ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-26686/2022

г. Саратов

14 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2023 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи С. А. Жаткиной,

судей Т. В. Волковой, Л. Ю. Луевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 представитель ФИО3, действующая на основании доверенности от 29.06.2023,

от общества с ограниченной ответственностью «Крокус К» представитель ФИО3, действующая на основании доверенности от 15.05.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «Крокус К» 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 мая 2023 года по делу № А57-26686/2022

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2

(ОГРНИП 319645100069459, ИНН 

<

***>)

к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третьи лица: Комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Крокус К» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о признании права собственности на нежилое здание, 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация, ответчик) о признании права собственности на нежилое здание, площадью 974,2 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6., признании права собственности на нежилое здание, площадью 46,6 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 02 мая 2023 года по делу № А57-26686/2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и общество с ограниченной ответственностью «Крокус К» (далее – ООО «Крокус К») обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное по основаниям, изложенным в жалобах, просят удовлетворить исковые требования предпринимателя в полном объеме.

Кроме того, ООО «Крокус К» в апелляционной жалобе заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Вместе с тем, представитель ООО «Крокус К» в судебном заседании не настаивал на разрешении ходатайства в связи с наличием в материалах дела устного заключения эксперта по тому же вопросу, вследствие чего оно не подлежит рассмотрению. 

В судебном заседании представитель истца и ООО «Крокус К» доводы апелляционных жалоб поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, с учетом представленных письменных пояснений, исследовав материалы дела, выслушав в судебном заседании полномочного представителя лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 16 мая 2017 года между Администрацией муниципального образования «Город Саратов» (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № АР-17-187/ф-1.

Согласно договору арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 9 782 кв.м, с кадастровым номером 64:48:010126:666 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, занимаемый объектами незавершенного строительства - нежилым зданием, степень готовности 10%, нежилым зданием, степень готовности 40%, для завершения строительства, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок. Срок действия договора – три года (п. 2.1).

Данный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 31.05.2017 № регистрации 64:48:010126:666-64/001/2017-2.

20 июля 2017 года по договору замены стороны в обязательстве ФИО4 передала права и обязанности по договору аренды земельного участка № АР-17-187/ф-1 от 16.05.2017 ООО «Крокус К».

Договор замены стороны в обязательстве от 20.07.2017 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 21.08.2017 № регистрации 64:48:010126:666-64/001/2017-5.

15 мая 2018 года Администрацией муниципального образования «Город Саратов» выдано ООО «Крокус К» разрешение на строительство № 64-RU 64304000-132-2018 объекта капитального строительства - магазина от 500 до 1 000 кв.м общей площади и трансформаторной подстанции (ТП) на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010126:666 по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6 (л.д. 36, т.1) в соответствии с подготовленной проектной документацией.

11 февраля 2019 года распоряжением № 49-р Администрацией муниципального образования «Город Саратов» в разрешение на строительство от 15.05.2018 № 64-RU 64304000-132-2018 внесены изменения. Срок действия разрешения продлён до 15 октября 2019 г. (л.д. 60 т.1).

20 декабря 2019 года согласно уведомлению № 149-р Администрацией муниципального образования «Город Саратов» о внесении изменения в разрешение на строительство от 15 мая 2018 года № 64-RU 64304000-132-2018 магазина от 500 до 1 000 кв.м общей площади, трансформаторной подстанции (ТП) на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010126:666, расположенном по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «Город Саратов», Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, продлевает разрешение на строительство от 15 мая 2018 года № 64-RU 64304000-132-2018 сроком до 14 марта 2020 года (л.д. 61 т.1).

02 июля 2021 года на основании постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2021 по делу № А57-19127/2020 Администрация муниципального образования «Город Саратов» и ООО «Крокус К» заключили соглашение к договору аренды земельного участка от 16 мая 2017 года № АР-17-187/ф-1, которым внесли изменения в договор аренды, заменив в пункте 2.1 договора слова «на три года» словами «на шесть лет» (л.д. 23 т.1).

25 мая 2022 года по договору замены стороны в обязательстве ООО «Крокус К» передало права и обязанности по договору аренды земельного участка № АР-17-187/ф-1 от 16.05.2017 ФИО2 (л.д. 24 т.1).

