ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А81-10505/2018

02 июля 2019 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  25 июня 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 июля 2019 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Рожкова Д.Г.,

судей  Аристовой Е.В., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5111/2019) департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования город Салехард на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.03.2019 по делу №А81-10505/2018 (судья Максимова О.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Полар» (ИНН 8902011414, ОГРН 1058900020277) к департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования город Салехард (ИНН 8901022170, ОГРН 1088901002332) о признании общества арендатором по договору № 6618 от 10.03.2009 и по иску департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования город Салехард к обществу с ограниченной ответственностью «Полар» о признании зданий арочного склада и ангара-гаража движимым имуществом и признании отсутствующим права собственности ООО «Полар» на указанные здания,

в отсутствие представителей сторон,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Полар» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа к департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования город Салехард (далее – департамент) с иском о признании общества арендатором по договору земельного участка № 6618 от 10.03.2009. 

Департамент также обратился в арбитражный суд с иском:

о признании здания: арочный склад, назначение: нежилое здание, площадь 474,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> и ангар-гараж, назначение: нежилое здание, площадь 377 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> принадлежащие на праве собственности обществу, движимым имуществом;

о признании права собственности общества на вышеуказанные здания отсутствующим (дело № А81-11125/2018). 

Определением от 14.01.2018 указанные выше дела объединены судом в одно производство в рамках настоящего дела. 

Определением арбитражного суда от 04.02.2019  по ходатайству департамента назначена по делу экспертиза на предмет установления правомерности отнесения зданий к объектам недвижимого имущества. Проведение экспертизы поручено ФИО2 – эксперту Торгово-промышленной палаты Ямало-Ненецкого автономного округа (Союз).

В материалы дела поступило заключение экспертизы № 145-10-00007 от 11.02.2019 (т. 3 л.д. 149-12).

Решением арбитражного суда от 06.03.2019 исковые требования общества удовлетворены, признано общество арендатором земельного участка площадью 12 801 кв.м с кадастровым номером 89:08:030202:0031 по договору аренды земельного участка с администрацией муниципального образования г. Салехард № 6618 от 10.03.2009.  Исковые требования департамента оставлены без удовлетворения, в иске департаменту отказано. С департамента в пользу общества взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб.

 Не согласившись с принятым решением суда, департамент подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований общества и удовлетворении требований департамента.

В обоснование своей жалобы департамент приводит следующие доводы: вывод суда о капитальности зданий противоречит материалам дела; судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы; нахождение объектов общества на земельном участке ограничивает возможность реализации собственником участка имеющихся у него правомочий; общество не является арендатором участка, поэтому с ним договор не заключался и требование о расторжении договора не направлялось; договор аренды от 10.03.2009 № 6618 прекратил своё действие; обществом не обосновано, для каких целей ему необходим весь земельный участок.

От департамента поступили дополнение к жалобе, ходатайство о назначении повторной экспертизы.

От общества поступили отзыв с дополнением на жалобу,  в котором оно просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, а также возражения на ходатайство о назначении экспертизы.

Представители сторон, извещённых о судебном заседании 25.06.2019 надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной  инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Суд определил: отказать в удовлетворении ходатайства департамента о назначении судебной повторной экспертизы.

  Согласно части 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Департаментом было заявлено в суде первой инстанции аналогичное ходатайство (т. 3 л.д. 184-186).

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.Суд, учитывая, что результаты экспертизы были получены на основе ходатайства самого департамента, не усмотрел оснований для назначения по делу повторной экспертизы по его же ходатайству ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной  жалобы с дополнением, отзыва с дополнением на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной  инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 10.03.2009 между администрацией муниципального образования г. Салехард (арендодатель) и ЗАО «Нигостройинвест» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка № 6618 (далее – договор аренды, т. 1 л.д. 23-28), по условиям которого арендатор получил в аренду земельный участок площадью 12801 кв.м с кадастровым номером 89:08:03 02 02:0031, категория земель: земли населённых пунктов, по адресу: ул. Объездная, для использования в целях размещения площадки складирования стройматериалов.

Договор заключён на срок с 01.01.2009 по 01.12.2013 (пункт 2.1.).

