Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-98388/18-127-645

г. Москва

18 марта 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 11 марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен 18 марта 2019 года

Арбитражный суд города Москвы в составе  судьи К.А. Кантор 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассматривает в судебном заседании дело по иску (заявлению) 

ООО «ВОСТОК ПРОЕКТ»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о взыскании задолженности в размере 5.872.650 руб. 00 коп.

при участии: 

от истца – ФИО2 по дов. от 07.11.2016 № б/н

от ответчика – ФИО3 по дов. от 29.11.2018 № 33-Д-1041/18

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании убытков в размере 6.448.400 руб. 00 коп., уплаченных в виде арендной платы в период с 01.01.2014 по 11.12.2018 по Договору аренды от 31.05.2007 № 01-00552/07.  (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражал.

Выслушав доводы сторон, исследовав в полном объеме все представленные в дело письменные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом, что Общество с ограниченной ответственностью «Восток Проект» является субъектом малого предпринимательства.

Общество является арендатором нежилого помещения общей площадью 394,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (1 этаж, пом.1а, комн.1-3,3г,4-6,6а,6б,7,8).

В связи с тем, что Истец соответствовал условиям, установленным ст.3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ), в порядке п.2 ст.9 Закона №159-ФЗ, Истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы (далее- ДГИ) с Заявлением о выкупе арендуемого имущества от 27.09.2013года.

В соответствии со ст.3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

27.09.2013 года  ООО  «Восток  Проект» обратилось  с  заявлением  о  выкупе арендуемого нежилого помещения. При этом, при получении заявления от уполномоченный орган обязан:

обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в

десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, общий срок, отведенный федеральным законом на оформление договора купли-продажи и направления его арендатору, составляет 2 месяца 24 дня. Следовательно, 22 декабря 2013 года являлось предельным сроком для направления Проекта договора купли-продажи в адрес ООО «Восток Проект».

Несмотря на соответствие Общества всем установленным критериям, Департамент не совершил действий, направленных на отчуждение арендуемого недвижимого имущества.

В связи с этим, ООО «Восток Проект» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об обязании заключить Договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 394,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>(1 этаж, пом.1а, комн.1-3,Зг,4-6,6а,6б,7,8). (дело №А40-225939/2016).

Обращаясь с настоящим иском в суд истец указывает на то, что в случае удовлетворения исковых требований, судебным Решением будет подтвержден факт соответствия Общества всем установленным критериям, подтверждено право на выкуп арендуемого имущества.

Таким образом, действия Департамента городского имущества города Москвы по заключению договора совершены за пределами сроков, установленных законодательством, что привело к возникновению у истца убытков в размере внесенной им арендной платы, поскольку в случае своевременного совершения ответчиком действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, истец приобрел бы право собственности на вышеуказанные нежилые помещения и не понес бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендных платежей за использование нежилых помещений

Срок для направления проекта договора купли-продажи, согласно ст. 9 ФЗ РФ № 159-ФЗ, был установлен до 22 декабря 2013года. Следовательно, убытки у ООО «ВОСТОК ПРОЕКТ» возникли со следующего календарного месяца, а именно с 01.01.2014года.

Уклонение Департамента в предоставлении истцу преимущественного права выкупа нежилого помещения в установленные сроки, повлекло за собой причинение Арендатору убытков, в виде реального ущерба в размере внесенных арендных платежей за период с 01.01.2014 по 11.12.2018, что составило 6.448.400 руб. 00 коп.

Как следует из разъяснений абз. 3 п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. №73 в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Вместе с тем, прекращение договорных отношений по аренде спорных помещений посредством направления и последующего заключения договоров купли-продажи, позволило бы избежать понесения указанных расходов ООО «ВОСТОК ПРОЕКТ».

Таким образом, именно по причине уклонения от осуществления законных действий по отчуждению арендованного имущества (бездействие ответчика) в отношении ООО «ВОСТОК ПРОЕКТ» были причинены убытки Истцу. 

В силу ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ, согласно которым лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления ответственности, установленной правилами названной статьи, необходимо наличие состава (совокупности условий) правонарушения, включающего: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.

То есть для взыскания убытков лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать весь указанный фактический состав. Отсутствие хотя бы одного из условий ответственности не влечет удовлетворение иска.

Ответчик указывает на то, что денежные средства, внесенные в счет погашения арендной платы до заключения договора купли-продажи не являются убытками.

ООО «Восток Проект» в соответствии с договором от 31.05.2007 № 01-00552/07 арендовал у города Москвы нежилое здание общей площадью 394,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Арендатор, не являющийся собственником спорного помещения, но занимающий данное помещение на условиях действующего договора аренды, обязан вносить плату за пользование имуществом (статья 606, пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с п.2 ст.328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Поскольку договор аренды, заключенный между Департаментом и истцом на период с спорный период являлся действующим, внесение арендной платы за пользование арендуемым имуществом являлось обязанностью арендатора.