 По договорам купли-продажи от 25.05.2022 и 23.06.2022 соответственно ФИО2 приобрела в собственность недвижимое имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010126:666 по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6:

- нежилое здание, степень готовности объекта незавершенного строительства 90 %, площадью 998 кв.м, адрес: Саратовская область, г Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, кадастровый номер: 64:48:010126:685, принадлежит ФИО2 на праве собственности номер государственной регистрации права № 64:48:010126:685-64/087/2022-5 от 26.05.2022, основание договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.05.2022, заключенный между ФИО2 и ООО «Крокус К»;

- нежилое здание, степень готовности объекта незавершенного строительства 40 %, площадью 58,7 кв.м, адрес: Саратовская область, г Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, кадастровый номер: 64:48:010126:686, принадлежит ФИО2 на праве собственности номер государственной регистрации права № 64:48:010126:686-64/087/2022-9 от 24.06.2022, основание договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.06.2022, заключенный между ФИО2 и ООО «Крокус К».

ФИО2 в связи с истечением срока разрешения на строительство спорных объектов обратилась в Администрацию муниципального образования «Город Саратов» за выдачей разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию оконченных строительством объектов: магазина от 500 до 1 000 кв.м общей площади и трансформаторной подстанции, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010126:666 по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6.

Уведомлением от 02 августа 2022 года № 02-05-07-536п Администрацией муниципального  образования   «Город  Саратов»   было  отказано  в  выдаче  разрешения  на строительство и ввод в эксплуатацию оконченных строительством объектов. Основаниями отказа указано следующее: согласно обращению соответствующие объекты капитального строительства уже возведены. Выдача разрешения на строительство на уже построенные объекты действующим законодательством не предусмотрено.

С целью легализации указанных построек предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что объект - нежилое здание, площадью 974,2 кв.м не обладает признаками, позволяющими отнести его к недвижимому имуществу.

Суд также указал, что нежилое здание (трансформаторная подстанция), площадью 46,6 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, является объектом вспомогательного назначения по отношению к основному зданию, площадью 974,2 кв.м, и следует его судьбе, а, следовательно, основания для признания права собственности на здание трансформаторной подстанции как на объект самостоятельного назначения отсутствуют.

Между тем, апелляционная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, положенными в основу отказа в удовлетворении исковых требований, в силу следующего.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта (пункт 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Согласно п. 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, положения статьи 222 ГК РФ применимы лишь к объектам недвижимого имущества.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землёй, может быть признано недвижимостью лишь в том случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство возведённых объектов.  Помимо неразрывной связи с землёй спорные объекты должны обладать самостоятельным функциональным назначением, при этом государственная регистрация права собственности на эти объекты сама по себе не является доказательством отнесения их к объектам недвижимости.

То есть, для целей оценки правовой категории отнесения объекта недвижимости необходимо исследовать как признаки, способные отнести такой объект в силу природных свойств, так и юридические основания, свидетельствующие о его возведении (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, право на строительство на земельном участке).

Суд первой инстанции, делая вывод об отсутствии у здания магазина статуса объекта недвижимого имущества, указал, что необходимость резки конструкций при демонтаже и наличие железобетонного фундамента и бетонного пола не являются достаточным основанием для отнесения сооружения к объекту недвижимости, так как неразборное основание объекта (фундамент) не всегда определяет физические свойства установленного на нем объекта (например, торговый павильон на ленточном фундаменте, металлическая остановка общественного транспорта на столбчатом фундаменте), а укорачивание элементов в результате резки может быть устранено их заменой, так как предполагается, что любое «движимое» сооружение в разобранном виде представляет собой набор конструктивных элементов: стоек, листов и т.д.

   Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. 

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие «объект недвижимости» является правовой категорией, именно суд исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку тому, отвечает объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции судом была назначена экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственность «Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы», эксперту ФИО5.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 

1) Соответствует ли объект строительства: нежилое здание, площадью 998 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6 и нежилое здание, площадью 58,7 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г.Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, существующим строительным, техническим, градостроительным и иным нормам и правилам? 

2) Соответствует ли объект строительства: нежилое здание, площадью 998 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6 и нежилое здание, площадью 58,7 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным нормам и правилам? 

3) Создает ли объект строительства: нежилое здание, площадью 998 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6 и нежилое здание, площадью 58,7 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, угрозу жизни, здоровью граждан и их имуществу и в какой степени? Нарушает ли строение права и интересы других лиц? Если нарушения имеются, указать какие? 

