АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А83-6969/2017

г. Калуга

28» апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24.04.2018 

Постановление изготовлено в полном объеме 28.04.2018

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

               ФИО1

               ФИО2

               ФИО3

при ведении протокола судебного

заседания помощником судьи                                       Пыркиной О.Н.

при участии в заседании: 

от истца:

общества с ограниченной ответственностью «Холтон»

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 

представители – ФИО4 по доверенности от 27.12.2017 сроком действия до 31.12.2018, ФИО5 по доверенности от 27.12.2017 сроком действия до 31.12.2018

от ответчика:

общества с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия»

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

от третьего лица:

общества с ограниченной ответственностью «ТЭС-Терминал»

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

 

ПАО Российского национального коммерческого банка  

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

общества с ограниченной ответственностью коммерческого банка «БФГ-Кредит»  (ОГРН1037739226128, ИНН 

<

***>)

 

не явились, извещены надлежащим образом

 

не явились, извещены надлежащим образом

 

не явились, извещены надлежащим образом

 

 

не явились, извещены надлежащим образом

 

конкурсный управляющий ФИО6 по доверенности № 77 АВ 735 2695 от 10.04.2018 по 30.12.2020 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью  коммерческий банк  «БФГ-Кредит» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 07.09.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017 по делу № А83-6969/2017, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Холтон» (далее - ООО «Холтон») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (далее - ООО «Центр-Гарантия») о признании недействительными: договора купли-продажи здания гостиницы (кадастровый номер: 90:18:010114:175) и оздоровительного комплекса (кадастровый номер: 90:18:010114:174), расположенных по адресу: 

<

...>, заключенного между ООО «Холтон» (продавец) и ООО «Центр-Гарантия» (покупатель), и предварительного договора купли-продажи указанного недвижимого имущества, заключенного 17.12.2015 между ООО «Центр-Гарантия» (продавец) и ООО «Холтон» (покупатель).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «БФГ-Кредит» (далее ООО Коммерческий банк «БФГ-Кредит»), общество с ограниченной ответственностью «ТЭС-Терминал» (далее - ООО «ТЭС-Терминал») и Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 07.09.2017, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017, иск удовлетворен полностью.

Общество с ограниченной ответственностью  коммерческий банк  «БФГ-Кредит» обратилось в суд округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, в которой просит их отменить, вынести по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель  заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, просил суд ее удовлетворить.

Представители истца возражали против доводов кассационной жалобы, поддержали доводы, изложенные в отзыве на нее, просили суд оставить жалобу без удовлетворения, а обжалуемые судебные акты без изменения.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда округа не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, заслушав представителей сторон, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Судом установлены и описаны обстоятельства заключения между сторонами по делу ООО «Холтон» (продавец) и ООО «Центр-Гарантия» (покупатель) спорного договора купли-продажи здания с использованием кредитных средств банка от 17.12.2015 и предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости между ООО «Центр-Гарантия» (продавец) и ООО «Холтон» (покупатель) от 17.12.2015.

Также судом установлены обстоятельства заключения кредитного договора от 21.12.2015 N 11112 между ООО Коммерческим банком «БФГ-Кредит» (кредитор) и ООО «ТЭС-Терминал» (заемщик) в сумме 250 000 000 руб. 00 коп. на срок по 05.04.2016 под 19,75%, и договора поручительства от 17.12.2015, по которому ООО Коммерческий банк «БФГ-Кредит» (поручитель) принял на себя ответственность перед ООО «Холтон» и ООО «ТЭС-Авто» за исполнение ООО «Центр-Гарантия» в том числе обязательств по указанным договору купли-продажи здания от 17.12.2015, договору купли-продажи нежилого здания, заключенному 17.12.2015 между ООО «Центр-Гарантия» и ООО «ТЭС-Авто», а также обязательств по указанному выше предварительному договору купли-продажи здания, заключенному 17.12.2015 между ООО «Центр-Гарантия» и ООО «Холтон», и предварительному договору купли-продажи нежилого здания, заключенному 17.12.2015 между ООО «Центр-Гарантия» и ООО «ТЭС-Авто», в том числе по уплате ООО «Центр-Гарантия» штрафа, предусмотренного пунктом 6 предварительного договора (пункт 1.1).

Полагая, что договор купли-продажи и предварительный договор, заключенные между сторонами по делу, являются недействительными как ничтожные, ООО «Холтон» обратилось к ответчику с претензией от 29.03.2017, в которой содержались требования считать спорные договоры недействительными и не производить действий в их исполнение.

