АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-3575/2022

г. Чебоксары

09 августа 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 03.08.2022.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,  428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, 

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 428015, 

<

...>,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,  428032, 

<

...>; общества с ограниченное ответственностью "Аналитик Центр", ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 400050, 

<

...>,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 29.11.2021,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 11.01.2022 № 039-5

от третьего лица (Администрации г. Чебоксары) – ФИО4 по доверенности от 10.01.2022 № 29/01-20,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском  к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений №№ 2/1 площадью 232,2 кв.м, 2/2 площадью 387,5 кв.м, 2/3 площадью 4,1 кв.м, 2/4 площадью 30 кв.м, 2/5 площадью 15,3 кв.м, 2/6 площадью 16,2 кв.м, 2/7 площадью 15,4 кв.м, 2/14 площадью 15,1 кв.м, 2/16 площадью 51,2 кв.м, находящихся по адресу: 

<

...>, обремененных залоговым обязательством.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

Постановлением администрации города Чебоксары от 10.03.2022 № 630 "Об условиях приватизации объекта недвижимости" принято решение приватизировать нежилые помещения №№ 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/14, 2/16, находящиеся по адресу: 

<

...> (далее - Нежилое помещение), установлено преимущественное право приобретения Нежилого помещения за ИП ФИО2 Письмом Горкомимущества от 14.03.2022 № 039-1593 в адрес ИП ФИО2 поступило вышеуказанное постановление администрации города Чебоксары и проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым, в котором выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения определена в размере 14764000 рублей без учета НДС, на основании отчета № 1171/22 от 03 марта 2022 г., выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр". Посчитав, что цена, указанная в проекте договора, Горкомимуществом завышена, ИП ФИО2 обратился к обществу с ограниченной ответственностью "Гарант Успеха". Согласно справке № 15 об определении ориентировочной рыночной стоимости недвижимого имущества от 24.03.2022 общая рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 20.01.2022 составляет 10252000 рублей без учета НДС. 

Определением суда от 19.04.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, общество с ограниченное ответственностью "Аналитик Центр".

Определением суда от 02.06.2022 по ходатайству истца по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" ФИО5; производство по делу приостановлено.

13.07.2022 в суд поступило заключение эксперта № Э-0322/2022.

            Определением от 13.07.2022 производство по делу возобновлено.

В настоящем заседании представитель истца уточнил исковые требования, с учетом уточнения просит обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары Чувашской Республики заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор купли-продажи нежилых помещений №№ 2/1 площадью 232,2 кв.м, 2/2 площадью 387,5 кв.м, 2/3 площадью 4,1 кв.м, 2/4 площадью 30 кв.м, 2/5 площадью 15,3 кв.м, 2/6 площадью 16,2 кв.м, 2/7 площадью 15,4 кв.м, 2/14 площадью 15,1 кв.м, 2/16 площадью 51,2 кв.м, находящихся по адресу: 

<

...>, обремененных залоговым обязательством, изложив пункт 1.3 Договора № Н- купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "___"______ 2022 года в следующей редакции:

"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 12 600 000,00 (двенадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей без учета НДС". 

изложив пункт 2.1. Договора № Н -      купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "___"______ 2022 года в следующей редакции:

"2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 210 000,00 (двести десять тысяч) рублей ежемесячно, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения";

исключить пункт 2.12, абзац 11 п. 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 из текста Договора № Н -             купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "___"______2022 года.

Также просит взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы, связанные с производством судебной экспертизы, в размере 20 000,00 рублей, расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 6 000,00 рублей.

Уточнение исковых требований принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы отзыва, судебные расходы просил отнести на истца.

            Иные третьи лица, явку представителей не обеспечили.

Суд в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствии иных третьих лиц.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

24.11.2017 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (арендодатель), ООО "Хотэй" (управляющая организация) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (арендатор) заключили договор №2514 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г.Чебоксары по ул. ФИО6, д. 16, по которому Арендодатель при участии Управляющей организации сдает, а Арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение (строение), которое в дальнейшем именуется "помещение" и характеризуется данными, приведенными в приложении "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия Договора" к Договору, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

В приложение №1 к договору (Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия Договора) установлено, что объектом аренды по настоящему приложению к Договору №2514 от 24.11.2017 являются комнаты нежилого помещения №2, №№1, 5, 13-19, 21-31, расположенные в подвале, №№2, 4-6, 19, 24, 25, расположенные на первом этаже, №№1-26, расположенные на втором этаже нежилого двухэтажного кирпичного пристроя (лит. А1) к жилому пятиэтажному кирпичному дому (лит.А), общей площадью 768,6 кв.м., по адресу 

<

...>.

