ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-11234/2023

31 мая 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  30 мая 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  31 мая 2024 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Шиндлер Н.А.,

судей  Котлярова Н.Е., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Тихоновой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3045/2024) Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 09.02.2024 по делу № А75-11234/2023 (судья Истомина Л.С.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийск СтройРесурс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 628011, 

<

...>) к Администрации города Сургута (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 628400, 

<

...>), при участии в деле третьих лиц, - акционерного общества «Институт Тюменьгражданпроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 625000, 

<

...>, этаж 5), Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Сургута (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 628404, 

<

...>), акционерного общества «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 628011, 

<

...>), общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «9 квартал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 628011, 

<

...>), общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «30 квартал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 628011, 

<

...>), общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «17-1 квартал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 628011, 

<

...>, квартира. 1), Прокуратуры Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (ОГРН 

<

***>, 8601010505, адрес: 628012, 

<

...>, а), о признании недействительным постановления от 24.03.2023 № 1520,

при участии в судебном заседании представителей:  

от общества с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийск СтройРесурс» - ФИО1 по доверенности от 13.04.2023 № 15/23 сроком действия до 31.01.2025, диплом, паспорт; ФИО2 по доверенности от 05.04.2023 № 13/23 сроком действия до 31.01.2025, диплом, паспорт;

от Администрации города Сургута - ФИО3 по доверенности от 22.12.2023 №  521 сроком действия до 31.12.2024, диплом, паспорт;

от Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Сургута - Сургута - ФИО3 по доверенности от 20.12.2023 № 02-07-30/3 сроком действия до 31.12.2024, диплом, паспорт;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийск СтройРесурс» (далее – заявитель, ООО «Ханты-Мансийск СтройРесурс», Общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к Администрации города Сургута (далее - заинтересованное лицо, Администрация) о признании недействительным постановления от 24.03.2023 № 1520 «Об отклонении и направлении на доработку проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона 30 города Сургута». 

Определениями суда от 04.07.2023, 07.11.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований были привлечены акционерное общество «Институт Тюменьгражданпроект» (далее – АО «Институт Тюменьгражданпроект»), Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Сургута (далее – Департамент архитектуры), акционерное общество «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» (далее - АО «ЮграИнвестСтройПроект»), общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «9 квартал» (далее – ООО Специализированный застройщик «9 квартал»), общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «30 квартал» (далее – ООО Специализированный застройщик «30 квартал»), общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «17-1 квартал» (далее – ООО Специализированный застройщик «17-1 квартал»), Прокуратура Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (далее – Прокуратура). 

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 09.02.2024 по делу № А75-11234/2023 требования ООО «Ханты-Мансийск СтройРесурс» удовлетворены. Суд признал недействительным постановление Администрации от 24.03.2023 № 1520 «Об отклонении и направлении на доработку проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона 30 города Сургута».