Разрешая спор по существу, суды исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

Из буквального толкования пункта 2 статьи 170 ГК РФ, следует, что притворные сделки направлены на то, чтобы скрыть действительную волю сторон. 

Таким образом, при совершении притворной сделки имеет место несовпадение сделанного волеизъявления с действительной волей сторон: в случае заключения притворной сделки целью сторон является достижение определенных правовых последствий, при этом воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.

В пункте 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума N 25), разъяснено о том, что применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок.

Таким образом, для достижения цели прикрыть истинную сделку могут оформляться как один договор, так и несколько.

В предмет доказывания по данному спору входит, прежде всего, установление соотношения воли и волеизъявления участников спорных правоотношений.

Каких-либо доказательств исполнения спорных договоров в судах первой и апелляционной инстанций не представлено.

Судом установлено, что по договору купли-продажи, вопреки пункту 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость к покупателю не зарегистрирован. Собственником соответствующего недвижимого имущества на момент рассмотрения дела по данным Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним является истец по делу. 

В материалы дела также не предоставлен передаточный акт, который с учетом пункта 5 договора купли-продажи должен был быть составлен в день заключения договора, отсутствуют и доказательства оплаты цены договора.

При этом, из буквального содержания данного договора не следует его связь с обязательствами, вытекающими из кредитного договора от 21.12.2015 N 11112, однако, суд дал оценку в совокупности с предварительным договором, в котором действительная воля сторон нашла свое практически буквальное закрепление, и пришел к выводу об единой цели заключенных сделок.

По предварительному договору то же имущество, что отчуждалось истцом по договору купли-продажи, подлежало обратному выкупу самим истцом.

Кроме того, предварительный договор стороны прямо связали с кредитным договором от 21.12.2015 N 11112, а именно: условием заключения основного договора является выполнение обязательств ООО «ТЭС-Терминал» (в договоре именуется как заемщик) по названному кредитному договору (пункт 2), а продажная цена объекта недвижимости состоит из общей суммы денежных обязательств заемщика (ООО «ТЭС-Терминал») по возврату соответствующего кредита (пункт 5).

Тот факт, что в предварительном договоре не указана дата заключения кредитного договора суд оценил, указав, что спорный договор заключен еще до окончательного подписания кредитного договора, в то же время, о том, что в предварительном договоре речь идет именно о кредитном договоре от 21.12.2015 N 11112, однозначно свидетельствует указание месяца и года заключения последнего, его номер, а также его существенные условия: сумма кредита - 250 000 000 руб. 00 коп., срок возврата кредита - 05.04.2016, процентная ставка по кредиту - 19,75%, и сторона заемщика, наименование которого хотя и указано ошибочно как ООО «ТЕС-Терминал» вместо ООО «ТЭС-Терминал», однако, четко указан ОГРН 

<

***> и ИНН 

<

***> ООО «ТЭС-Терминал» (пункт 3 предварительного договора и пункт 1.1 кредитного договора от 21.12.2015 N 11112).

Учитывая одновременное заключение спорных договоров и кредитного договора от 21.12.2015 N 11112 (17.12.2015 и 21.12.2015), суд пришел к выводу о том, что все три поименованных договора взаимосвязаны между собой, а основания  для придания спорным договорам самостоятельного (независимого) значения отсутствуют, так как из их буквального содержания следует их дополнительный (акцессорный) характер по отношению к кредитному договору от 21.12.2015 N 11112.

При этом судом отклонены доводы заявителя о том, что условие предварительного договора о заключении основного договора по исполнению ООО «ТЭС-Терминал» обязательств по кредитному договору не свидетельствует о намерении использовать спорные договоры в качестве способа обеспечения исполнения кредитного договора от 21.12.2015 N 11112, поскольку эта взаимосвязь следует из буквального содержания предварительного договора, а также подтверждается пояснениями представителя ООО «ТЭС-Терминал», а также перепиской между ООО «ТЭС-Терминал» и ООО Коммерческим банком «БФГ-Кредит».