4) Имеются ли какие-либо нарушения проекта (проектной документации, имеющейся в материалах дела) и установленных действующим законодательством обязательных требований у построенного объекта строительства: нежилое здание, площадью 998 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6 и нежилое здание, площадью 58,7 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6? Если имеются, то какие? 

5) В границах какого (каких) земельного участка расположен объект строительства: нежилое здание, площадью 998 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6 и нежилое здание, площадью 58,7 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, и не препятствует ли его расположение эксплуатации существующих инженерных и иных коммуникаций? Соблюдены ли правила землепользования и застройки? Соответствует ли фактическое использование земельного участка, на котором расположен объект, разрешенному использованию и целевому назначению земельного участка?

По итогам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключением эксперта № 22/12-326 от 12.01.2023, в котором экспертом сделаны следующие выводы:

1) Объекты строительства: нежилое здание, площадью 998 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6 и нежилое здание, площадью 58,7 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, соответствуют строительным, техническим, градостроительным нормам и правилам; 

2) Объекты строительства: нежилое здание, площадью 998 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6 и нежилое здание, площадью 58,7 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, соответствуют санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным нормам и правилам; 

3) Объекты строительства: нежилое здание, площадью 998 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6 и нежилое здание, площадью 58,7 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, угрозу жизни, здоровью граждан и их имуществу не создают, права и интересы других лиц не нарушают; 

4) Нарушений проекта (проектной документации, имеющейся в материалах дела) и установленных действующим законодательством обязательных требований у построенного объекта строительства: нежилое здание, площадью 998 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6 и нежилое здание, площадью 58,7 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, при производстве экспертизы не выявлено; 

5) По результатам обработки координатных данных, полученных на месте, было установлено, что: 

- нежилое здание, площадью 998 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, расположено в границах земельного участка кадастровым номером 64:48:010126:666; 

- нежилое здание, площадью 58,7 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, расположено в границах земельного участка кадастровым номером 64:48:010126:686.

Ознакомившись с результатами судебной экспертизы, оценив экспертное заключение, по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными материалами дела, суд апелляционной инстанции признает его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86, 87 АПК РФ, Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Лицами, участвующими в деле, заключение эксперта не оспорено.

Каких-либо возражений относительно принятия указанного экспертного заключения в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу сторонами не заявлено. 

Оснований сомневаться в достоверности сделанных экспертом выводов у суда не имеется.

В заключении эксперта № 22/12-326 от 12.01.2023 в отношении нежилого здания, площадью 998 кв.м, указано, что решение пространственного каркаса объема данного здания представляет собой сочетание рамной системы в поперечном направлении и связевой в продольном направлении. При этом, пространственная жесткость и геометрическая неизменяемость каркаса основного объема здания в поперечном направлении обеспечивается поперечными рамами, смонтированными со всеми жёсткими узлами сопряжения ригелей с колоннами.

Согласно своду правил 356.1325800.2017 «Конструкции каркасные железобетонные сборные многоэтажных зданий Правила проектирования» продольная (поперечная) рама – это плоский элемент каркаса здания, состоящий из колонн, элементов жесткости и горизонтальных ригелей, применяемый для описания конструктивной схемы здания и выполнения приближенных расчетов (п. 3.7), ригель - это линейный несущий строительный элемент, расположенный горизонтально или наклонно, соединяющий вертикальные элементы и служащий опорой для плит перекрытия и покрытия (п. 3.9); связевая панель – это конструкция, состоящая из двух колонн, соединенных металлическими (треугольными, портальными или крестовыми) связями, предназначенная для восприятия и передачи на фундамент горизонтальной нагрузки (п. 3.10). 

Указанным сводом правил предусмотрено, что жесткое соединение ригеля с колонной обеспечивается сварным соединением закладных деталей ригеля и колонны, анкеровкой верхней арматуры ригеля в теле колонны или приваркой к закладной детали колонны с последующим омоноличиванием швов (п.5.4.2). 

При этом, как следует из п. 5.4.4, жесткое сопряжение колонны с фундаментом следует обеспечивать глубиной заделки колонны и анкеровкой продольной арматуры колонн в стакане сборного фундамента.

