АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-8339/2016

Дело № А72-8876/2015

г. Казань

14 февраля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

истца – Мельниковой Е.И., доверенность от 06.05.2016,

ответчика – Бошковой Т.В., доверенность от 02.09.2016,

в отсутствие:

третьих лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Ульяновска 

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29.08.2016 (судья Абрашин С.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2016 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.) 

по делу № А72-8876/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Ульяновский хладокомбинат» (ОГРН 1027301408408, ИНН 7326017901) к муниципальному образованию «Город Ульяновск» в лице Администрации муниципального образования «Город Ульяновск» (ОГРН 1027301171446, ИНН 7303014573), с участием третьих лиц: Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ульяновской области о расторжении договора аренды, о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Ульяновский хладокомбинат» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском, с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к муниципальному образованию «Город Ульяновск» в лице администрации муниципального образования «Город Ульяновск» (далее – Администрация) о расторжении договора от 26.10.2011 № 24-3-1610 аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:030405:79, площадью 2252,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, западнее дома № 6 по проезду Высотному, о взыскании убытков в сумме 2 983 398 руб. 45 коп., о взыскании неосновательного обогащения в сумме 4 116 339 руб. 45 коп. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (далее – Комитет), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ульяновской области (далее – Кадастровая палата).

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 12.11.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016, исковые требования удовлетворены частично: суд расторг договор аренды земельного участка от 26.10.2011 № 24-3-1610, взыскал с Администрации за счет казны муниципального образования «Город Ульяновск» в пользу Общества убытки в размере 2 926 128 руб. 45 коп. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21.06.2016 решение Арбитражного суда Ульяновской области от 12.11.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 116 339 руб. 45 коп. отменено, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области. В остальной части судебные акты оставлены без изменения. 

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Ульяновской области от 29.08.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2016, исковые требования удовлетворены, с муниципального образования «город Ульяновск» в лице Администрации за счет казны муниципального образования «город Ульяновск» в пользу Общества взыскано неосновательное обогащение в размере 4 116 338 руб. 45 коп. (с учетом уточнения исковых требований).

В кассационной жалобе Администрация просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что основания для удовлетворения требований о взыскании суммы неосновательного обогащения отсутствуют, поскольку администрацией города была исполнена обязанность по передаче земельного участка в аренду, в связи с чем у Общества появилось встречное обязательство по внесению арендной платы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам проведенного аукциона между мэрией г. Ульяновска (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 26.10.2011 № 24-3-1610 аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:030405:79, площадью 2252,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, западнее дома № 6 по проезду Высотному, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство многоквартирного жилого дома, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (пункт 1.1. договора), со сроком аренды участка с 21.10.2011 до 21.10.2014 (пункт 4.1. договора).

Земельный участок передан в аренду по акту приема-сдачи от 26.10.2011 № 1610.

Проведению аукциона предшествовало заключение договора о задатке от 17.10.2011, во исполнение которого Общество внесло на лицевой счет Комитета платежным поручением от 17.10.2011 № 1791 денежные средства в сумме 668 194 руб. – задаток за участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка. 

Пунктами 3.1, 3.2 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок составляет 3 340 970 руб. за три года. К договору аренды прикладывается расчет арендной платы за участок на текущий год. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным, за декабрь – до 25 декабря текущего месяца.

Общество надлежащим образом уплачивало арендные платежи. За период с октября 2011 года по июнь 2014 года арендатором внесены арендные платежи (включая сумму зачтенного задатка) в общей сумме 4 116 338 руб. 45 коп. 

Главой Администрации 06.09.2012 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 73:24:030405:79, которым предусмотрено размещение многоквартирного жилого дома в соответствии с проектом, который предложено разработать с учетом следующих архитектурно-планировочных требований: 

- разработать проект многоквартирного жилого дома с учетом существующей и проектируемой застройки в соответствии с действующими нормами; 

- расстояния между проектируемым и существующими жилыми домами и детским садом принять при условии соблюдения норм инсоляции и освещенности, при условии обеспечения непросматриваемости жилых помещений из окна в окно, а также в соответствии с противопожарными требованиями; 

- проектом предусмотреть, в том числе, четкое функциональное зонирование территории с размещением хозяйственных, игровых и спортивных площадок, благоустроенные, освещенные проходы, проезды, подъезды, разворотные площадки, в том числе для пожарной техники, велосипедные и пешеходные дорожки согласно нормам. 

Кроме того, градостроительным планом предписано запроектировать инженерное обеспечение объекта в соответствии с техническим условиями эксплуатирующих организаций, копии которых приложены к плану, проектом предусмотреть вынос инженерных сетей из зоны застройки, проект согласовать в установленном порядке со всеми заинтересованными службами и представить на рассмотрение государственной экспертизы. 

Правомерность действий Администрации по подготовке и выдаче Градостроительного плана земельного участка от 06.09.2012 были предметом рассмотрения Ленинского районного суда г. Ульяновска по делу № 2-185/2014 по иску прокурора Засвияжского района города Ульяновска в интересах неопределенного круга лиц к Администрации, в удовлетворении которого решением суда от 17.01.2014 было отказано.

