ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-17528/2022

г. Челябинск

26 января 2023 года

Дело № А07-4234/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2022 по делу                                № А07-4234/2021.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.01.2021 в отношении нежилого помещения первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:020211:943), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4», изложив: 

- пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«Стоимость Объекта без учёта НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 553 155,44 рублей (пятьсот пятьдесят три тысячи сто пятьдесят пять рублей 44 копейки), составляет 361 380,16 рублей (триста шестьдесят одна тысяча триста восемьдесят рублей 16 копеек)»

- пункт 3.3  договора в следующей редакции:

«Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 36 138,01 рублей (тридцать шесть тысяч сто тридцать восемь рублей 01 копейка), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора» (у четом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (далее - ФИО3, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2022 исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены. 

Пункты 3.1, 3.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.01.2021 - нежилых помещений первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв. м (кадастровый номер: 02:55:020211:943), изложены в следующей редакции:

- пункт 3.1: «Стоимость Объекта без учёта НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 553 155,44 рублей (пятьсот пятьдесят три тысячи сто пятьдесят пять рублей 44 копейки), составляет 361 380,16 рублей (триста шестьдесят одна тысяча триста восемьдесят рублей 16 копеек)» 

- пункт 3.3: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 36 138,01 рублей (тридцать шесть тысяч сто тридцать восемь рублей 01 копейка), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

Кроме того, с Управления в пользу ИП ФИО2 взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску                 (т. 3, л.д. 23-36).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что истцом не доказано соблюдение установленного порядка согласования проведения капитального ремонта и перепланировки с уполномоченным органом. Таким образом, требование о зачете проведенного ремонта в счет выкупа является незаконным. Также истцом в досудебном порядке не предприняты меры по предоставлению исчерпывающей документации проведения капитальных работ спорного помещения в целях зачета понесенных затрат в выкупную стоимость. В материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения порядка согласования проведения капитального ремонта спорного помещения. Кроме того, проведенной по делу судебной экспертизой установлена стоимость неотделимых улучшений в 553 155 руб. Однако, представленные в суд истцом документы по проведению капитального ремонта (акты и справки ф. КС-2, КС-3) свидетельствуют о том, что понесенные затраты составляют 304 047 руб. 23 коп.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением Главы администрации № 38 от 25.01.2021 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:020211:943), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4», утверждены названные условия приватизации названного объекта недвижимости (далее - постановление).

Согласно п. 1.5 постановлению рыночная стоимость объекта согласно отчету об оценке № 20-344/8/3-Н от 14.12.2020, составленному ООО «Аудит-безопасность» 1 097 442 руб. 72 коп., в том числе НДС 20% - 182 907 руб. 12 коп. 

Стоимость объекта без учета НДС составляет 914 535 руб. 60 коп.

Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта без учета НДС.

02.02.2021 в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.01.2021, согласно которого в соответствии с условиями договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020211:943), именуемый в дальнейшем объект. Характеристики объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 23.06.2010 (литера А), инвентарный номер 340552.

Согласно п. 3.1 договора стоимость объекта по договору составляет                   914 535 руб. 60 коп., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом № 20-344/8/3-Н от 14.12.2020, составленным ООО «Аудит-безопасность».

Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 91 453 руб. 56 коп., перечисляемый на счет, указанный продавцом в договоре, в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора (п. 3.3 договора).

Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.

Согласно п. 3.4. договора последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение 5 лет равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью договора. Оплата стоимости объекта и уплата процентов производится в рублях.

Истец, не согласился с предлагаемой редакцией договора купли-продажи от 29.01.2021, а именно относительно рыночной стоимости имущества, указанной в договоре, поскольку согласно отчету об оценке                     № 21И-191 от 17.02.2021, рыночная стоимость объекта оценки равна 847 500 руб. (без учета НДС).

Как указывает истец, письмом № Б-12952 от 04.09.2018 Управление не возражало против проведения ремонта в арендуемом помещении.

18.10.2018 между ИП ФИО2 и ООО «НЕКСТ» заключен договор подряда на отделочные и строительно-монтажные работы, в отношении арендуемого нежилого помещения, сделан локальный сметный расчет.

По результатам работ, 18.04.2019 ИП ФИО2 подписал акты КС-2 и КС-3, согласно которым стоимость выполненных работ составляет 321 624 руб. 30 коп.

Факт оплаты работ по договору подряда, подтверждается приходными кассовыми ордерами № 1 от 18.10.2018, № 2 от 23.01.2019, № 3 от 29.03.2019, № 4 от 25.04.2019.

24.02.2021 истцом в адрес Управления направлено письмо с требованиями:

- определить рыночную цену выкупаемого имущества в размере                   847 500 руб. на основании отчета об оценке № 21И-191 от 17.02.2021;

- зачесть стоимость неотделимых улучшений на сумму 321 624 руб. 30 коп. в цену договора;

- изложить п. 3.1. в следующей редакции: «Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 525 875 руб. 70 коп., без учета НДС, с зачетом неотделимых улучшений, произведенных покупателем в сумме 321 624 руб. 30 коп., а также равна его рыночной стоимости определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом об оценке № 21И-191 от 17.02.2021».