Указанное свидетельствует о том, что решение пространственного каркаса спорного здания в виде сочетания рамной системы в поперечном направлении и связевой в продольном направлении обеспечивает полную взаимную связь всех элементов каркаса здания с фундаментом, благодаря которым с одной стороны обеспечивается устойчивая связь всех частей здания друг с другом, но при этом с другой стороны демонтаж отдельных конструкций здания без разрушения иных его частей становится невозможным, поскольку все значимые элементы соединены между собой жестким соединением. 

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что спорное здание является сборной металлоконструкцией, а, следовательно, не исключена фактическая возможность его разборки и повторной сборки, является ошибочным.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что понятие объекта недвижимости является правовой категорией. 

Между тем, для определения физических характеристик объекта – наличия физической связи с землей, возможности его перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, как правило, необходимы специальные познания.

Как указывалось выше, экспертом в настоящем деле при проведении судебной экспертизы сделан вывод об отнесении спорных зданий к объектам капитального строительства (л.д. 70 т.2). 

В суде первой инстанции эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и об обязанности давать объективные заключения по поставленным вопросам (л.д. 148 т.1), отвечая в порядке ч. 3 ст. 86 АПК РФ на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда, подтвердил, что спорные здания представляют собой объекты капитального строительства, имеют тесную связь с землей и их демонтаж без существенных разрушений невозможен. 

В частности, эксперт в судебном заседании указал, что объект исследования площадью 974,2 кв.м является объектом капитального строительства, обладает всеми признаками капитальности, имеет железобетонный фундамент, неразборную конструкцию, возведен по индивидуальному проекту. Перенести или провести его перемещение на другое место без несоразмерного ущерба невозможно. Кроме того, к зданию подведены инженерные коммуникации для снабжения. Эксперт пояснил, что признаками капитальности является неразрывная связь с землей посредством фундамента, который был изготовлен исключительного для здания площадью 974,2 кв.м, а, кроме того, невозможностью его перемещения без нанесения ему ущерба, при этом, затраты по демонтажу, разборке и перемещению будут сопоставимы со строительством нового здания, так как потребуется полный демонтаж всех конструкций. 

Также экспертом указано, что здание возведено типовым образом из современных материалов, которые сейчас наиболее часто используются в силу их экономической составляющей, а именно каркас из металлоконструкций, фасады стеклянные. Цоколь и фундамент на монолитно-бетонной ленте, на которой установлен каркас. Утепление выполнено, наружные конструкции присутствуют, имеется щебеночная отсыпка, отмостка.

Суд первой инстанции в оспариваемом судебном акте не отразил по каким причинам им не приняты во внимание приведённые выводы эксперта, вывод суда об отсутствии признаков капитальности у основного здания основан лишь на виде материала, из которого изготовлены стены здания. При этом в решении отсутствует обоснование выводов суда об отсутствии у здания такого физического признака как неразрывная связь с землёй, которое опровергало бы противоположный вывод эксперта по данному вопросу.

Судебная коллегия отмечает, что само по себе использование при возведении стен здания металлических конструкций, не может безусловно свидетельствовать о невозможности признания такого здания объектом недвижимости.

Об этом свидетельствует и актуальная судебная практика (Постановления Арбитражного суда Московского округа по делам № А41-92396/2019, № А41-77683/2020 и др.).

При таких обстоятельствах, с учётом заключения эксперта, его пояснений в суде первой инстанции, положений свода правил 356.1325800.2017 «Конструкции каркасные железобетонные сборные многоэтажных зданий Правила проектирования»,  апелляционный суд находит обоснованным довод истца о наличии у спорных объектов физических признаков объекта капитального строительства – неразрывной связи с землёй, невозможности перемещения без несоразмерного ущерба.

При этом, в отношении нежилого здания, площадью 46,6 кв.м, судом  правомерно указано, что оно является объектом вспомогательного назначения по отношению к основному зданию, площадью 974,2 кв.м, и следует его судьбе. Обстоятельств, свидетельствующих о том, что трансформаторная подстанция не обладает необходимыми природными свойствами недвижимости, судом не установлено.

Следовательно, по своим природным свойствам оба спорных нежилых здания обладают всеми признаками недвижимого имущества, установленными в ст.130 ГК РФ. 

В соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах. 

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим. 

