платежам по основному договору аренды.

Письмом от 29.06.2023 общество «Спортивная экипировка» в ответ на письмо от 16.06.2023 общества «Коммерческая недвижимость» согласилось увеличить срок заключения основного договора на один месяц до 01.08.2023.

Сроки обществом «Коммерческая недвижимость» не были выдержаны, в связи с чем 28.07.2023 ответчик уплатил штраф в размере 3 000 000 руб.

По результатам состоявшегося 20.08.2023 совместного осмотра помещения представителями обществ «Спортивная Экипировка» и «Коммерческая недвижимость» установлено, что помещение не соответствует условиям предварительного договора: планировка помещения не согласуется с приложением № 1 к предварительному договору, не работает вентиляция и кондиционирование, помещение требует проведения ремонтных работ.

Поскольку общество «Коммерческая недвижимость» не заключило основной договор к установленному сроку в связи с обнаружением им перечисленных недостатков помещения, общество «Спортивная Экипировка» 12.09.2023 направило обществу «Коммерческая недвижимость» уведомление о расторжении предварительного договора на основании пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ и пункта 5.3 договора.

Указывая, что со стороны общества «Коммерческая недвижимость» имеет место уклонение от заключения основного договора, общество «Спортивная экипировка» обратилось в суд с иском о взыскании 6 400 000 руб., из которых: 3 000 000 руб. - штраф за уклонение стороны предварительного договора аренды от заключения основного договора и 3 400 000 руб. - имущественные потери.

В дальнейшем спорное помещение было передано в аренду обществу с ограниченной ответственностью ПКО «Вернем» (далее – общество «Вернем»), с учетом фактического состояния, с проведением работ по восстановлению арендатором в счет арендной платы, на основании договора аренды от 31.05.2024.

Ссылаясь на несение убытков в виде упущенной выгоды в связи с невозможностью сдавать помещение в аренду, общество «Коммерческая недвижимость» обратилось с иском к обществу «ВымпелКом».

В ходе рассмотрения дела определением от 13.05.2025 Арбитражного суда Кемеровской области в целях: 1) определения размера упущенной выгоды при условии выполнения в помещении восстановительного ремонта в соответствии с видами и объемом работ, установленными в заключении эксперта № С0139/2023 по делу № А27-14122/2023; 2) установления соответствия суммы ежемесячной арендной платы по предварительному договору сумме рыночной арендной платы за нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101001:2089 при условии выполнения в помещении восстановительного ремонта в соответствии с видами и объемом работ, установленными в заключении эксперта № С0139/2023 по делу № А27-14122/2023; 3) установлении размера упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы за нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101001:2089 за период с 01.07.2023 года по 31.05.2024, принимая во внимание ответ на первый вопрос, с учетом периода времени необходимого для производства восстановительного ремонта; 4) установления размера упущенной выгоды истца (арендодателя по основному договору аренды) с учетом условий, определенных в предварительном договоре аренды за период с 01.07.2023 года по 31.05.2024, принимая во внимание ответ на первый вопрос и второй, с учетом периода времени необходимого для производства восстановительного ремонта (заключение эксперта № С0139/2023 по делу № А27-14122/2023), если учесть при этом расходы истца.

Согласно заключению эксперта: 1) размер рыночный арендной платы за нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101001:2089 за период с 01.07.2023 года по 31.05.2024 при условии выполнения в помещении восстановительного ремонта в соответствии с видами и объемом работ, установленными в заключении эксперта № с0139/2023 по делу № А27-14122/2023, округленно до целой тысячи, составляет: 12 135 000 руб.; 2) сумма ежемесячной арендной платы по предварительному договору аренды не соответствует сумме рыночной арендной платы за нежилое помещение при условии выполнения в помещении восстановительного ремонта; 3) размер упущенной выгоды истца, в виде недополученной арендной платы за помещение за период с 01.07.2023 года по 31.05.2024, принимая во внимание ответ на первый вопрос, с учетом периода времени необходимого для производства восстановительного ремонта (заключение эксперта № с0139/2023 по делу № А27-14122/2023), если учесть при этом расходы истца, округленно до целой тысячи, составляет: 15 036 000 руб.; 4) размер упущенной выгоды истца (арендодателя по основному договору аренды) с учетом условий, определенных в предварительном договоре аренды в виде недополученной арендной платы за нежилое помещение за период с 01.07.2023 года по 31.05.2024, принимая во внимание ответ на первый вопрос и второй, с учетом периода времени необходимого для производства восстановительного ремонта (заключение эксперта № с0139/2023 по делу № А27-14122/2023), если учесть при этом расходы истца, округленно до целой тысячи, составляет: 15 036 000 руб.