В качестве способа восстановления нарушенного права суд обязал Администрацию в течение двадцати рабочих дней с даты вступления решения в законную силу повторно рассмотреть проект планировки и проект межевания территории микрорайона 30 города Сургута в порядке, установленном пунктом 13 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, суд первой инстанции взыскал с Администрации города Сургута в пользу ООО «Ханты-Мансийск СтройРесурс» судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что в проекте планировки, разработанном Обществом общая площадь жилья составляет 425 175 м2, что превышает строительный объем, предусмотренный  договором под комплексное освоением в целях жилищного строительства между Администрацией и АО «ЮграИнвестСтройПроект», заключенным по результатам аукциона на 123 985 м2; поскольку договор был заключен на торгах, изменение его условий не допускается; в рамках дела А75-13192/2016 суды, оценивая выданное Управлением Федеральной антимонопольной службы Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (далее - (далее – УФАС по ХМАО) предупреждение о недопустимости нарушений антимонопольного законодательства, пришли к выводу о том, что толкование условий заключенного договора допускает суммарное значение вводимого в эксплуатацию жилья в размере 301 190 тыс. м2.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Ханты-Мансийск СтройРесурс» указало, что по результатам рассмотрения дела № А75-13192/2016 постановлением Администрации от 28.09.2016 №7228 была отменена корректировка проекта планировки, сделанная в 2015 году; в июле 2019 года разработанный АО «ЮграИнвестСтройПроект» проект корректировки с параметрами жилищного строительства не более 301 190 м2 был отклонен Администрацией, что означает, что действует проект планировки в редакции 2012 года, который разрешает строительство жилья в размере 412 030 м2, что уже не соответствует условиям аукциона; зарегистрированные права на земельные участки в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) по конфигурации и месту расположения не соответствуют действующему проекту планировки в редакции 2012 года; заявитель, который приобрел в собственность земельные участки с видом разрешенного использования «для жилищного строительства» лишен возможности возводить жилье в виду несоответствия данных ЕГРН и проекта планировки; экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью «Череповецстройэкспертиза» (далее – ООО «Череповецстройэкспертиза») сделаны выводы о соответствии разработанного проекта планировки градостроительным требованиям; договор аренды, был заключен  АО «ЮграИнвестСтройПроект» по результатам аукциона на основании статей 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, которые утратили силу с 01.03.2015; к новому правообладателю земельных участков перешла только обязанность по соблюдению максимальных сроков осуществления жилищного строительства, но не объем строительства; решением Сургутского городского суда от 11.11.2021 по делу      № 2-8482/2021 исковые требования Прокурора об обязании разработать проект планировки с параметрами жилищного строительства не более 301 190 м2 признаны необоснованными и в их удовлетворении было отказано; все нормативные требования к разработке проекта планировки заявителем полностью соблюдены; земельный участок с кадастровым номером 86:10:01010000:337 общей площадью 490 789 м2, переданный АО «ЮграИнвестСтройПроект» по результатам аукциона перестал существовать, следовательно, прекратились и обязательства, существовавшие по договору аренды этого участка; заявитель стороной договора аренды и (или) правопреемником земельного участка не является.

Определением от 25.04.2024 рассмотрение дела откладывалось.

После отложения в материалы дела представлены письменные пояснения Администрации, письменные объяснения заявителя.

В судебном заседании 21.05.2024 был объявлен перерыв. После перерыва представлены письменные объяснения  Общества.

Также по ходатайству заявителя в материалы дела приобщены выписки из ЕГРН  на сети коммуникаций, возведенные и переданные в муниципальную собственность. 

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие представителей АО «Институт Тюменьгражданпроект», Департамента архитектуры, АО «ЮграИнвестСтройПроект», ООО Специализированный застройщик «9 квартал», ООО Специализированный застройщик «30 квартал», ООО Специализированный застройщик «17-1 квартал», Прокуратуры, надлежащим образом извещенного о времени и месте слушания по делу.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Администрации и департамента архитектуры поддержал доводы апелляционной жалобы и письменных пояснений, представители заявителя – доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и письменных объяснениях.

Рассмотрев апелляционную жалобу, отзывы на нее, письменные пояснения (объяснения) сторон, заслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией и ЗАО «ЮграИнвестСтройПроект» (правопредшественник АО «ЮграИнвестСтройПроект») по итогам проведенного аукциона заключен договор аренды земельного участка от 25.09.2006 № 716 (далее - договор) под комплексное освоение в целях жилищного строительства. 

Земельный участок расположен в микрорайоне 30, площадь составляла 490 789 м2, кадастровый номер 86:10:0101000:0337. 

Пунктом 1.5 договора срок аренды участка был установлен с 25.09.2006 до 01.09.2016. В силу пункта 6.1 договора максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков был определен до 01.08.2016. 