Оценивая действительную волю всех участников, суд исходил из совокупности следующих обстоятельств:

- заключение 17.12.2015 одновременно с договором купли-продажи предварительного договора, суд расценил как закрепленное право обратного выкупа;

- включение в предварительный договор условия о заключении основного договора, то есть реализации права обратного выкупа, после исполнения обязательств по кредитному договору от 21.12.2015 N 11112 и определение выкупной цены по основному договору с учетом суммы задолженности по кредитному договору от 21.12.2015 N 11112, что расценено, как наличие обеспечительного характера данных правоотношений, оформленных спорными договорами;

- установление в предварительном договоре штрафа в случае незаключения основного договора по вине продавца в размере 453 465 500 руб. 00 коп., что, очевидно, отражает действительную стоимость объектов недвижимости, а также свидетельствует о занижении продажной цены имущества в договоре купли-продажи и предварительном договоре; 

- не наступление последствий совершения договора купли-продажи, поскольку владельцем объектов недвижимости остался истец по делу, и неисполнение сторонами договора купли-продажи применительно к исполнению обязательств по кредитному договору от 21.12.2015 N 11112, что свидетельствует об отсутствии у сторон намерений создать правовые последствия договора купли-продажи в условиях исполнения кредитного договора от 21.12.2015 N 11112.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что в действительности сторонами имелся в виду залог недвижимости (ипотека) с целью обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 21.12.2015 N 11112, под которым в силу пункта 1 статьи 335 ГК РФ понимается способ обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Судом установлено, что стороны не зарегистрировали переход права собственности, недвижимое имущество по акту приема-передачи не передали. Вместе с тем, основной целью договора купли-продажи (сделки по распоряжению (отчуждению) имуществом) является условие по передаче и возникновению права собственности у покупателя. 

Таким образом, стороны не имели намерения исполнять притворные сделки, безотносительно к наступлению обстоятельств, на случай которых предоставлялось обеспечение.

Об обеспечительном характере купли-продажи с обратным выкупом, а по сути об ипотеке, свидетельствует то, что ипотека как обременение прав на недвижимое имущество не влечет переход права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателю (пункт 1 статьи 338 ГК РФ, пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а в данном случае право собственности приобретателя не было зарегистрировано в установленном законом порядке и не было фактически передано приобретателю. 

Судом установлено, что неисполнение договора купли-продажи (стороны не произвели оплату и передачу предмета купли-продажи), свидетельствует не только о том, что стороны не преследовали цель передачи недвижимого имущества в собственность друг друга, но и о том, что как во всех обеспечительных обязательствах, оно должно было выступить только в случае неисполнения обеспечиваемого обязательства.

В пользу обеспечительного характера спорных договоров суд учел обстоятельство того, что договором купли-продажи фактически закреплена для ООО Коммерческого банка «БФГ-Кредит» возможность оформить залог на соответствующие объекты недвижимости, но уже в порядке статьи 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в свою пользу, хотя и в рамках иного кредитного договора (с ООО «Центр-Гарантия»).

С учетом изложенного, ссылаясь на разъяснения пункта 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25, суд пришел к выводу о том, что различный субъектный состав спорных сделок (ООО «Холтон» и ООО «Центр-Гарантия») и прикрываемой сделки (ООО «Холтон» (обеспечивающее обязательства ООО «ТЭС-Терминал») и ООО Коммерческий банк «БФГ-Кредит» не имеет в данном случае решающего правового значения.

При оценке субъектного состава суд учел, что в данном случае роль прикрытия выполняла целая совокупность сделок со сложным субъектным составом. При этом, в силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Таким образом, ООО «Холтон», хотя и не является стороной кредитного договора от 21.12.2014 N 11112, однако могло выступить залогодателем как третье лицо, не участвующее в кредитном обязательстве, возникшем между ООО «ТЭС-Терминал» и ООО Коммерческим банком «БФГ-Кредит». 

Согласно переписке между ООО «ТЭС-Терминал» и ООО Коммерческим банком «БФГ-Кредит» изначально предлагалось предоставление залога третьим юридическим лицом (Приложение 7 к Протоколу осмотра письменного доказательства от 20.12.2016 N 82АА 0648395).

Суд отметил, что участником ООО «ТЭС-Терминал» (заемщик по кредитному договору от 21.12.2015 N 11112) и ООО «Холтон» (продавец и покупатель по спорным сделкам) на момент совершения спорных сделок являлось ООО «Фирма «ТЭС» с долей 50% и 75,78% уставного капитала, соответственно.

