АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-16743/2022

г. Нижний Новгород                                                          «23» сентября 2022 года

резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2022 года,

в полном объеме решение изготовлено 23 сентября 2022 года,

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-397),

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Калагановой Е.Г.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1, город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>); 

индивидуального предпринимателя ФИО4, город Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

к ответчику: Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истцов - ФИО2 (доверенности от 01.08.2022),

от ответчика - ФИО3 (доверенность от 14.12.2021),

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратились индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ФИО1, Предприниматель) и индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - ФИО4, Предприниматель) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - Министерство)

Истцы просят урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи № 3440-ЗУ земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 52:18:0050295:484, площадью 20581+/-50 кв.м, местоположением: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Ленинский район, улица Шекспира, дом 16, а именно:

изложить пункт 2.1 в следующей редакции: Цена продажи участка, установленная на основании расчета цены выкупа земельного участка, являющегося приложением к настоящему договору и определенная в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 № 419 «Об утверждении Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов», составляет 700 772 руб. 75 коп. (Семьсот тысяч семьсот семьдесят два рубля) 75 копеек. (НДС не облагается).

изложить пункт 2.1.1 в следующей редакции: Часть цены продажи участка, подлежащая оплате Покупателем 1, составляет 350 386 руб. 37 коп. (Триста пятьдесят тысяч триста восемьдесят шесть рублей) 37 копеек.

изложить пункт 2.1.2 в следующей редакции: Часть цены продажи участка, подлежащая оплате Покупателем 2, составляет 350 386 руб. 37 коп. (Триста пятьдесят тысяч триста восемьдесят шесть рублей) 37 копеек.

В Приложении № 2 к договору «Расчет цены выкупа земельного участка» установить процент от кадастровой стоимости земельного участка (раздел три таблицы) равный 2,5 процента, цену выкупа земельного участка (раздел 4 таблицы) - 700 772 руб. 75 коп. (НДС не облагается).

Признать незаконным отказ Министерства в предоставлении Предпринимателям в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050295:484 площадью 25081+/-50 кв.м, местоположением: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Ленинский район, улица Шекспира, дом 16, выраженный в письме № Исх-326-272642/22 от 10.06.2022.

Министерство в представленном отзыве и его представитель устно в судебном заседании иск отклонили, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для установления выкупной цены земельного участка в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Как следует из материалов дела и установлено судами в рамках дела № А43-26777/2020, решением Исполнительного комитета Горьковского городского совета народных депутатов от 26.11.1979 № 593 Горьковскому городскому тресту «Ремстрой» предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 0,45 га с северо-западной стороны базы треста «Ремстрой» по улице Шекспира в Ленинском районе (лист дела 31).

В последствии на основании решения Комитета по управлению государственным имуществом администрации Нижегородской области от 02.06.1993 № 1078 создано ОАО «Ремстрой».

Распоряжением администрации города Нижнего Новгорода от 21.10.1999 № 1851-р ОАО  «Ремстрой» в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 2,1511 гектара, занимаемый производственно-складской базой Управления производственно-технологической комплектации, по улице Шекспира, дом 1, в границах, определенных чертежом комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Нижнего Новгорода № 763.

На основании распоряжения администрации города Нижнего Новгорода от 21.09.2000 № 2804-р обществу с ограниченной ответственностью «Карат» на праве аренды сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 2,153 гектара, занимаемый производственно-складской базой Управления производственно-технологической комплектации, по тому же адресу, в границах, определенных чертежом № 821-ЗУ. Распоряжение от 21.10.1999 № 1851-р отменено в части пунктов 1, 2.

Земельный участок передан ООО «Карат» на основании договора аренды от 21.09.2000 №  04343/05. Впоследствии в указанный договор внесены изменения и арендатор ООО «Карат» заменен на ООО ТД «Медведь».

В рамках дела о несостоятельности ООО ТД «Медведь» № А43-9578/2012 проведены торги по реализации предмета залога имущества должника, которые не состоялись.

ООО ТД «Медведь» и залоговый кредитор ФИО1 24.07.2015 заключили соглашение об оставлении имущества залоговым кредитором за собой.

Согласно указанному соглашению за залоговым кредитором ФИО1 оставлены права и обязанности по договору аренды от 21.09.2000 № 04343/05 земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050295:2 и право на расположенные на данном земельном участке объекты недвижимости.

Приказом департамента градостроительного развития территории Нижегородской области от 19.01.2016 № 05-10/68С утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала 52:18:0050295 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050295:2 на земельные участки: 52:18:0050295:ЗУ1 (номер 52:18:0050295:484) площадью 20581 квадратный метр и 52:18:0050295:ЗУ2 (номер 52:18:0050295:483) площадью 942 квадратных метра.