В соответствии с условиями договора аренды на ЗАО «ЮграИнвестСтройПроект» была возложена обязанность: в срок до 01.07.2007 разработать проект планировки и межевания территории; до 30.12.2007 осуществить межевание земельных участков по утвержденному администрацией проекту планировки и проекту межевания; до 01.07.2009 выполнить строительство, ввод и безвозмездную передачу администрации инженерных сетей; до 01.08.2016 осуществить застройку территории, включая строительство жилья 301 190 м2, в том числе по годам: 2008 год - не менее 20 000 м2, 2009 год - не менее 25 000 м2, 2010 год - не менее 30 000 м2, 2011 год - не менее 30 000 м2, 2012 год - не менее 35 000 м2, 2013 год - не менее 35 000 м2, 2014 год - не менее 40 000 м2, 2015 год - не менее 40 000 м2, 2016 год - не менее 46 190 м2; снести ветхое жилье с переселением граждан, проживающих в данном жилье.

На основании распоряжения Администрации от 25.11.2005 № 3024 застройщиком был разработан проект планировки и проект межевания микрорайона 30 города Сургута. 

Постановлением Администрации от 21.12.2007 № 4235 «Об утверждении проекта планировки «Планировка микрорайона 30 города Сургута» утвержден проект планировки и проект межевания мкр. 30 г. Сургута со строительством жилья 330 038 м2, по которому велась застройка. 

Постановлением Администрации от 03.04.2012 № 2201 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона № 30 города Сургута. Корректировка» утвержден откорректированный (измененный) проект планировки и проект межевания территории микрорайона 30 г. Сургута с объемом жилищного строительства 412 030 м2. 

Далее постановлением Администрации от 14.07.2015 № 4896 утвержден измененный проект планировки и проект межевания территории микрорайона 30           г. Сургута, которым увеличен объем строительства жилья до 470 725 м2. 

При реализации договора аренды АО «ЮграИнвестСтройПроект» разделило арендуемый земельный участок в соответствии с откорректированным проектом планировки и проектом межевания территории микрорайона 30 г. Сургута, утвержденным постановлением Администрации города Сургута от 14.07.2015 № 4896, образовав 53 новых земельных участка, в том числе 5 земельных участков под выстроенными (введенными в эксплуатацию) многоквартирными домами. 

Данные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет.

Далее между Администрацией и АО «ЮграИнвестСтройПроект» в 2016 году были заключены 48 договоров купли-продажи земельных участков, на которые застройщиком в августе, сентябре 2016 года зарегистрировано право собственности. 

В период действия договора аренды УФАС по ХМАО в адрес Администрации было направлено предупреждение от 05.08.2016 № 6 о прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства (далее - предупреждение). 

Предупреждением УФАС по ХМАО предписало Администрации внести изменения в постановление Администрации города Сургута от 14.07.2015 № 4896 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории мкр. 30 г. Сургута. Корректировка» путем уменьшения объемов жилищного строительства микрорайона 30              г. Сургута до 301 190 кв.м. 

На основании предупреждения УФАС по ХМАО Администрация постановлением от 28.09.2016  № 7228 признало утратившим силу постановление от 14.07.2015 № 4896 «Об утверждении корректировки документации по планировке территории», по которому был разделен арендуемый земельный участок и образованы новые 53 земельных участков. 

В пункте 2 данного постановления АО «ЮграИнвестСтройПроект» предписано откорректировать проект планировки территории путем приведения объемов квадратных метров жилищного строительства до 301 190 кв.м. 

Вместе с тем, не согласившись с предупреждением УФАС по ХМАО, Администрация обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением о признании его недействительным. 

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.01.2017 по делу № А75-13192/2016 в удовлетворении требований Администрации было отказано. 

