﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

 

Именем Российской Федерации

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-44838/2020

г. Краснодар

27 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 июля 2021 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Черных Л.А., судей Воловик Л.Н. и Посаженникова М.В., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченнои? ответственностью «Управляющая компания “АлМакс-Комфорт”» (ИНН 2311225321, ОГРН 1162375049242) –  Скубака В.П. (доверенность от 30.06.2021), от заинтересованного лица – Государственнои? жилищнои? инспекции Краснодарского края (ИНН 2308124796, ОГРН 1062308033700) –  Телюк А.В. (доверенность от 07.07.2020), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченнои? ответственностью «АлМакс-Строи?» (ИНН 2311146937, ОГРН 1122311007785) – Скубака В.П. (доверенность от 31.10.2019), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченнои? ответственностью «Управляющая компания «АлМакс-Комфорт» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2021 по делу № А32-44838/2020, установил следующее.

ООО «Управляющая компания “АлМакс-Комфорт”» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Государственнои? жилищнои? инспекции Краснодарского края (далее – инспекция) о признании недействительным решения от 07.08.2020 № 1631, обязании внести изменения в реестр лицензии? Краснодарского края на основании протокола № 1 общего собрания собственников помещении? в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Краснодар ул. Садовая д. 159 корп. 2 (далее – спорный МКД), проводимого в форме очно-заочного голосования от 13.05.2020, а также в связи с заключением договоров управления спорным МКД (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требовании? относительно предмета спора, привлечено ООО «АлМакс-Строи?».

Решением суда от 22.12.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 24.03.2021, ходатаи?ства общества об уточнении требовании? удовлетворено, об отказе приобщить документы инспекции, – отклонено. В удовлетворении требований отказано, производство по делу в части отказа от части требований прекращено.

Суд указал, что непередача помещении? в спорном МКД участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не уполномачивает застрои?щика голосовать от имени этих участников при выборе способа управления и управляющеи? компании.

В кассационной жалобе и дополнении к ней общество просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, удовлетворить требование. Указывает, что застрои?щик с момента ввода в эксплуатацию является в силу закона собственником помещении? в МКД, несет бремя содержания имущества, вправе принимать решение о выборе управляющеи? компании и  другим вопросам, до передачи помещении? иному лицу.

В отзыве и дополнении к ней  на кассационную жалобу инспекция просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность судебных актов, считает, что жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Суд установил и материалами дела подтверждается, что 29.06.2020 на рассмотрение в инспекцию поступило заявление общества об изменении в реестре лицензии? Краснодарского края – включении  в перечень МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет общество, сведении? об управлении спорным МКД, поскольку оно заключило договор управления с собственниками помещении? в МКД на основании решения общего собрания, результаты которого оформлены в протоколе от 13.05.2020 № 1 (решение об избрании общества управляющей организации). Из  протокола следует, что площадь жилых и нежилых помещении? в спорном МКД составляет 9645 кв. м и принимается как 100% голосов от общего числа голосов собственников помещении? в МКД.

По результатам изучения представленных документов и решении? собственников помещении? в спорном МКД (в том числе реестра собственников помещении? в МКД) инспекция выявила следующее:

–  разночтения в реестре и решениях собственников помещении? спорного МКД: квартиры № 21, 121, 34, 15, 28, 79 (решения подписаны лицами, сведения о которых отсутствуют в реестре, однако, доверенности на право участия и подписания решении? в общем собрании по правилам пункта 2 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), отсутствуют, из-а чего к подсчету при определении кворума не приняты);

– решение собственника помещения № 124 принято  вне общего собрания (14.05.2020), в связи с чем к подсчету при определении кворума не принято;

– в соответствии с реестром собственником жилых помещении? № 142, 141, 139, 183,110, 106, 137, 50, 17, 20, 37, 41, 42, 46, 47, 31, 91, 71, 70, 114, 111, 51, 96, 160, 158, 182, 180, 178, 172, 57, 58, 60, 61, 62, 64. 66, 67, 140, 147, 148, 122, 120, 119, 116, 138, 77, 73, 72, 100, 99, 98, 146, 149, 22, 24, 26, 86, 90, 88, 87, 166, 162, 52, 48, 30, 12, 10, 1, 161, 157, 152, 151, 150, 167, 134, 128 и нежилых помещении? № 8 – 11, 25 – 28, 21 – 24, 16 – 20, 12 – 15, 29 – 32, 33 – 36, 37 – 40, 41 – 43 (далее – спорные помещения) значится ООО «АлМакс-Строи?» (застройщик) на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.02.2020 № 23-RU2330600-5190-2020 и акта приема-передачи от 14.02.2020 от ООО СК «ФЛАГМАН» (генеральный подрядчик строительства спорного МКД)  обществу (застрои?щику спорного МКД).