Впоследствии министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, ООО «ТДМ» и ФИО1 заключили дополнительное соглашение от 17.10.2016 к договору аренды земельного участка от 21.09.2000 № 04343/05, в соответствии с которым арендатор ООО ТД «Медведь» заменен на ООО «ТДМ» и ФИО1; за ООО «ТДМ» закреплено право аренды на участок 52:18:0050295:483, за ФИО1 - право аренды на участок 52:18:0050295:484.

ФИО1 и ФИО4 12.12.2019 заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды. В соответствии с данным договором ФИО1 передал, а ФИО4 принял половину доли в праве аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050295:484, а также половину доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, находящиеся на этом участке. В частности, данные объекты имеют кадастровые номера 52:180050295:46, 49, 51, 58, 64, 67, 73, 497 и 498.

Согласно данным из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в границах земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050295:484 расположены объекты недвижимости с тем же кадастровыми номерами, принадлежащие на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО4

ФИО1 и ФИО4 обратились в Министерство с заявлением от 25.05.2020 о предоставлении в общую долевую собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050295:484.

Министерство возвратило Предпринимателям поданное заявление с приложенными документами, сославшись на:

1) ранее письмом от 17.01.2020 № Исх-326-12869/20 аналогичное заявление возвращено без исполнения;

2) основанием для возврата явилось наличие в ЕГРН сведений о регистрации права аренды на испрашиваемый земельный участок за ООО «ТДМ», от которого отсутствует соответствующее заявление;

3) по одному из пакетов документов не были подтверждены полномочия подателя.

Министерство на основании пункта 3 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации вернуло документы без исполнения, прекратив работу по заявлению.

ФИО1 и ФИО4, посчитав данное решение незаконным обратились в арбитражный суд с заявлением.

Решением от 19.01.2021 по делу № А43-26777/2020 Арбитражный суд Нижегородской области требования Предпринимателей удовлетворил.

Признал незаконными действия Министерства, формализованные в письме от 28.05.2020 № 326-236088/20 и выразившихся в отказе Предпринимателям в выкупе в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050295:484, обязал Министерство устранить допущенные нарушения прав и законных интересов и в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу принять весь необходимый комплекс мер направленных на заключение с Предпринимателями договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050295:484, с долей в праве собственности по 1/2 у каждого, установив в договоре выкупную стоимость земельного участка в размере 2,5 процента от его кадастровой стоимости, что составляет 499 100 руб.

Первый Арбитражный апелляционный суд постановлением от 19.04.2021 изменил решение от 19.01.2021. 

Суд признал незаконными действия Министерства, выразившиеся в непринятии в установленные законом сроки решения по заявлению Предпринимателей от 25.05.2020 № 326-187382/20 о предоставлении в собственность за плату земельного участка. Обязал Министерство в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу принять и направить Предпринимателям в ответ на их заявление от 25.05.2020 № 326-187382/20 решение о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 20 581 кв. м, кадастровый номер 52:18:0050295:484, или решение об отказе в предоставлении в собственность за плату испрашиваемого земельного участка.

Письмом от 24.04.2022 Министерство направило истцам проект договора купли-продажи № 3440-ЗУ земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 52:18:0050295:484.

Проект договора содержал следующие условия: 

2.1 Цена продажи участка, установленная на основании расчета цены выкупа земельного участка, являющегося приложением к настоящему договору и определенная в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 № 419 «Об утверждении Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности   Нижегородской   области   и   земельных   участков,   государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов», составляет 25 227 819,34 руб. (Двадцать пять миллионов двести двадцать семь тысяч восемьсот девятнадцать рублей) 34 копейки. (НДС не облагается).

2.1.1 Часть цены продажи участка, подлежащая оплате Покупателем 1, составляет 12 612 909,67 руб. (Двенадцать миллионов шестьсот двенадцать тысяч девятьсот девять рублей) 67 копеек.

2.1.2 Часть цены продажи участка, подлежащая оплате Покупателем 2, составляет 12 612 909,67 руб. (Двенадцать миллионов шестьсот двенадцать тысяч девятьсот девять рублей) 67 копеек.

Не согласившись с ценой договора, Предприниматели направили Министерству протокол разногласий от 11.05.2022, в котором указали цену земельного участка в размере в размере 700 772 руб. 75 коп., составляющую 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Министерство письмом от 17.05.2022 № Исх-326-226962/22 отклонило предложенный истцами протокол разногласий, что послужило основанием для обращения Предпринимателей в суд с настоящим иском.

После обращения Предпринимателей в суд Министерство письмом от 10.06.2022 Исх-326-272642/22 отказало Предпринимателям в предоставлении земельного участка в связи с неподписанием Предпринимателями договора купли-продажи в установленный срок.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 обращено внимание на то, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В части 2.2 статьи 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ указано, что с 01.07.2012 собственники объекта недвижимости приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков в городах с численностью населения менее трех миллионов человек их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 4 Постановления  Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 № 419 «Об утверждении Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», цена земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, определяется в размере 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка при продаже лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, находящихся у них на праве аренды, если в период с 30.10.2001 до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что истцы являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050295:484.