Являясь субъектом малого предпринимательства, истец 20.01.2022 обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность вышеуказанного нежилого помещения (т.1, л.д. 14).

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил истцу постановление администрации города Чебоксары от 10.03.2022 № 630  проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством (т. 1, л.д. 15-20).

Постановлением администрации города Чебоксары от 10.03.2022 № 630 "Об условиях приватизации объекта недвижимости" принято решение приватизировать нежилое помещение 2/1, общей площадью 232,3 кв.м., нежилое помещение 2/2, общей площадью 387,5 кв.м., нежилое помещение 2/3, общей площадью 4,1 кв.м., нежилое помещение 2/4, общей площадью 30 кв.м., нежилое помещение 2/5, общей площадью 15,3 кв.м., нежилое помещение 2/6, общей площадью 16,2 кв.м., нежилое помещение 2/7, общей площадью 15,4 кв.м., нежилое помещение 2/14, общей площадью 15,1 кв.м., нежилое помещение 2/16, общей площадью 51,2 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> (далее - Объект приватизации).

Кроме того, пунктом 2.1 Постановления от 10.03.2022 № 630 указано, что преимущественное право на приобретение объекта приватизации имеет арендатор – индивидуальный предприниматель ФИО2; пунктом 2.2 стоимость определена:

- нежилое помещение 2/1, общей площадью 232,3 кв.м. – 3 953 000 руб.,

- нежилое помещение 2/2, общей площадью 387,5 кв.м. – 7 147 000 руб.,

- нежилое помещение 2/3, общей площадью 4,1 кв.м. – 119 000 руб.,

- нежилое помещение 2/4, общей площадью 30 кв.м. – 870 000 руб.,

- нежилое помещение 2/5, общей площадью 15,3 кв.м. – 443 000 руб.,

- нежилое помещение 2/6, общей площадью 16,2 кв.м. – 470 000 руб.,

- нежилое помещение 2/7, общей площадью 15,4 кв.м. – 447 000 руб.,

- нежилое помещение 2/14, общей площадью 15,1 кв.м. – 313 000 руб.,

- нежилое помещение 2/16, общей площадью 51,2 кв.м- 1 002 000 руб.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) приобретение субъектом малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества возможно по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Стоимость объекта купли-продажи Комитетом определена на основании отчета оценщика ООО "Аналитик Центр" от 03.03.2022 №1171/22.

Истцом представлена справка №15 об определении ориентировочной рыночной стоимости недвижимого имущества  от 24.03.2022, выданной ООО "Гарант Успеха" рыночная стоимость спорных помещений составляет:

- нежилое помещение 2/1, общей площадью 232,3 кв.м. – 2 700 000 руб.,

- нежилое помещение 2/2, общей площадью 387,5 кв.м. – 5 000 000 руб.,

- нежилое помещение 2/3, общей площадью 4,1 кв.м. – 83 000 руб.,

- нежилое помещение 2/4, общей площадью 30 кв.м. – 600 000 руб.,

- нежилое помещение 2/5, общей площадью 15,3 кв.м. – 310 000 руб.,

- нежилое помещение 2/6, общей площадью 16,2 кв.м. – 330 000 руб.,

- нежилое помещение 2/7, общей площадью 15,4 кв.м. – 310 000 руб.,

- нежилое помещение 2/14, общей площадью 15,1 кв.м. – 219 000 руб.,

- нежилое помещение 2/16, общей площадью 51,2 кв.м - 700 000 руб.

В связи с чем проект договора № Н-___ купли-продажи объекта недвижимости, обремененного залоговым обязательством от "__" ____ 2021 года подписан истцом с протоколом разногласий от 28.03.2022.

Поскольку самостоятельно сторонам не удалось достичь соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим иском об их урегулировании.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Закона.

Ответчиком не оспаривается тот факт, что у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, ответчиком принято решение о приватизации помещения и преимущественном праве истца на выкуп.

В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения стороны не достигли соглашения по пунктам 1.3, 2.1, 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктам 4.3, 4.4 договора в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой связи указанные условия договора должны быть определены судом.

Определяя условия пунктов 1.3 и 2.1 договора, суд исходит из следующего.

 В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества  в числе прочих являются состав и цена государственного или муниципального имущества.

Как следует из части 4.1, пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, в таком случае происходит приостановление течения срока заключения договора купли-продажи до дня вступления в законную силу решения суда.

Возражения истца относительно редакции пунктов 1.3. и 2.1 договора, предложенной ответчиком, фактически связаны с его несогласием с выкупной ценой здания и земельного участка.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

В рамках настоящего дела судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта по состоянию на 20.01.2022.