Инспекция установила, что в общем собрании собственников помещении? спорного МКД приняли участие лица, принявшие от застрои?щика помещения в МКД по передаточному акту, являющиеся собственниками помещений общеи? площадью 3069,84 кв. м (31,8% голосов от общего количества голосов собственников помещении? спорного МКД), а от имени собственников помещений площадью 4659 кв. м голосовал застрои?щик.

Поскольку в представленных обществом документах не имелось сведений  о наличии у застрои?щика права собственности на помещения в МКД, а возможность его участия в общем собрании собственников помещении? в отсутствие права собственности на помещения, закон не допускает,  общество не могло голосовать на общем собрании собственников помещении? в МКД при принятии решений, к подсчету при определении кворума инспекцией не приняты решения общества по спорным помещениям.

Инспекция рассчитала кворум голосов присутствовавших на общем собрании собственников помещений в спорном МКД и установила, что в нем приняли участие собственники помещении?, обладающие площадью 3069,84 кв. м (31,8% голосов от общего числа всех голосов собственников помещении? МКД). Поскольку кворум отсутствовал, инспекция решением от 07.08.2020 № 1631 отказала  обществу в изменении в реестре лицензии? Краснодарского края об обществе как управляющей организации спорным МКД.

Общество обжаловало решение инспекции в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требований, суд, проанализировав части 1 статьи 44, части 1, 3 статьи 45, часть 1.1 статьи 44, 46, 161, 198 Жилищного кодекса,  часть 1 статьи 16, части 1 статьи 12, статью 8 Закона Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), указал, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника,  с момента подписания передаточного акта обязан вносить платежей за жилое помещение и коммунальные услуги и за содержание общего имущества МКД.

Общее собрание собственников помещений в спорном МКД инициировано лицом, право собственности которого на помещения в спорном МКД не подтверждено надлежащими правоустанавливающими документами, а представленные им разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и акт приема-передачи от генерального подрядчика строительства спорного МКД не свидетельствуют о возникновении у общества как застройщика права собственности на помещения, построенные за счет денежных средств дольщиков.  Спорные помещения построены с привлечением денежных средств по Закону № 214-ФЗ и не переданы участникам долевого строительства.  Застрои?щик не вправе деи?ствовать как фактическии? собственник помещении?, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве по правилам статьи 4 Закона № 214-ФЗ, невыполнение им мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет ему  право деи?ствовать  от имени лиц, за счет которых осуществлено строительство. Применительно к установленным фактическим обстоятельствам суд признал застройщика полномочным голосовать в общем собрании собственников помещении? в  МКД только по помещениям, созданным им собственные средства,  регистрации права собственности на помещения  (вновь созданные объекты недвижимости) (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)), и  в том же порядке, как участники долевого строительства, в период после передачи им помещении?, но до регистрации права собственности. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношении?.  Поскольку застройщик спорные помещения за счет собственных средств не возводил, он не вправе  представлять  интересы собственников помещении?, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве по Закону №  214-ФЗ. Наличие кворума  для голосования  по результатам проведения общего собрания собственников помещений в МКД определено судом исходя из общего количества собственников помещений в МКД и лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещений в спорном МКД по передаточным актам или иным документам о передаче спорных помещений по правилам части 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса. До передачи помещения в МКД по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в МКД при оформлении права собственности на нереализованные помещения.

С учетом изложенного суд согласился с выводом инспекции об отсутствии у общества права голосовать при выборе способа управления и управляющей организации от имени участников долевого участия в строительстве, не принявших  спорные помещения в МКД, профинансировавших их строительство.

Наличие у инспекции полномочий на проведение проверки по вопросам правомерности принятия общим собранием собственников помещений в МКД решений по способу управления и выбору управляющей организации в данном случае повлекло дальнейшее обращение инспекции в интересах собственников помещений в спорном  МКД  в порядке части 6 статьи 20 и части 6 статьи 46 Жилищного кодекса с иском в суд общей юрисдискции о признании недействительным решения общего собрания, приложенного им к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий, с учетом выявленной при  проверке и вынесении предписания воли собственников помещений в МКД об избранном ими способа управления МКД и управляющей организации,  что не противоречит  сформированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2021 № 301-ЭС21-2180 правовому подходу.

В апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда  от 22.04.2021 по делу № 33-13894/2021, отменившем   решение Первомайского районного суда города Краснодара от 13.01.2021,  иск инспекции к ряду физических лиц удовлетворен, признано недействительным решение общего собрания собственников помещений в спорном МКД, оформленное протоколом от 13.05.2020 № 1.  Судебной коллегией указано, что застройщик не  вправе действовать как фактический собственник в отношении помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве в порядке Закона № 214-ФЗ,  спорные помещения не возводились за счет средств застройщика. По этим причинам общее решение собственников помещений в спорном МКД по иску инспекции признано судом общей юрисдикции  принятым в отсутствие кворума, необходимого для принятия решений о выборе способа управления МКД и управляющей организации.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в рассматриваемом случае не  установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2021 по делу № А32-44838/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                           Л.А. Черных

Судьи                                                                                                        Л.Н. Воловик

М.В. Посаженников