Возражая против искового заявления, Министерство ссылается на недоказанность того факта, что в отношении спорного земельного участка осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды до 01.07.2012, либо данный участок образован из земельного участка, в отношении которого осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования.

Вместе с тем по результатам оценки материалов дела суд приходит к выводу, что передача в аренду спорного земельного участка была осуществлена в порядке переоформления поименованного вещного права.

Пунктом 5 решения Исполнительного комитета Горьковского городского совета народных депутатов от 26.11.1979 № 593 Горьковскому городскому тресту «Ремстрой» предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 0,45 га с северо-западной стороны базы треста «Ремстрой» по улице Шекспира в Ленинском районе. 

На дату принятия решения на земельном участке находились объекты производственно-складской базы, возведенные с 1968 по 1976 годы. 

На данный момент указанные объекты недвижимости принадлежат истцам на праве долевой собственности.

Распоряжением администрации города Нижнего Новгорода от 21.10.1999 № 1851-р ОАО  «Ремстрой» на праве аренды сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 2,1511 гектара, занимаемый производственно-складской базой Управления производственно-технологической комплектации, по улице Шекспира, дом 1, в границах, определенных чертежом комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Нижнего Новгорода № 763.

Данным распоряжением признан утратившим силу пункт 5 решения Исполнительного комитета Горьковского городского совета народных депутатов от 26.11.1979 № 593 о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование.

Таким образом право постоянного бессрочного пользования исходным земельным участком было переоформлено на право аренды до 01.07.2012.

С учетом установленной кадастровой стоимости земельного участка 52:18:0050295:484 в размере 28 030 910 руб. 38 коп. выкупная стоимость земельного участка составляет 700 772 руб. 75 коп.

Иск Предпринимателей подлежит удовлетворению, пункты 2.1, 2.1.1, 2.1.2 и расчет цены выкупа земельного участка договора купли-продажи № 3440-ЗУ необходимо изложить в редакции, представленной истцами, со стоимостью выкупа 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка. 

При указанных обстоятельствах у Министерства отсутствовали правовые основания для отклонения предложенного истцами протокола разногласий к договору № 3440-ЗУ и принятии решения, формализованного в письме от 10.06.2022 № Исх-326-272642/22, об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050295:484.

Кроме того, отказ Министерства принят после обращения истцов в суд с заявлением об урегулировании разногласий при заключении спорного договора купли-продажи, что не может быть признано судом добросовестным поведением со стороны ответчика.

В силу статьи 201 (частей 2 и 4) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемое решение органа, осуществляющего публичные полномочия, не соответствует нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, принимает решение о признании решения незаконным.

На основании изложенного иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Расходы по делу в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

признать незаконными  действия Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, формализованные в письме от 10.06.2022 № Исх-326-272642/22 об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО1 и индивидуальному предпринимателю ФИО4 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050295:484, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Ленинский район, улица Шекспира, дом 1б, площадью 20 581 кв.м.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № 3440-ЗУ купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 52:18:0050295:484, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Ленинский район, улица Шекспира, дом 1б, площадью 20 581 кв.м., между индивидуальным предпринимателем ФИО1, город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), индивидуальным предпринимателем ФИО4, город Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области, город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>).

Изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: Цена продажи участка, установленная на основании расчета цены выкупа земельного участка, являющегося приложением к настоящему договору и определенная в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 № 419 «Об утверждении Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов», составляет 700 772 рубля 75 копеек (Семьсот тысяч семьсот семьдесят два рубля) 75 копеек (НДС не облагается).

Изложить пункт 2.1.1 договора в следующей редакции: Часть цены продажи участка, подлежащая оплате Покупателем 1, составляет 350 386 рублей 37 копеек (Триста пятьдесят тысяч триста восемьдесят шесть рублей) 37 копеек.

Изложить пункт 2.1.2 в следующей редакции: Часть цены продажи участка, подлежащая оплате Покупателем 2, составляет 350 386 рублей 37 копеек (Триста пятьдесят тысяч триста восемьдесят шесть рублей) 37 копеек.

В Приложении № 2 к договору «Расчет цены выкупа земельного участка» установить процент от кадастровой стоимости земельного участка (раздел три таблицы) равный 2,5 процента, цену выкупа земельного участка (раздел 4 таблицы) - 700 772 рубля 75 копеек (НДС не облагается).

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, город Нижний Новгород  (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4, город Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, город Нижний Новгород  (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, город Нижний Новгород (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 3000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный  суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока  подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                                Н.В. Бодрова