К письму от 24.02.2021 приложены копии договора подряда от 18.10.2018, акта КС-2 от 18.04.2019, справки КС-3 от 18.04.2019, отчета об оценке № 21И-191 от 17.02.2021, фото объекта «ДО» и «ПОСЛЕ».

01.03.2021 истцом в адрес ответчика направлено письмо с требованием учесть неотделимые улучшения, при определении цены договора и также, рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке № 21И-191 от 17.02.2021, с приложением подписанного истцом договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.01.2021, протокола разногласий № 1 по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.01.2021.

Однако после рассмотрения обращения истца, ответчик отклонил протокол разногласий, в котором цена договора определена в размере                  525 875 руб. 70 коп., без учета НДС (с учетом неотделимых улучшений и рыночной стоимости). Отклонение протокола разногласий ответчик мотивировал невозможностью внесения изменений в условия договора и в условия приватизации.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

Предприниматель, ссылаясь на наличие разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался рыночной оценкой спорного объекта, указанной в отчете об оценке № 20-344/8/3-Н (по состоянию на дату подачи истцом заявления о выкупе объекта) (т.1, л.д. 86-149), уменьшив соответствующую величину на стоимость неотделимых улучшений, определенную согласно проведенной по делу судебной экспертизе (заключение № 115/2022 – т.2, л.д. 174-242).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом № 135-ФЗ.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона № 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В силу статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно статье 13 Закон об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В силу положений частей 1, 2, 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Между сторонами спора отсутствуют разногласия по определению рыночной стоимости объекта согласно отчету об оценке № 20-344/8/3-Н (с учетом определения цены объекта по состоянию на дату подачи истцом заявления о выкупе) (т.1, л.д. 86-149).

Спор имеется в части зачета в счет выкупа неотделимых улучшений объекта и при определении стоимости таких улучшений.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора в указанной части по ходатайству ответчика на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда первой инстанции от 10.12.2021 (т. 2, л.д. 120-124) назначена судебная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» ФИО4.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- относятся ли работы, выполненные в арендуемом объекте - нежилых помещениях первого этажа и подвала двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв. м, за период с 18.10.2018 по 18.04.2019 к неотделимым улучшениям;

- в случае, если в результате указанных работ возникли неотделимые улучшения объекта, определить, какова их рыночная стоимость по состоянию на 23.09.2020 с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждений.

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом в заключении № 115/20220 (т. 2, л.д. 174-242) по первому вопросу сделан вывод, что устройство полов, утепление стен, установка пластикового окна и двери, установка металлической двери, замена и утепление потолка, установка сантехники, переустройство электроснабжения, водоснабжения и канализации являются улучшениями объекта исследования. 

Исходя из определяющих признаков, характерных для отделимых и неотделимых улучшений следует, что: 

- демонтаж внутренних сетей водопровода и канализации, сетей электроснабжения невозможен без повреждения; 

- демонтаж оконного блока ПВХ невозможен без его повреждения; 

- демонтаж облицовки стен и потолка с утеплением технически возможен, между тем указанная облицовка приобрела уникальные технические характеристики: форму в плане, обрезы по краевым областям, вырезы под трубопроводы; данные уникальные характеристики исключают возможность его повторного использования в полном объеме: после демонтажа можно будет смонтировать в помещении меньшей площади, нежели исходное; 

- демонтаж дверей не возможен без повреждения; 

- демонтаж плитки из керамогранита и стяжки не возможен без повреждения; 

- демонтаж раковины, унитаза и душевой кабины в данном конкретном случае не возможен без повреждения.   

Наименование 

  

Классификация работ 

  

 

работ 

Не относятся к улучшениям 

 

Относятся к улучшениям 

  

Неотделимые улучшения 

 

Текущий ремонт 

Прочие работы 

Капитальный 

ремонт 

Реконструкция 

Перепланировка 

Переустройство 

Модернизация 

Благоустройство 

территории 

Отделимые улучшения 

Внутренние сети водопровода, канализации, электроснабжения 

- 

- 

- 

- 

- 

+ 

- 

- 

- 

+ 

Оконные блоки ПВХ 

- 

- 

+ 

- 

- 

- 

- 

- 

- 

+ 

Дверной блок ПВХ 

- 

- 

+ 

- 

- 

- 

- 

- 

- 

+ 

Металлическая дверь 

- 

- 

+ 

- 

- 

- 

- 

- 

- 

+ 

Облицовка стен и потолка с утеплением 

- 

+ 

- 

- 

- 

- 

- 

- 

+ 

- 

Душевая кабина, раковина и унитаз с бачком 

- 

- 

+ 

- 

- 

- 

- 

- 

- 

+ 

Устройство полов 

- 

- 

+ 

- 

- 

- 

- 

- 

- 

+ 

 