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка, без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Договор  аренды земельного участка, на котором расположены спорные объекты, заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2021 по делу № А57-19127/2020, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, признан незаконным отказ Комитета по управлению имуществом города Саратова, выраженный в ответе от 14.07.2020 № 20-09/13979 об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 16.05.2017 № Ар-17-187/ф-1 земельного участка площадью 9 782 кв.м с кадастровым номером 64:48:010126:666 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, предусматривающего увеличение срока его действия. 

Суд обязал Администрацию муниципального образования «Город Саратов» заключить дополнительное соглашение в части продления срока действия договора аренды № Ар-17-187/ф-1 от 16.05.2017 земельного участка площадью 9 782 кв.м с кадастровым номером 64:48:010126:666 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6, на срок три года.

При этом, в рамках названного дела установлены обстоятельства предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства расположенных на нем объектов недвижимости. Кроме того, судом сделан вывод, что Комитет по управлению имуществом допустил формальный подход к применению положений земельного законодательства, что противоречит принципу единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости и создает правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы как объектов недвижимости, так и земельного участка, необходимого для их использования, и необоснованно воспрепятствует реализации исключительного права общества на оформление землепользования.

Таким образ, суд апелляционной инстанции, принимая вышеуказанный судебный акт, фактически сделал вывод о нахождении на земельном участке именно объектов, которые по своим физическим свойствам могут быть отнесены к объектам недвижимости, в связи с чем продлил договор аренды.

Кроме того, о том что спорные объекты создавались как объекты недвижимости свидетельствует и то, что 15 мая 2018 года Администрацией муниципального образования «Город Саратов» выдано ООО «Крокус К» разрешение на строительство отдельно стоящего объекта торговли, которое в последующем неоднократно продлевалось.

Действительно, как указал суд первой инстанции, определение правового режима объекта, то есть, является ли объект движимым или недвижимым имуществом, является вопросом права, а не специальных знаний, в связи с чем, правовой режим объекта не может быть определен только лишь на основании заключения эксперта о прочной связи данного объекта с землей и возможности повреждения данного объекта при его демонтаже.

Вместе с тем, апелляционная коллегия считает, что совокупность представленных в материалах дела доказательств не подтверждает выводы суда первой инстанции.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводы, что оба возведенных объекта на спорном земельном участке являются объектами недвижимости.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22).

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Поэтому в пункте 26 постановления № 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако, в названном пункте постановления № 10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать злоупотреблению правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

При этом разъяснение пункта 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения.

В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

Подобное прочтение пункта 26 постановления № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления № 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14057/10.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В части 2 статьи 263 ГК РФ закреплено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Из положений статей 1, 30, 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

В соответствии со статьей 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, ответственности за нарушение законодательства о градостроительной деятельности.

В силу статьи 51 ГрК РФ, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Согласно части 6 статьи 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией и (или) информационной моделью (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса), требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

По окончанию строительства выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 26 постановления № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил или нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса или сохранения самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц при сохранении самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан в настоящее время и возможность его эксплуатации в будущем с учетом потенциальной возможности посещения объекта многочисленным количеством людей.

Как уже было сказано, земельный участок под спорными строениями оформлен и принадлежит истцу на праве аренды.

   При этом, исходя из условий договора, арендодатель согласился с тем, что на земельном участке будут достроены два объекта незавершенного строительства – нежилое здание, степень готовности 10%, нежилое здание, степень готовности 40%. Согласование арендодателем строительства названных объектов, само по себе говорит о том, что арендодатель вполне определенно выразил свою волю на возведение данных объектов на предоставленном им арендатору земельном участке. Характеристики зданий как объектов капитального строительства также определены муниципальным образованием в выданном разрешении на строительство в виде утверждённой проектной документации.

Однако, на основании уведомления администрации истцу было отказано  в  выдаче  разрешения  на строительство и ввод в эксплуатацию оконченных строительством объектов по причине того, что спорные объекты капитального строительства уже возведены. Выдача разрешения на строительство на уже построенные объекты действующим законодательством не предусмотрено.

Вместе с тем, невыполнение указанных требований не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как уже отмечалось ранее, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции судом была назначена экспертизы, по результатам проведения которой эксперт пришел к выводу, что спорные объекты строительства соответствуют строительным, техническим, градостроительным нормам и правилам; соответствуют санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным нормам и правилам; угрозу жизни, здоровью граждан и их имуществу не создают, права и интересы других лиц не нарушают; нарушений проекта и установленных действующим законодательством обязательных требований у построенных объектов не выявлено; оба объекта расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:010126:686.