Участником ООО Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (кредитор по кредитному договору от 21.12.2015 N 11112) и ООО «Центр-Гарантия» (покупатель по договору купли-продажи и продавец по предварительному договору) на момент совершения спорных сделок являлось одно лицо - ФИО7 с долей 39,66% и 70% от уставного капитала, соответственно, указанные юридические лица имеют одинаковый юридический адрес: 

<

...>, что также указывает на их взаимосвязь. 

О взаимосвязи ООО «Центр-Гарантия» и ООО Коммерческого банка «БФГ-Кредит» свидетельствует также то, что последний выступил поручителем исполнения обязательств ООО «Центр-Гарантия» по договору купли-продажи и предварительному договору (пункт 16 договора купли-продажи и пункт 7 предварительного договора), заключив договор поручительства и обеспечив себе тем самым вступление в правоотношения, вытекающие из спорных договоров, с правами поручителя, исполнившего обязательство (статья 365 ГК РФ).

С учетом содержания договора купли-продажи ООО «Центр-Гарантия» и ООО Коммерческий банк «БФГ-Кредит» в случае реализации обеспечительного обязательства, сформированного спорными договорами, могли быть связаны кредитным договором (пункт 2 договора купли-продажи), а предмет договора купли-продажи был бы передан в залог ООО Коммерческому банку «БФГ-Кредит» в порядке статьи 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что участие в спорных сделках ООО «Центр-Гарантия», а не ООО Коммерческого банка «БФГ-Кредит», на защиту интересов которого направлено предоставляемое ими обеспечение, не исключало достижение указанного правового результата. На заключение притворных сделок была направлена воля всех их участников, каждый из которых, при этом, выполнял отведенную ему роль в плане достижения конечного результата - предоставления обеспечения по кредитному договору от 21.12.2015 N 11112. Спорные договоры направлены на достижение других правовых последствий и прикрывают иную волю всех участников, то есть спорные договоры являются притворными сделками.

При этом суд верно отметил, что заключение договора купли-продажи и договорное закрепление права обратного выкупа в случае надлежащего исполнения обеспечиваемого кредитного обязательства не может быть расценено как предусмотренный договором способ обеспечения обязательства, не поименованный в законе (пункт 1 статьи 329 ГК РФ), поскольку предоставление кредитору возможности получить возмещение причитающихся ему сумм за счет недвижимого имущества, в том числе принадлежащего третьему лицу, а не должнику, урегулировано законом как залог недвижимости (ипотека), установленные законодательно применительно к залогу (ипотеке) правила, в том числе ограничения, служат сохранению баланса интересов участников гражданско-правовых отношений и не подлежат преодолению путем использования схемы обеспечивающего договора купли-продажи с правом обратного выкупа, которая создает дополнительные ограничения и необоснованные преимущества для сторон.

Судами учтено имеющееся в Арбитражном суде города Москвы дело N А40-245596/16-182-2198 по иску ООО Коммерческого банка «БФГ-Кредит» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ООО «Центр-Гарантия» о взыскании задолженности по кредитному договору N 11241 от 01.02.2016 в размере 34 796 949,45 долларов США, а также об обращении взыскания на принадлежащее на праве собственности ООО «Центр-Гарантия» недвижимое имущество, расположенное по указанным адресам, производство по которому приостановлено определением Арбитражного суда города Москвы от 12.07.2017 до разрешения, в том числе, настоящего дела.

С учетом изложенного, руководствуясь вышеизложенными нормами права, поскольку все установленные судом первой инстанции обстоятельства свидетельствовали о притворности договоров купли-продажи недвижимого имущества, как прикрывающие договор залога, суд пришел к выводу о признании их ничтожными в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ, применив к ним правила той сделки, которую стороны имели в виду, а именно договора залога недвижимости (ипотеки), соответственно.

Из положений пункта 1 статьи 334, пунктов 1-3 статьи 339 ГК РФ следует, что отсутствие письменной формы договора о залоге влечет его недействительность.

Ссылаясь на положения статьи 9, пункта 1 статьи 10, статьи 69.1   ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в связи с тем, что в оспариваемых договорах купли-продажи отсутствуют существенные условия, его регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не осуществлена, суд пришел к выводу о недействительности договоров купли-продажи, как ничтожных сделок и удовлетворил заявленные исковые требования.

Доводы заявителя направлены на переоценку доказательств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ, не входит в полномочия суда кассационной инстанции. 

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, являлись предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 07.09.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017 по делу № А83-6969/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

ФИО1 

Судьи 

ФИО2

 

ФИО3