Руководствуясь при разрешении спора положениями статей 2, 10, 15, 170, 309, 310, 393, 404, 421, 429 ГК РФ, разъяснениями, данными в пунктах 12, 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2014 № 16973/13, пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.06.2020, суды первой и апелляционной инстанций, придя к выводу о мнимом характере предварительного договора аренды, поскольку таковой устанавливает значительные санкции за несвоевременную передачу помещения в надлежащем состоянии и заключен в условиях отсутствия предварительной проверки помещения, а также фактической афилированности обществ «Коммерческая недвижимость» и «Спортивная экипировка», признали требования общества «Спортивная экипировка» не подлежащими удовлетворению.

Изложенные обстоятельства учтены судами и при рассмотрении требований общества «Коммерческая недвижимость» к обществу «ВымпелКом», в удовлетворении которых отказано по мотиву мнимости предварительного договора аренды и недоказанности оснований для взыскания убытков в виде упущенной выгоды.

Между тем, при разрешении требований общества «Коммерческая недвижимость» суды не учли следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под упущенной выгодой понимаются неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (пункты 4 - 5 статьи 393 ГК РФ, пункты 3 - 5 Постановления № 7).

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, то, как указано в пункте 14 Постановления № 25, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Как следует из приведенных положений, объективная сложность доказывания убытков, в том числе в форме упущенной выгоды, их размера, равно как и причинно-следственной связи, не должна снижать уровень правовой защищенности участников экономического оборота при необоснованном посягательстве на их права.

Отказ в иске о возмещении упущенной выгоды не может быть основан на том, что истец (потерпевший) не представил доказательства, которые бы подтверждали получение дохода в будущем не с вероятностью, а с безусловностью.

Кредитору (потерпевшему), заявляющему о возникновении упущенной выгоды в связи с осуществлением им той или иной экономической деятельности необходимо доказать, что в рамках указанной деятельности у него имелась как таковая возможность получения дохода в определенном размере, а поведение ответчика явилось адекватной причиной, в связи с наступлением которой указанная возможность не могла быть реализована (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2023 № 305-ЭС23-10752, от 15.06.2023 № 305-ЭС23-157, от 06.02.2023 № 305-ЭС22-15150 и др.).

Так, если предназначенное для коммерческого использования имущество принадлежит лицу (находится в его законном владении и пользовании), осуществляющему предпринимательскую или иную экономическую деятельность, то предполагается, что при обычном развитии событий такое лицо, действуя разумно и предусмотрительно, сделало бы необходимые приготовления к началу использования имущества в своей деятельности и, следовательно, доход от ее ведения мог быть получен, по крайней мере, в размере, который является средним (типичным) для данного лица.

Исходя из изложенного, допустимым является не только расчет упущенной выгоды, учитывающий сделанные истцом приготовления к использованию имущества для исполнения конкретных договорных обязательств перед третьими лицами, но и расчет, основанный на учете среднего дохода потерпевшего, извлекаемого им при обычных условиях гражданского оборота, поскольку в последнем случае сумма упущенной выгоды является установленной с разумной степенью достоверности.

При этом причинитель вреда не лишен права представить доказательства того, что в действительности упущенная выгода не была бы получена потерпевшим.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2024 № 305-ЭС23-27635.

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Постановлений № 7, 25 следует, что возмещение убытков как мера ответственности носит компенсационный характер и направлено на восстановление имущественного положения потерпевшего лица. Убытки в форме упущенной выгоды подлежат возмещению, если соответствующий доход мог быть извлечен в обычных условиях оборота, либо при совершении предпринятых мер и приготовлений, но возможность его получения была утрачена кредитором вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником.

Требование общества «Коммерческая недвижимость» о взыскании упущенной выгоды основано на невозможности заключения основного договора аренды с обществом «Спортивная экипировка» по вине общества «ВымпелКом», возвратившего помещение по факту прекращения арендных отношений по акту от 31.05.2023 с недостатками в перепланированном состоянии.

Отказ судов во взыскании убытков в виде упущенной выводы основан на выводах о мнимом характере предварительного договора, заключенного между обществами «Спортивная экипировка» и «Коммерческая недвижимость».

В силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.

Реальной целью мнимой сделки может быть, например, искусственное создание задолженности стороны сделки перед другой стороной для последующего инициирования процедуры банкротства и участия в распределении имущества должника.

В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как мнимой и ничтожной.

Давая оценку обстоятельствам заключения предварительного договора, суды, исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, обоснованно учли, что общество «Коммерческая недвижимость» знало о состоянии спорного помещения и заключило предварительный договор с обществом «Спортивная экипировка» по цене, превышающей рыночную даже с учетом проведения в нем всех ремонтных работ, а также с условием о существенном размере санкции, что в совокупности с аффилированностью данных лиц и отсутствием доказательств последующего заключения обществом «Спортивная экипировка» аналогичного договора в городе Кемерово с иным лицом, позволило прийти к аргументированным выводам о мнимом характере данного договора, влекущем его ничтожность.