Согласно экспертному заключению ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" №Э-0322/2022 от 08.07.2022, отчет 03.03.2022 №1171/22 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям федеральных стандартов оценки; общая рыночная стоимость здания по состоянию на 20.01.2022 составляет 12 600 000 руб. без НДС, которая состоит из:

- нежилое помещение 2/1, общей площадью 232,3 кв.м. – 3 135 000 руб.,

- нежилое помещение 2/2, общей площадью 387,5 кв.м. – 6 070 000 руб.,

- нежилое помещение 2/3, общей площадью 4,1 кв.м. – 125 000 руб.,

- нежилое помещение 2/4, общей площадью 30 кв.м. – 815 000 руб.,

- нежилое помещение 2/5, общей площадью 15,3 кв.м. – 410 000 руб.,

- нежилое помещение 2/6, общей площадью 16,2 кв.м. – 430 000 руб.,

- нежилое помещение 2/7, общей площадью 15,4 кв.м. – 460 000 руб.,

- нежилое помещение 2/14, общей площадью 15,1 кв.м. – 290 000 руб.,

- нежилое помещение 2/16, общей площадью 51,2 кв.м - 865 000 руб.

Возражений по данному заключению не поступило, ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание участниками дела не заявлялось.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта №Э-0322/2022 от 08.07.2022 является ясным, полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность вывода экспертов у суда не имеется. 

Таким образом, указанное заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость спорного объекта.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемых объектов устанавливается судом на основании проведенного в рамках дела экспертного исследования такой  величины, суд считает, что разногласия по пунктам 1.3 и 2.1 договора подлежат урегулированию с установлением рыночной стоимости помещения в размере 12 600 000 руб. без НДС., в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора в размере ежемесячных платежей – 210 000 руб.

Возражений  в части данных условий комитетом не заявлено.

В этой связи суд принимает редакцию пунктов 1.3 и 2.1 договора в соответствии с требованием предпринимателя (истца), изложенным в уточнении от 02.08.2022, поскольку указанные пункты по цене уточнены истцом с учетом результатов судебной экспертизы.

В части разногласий по пункту 2.12 договора о недопустимости оплаты выкупной стоимости третьими лицами суд основывается на следующем.

В силу положений пункта 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично (пункт 3 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа указанных правовых норм усматривается, что гражданское законодательство исходит из презумпции допустимости исполнения обязательства третьим лицом, в соответствии с которой такое исполнение является недопустимым только в случае, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

Закон не наделяет кредитора, не имеющего материального интереса ни в исследовании сложившихся между третьим лицом и должником отношений, ни в установлении мотивов, побудивших должника перепоручить исполнение своего обязательства другому лицу, полномочиями по проверке того, действительно ли имело место возложение должником исполнения обязательства на третье лицо.

В абзаце четвертом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что кредитор по денежному обязательству не обязан проверять наличие возложения, на основании которого третье лицо исполняет обязательство за должника, и вправе принять исполнение при отсутствии такого возложения. Денежная сумма, полученная кредитором от третьего лица в качестве исполнения, не может быть истребована у кредитора в качестве неосновательного обогащения, за исключением случаев, когда должник также исполнил это денежное обязательство либо когда исполнение третьим лицом и переход к нему прав кредитора признаны судом несостоявшимися (статья 1102 ГК РФ).

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в абзаце пятом пункта 3.2 Постановления от 23.12.2009 № 20-П "По делу о проверке конституционности положения абзаца пятого подпункта 2 пункта 1 статьи 165 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с запросом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", возложение исполнения обязательства на третье лицо - поскольку каких-либо других специальных ограничений для него федеральный законодатель не устанавливает - может опираться на совершенно различные юридические факты, лежащие в основе взаимоотношений между самостоятельными субъектами гражданского оборота и подлежащие оценке исходя из предусмотренных гражданским законодательством оснований возникновения прав и обязанностей (пункт 1 статьи 8 ГК Российской Федерации), т.е. исполнение большинства обязательств, возникающих из поименованных в Гражданском кодексе Российской Федерации договоров и иных юридических фактов, может быть произведено третьим лицом, которое действует как самостоятельный субъект, от собственного имени.

Действующее нормативно-правовое регулирование процедуры выкупа публичного имущества не содержит обязательных требований к включению в договор купли-продажи такого имущества условий об исполнении или недопустимости исполнения обязательства по оплате третьими лицами.

Таким образом, поскольку стороны не достигли соглашения о применении условия договора о недопустимости оплаты стоимости помещения третьими лицами, учитывая то, что обязанность истца по оплате выкупной стоимости нежилого помещения не относится к обязательству, которое истец обязан исполнить лично, пункт 2.12 договора подлежит исключению ввиду возможности заключения договора и без такого условия, данный пункт подлежит исключению из договора.