Решением Арбитражного Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.05.2014 по делу № А81-2852/2013 ЗАО «Нигостройинвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. 

В ходе реализации имущества ЗАО «Нигостройинвест» на открытых торгах общество признано победителем этих торгов (протоколы № 209991 и № 209993 от 08.06.2016 о результатах открытых торгов по продаже имущества ЗАО «Нигостройинвест») (т. 1 л.д. 40-48). 

Между ЗАО «Нигостройинвест» (продавец) и обществом (покупатель) 10.06.2016 заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества № 1 и № 2 (т. 1 л.д. 17-22), согласно которым общество приобрело спорные здания.

За обществом зарегистрировано право собственности на эти здания в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 35-36).

Также 10.06.2016 ЗАО «Нигостройинвест» заключило с обществом соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора (т. 1 л.д. 32).

Администрация муниципального образования город Салехард обратилась в арбитражный суд с исками о признании незаконными действий регистратора ФИО3 по регистрации права собственности на здания арочного склада и ангара-гаража за ЗАО «Нигостройинвест»; о признании недействительных записей в ЕГРП о государственной регистрации права собственности за ЗАО «Нигостройинвест» на арочный склад и ангар-гараж, о признании недействительных записей в ЕГРП о государственной регистрации права собственности за обществом на арочный склад и ангар-гараж; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу аннулировать записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности за ЗАО «Нигостройинвест» на арочный склад и ангар-гараж. 

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02.12.2016 по делу № А81-5750/2016, оставленным без изменения постановлением от 20.03.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении указанных требований администрации отказано. 

Департамент обратился в арбитражный суд с иском к обществу и ЗАО «Нигостройинвест» о признании недействительными договоров купли-продажи № 1, № 2 от 10.06.2016, применении последствий недействительности сделок, о признании здания арочного склада и ангара-гаража самовольными постройками, понуждении к сносу самовольных построек, освобождении земельного участка от самовольных построек и приведении его в пригодное для использование состояние за счет собственных средств. 

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.09.2017 по делу № А81-3048/2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2017, в удовлетворении исковых требований департаменту отказано. 

Также департамент обратился в суд с иском о признании строений арочного склада и ангара-гаража самовольными постройками и их сносе. 

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13.03.2018 по делу № А81-9502/2017 в удовлетворении исковых требований департаменту отказано. 

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2018 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В данном постановлении указано, что судебными актами по делу № А81-5750/2016 установлено, что договор аренды земельного участка для использования в целях размещения площадки складирования стройматериалов, на котором находятся спорные объекты, заключён с предыдущим владельцем объектов на неопределённый срок. При этом доказательств прекращения действия договора аренды не имеется. Поскольку материалы дела № А81-9502/2017 не позволяют прийти к выводу о том, что обозначенные выше объекты являются недвижимыми, основания утверждать, что их нахождение на земельном участке противоречит цели его предоставления, отсутствуют.

09.08.2016 общество обратилось к департаменту с просьбой заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:08:03 02 02:0031 (т. 1 л.д. 29), В заключении договора департаментом отказано (т. 1 л.д. 30).

В письме от 05.09.2016 общество повторно просило департамент заключить с ним договора аренды (т. 1 л.д. 31).

В рамках дела № А81-5293/2016 обществом оспорены  отказы департамента от 29.08.2016 № 1201-13/854 и от 12.09.2016 № 12.01-13/898.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.08.2018 по делу № А81-5293/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано на основании невозможности заключения нового договора аренды земли без проведения торгов в порядке пункта 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). 

 Настоящее обращение общества в арбитражный суд обусловлено нахождением на земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимого имущества.

В ходе судебного разбирательства по делу проведена судебная экспертиза, по заключению № 145-10-00008 от 11.02.2019 которой здание арочного склада (кадастровый номер 89:08:030202:966) возможно переместить с демонтажем и разборкой, что не сопряжено с большими финансовыми затратами и причинением ущерба его конструктивным элементам, а также причинения ущерба его назначению, прочной связи с землёй конструкций здания нет. Здание ангара-гаража (кадастровый номер 89:08:030202:965) не представляется возможным переместить без его разборки, что сопряжено с большими финансовыми затратами и причинении ущерба его конструктивным элементам, а также причинением ущерба его назначению, установлена прочная связь конструкций здания с землёй.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришёл к выводу об удовлетворении иска общества, с чем выразил несогласие департамент.