В совокупности с иными доказательствами по делу суд апелляционной инстанции полагает установленным, что, несмотря на отсутствие (истечение срока действия)  выданного в установленном порядке разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, спорные объекты возведены с соблюдением всех необходимых градостроительных и строительных норм и правил, в полном соответствии с проектной документацией объекта капитального строительства, планируемого к строительству. размещены на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды, существование построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В рассматриваемом же случае экспертом такие обстоятельства не установлены, из материалов дела они не усматриваются.

При этом нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство, а именно – истечение срока, на который выдано такое разрешение, или ввода объекта в эксплуатацию не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Как указывалось выше, по смыслу пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Кодекса, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

В данном случае ООО «Крокус К» (а впоследствии истица)   реализовало своё право на возведение объектов – магазина и трансформаторной подстанции и построило их на конкретном земельном участке с разрешения городской администрации, в том виде, в котором последняя согласовала строительство указанных зданий как объектов капитального строительства в полном соответствии с проектной документацией.

При этом, материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что земельный участок, на котором расположены постройки, предоставлен Обществу в аренду с назначением - для завершения строительства нежилых зданий.

Особое значение для применения положений статьи 222 ГК РФ  имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке. (Определение  Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу N 305-ЭС16-8051, А40-30372/2013). 

Такой подход обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, не позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

В рассматриваемом же случае, напротив, такая воля собственника установлена, при этом, арендатор, построивший спорные объекты в соответствии со всеми требованиями, предъявляемыми к возведению объектов недвижимости, не может быть лишён права на легализацию данного имущества.

Единственным признаком самовольной постройки в настоящем споре является отсутствие разрешения на строительство (в связи с истечение срока его действия) и акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых истец предпринимал меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было отказано, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, в рамках рассмотрения дела № А57-19127/2020 Арбитражным судом Поволжского округа в постановлении от 07.10.2021 отмечено, что  действия общества «Крокус К», направленные на добросовестное исполнение обязательств по договору от 16.05.2017 № Ар_17-187/ф-1 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010126:666,  безусловно подтверждены представленным истцом в материалы дела экспертным исследованием от 23.11.2020 № 7, подготовленным экспертом ФИО6, где указан процент готовности объекта – нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010126:666 в Новосоколовогорском жилом районе города Саратова, ЖГ-6 в размере 100%; процент готовности объекта – трасформаторная подстанция (ТП), необходимая для электроснабжения нежилого здания, 17 А57-19127/2020 расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010126:666 в Новосоколовогорском жилом районе города Саратова, ЖГ-6 в размере 100%. 

В силу положений статьи 69 АПК РФ данные обстоятельства являются преюдициальными для настоящего дела.

В названном деле также установлено, что 03.03.2020 Администрацией подготовлено уведомление № 18-р «О внесении изменений в разрешение на строительство от 15.05.2018 № 64-RU 64304000-132-2018», срок действия разрешение на строительство общества «Крокус К» продлен до 15.05.2020. 

В соответствии с приложением № 3 к постановлению Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году» (далее – постановление Правительства Российской Федерации № 440) установлены особенности применения разрешительных режимов, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, в том числе, предусмотрено, что на один год продлевается срок действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает в период с 07.04.2020 по 01.01.2021. Данное постановление Правительства Российской Федерации № 440 не предусматривает необходимости подачи заявления о внесении изменений в разрешение на строительство с целью продления срока действия разрешения на строительство, срок действия которого истекает в период с 07.04.2020 по 01.01.2021, что означает, что разрешения на строительство, срок действия которых истекает в вышеуказанный период, считаются продленными на один год без необходимости подачи застройщиком соответствующего заявления.

Таким образом, спорные объекты фактически возведены в сроки, установленные разрешением на их строительство, однако, меры по введению объекта в эксплуатацию были предприняты уже по истечении данного срока.

Следует отметить, что существенным обстоятельством в настоящем споре является соблюдение реального баланса интересов сторон, так как истец, в случае отказа в иске утрачивает право пользования на законном основании принадлежащим ему недвижимым имуществом по причине, не зависящей от его воли (нарушение срока строительства в связи с пандемией короновируса и судебными разбирательствами по факту непредоставления земельного участка в аренду для окончания строительства),  а заинтересованное лицо (публичное образование) также лишается права не реализацию своей цели предоставления земельного участка для завершения строительства незаконченного строительством объекта. То есть стороны не получат то, на что рассчитывали при заключении договора аренды  земельного участка от 16.05.2017 для завершения строительства нежилых зданий. 

