Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-103424/22-93-780

5 октября 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2022 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 5 октября 2022 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судьи Позднякова В.Д. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кашировым Е.В.

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по заявлению ФГБНУ ФНАЦ ВИМ (109428, ГОРОД МОСКВА, 1-Й ИНСТИТУТСКИЙ ПРОЕЗД, 5, ОГРН: 1037739771827, Дата присвоения ОГРН: 01.03.2003, ИНН: 7721022959, КПП: 772101001)

к Управлению Росреестра по Москве (115191, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА БОЛЬШАЯ ТУЛЬСКАЯ, 15, ОГРН: 1097746680822, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 7726639745, КПП: 772601001)

третьи лица 

1) ПАО "Мегафон" (127006, ГОРОД МОСКВА, ОРУЖЕЙНЫЙ ПЕРЕУЛОК, ДОМ 41, ОГРН: 1027809169585, Дата присвоения ОГРН: 15.07.2002, ИНН: 7812014560, КПП: 770701001)

2) Минобрнауки России (125009, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ТВЕРСКАЯ, ДОМ 11, СТРОЕНИЕ 1, 4, ОГРН: 1187746579690, Дата присвоения ОГРН: 20.06.2018, ИНН: 9710062939, КПП: 771001001)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.12.2021 №1/21Н-30, изложенного в уведомлении от 11.04.2022 № КУВД-001/2021-56188792/5,

при участии:

от заявителя – Орлова А.В. дов. от 10.01.2022 №1, диплом

от ответчика – Скиперский А.С. дов. от17.01.2022 №Д-10/2022, диплом

от третьих лиц: 

1) Басангова Г.Г. дов. от 14.03.2022 № 5-180/22, диплом 

2) Истратов Д.Е. дов. от 10.01.2022 №1-Др, диплом

УСТАНОВИЛ:

ФГБНУ ФНАЦ ВИМ обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.12.2021 №1/21Н-30, изложенного в уведомлении от 11.04.2022 № КУВД-001/2021-56188792/5.

От Управления Росреестра по Москве поступил материалы регистрационного дела, а также письменный отзыв, согласно доводам которого возражает против удовлетворения заявленных требований.

От ФГБНУ ФНАЦ ВИМ поступили письменные возражения на отзыв ответчика.

От ПАО "Мегафон" поступил письменный отзыв на заявление, согласно которому поддерживает заявленные требования.

От Минобрнауки России поступи письменные объяснения, согласно которым также поддерживает заявленные требования.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям и доводам, изложенным в письменном отзыве на заявление.

Представители третьих лиц ПАО "Мегафон", Минобрнауки России в судебном заседании выступали на стороне заявителя.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления и отзыва на него, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок на обжалование оспариваемого   решения заявителем не пропущен.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28.12.2021 в Управление поступило заявление ФГБНУ ФНАЦ ВИМ о регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.12.2021 №1/21Н-30 в отношении части кровли здания с кадастровым номером 77:04:0002007:1206 с примерной площадью 4,2 кв.м, части кровли технического этажа с примерной площадью 30,75 кв.м. части стены технического этажа с примерной площадью 6,25 кв.м, общей площадью 41,2 кв.м.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 и ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости обязательным этапом государственной регистрации является проведение Управлением правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

В силу ч. 4 ст. 18 Закона о недвижимости к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов было установлено, что предметом Договора аренды № 1/21Н-30 от 01.12.2021 является часть помещений (комнат) расположенных в кровле, общей площадью 41,2 кв.м. 

Уведомлением от 11.01.2022 (MFC-0558/2021-2109918, КУВД- 001/2021-56188792) Управление Росреестра по Москве приостановило регистрационные действия в отношении осуществления государственной регистрации Договора аренды на основании пункта 34 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, по причине отсутствия обособления указанного в пункте 1.1 Договора аренды нежилого помещения от других помещений в здании или сооружении.

Уведомлением от 11.04.2022 (КУВД-001/2021-56188792/5) Управлением Росреестра по Москве отказано в государственной регистрации Договора аренды отказано по следующим основаниям:

крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, следовательно, не является объектом аренды;

право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику;

передаваемая часть кровли нежилого здания не обособлена.

В соответствии с пунктом 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в той числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, 

В частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно подпунктам 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Правоотношения Договора аренды, предусматривающего предоставление во временное владение и пользование части кровли здания, части кровли технического этажа и части стены технического этажа нежилого здания для размещения оборудования оператора сотовой связи (иного оборудования), регулируется нормами Гражданского законодательства Российской Федерации.

Отношения, связанные с временным пользованием одним лицом имуществом другого лица за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, регулируются нормами договора аренды (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. 