Повторно рассмотрев настоящее дело, суд апелляционной  инстанции отклоняет доводы жалобы заявителя исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором (пункт 1). 

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610). 

В пункте 2.1 договора аренды указан срок аренды с 01.01.2009 по 01.12.2013.

Однако из материалов дела не усматривается, что после истечения указанного срока (01.12.2013) арендные отношения между сторонами договора прекратились.

Напротив, из текста постановления от 18.06.2018 апелляционного суда по делу № А81-9502/2017 следует, что судебными актами по делу № А81-5750/2016 установлено, что договор аренды земельного участка для использования в целях размещения площадки складирования стройматериалов, на котором находятся спорные объекты, заключён с предыдущим владельцем объектов на неопределённый срок. При этом доказательств прекращения действия договора аренды не имеется.

Не представлено подобных доказательств и в материалы настоящего дела.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610).

Общество является собственником двух объектов недвижимого имущества, находящихся на спорном земельном участке.

Исходя из условия пункта 5.1.1 договора аренды не исключается возможность строительства на земельном участке зданий, сооружений.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

  Одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 1 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательств»,  покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на неё переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

 Следовательно, общество имеет право на земельный участок,  на котором находятся его объекты недвижимости в целях их использования, к нему перешли права и обязанности продавца по отношению к указанному участку. 

Общество является правопреемником прежнего арендатора ЗАО «Нигостройинвест».

По договору аренду площадь земельного участка равна 12801 кв.м.

Поэтому суд первой инстанции обоснованно признал общество арендатором земельного участка с указанной площадью.

Доводы жалобы департамента со ссылкой на иную площадь – 13989 кв.м  являются несостоятельными.

Исходя из вышеизложенных обстоятельствах удовлетворение судом требований общества не может нарушить права и законные интересы департамента в отношении земельного участка, принимая во внимание передачу спорного участка в аренду ещё в 2009 году и в отсутствие надлежащих доказательств прекращения арендных отношений, а также при наличии на участке объектов, не принадлежащих департаменту.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил и требования департамента к обществу.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в частности, право собственности (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Согласно положениям пунктов 1, 3 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце четвёртом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права отсутствующим. 

Указанный в пункте 52 постановления № 10/22 способ защиты нарушенного права допускается в случае, если нарушенное право не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

По смыслу указанных разъяснений применение данного способа защиты возможно при условии, когда исчерпаны иные способы защиты и установлены факты нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Наличие зарегистрированного права собственности не является препятствием для реализации заинтересованным лицом права на его оспаривание и признание отсутствующим.

Департамент считает зарегистрированные за обществом объекты движимым имуществом, что исключает возможность наличия записей об этом в ЕГРП.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершённого строительства) необходимо установить, что на нём, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

Из материалов дела следует, что за обществом зарегистрировано право собственности на оба здания как нежилых.

Также из материалов дела не усматривается, что объекты признаны судами самовольными постройками в порядке применения статьи 222 ГК РФ.

Хотя в рамках дела № А81-9502/2017 суд и не смог прийти к выводу о том, что объекты являются недвижимыми, в то же время судом указано об отсутствии оснований утверждать, что их нахождение на земельном участке противоречит цели его предоставления.

Исходя из выводов судебной экспертизы, подлежащей оценке в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи с другими доказательствами по делу, если здание арочного склада возможно переместить с демонтажем и разборкой, то второе здание ангара-гаража не представляется возможным переместить без его разборки.

Тем самым даже в случае признания судом отсутствующим право собственности на один объект недвижимого имущества, предъявление департаментом иска и настоящей жалобы не приведёт к восстановлению его нарушенных прав наличием на земельном участке второго объекта, у которого имеется прочная связь с землёй.

 Поэтому требования департамента не могут быть удовлетворены судом.

Доводы апелляционной жалобы департамента при повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции проверены и отклоняются по вышеизложенным мотивам.

С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.03.2019 по делу № А81-10505/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

Е.В. Аристова

Л.И. Еникеева