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017 решение суда оставлено без изменения. В указанном судебном акте суд апелляционной инстанции сделал следующие выводы. Условия предоставления земельного участка в аренду, права и обязанности сторон, в том числе, связанные с ограничениями его использования, были закреплены в проекте договора аренды, который являлся приложением № 1 к извещению о проведении аукциона. Так, подпунктом 3.2.6. проекта договора аренды арендатору вменено в обязанность до 01.08.2016 осуществить строительство объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков территориальной зоны Ж.З.-ЗО и утвержденным проектом планировки, с указанным минимальным объемом ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры и внутриквартальных проездов, необходимого для ввода объектов микрорайона N 30, и построить и ввести в эксплуатацию 301 190 кв. м жилья. На момент проведения аукциона Администрация г. Сургута определила, что общее количество квадратных метров жилья, которое арендатор должен ввести в эксплуатацию, составляет 301 190 кв. м, тем самым закрепив ограничение использования земельного участка, предоставленного под комплексное освоение. 

На основании соглашения об изменении условий погашения задолженности и прекращения обязательства (далее – Соглашение) путем предоставления отступного от 23.05.2019 АО «ЮграИнвестСтройПроект» передало в собственность  ООО «Ханты-мансийск СтройРесурс» 25 земельных участков, расположенных на застраиваемой территории микрорайона 30 города Сургута, указанных в приложении №1 к Соглашению.

03.07.2019 на основании данного Соглашения произведена регистрация права собственности ООО «Ханты-Мансийск СтройРесурс» на 25 земельных участков: 86:10:0101000:7406, 86:10:0101000:7403, 86:10:0101000:7401, 86:10:0101000:7398, 86:10:0101000:7397, 86:10:0101000:7394, 86:10:0101000:7367, 86:10:0101000:7369, 86:10:0101000:7387, 86:10:0101000:7384, 86:10:0101000:7372, 86:10:0000000:21276, 86:10:0101000:7407, 86:10:0101000:7399, 86:10:0101000:7366, 86:10:0101000:7371, 86:10:0101000:7375, 86:10:0101000:7405, 86:10:0101000:7408, 86:10:0101000:7400, 86:10:0101062:1921, 86:10:0000000:21951, 86:10:0000000:21950, 86:10:0101062:1923, 86:10: 0101062:1924.

Постановлением Администрации от 20.01.2020 № 294 принято решение о корректировке проекта планировки и проекта межевания микрорайона 30. 

Письмом от 14.09.2022 № 1250-д ООО «Ханты-Мансийск СтройРесурс» в адрес Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Сургута направлена на рассмотрение и согласование документация по планировке территории микрорайона 30 города Сургута. 

Постановлением администрации от 24.03.2023 № 1520 проект отклонен и направлен на доработку. В качестве причины отклонения послужило несоответствие объемов квадратных метров жилищного строительства договору аренды земельного участка от 25.09.2006 № 716. 

Ссылаясь на то, что отклонение проекта планировки и проекта межевания лишает заявителя права застройки принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением. 

09.02.2024 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял решение, обжалуемое в апелляционном порядке.

Проверив законность и обоснованность решения по делу в соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции усматривает оснований для его отмены.

В силу определений, указанных в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий.

Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения. Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В свою очередь, градостроительные регламенты - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Согласно статье 2 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются, в том числе,  на принципе обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории.

Утверждение документации по планировке территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности  (статья 8 ГрК РФ).

Реализация документов территориального планирования, в частности,  осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования.

Согласно положениям части 1 статьи 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

В силу части 4 статьи 41 ГрК РФ видами документации по планировке территории являются:

1) проект планировки территории;

2) проект межевания территории.

Порядок подготовки и утверждения документации по планировке территории регламентирован статьей 45 ГрК РФ.

В силу части 1 данной статьи решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, за исключением случаев, указанных в частях 1.1 и 12.12 настоящей статьи.

Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются самостоятельно: лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории; правообладателями существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции, в случае подготовки документации по планировке территории в целях их реконструкции; субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения; садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом в отношении земельного участка, предоставленного такому товариществу для ведения садоводства или огородничества (часть 1.1 статьи 45 ГрК РФ).