Также решением Ленинского районного суда города Ульяновска от 27.03.2014 по делу № 2-1485/14 было отказано в иске Скворцовой В.С., Карпеевой Н.А., Мишиной А.П., Минакову Э.Е., Ворониной Г.Н. к Администрации о признании незаконными действий по формированию земельного участка для строительства многоквартирного дома. 

Решением Засвияжского районного суда города Ульяновска от 14.11.2014, оставленным без изменения апелляционным определением Ульяновского областного суда от 17.02.2015, отказано в удовлетворении требований жителей дома по проезду Высотный в г. Ульяновске Скворцовой В.С., Минакова Э.Е. о признании незаконными действий Администрации, Комитета по проведению аукциона от 21.10.2011 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: г. Ульяновск, западнее дома № 6 по проезду Высотный.

Заявлением от 07.10.2014 № 631 Общество обратилось в Администрацию о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома.

Письмом от 21.10.2014 № 13384-01 Администрация отказала в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что представленная проектная документация не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.03.2015 по делу № А72-15069/2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.09.2015, признан недействительным отказ Администрации в выдаче разрешения на строительство, изложенный в письме от 21.10.2014 № 13384-01. Суд также обязал Администрацию в срок не более десяти дней после вступления решения в законную силу выдать Обществу разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, западнее дома № 6 по проезду Высотный.

На основании постановления Администрации от 09.12.2014 № 7156 соглашением от 10.02.2015 № 304 в пункт 4.1 договора аренды земельного участка от 26.10.2011 № 24-3-1610 были внесены изменения в части продления срока аренды до 31.10.2019 по соглашению сторон.

В данном постановлении указан вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 73:24:030405:79 – «индивидуальные жилые дома».

Кадастровой палатой были внесены изменения в Государственный кадастр объектов недвижимости в части вида разрешенного использования земельного участка, вместо «под строительство многоквартирного жилого дома» указано «индивидуальные жилые дома». 

Решением Кадастровой палаты от 14.04.2015 Обществу отказано в учете изменения объекта недвижимости (вида разрешенного использования) земельного участка с кадастровым номером 73:24:030405:79, ввиду отсутствия у заявителя, являющегося арендатором данного земельного участка со сроком аренды менее 5 лет, права на самостоятельное обращение с таким заявлением.

Письмом от 08.06.2015 Общество обратилось к Администрации с заявлением о расторжении договора аренды, взыскании убытков, неосновательного обогащения, которое оставлено последней без ответа.

Общество, ссылаясь на то, что решение арбитражного суда по выдаче разрешения на строительство не исполнено, а также на то, что на основании постановления Администрации Кадастровой палатой осуществлен государственный кадастровый учет изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 73:24:030405:79 с «под строительство многоквартирного жилого дома» на «индивидуальные жилые дома», данные обстоятельства свидетельствуют о создании со стороны арендодателя препятствий в пользовании арендованным имуществом в соответствии с договором аренды, обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

При первоначальном рассмотрении дела судебные инстанции удовлетворили исковые требования Общества в части расторжения договора аренды земельного участка и взыскания убытков в виде расходов, произведенных Обществом в целях получения разрешения на строительство, установив, что незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство, противоправные действия Администрации, связанные с неисполнением решения арбитражного суда, делают невозможным дальнейшее использование земельного участка для тех целей, для которых он был предоставлен.

В указанной части судебные акты судом кассационной инстанции оставлены без изменения. Судебные акты отменены в части отказа в иске о взыскании неосновательного обогащения в виде оплаченных арендных платежей, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судебные инстанции исходя из того, что невозможность использования земельного участка по целевому назначению подтверждена, арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в связи с чем у Общества отсутствовала встречная обязанность по внесению арендной платы, удовлетворили исковые требования о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В случае предоставления земельного участка для строительства объекта, обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.

На основе представленных в дело доказательств суды установили, что незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство, противоправные действия администрации, связанные с неисполнением решения арбитражного суда, изменение вида разрешенного использования земельного участка, наличие на спорном земельном участке детской площадки и металлических гаражей, сделали невозможным использование Обществом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство многоэтажного жилого дома), что и послужило основанием для расторжения договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абзац 2 пункта 4 статьи 453 ГК РФ).

Таким образом, на основании положений пункта 4 статьи 453, статьи 1103 ГК РФ, разъяснений пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», не исключается возможность истребовать ранее исполненное до расторжения договора при отсутствии эквивалентного предоставления, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Данный вывод согласуется с правоприменительной практикой, нашедшей отражение в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.05.2015 № 303-ЭС15-4278, от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, от 04.05.2016 № 304-ЭС16-3318, от 16.05.2016 № 304-ЭС16-3799.

Поскольку в спорном случае имеет место нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон договора (предоставление в аренду земельного участка, использование которого Обществом по целевому назначению для строительства многоэтажного жилого дома оказалось невозможным), то перечисленные Обществом денежные средства в оплату арендных платежей, составляют неосновательное обогащение арендодателя и арендатор вправе требовать их возврата.

При таких обстоятельствах требования Общества о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде внесенных арендных платежей правомерно удовлетворены судом.

Доводы заявителя кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм права, не опровергают правильность выводов судебных инстанций и не могут служить основанием для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29.08.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2016 по делу № А72-8876/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

 

Председательствующий судья				     М.В. Коноплёва

Судьи								     А.Ф. Фатхутдинова

									     Ф.В. Хайруллина