Аналогичные выводы изложены в судебных актах по настоящему делу при рассмотрении вопроса о заключении мирового соглашения, инициированного обществами «Спортивная экипировка» и «Коммерческая недвижимость», оснований для несогласия с которыми суд округа не усматривает.

Оценка доказательств и выводы судов в данной части не противоречат законодательству, установленным по делу обстоятельствам, находятся в пределах судейской дискреции, поэтому суд кассационной инстанции соглашается с позицией судов обеих инстанций.

Доводы общества «Коммерческая недвижимость» по данному вопросу основаны на несогласии с выводами судов и сопряжены с требованием об иной оценке доказательств, между тем полномочия суда округа по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок в виде неправильного применения норм материального и процессуального права при отправлении правосудия, а не для пересмотра дела по существу (статья 286 АПК РФ, пункты 1, 28, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Вместе с тем, по убеждению суда округа, результаты рассмотрения требования общества «Спортивная экипировка» в настоящем случае ошибочно положены в основу выводов об отказе в удовлетворении требования общества «Коммерческая недвижимость» к обществу «ВымпелКом» о взыскании упущенной выгоды за период с 01.07.2023 года по 31.05.2024.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Изложенное в совокупности с вышеприведенной позицией высшей судебной инстанции свидетельствует о том, что обстоятельства проявления обществом «Коммерческая недвижимость» недобросовестности, что выразилось в заключении предварительного договора аренды с целью увеличения задолженности общества «ВымпелКом», могли быть учтены судами при определении размера убытков в виде упущенной выгоды, однако не могут в настоящем случае служить основанием для полного отказа в их взыскании. Учитывая период, за который заявлены требования, не опровергнутые обстоятельства вины общества «ВымпелКом» в нарушении имущественной сферы истца посредством возврата помещения в ненадлежащем состоянии, наличие судебного спора, в ходе которого установлена причинно-следственная связь между действиями общества «ВымпелКом» и возникшим у общества «Коммерческая недвижимость» ущербом, размер затрат на восстановительный ремонт, а также факт последующей реализации обществом «Коммерческая недвижимость» помещения в аренду обществу ПКО «Вернем» в имеющемся состоянии (без ремонта), что, как указывает общество «Коммерческая недвижимость», повлияло на цену договора аренды с обществом ПКО «Вернем».

Вопреки выводам судов, наличие у общества «Коммерческая недвижимость», одним из основных видов экономической деятельности которого является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, помещения, используемого им для сдачи в аренду длительный период в целях извлечения экономической выгоды, факт невозможности его реализации по цене, какая была бы установлена, будь оно в первоначальном состоянии, в связи с необходимостью проведения в нем ремонтных работ по причине отсутствия соответствующей компенсации от причинителя вреда, свидетельствует о возникновении у владельца помещения права требовать взыскания убытков в виде упущенной выгоды за период, когда получение дохода от использования данного имущества было невозможно (период его ремонта).

При таких обстоятельствах, суд округа признает результаты рассмотрения иска общества «Коммерческая недвижимость» к обществу «ВымпелКом» сделанными в условиях неправильного применения норм права о взыскании упущенной выгоды, что повлекло неполное исследование входящих в предмет исследования по данному требованию обстоятельств и не может быть устранено судом округа, не обладающим полномочиями по исследованию и установлению фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств (статья 287 АПК РФ) и потому влечет отмену судебных актов в данной части с направлением дела в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду надлежит учесть указанное в настоящем постановлении в соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ, устранить отмеченные недостатки, предпринять меры для полного и всестороннего исследования доказательств и установления обстоятельств дела, дать оценку всем приводимым сторонами доводам, учесть особенности расчета размера упущенной выгоды, определить размер дохода, который мог бы быть извлечен обществом «Коммерческая недвижимость» при обычном развитии событий в ситуации отсутствия нарушений со стороны общества «ВымпелКом» (в период необходимый для проведения восстановительного ремонта), по результатам оценки всех доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установления юридически значимых обстоятельств разрешить спор по существу при должном применении норм материального и процессуального права, а также распределить судебные расходы, в том числе по рассмотрению кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 06.06.2025 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 04.09.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-22488/2023 отменить в части результатов рассмотрения требования общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к публичному акционерному обществу «Вымпел-Коммуникации» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 19 181 741 руб. убытков в виде упущенной выгоды; расходов по оплате заключения о размере упущенной выгоды от 14.06.2024 № 7/164 Кузбасской торгово-промышленной палаты в сумме 30 000 руб., а также распределения судебных расходов. В данной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области. В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий	 	Е.Ю. Демидова

Судьи	В.В. Сирина

А.В. Щанкина