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно содержания пунктов договора 4.3, 4.4, абзаца 11 пункта 3.3.

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до его полной оплаты.

Таким образом, указанные правоотношения регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Нормы права, регламентирующие права и обязанности, в отношении которых у сторон возникли разногласия, имеют диспозитивный характер, представляющий субъектам права возможность самим решить вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей. 

Однако, поскольку сторонами соглашения не достигнуто, в отсутствие такой договоренности вступает в действие предписание, содержащееся в положениях параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". 

В силу пунктов 2, 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.  Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

В то же время абзац 11 пункта 3.3, устанавливающий необходимость получения согласия продавца на передачу объекта недвижимости и земельного участка в пользование третьих лиц, не соответствует условиям пункта 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец включение данного положения в договор не согласовал, в связи с чем данный абзац подлежит исключению из договора.

Предусмотренное пунктом 4.3 договора условие, определяющее невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени по договору аренды) как существенное нарушение его условий, в законе отсутствует, в связи с чем его включение в договор также возможно лишь по соглашению сторон. 

Пункты 2.10, 2.11 проекта договора предусматривают обязанность покупателя оплачивать арендную плату по договору аренды от 24.11.2017 №2514 до дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством в сроки, установленные договором аренды от 24.11.2017 №2514, а также до дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, оплатить продавцу неустойку, образовавшуюся в результате несоблюдения сроков перечисления арендной платы по договору аренды от 24.11.2017  №2514 в течение срока аренды.

Принимая во внимание отсутствие согласия истца на включение данного положения договора, суд признает обоснованным требование об исключении пункта 4.3 договора.

Кроме того, суд считает правомерными возражения истца относительно пункта 4.4 договора, которым установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения покупателю не возвращается выплаченная им по договору денежная сумма, ввиду следующего.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Исходя из приведенного разъяснения, поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого-либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты. Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4 договора) является неправомерным.

Истец также просит изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, покупатель уплачивает продавцу пени из расчета 0,01% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки".

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ ответственность за просрочку оплаты выкупной стоимости не установлена, соответственно, в данном случае имеет место не законная, а договорная неустойка, размер которой определяется сторонами в каждом конкретном случае. 

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Исходя из позиции сторон, спор относительно необходимости включения в договор условия о неустойке за просрочку исполнения обязательств по договору между ними отсутствует, в связи с чем разрешению судом подлежит спор в части размера неустойки, подлежащей уплате покупателем в случае нарушения срока внесения предусмотренных договором платежей.

Как указано в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10 отмечено, что необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Истцом не представлено доказательств в подтверждение своего довода о необходимости уменьшения размера неустойки до 0,01%.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что предлагаемый ответчиком размер неустойки в размере 0,1% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки платежа не является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства. Кроме того, размер неустойки 0,1% является обычно применяемым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким, аналогичный размер применяется в отношениях Комитета с иными  покупателями (дела № А79-11234/2020, А79-7092/2020), в связи с чем пункт 4.1 договора следует оставить в редакции ответчика. 

Расходы истца на уплату государственной пошлины и расходы по оплате судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Положения процессуального законодательства не содержат иных правил распределения судебных расходов по преддоговорным спорам.

Согласно материалам дела стоимость составления судебной экспертизы составила 20000 руб. 

При этом суд учитывает, что согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары (Продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Покупатель) при заключении договора купли-продажи нежилых помещений  №№ 2/1 площадью 232,2 кв.м, 2/2 площадью 387,5 кв.м, 2/3 площадью 4,1 кв.м, 2/4 площадью 30 кв.м, 2/5 площадью 15,3 кв.м, 2/6 площадью 16,2 кв.м, 2/7 площадью 15,4 кв.м, 2/14 площадью 15,1 кв.м, 2/16 площадью 51,2 кв.м, находящихся по адресу: 

<

...>, обремененных залоговым обязательством, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

- пункт 1.3: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещений составляет 12600000 (Двенадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей (без учета НДС)"; 

- пункт  2.1: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанного  в п. 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 210000 (Двести десять тысяч) рублей ежемесячно путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилых помещений, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Исключить из текста договора купли-продажи  пункты 2.12, абзац 11 п.3.3, пункты  4.3, 4.4 договора.

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6000 (Шесть тысяч) рублей руб.  расходов по государственной пошлине, 20000 (Двадцать тысяч) рублей расходов по судебной экспертизе.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

С.Ю. Яхатина