По второму вопросу экспертом сделан вывод, что рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения с учетом накопленного износа, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, составляет 553 155 руб. 44 коп. с НДС на сентябрь 2020 года.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Проанализировав указанное экспертное заключение (с учетом дополнительного исследования), суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составившие заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Сомнений в обоснованности заключения и компетенции эксперта у суда не возникло, наличие противоречий в выводах эксперта не установлено, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Оценивая приведенные в апелляционной жалобе доводы относительно обоснованности отнесения к неотделимым улучшениям выполненных истцом работ, которые произведены без необходимых согласований с арендодателем, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Как уже отмечалось, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Из предоставленных в материалы дела доказательств следует, что в период действия арендных отношений сторон в ответ на обращение предпринимателя Управление письмом от 04.09.2018 № Б-12952 согласовало проведении ремонтных работ в арендуемом нежилом помещении за счет средств предпринимателя.

Таким образом, ремонт арендуемого помещения, в результате которого возникли неотделимые улучшения, проводился истцом с согласия арендодателя.

Вопреки доводам Управления о несоблюдении истцом порядка согласования проведения капитального ремонта с уполномоченными органами, указанное обстоятельство не может свидетельствовать об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости имущества, поскольку положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором с иными обстоятельствами, кроме как с обстоятельством проведения данных работ с согласия арендодателя. При этом согласие арендодателя на проведение капитального ремонта арендуемого помещения выражено в письме от 04.09.2018 № Б-12952.

Кроме того, на требование истца учесть неотделимые улучшения Управление в письме от 25.03.2021 № Б-2352, Б-2530 ссылается не на отсутствие согласия на проведение капитального ремонта арендуемого помещения, а на невозможность внесения изменений в условия приватизации и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.08.1998 № 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, в случае, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость (далее – НДС), предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя НДС. Если рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета НДС, это должно быть прямо указано в отчете.

Из пункта 3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что при определении налоговой базы по НДС в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

В силу пункта 4 ст. 173 Налогового кодекса Российской Федерации НДС при совершении названных операций исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами, указанными в статье 161 Кодекса, то есть в рассмотренном случае - приобретателем муниципального имущества.

Вместе с тем согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Следовательно, в рассматриваемом случае обязанность по уплате НДС при реализации имущества отсутствует как у продавца, так и покупателя объекта недвижимости. Оснований для включения НДС в состав цены выкупаемого имущества, подлежащей уплате покупателем продавцу, после 01.04.2011 не имеется.

Таким образом, поскольку при определении выкупной цены имущества, находящегося в государственной или муниципальной казне, в рамках реализации Закона № 159-ФЗ НДС не учитывается, то по общему правилу сумма НДС должна быть исключена из рассчитанной экспертом стоимости неотделимых улучшений.

Кроме того, следует учитывать, что по общему правилу в силу закона лицо, оплатившее НДС при оплате работ по созданию неотделимых улучшений, имеет возможность возмещения НДС.

Учитывая, что из представленного в материалы дела экспертного заключения № 115/20220 (т. 2, л.д. 174-242), не оспоренного сторонами, представляется возможным определить, что расчет рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения на сумму 553 155 руб. 44 коп. экспертом произведен с учетом суммы НДС – 92 192 руб. 57 коп., судебная коллегия пришла к выводу, что стоимость объекта без учета НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 460 962 руб. 87 коп. без учета НДС, составляет 453 572  руб. 73 коп. (914 535 руб. 60 коп. - 460 962 руб. 87 коп.). Соответственно, первоначальный платеж в размере 10% составляет 45 357 руб. 27 коп.

Довод апеллянта о том, что истцом понесены расходу на ремонт помещения в сумме меньшей, чем определена стоимость неотделимых улучшений экспертом, проверен и подлежит отклонению.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12, при реализации права, предусмотренного пунктом 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению на величину стоимости неотделимых улучшений, а не на величину расходов по ремонту. При установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неправильное применение норм материального права).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции не распределяются в связи с освобождением апеллянта от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2022 по делу № А07-4234/2021 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования удовлетворить.

Пункты 3.1, 3.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.01.2021 - нежилых помещений первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв. м (кадастровый номер: 02:55:020211:943), изложить в следующей редакции: 

- пункт 3.1: «Стоимость Объекта без учета НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 460 962 (четыреста шестьдесят тысяч девятьсот шестьдесят два) руб. 87 коп. без учета НДС, составляет 453 572 (четыреста пятьдесят три тысячи пятьсот семьдесят два) руб. 73 коп.»;

 - пункт 3.3: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 45 357 (сорок пять тысяч триста пятьдесят семь) руб. 27 коп., перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора». 

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску».

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.А. Аникин

Судьи:                                                                         А.С. Жернаков 

Ю.С. Колясникова