В случаях, предусмотренных частью 1.1 настоящей статьи, подготовка документации по планировке территории осуществляется указанными лицами за счет их средств самостоятельно или привлекаемыми организациями в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходы указанных лиц на подготовку документации по планировке территории не подлежат возмещению за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации (часть 1.2 статьи 45 ГрК РФ).

Таким образом, градостроительное законодательство предусматривает возможность для специально оговоренных в части 1.1 статьи 45 ГрК РФ лиц, самостоятельного принятия решения о подготовке документации по планировке территории и осуществления указанными лицами за счет их средств самостоятельной разработки документации по планировке территории.

В остальных случаях решение о подготовке документации по планировке территории принимается уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления.

При этом подготовка документации по планировке территории осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления самостоятельно, подведомственными указанным органам государственными, муниципальными (бюджетными или автономными) учреждениями либо привлекаемыми ими на основании государственного или муниципального контракта, заключенного в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, иными лицами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1.1 настоящей статьи. 

Подготовка документации по планировке территории, в том числе предусматривающей размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, может осуществляться физическими или юридическими лицами за счет их средств (часть 8 статьи 45 ГрК РФ).

Особенности подготовки документации по планировке территории применительно к территориям поселения, городского округа устанавливаются статьей 46 настоящего Кодекса. Проекты планировки территории и проекты межевания территории, решение об утверждении которых принимается в соответствии с настоящей статьей органами местного самоуправления городского округа, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, за исключением случаев, предусмотренных частью 5.1 статьи 46 Кодекса. Общественные обсуждения или публичные слушания по указанным проектам проводятся в порядке, установленном статьей 5.1 Кодекса, и по правилам, предусмотренным частями 11 и 12 статьи 46 Кодекса. 

Орган местного самоуправления городского округа с учетом протокола общественных обсуждений или публичных слушаний и заключения о результатах таких общественных обсуждений или публичных слушаний в течение десяти дней принимает решение об утверждении документации по планировке территории или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку с учетом указанных протокола и заключения.

В пункте 13 статьи 46 ГрК РФ установлено, что орган местного самоуправления городского округа с учетом протокола общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории и заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний принимает решение о утверждении документации по планировке территории или отклоняет такую документацию и направляет ее на доработку не позднее чем через двадцать рабочих дней со дня опубликования заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний. 

Из указанного выше следует, что по смыслу пунктов 4, 13 статьи 46 ГрК РФ орган местного самоуправления вправе отклонить подготовленный проект планировки и проект межевания территории в случаях, если подготовленная документация не соответствует требованиям градостроительных норм (территориального планирования - генерального плана, правилам землепользования и застройки; нормативам 7 градостроительного проектирования и т.п.), установленным в пункте 10 статьи 45 ГрК РФ, либо на основании протокола и заключения публичных слушаний, в которых должны быть отражены аргументированные рекомендации организатора публичных слушаний о целесообразности учета внесенных участниками предложений и замечаний, а также выводы, по которым проект планировки и межевания был отклонен и направлен на доработку.

Суд первой инстанции, признавая недействительным постановление от 24.03.2023 № 1520 «Об отклонении и направлении на доработку проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона 30 города Сургута» исходил из того, что заключение по результатам проведения публичных слушаний от 04.03.2023 не содержит рекомендаций учета предложений и (или) замечаний участников публичных слушаний, в нем отсутствуют выводы, по которым проект планировки и межевания был отклонен и направлен на доработку; в протоколе публичных слушаний от 13.02.2023 и в заключении по результатам проведения публичных слушаний от 04.03.2023 отсутствуют замечания, предложения к проекту планировки и межевания территории микрорайона 30 города Сургута о недопустимости застройки территории многоквартирными жилыми домами с объемом строительства жилой площади более 301 190 кв.м.; Администрация не указала в качестве основания для отклонения проекта несоответствие его требованиям градостроительных норм (территориального планирования - генерального плана, правилам землепользования и застройки; нормативам градостроительного проектирования и т.п.). 