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная позиция также отражена в пункте 9 постановления Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой, положения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Для понятия аренды характерна не передача вещи в пользование, а предоставление возможности пользоваться вещью в определенных договором пределах. Арендодатель вправе предоставлять арендатору возможность пользоваться своей вещью в любых пределах и частях, при этом предметом договора аренды будет являться часть вещи (в том числе крыша здания или ее часть).

Таким образом, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора передачи в пользование отдельной части здания -части поверхности крыши не соответствует действующему законодательству.

Также является необоснованным основанием отказа, то что право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику, и объектом аренды может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 

Согласно статье 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Ранее было установлено, что нежилое здание принадлежит ФГБНУ ФНАЦ ВИМ на праве оперативного управления. Учреждение получило согласие собственника на передачу в аренду имущества.

Решением от 22.10.2021 №77-09/32885 ТУ Росимущества в городе Москве согласовало передачу в аренду указанных объектов недвижимого имущества. 

Также передача Учреждением данного имущества согласована письмом Минобрнауки России от 03.11.2021 № МН-21/1365-АГ, осуществляющим в соответствии с пунктом 4.3.22 Положения о Министерстве науки и высшего образования Российской Федерации, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 15.06.2018 № 682, функции и полномочия учредителя образовательных организаций высшего образования, научных и иных организаций, подведомственных Министерству.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также не соответствует положениям законодательства вывод Управления Росреестра по Москве, согласно которому передаваемая по Договору аренды часть нежилого здания не обособлена.

ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. 

Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления (ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). 

Таким образом, кадастровому учету подлежат конструктивно обособленные или изолированные части здания.  Вместе с тем, крыша представляет собой строительную конструкцию.

Подготовка технического плана на крышу невозможна (п. 3.1.1 СТО НОСТРОЙ 2.13.81-2012. Стандарт организации. Крыши и кровли. Крыши. Требования к устройству, правилам приемки и контролю).

Исходя из разъяснений в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости.

Таким образом, исходя из положений статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных выше разъяснений, объектом аренды может выступать здание, строение, сооружение, помещение, изолированная или обособленная часть объект недвижимости, а также неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости, которая не является самостоятельным объектом гражданских прав. 

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды

При передаче в аренду части здания (сооружения) новый объект недвижимости не возникает, соответственно, регистрировать право собственности на это имущество и оформлять отдельные документы технического учета не требуется. Индивидуализировать такой объект можно с помощью обозначения границ на техническом паспорте здания или сооружения, часть которого передается в аренду.

При передаче в аренду части здания (сооружения) для его надлежащей индивидуализации необходимо: описать само здание (сооружение); определить в договоре площадь, точное местоположение и границы части здания (сооружения), передаваемой в аренду.

При этом, для индивидуализации этого объекта, стороны могут составить соответствующее описание в текстовом виде либо подготовить графическое изображение (схему, план), из которого должно быть видно, какая часть здания или сооружения передана арендатору в пользование. Словесное или графическое описание части вещи может быть включено непосредственно в текст договора аренды в виде приложения, либо представлять собой отдельный документ, подписанный сторонами.

Наличие такого описания является достаточным основанием для государственной регистрации обременения на объект аренды .

Таким образом, государственная регистрация рассматриваемого договора аренды  действующему законодательству не противоречит.

С учетом изложенного, поскольку предметом аренды является неизолированные и необособленные части крыш зданий, не являющиеся самостоятельными объектами гражданских прав, при этом условие о предмете в договоре согласовано (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд исходит из того, что обременение в связи с государственной регистрацией договора аренды в порядке пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается на все здание.

В рассматриваемом случае Управление Росреестра по г. Москве, не представило надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность оспариваемого отказа. Принимая во внимание изложенное, суд полагает требования заявителя подлежащими удовлетворению в полном объеме

Оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.12.2021 №1/21Н-30, изложенный в уведомлении от 11.04.2022 № КУВД-001/2021-56188792/5 не основан на нормах права, а также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создавая препятствия в реализации права на государственную регистрацию договора аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п.21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 71, 75, 110, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве, выраженное в уведомлении от 11.04.2022 № КУВД-001/2021-56188792/5 об отказе государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации договора аренды от 01.12.2021 №1/21Н-30, заключенного между Федеральным государственным бюджетным научным учреждением "Федеральный научный агроинженерный центр ВИМ" и ПАО "Мегафон".

Проверено на соответствие ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822) в пользу Федерального государственного бюджетного научного учреждения "Федеральный научный агроинженерный центр ВИМ" (ОГРН: 1037739771827) расходы по оплате госпошлины в размере 3000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

В.Д. Поздняков