В сложившейся ситуации и при имеющихся характеристиках объектов недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке, ущерб, который будет получен сторонами, может значительно превышать затраты, необходимые для исполнения первоначально взятых на себя обязательств по возведению спорных объектов, что  не соответствует фактическим целям сторон договора и общественным интересам. 

Доказательства нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц самовольно возведенными зданиями не имеется, правопритязания третьих лиц в отношении спорных зданий отсутствуют.

Судебная коллегия также учитывает, что никем из лиц, участвующих в деле, возражений относительно заявленных предпринимателем требований представлено не было.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым также отметить, что  строительство спорных объектов производилось в соответствии с разрешениями на строительство, полученными в установленном законом порядке, и проектной документацией, на основании которой разрешение на строительство выдавалось,  у уполномоченного органа отсутствовала информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка, Комитетом не заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2017 № Ар-17-187/ф-1 с кадастровым номером 64:48:010126:666, напротив, истцу неоднократно продлевались разрешения на строительство вплоть до 14.05.2020 (уведомление Администрации от 03.03.2020 № 18-р), что свидетельствует о заинтересованности Администрации в окончании строительства объекта недвижимости и ввода в эксплуатацию. 

При таких обстоятельствах, апелляционный суд учитывает неопределенность правовых притязаний у ответчика в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке. Выдавая разрешение на строительство на спорное здание магазина как на объект капитального строительства в соответствии с проектной документацией, отражённой в таком разрешении, Администрация однозначно выразила свою волю на возведение на  земельного участка с кадастровым номером 64:48:010126:666 тех объектов, которые в конечном итоге и были на нем созданы.  

Действия Администрации муниципального образования «Город Саратов», выраженные в отказе во вводе спорных объектов в эксплуатацию путем формального указания на истечение срока разрешения на строительство и возведение построек в его отсутствие,  при том, что истцом заявлено о невозможности окончания строительства в срок по причине распространения коронавирусной инфекции, а также в связи с наличием судебных споров и неопределённостью в отношении предоставления земельного участка в аренду для окончания строительства, являются неправомерными.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества.

С учетом установленных обстоятельств дела, судебная коллегия не усматривает со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.     

Спорные объекты в силу своих физических характеристик и оснований возникновения являются объектами недвижимости. Указанные объекты создавались как объекты недвижимости, в соответствии с оформленной в установленном порядке разрешительной документацией, в границах земельного участка, предоставленного для строительства спорных объектов как объектов капитального строительства, в том виде, в котором они были согласованы правообладателем земельного участка, перемещение их без разрушения невозможно.

Действия ответчика, изначально предоставившего в аренду без торгов земельный участок для окончания строительства, согласовавшего объекты в соответствии с проектной документацией, а затем отказавшего в легализации достроенных объектов недвижимости, не соответствуют стандарту разумного и добросовестного поведения органа, обладающего властными полномочиями, и обладают признаками злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).

При этом, признание права собственности на спорные объекты устранит правовую неопределенность в их статусе, позволит эксплуатировать их в соответствии с законодательством с отчислением в бюджет соответствующих налогов.

При изложенных обстоятельствах, а также учитывая наличие в материалах дела документов, подтверждающих соответствие спорных объектов недвижимости требованиям законодательства, обеспечивающих возможность их безопасной эксплуатации, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении требований истца, в связи с чем, в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение подлежит отмене.

При решении вопроса о распределении судебных расходов апелляционный суд считает необходимым отнести судебные расходы по делу на самого истца (позиция Верховного Суда РФ в определении от 12.07.2016 № 22-КГ16-5).

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 мая 2023 года по делу № А57-26686/2022 отменить. Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319645100069459, ИНН 

<

***>) на нежилое здание, площадью 974,2 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319645100069459, ИНН 

<

***>) на нежилое здание, площадью 46,6 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 319645100069459, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную по чеку от 25.05.2023 государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

 

Председательствующий                                                                            С. А. Жаткина

 

Судьи                                                                                                           Т. В. Волкова

 

                                                                                                                      Л. Ю. Луева