Кроме того, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101000:337, общей площадью 490 789 кв.м., переданный Администрацией АО «ЮграИнвестСтройПроект» по договору аренды, перестал существовать, в 2015 году из него были образованы 53 новых земельных участка, 5 из которых перешли в собственность граждан в связи с завершением строительства и вводом в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, оставшиеся 48 земельных участка были проданы Администрацией АО «ЮграИнвестСтройПроект» по договорам купли-продажи. Соответственно, обязательства по договору аренды прекратились полностью в момент заключения договора купли-продажи последнего земельного участка - 11.08.2016.

Однако, судом первой инстанции не учтено следующее. В соответствии со статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей на дату проведения аукциона, далее – ЗК РФ) установлено, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 30.2 ЗК РФ).

В силу указанной статьи, аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

Аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи (часть 2 статьи 38.2 ЗК РФ).

Частью 1 статьи 38.1 ЗК РФ установлено, что аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).

Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (далее для целей настоящей статьи - аукцион) (часть 3 статьи 38.1 ЗК РФ).

Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (часть 7 статьи 38.1 ЗК РФ).

Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения: об организаторе аукциона; о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение); о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы); о «шаге аукциона»; о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка; о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды (часть 10 статьи 38.1 ЗК РФ).

Условия проведения торгов предусматриваются также Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). В силу части 2 статьи 448 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее, чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (часть 3 статьи 448 ГК РФ).

В силу части 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Из материалов настоящего дела, а также обстоятельств, установленных в рамках дела № А75-13192/2016 следует, что условия предоставления земельного участка в аренду, права и обязанности сторон, в том числе, связанные с ограничениями его использования, были закреплены в проекте договора аренды, который являлся приложением № 1 к извещению о проведении аукциона.

Так, подпунктом 3.2.6. проекта договора аренды арендатору вменено в обязанность до 01.08.2016 осуществить строительство объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков территориальной зоны Ж.З.-ЗО и утвержденным проектом планировки, с указанным минимальным объемом ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры и внутриквартальных проездов, необходимого для ввода объектов микрорайона № 30, и построить и ввести в эксплуатацию 301 190 кв. м жилья.

Таким образом, на момент проведения аукциона Администрация определила, что общее количество квадратных метров жилья, которое арендатор должен ввести в эксплуатацию, составляет 301 190 кв. м, тем самым закрепив ограничение использования земельного участка, предоставленного под комплексное освоение.

Указанный показатель - возведение 301 190 кв. м жилья - является одним из наиболее значимых для строительных организаций, так как позволяет на начальном этапе определить экономическую привлекательность и рентабельность строительства объектов капитального строительства на определенном земельном участке. При формировании застройщиком стоимости реализации квадратного метра объекта недвижимости, учитывается его себестоимость, в которую входят, в том числе и расходы застройщика по аренде (выкупу) земельного участка, на котором планируется строительства.

Следовательно, указанный администрацией города показатель - 301 190 кв. м жилья, которые должны быть введены в эксплуатацию, имеет приоритетное значение при решении вопроса об участии (не участии) в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть впоследствии изменен по волеизъявлению застройщика.

Таким образом, увеличив в представленном к утверждению проекте планировки территории количество квадратных метров жилья, подлежащего вводу в эксплуатацию, заявитель фактически меняет условия проведенного аукциона, а также заключенного по его результатам договора аренды в одностороннем порядке, нарушив требования части 8 статьи 448 ГК РФ, запрещающей изменение заключенного на торгах договора, если эти изменения имеют существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

При этом, вопреки утверждениям заявителя, поддержанному судом первой инстанции, обязательства по договору аренды не прекратились полностью в момент заключения договора купли-продажи земельных участков.

Пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»  (далее - Закон № 171-ФЗ) предусмотрено, что отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются нормами ЗК РФ в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Статьей 42 ГрК РФ предусмотрено, что подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры и включает в себя характеристики планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

Согласно части 1 статьи 46.4 ГрК РФ комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 ГрК РФ).

Условиями договора о комплексном освоении территории являются, в том числе: обязательства лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органами местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории и объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов; обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном развитии территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; обязательство сторон осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства (пункты 2, 4, 6 части 5 статьи 46.4 ГрК РФ).

Таким образом, в силу пункта 8 статьи 46.4 ГрК РФ, прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

Договоры купли-продажи земельных участков, образованных из земельных участков, предоставленных по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства, подлежат регулированию с учетом положений этого договора и аукционной документации.

В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Следовательно, обязательство может считаться исполненным, если оно исполнено надлежаще, то есть если соблюдены все условия и требования, предъявляемые к предмету, субъекту, сроку и способу исполнения обязательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

К поведению, противоречащему добросовестности и честной деловой практике, относится поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона разумно положилась на них.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

По мнению суда апелляционной инстанции, действия ООО «Ханты-Мансийск СтройРесурс», направившего в адрес Администрации на рассмотрение и согласование документацию по планировке территории микрорайона 30 города Сургута, не соответствующую условиям ранее проведенного аукциона, являются злоупотреблением правом и направлено на необоснованное извлечение собственной выгоды за счет средств бюджета.

Не принимается судом апелляционной инстанции во внимание ссылка Общества на то, что в июле 2019 года разработанный АО «ЮграИнвестСтройПроект» проект корректировки с параметрами жилищного строительства не более 301 190 м2 был отклонен Администрацией, действует проект планировки в редакции 2012 года, который разрешает строительство жилья в размере 412 030 м2, что уже не соответствует условиям аукциона, зарегистрированные права на земельные участки в ЕГРН по конфигурации и месту расположения не соответствуют действующему проекту планировки в редакции 2012 года, поскольку ни одно из указанных обстоятельств в отдельности, ни их совокупность не свидетельствую о праве требовать утверждения проекта планировки на условиях, отличных от заключенного договора аренды и комплексного освоения территории.

То, что заявитель, который приобрел в собственность земельные участки с видом разрешенного использования «для жилищного строительства» еще не дает ему право возводить жилье на условиях, противоречащих названному выше законодательству.

Указание экспертного заключения ООО «Череповецстройэкспертиза», ва котором сделаны выводы о соответствии разработанного проекта планировки градостроительным требованиям не исключает вывода о том, что предложенный проект планировки предусматривает возведение более, чем 301 190 м2, , указанных в аукционной документации, соответственно, право на строительство которых было оплачено выигравшей торги стороной.

Решением Сургутского городского суда от 11.11.2021 по делу № 2-8482/2021, которым исковые требования Прокурора об обязании разработать проект планировки с параметрами жилищного строительства не более 301 190 м2 признаны необоснованными вопреки требованиям части 2 статьи 65 АПК РФ не содержит каких-либо обязаительных для суда апелляционной инстанции обстоятельств, которые подлежали доказыванию в рамках данного дела.

           Таким образом, постановления от 24.03.2023 № 1520 «Об отклонении и направлении на доработку проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона 30 города Сургута» соответствует предписаниям действующего  градостроительного законодательства, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований ООО «Ханты-Мансийск СтройРесурс» надлежит отказать.

           С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 09.02.2024 по делу № А75-11234/2023 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

            Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются апелляционным судом в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ и относятся на заявителя по делу.

 На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Администрации города Сургута удовлетворить. Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 09.02.2024 по делу № А75-11234/2023 – отменить. Принять новый судебный акт.

            В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийск СтройРесурс» о признании недействительным постановления Администрации города Сургута от 24.03.2023 № 1520 – отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Председательствующий

 

Н.А. Шиндлер

Судьи

 

Н.Е. Котляров

А.Н. Лотов