Только после заключения договора купли-продажи договор аренды прекращает свое действие. Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается  заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом (п. 1,3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ( п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Поскольку в заявленный период истец пользовался рассматриваемым помещением на основании договора аренды, действие которого прекратилось в связи с заключением договора купли-продажи названного помещения отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Таким образом, в силу положений статьи 606, пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить арендную плату. При этом такая плата не может быть признана убытками.

В п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» указано, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В п.6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» указано, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Также ответчик указывает на то, что истец не доказал, что он как предполагаемый собственник спорного имущества с 01.01.2014 нес бремя содержания принадлежащего ему имущества, участвовал в уплате налогов, сборов и иных платежей по имуществу, имуществу общему, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст.ст. 210, 249 ГК РФ) и т.д.

Подобные действия Истца можно квалифицировать как злоупотребление правом.

В соответствии с п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п.2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске  срока исковой давности.

Департамент не соглашается с определенным истцом периодом расчета убытков. Истцом заявлен период с 01.01.2014 по 11.12.2018.

Поскольку настоящий иск подан в Арбитражный суд города Москвы лишь 07.05.2018, Истцом пропущен срок исковой давности в отношении требований с 01.01.2014 по 07.05.2015.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что постановлением апелляционного суда от 11.12.2018 по делу №А40-225939/16 суд обязал Департамент имущества города Москвы заключить с истцом договора купли-продажи спорного имущества в редакции, указанной судом в резолютивной части постановления.

Таким образом, с момента принятия судом апелляционной инстанции судебного акта по делу №А40-225939/16, истец стал собственником спорного имущества, и как указано, в том числе в исковом заявлении решение суда по указанному делу будет являться подтверждением нарушения Департаментом прав истца на своевременное приобретение имущества в собственность.

Однако суд учитывает, что настоящий иск поступил в Арбитражный суд города Москвы 07.05.2018 то есть до принятия решения суда первой инстанции  от 09.08.2018, и постановление суда апелляционной инстанции от 11.12.2018.

Таким образом, истец не связывает возникновение убытков, с фактом признания вины Департамента в затягивании сроков предоставления соответствующей государственной услуги.

Кроме того, судом принято во внимание, что на момент обращения истца с иском в суд право истца на получение такой услуги судами подтверждено не было и истец являлся арендатором спорных помещений в соответствии с условиями договора аренды, а у ответчика отсутствовала обязанность не принимать или возвращать платежи по договору аренды.

Между тем, в силу ст. 69 АПК РФ, суд не может игнорировать вступившие в законную силу 11.12.2018 судебный акт по делу №А40-225939/16, в соответствии с которым договор купли-продажи считается заключенным 11.12.2018, а ответчик является виновной стороной в спорных правоотношениях.

Истцом заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям за период с 01.01.2014 по 07.05.2015.

Суд частично соглашается с доводами ответчика, в силу следующего.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как разъяснено в Пленуме Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в пункте 15 постановления, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано: согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

Судом установлено, что истцом в адрес ответчика была направлена претензия, полученная ответчиком 01.03.2018.

При этом, суд принимает во внимание, что претензионный порядок по урегулированию споров о взыскании убытков, законом не предусмотрен, однако в данном случае срок для ожидания ответа на претензию или ее удовлетворения в соответствии с учетом положений Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП составляет не более 25 рабочих дней, в связи с чем, срок исковой давности, в данном случае, порывался на месяц.

Таким образом, суд признает пропущенным срок исковой давности по требованиям за период с 01.01.2014 по 07.04.2015.

Доводы истца о том, что срок исковой давности в данном случае не пропущен, поскольку истец узнал о нарушении своего права только 11.12.2018 с момента принятия судом в рамках дела № А40-225939/16 постановления, судом отклонены, поскольку обращаясь с настоящими требованиями о взыскании убытков конечный судебный акт по названному делу принят не был, и истец не вправе ссылаться на указанное обстоятельство, возникшее после обращения с настоящим иском в суд.

В данном случае, суд считает, что срок исковой давности должен быть рассчитан по каждому расчетному периоду отдельно начиная с момента истечения срока на предоставление государственной услуги.

Кроме того, в силу п. 2 ст. 1109 ГК РФ, имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока давности, не возвращается.

Рассмотрев требование истца о взыскании убытков за период с марта 2018 года по 11.12.2018 суд пришел к следующим выводам.

Поскольку представленными в материалы дела документами  подтвержден факт направления истцом ответчику претензии от 01.03.2018, суд полагает, что перечисление арендной платы после указанной даты не может расценивается как реальные убытки истца, поскольку указанные действия по возвращению ранее уплаченных денежных средств не согласуются с действиями истца по уплате аренды после направления претензии, поскольку с указанного момента истец знал (предполагал), что получение ответчиком арендной платы является необоснованным.

В данном случае суд вправе применить принцип эстоппель, что также согласуется с п. 4 ст. 1109 ГК РФ, согласно которому денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства.

Учитывая изложенное, в соответствии с вышеназванными положениями закона, а также в силу ст. 10 ГК РФ, суд отказывает в удовлетворении требований о взыскании убытков, в виде возврата уплаченной арендной платы за период с марта 2018 по 11.12.2018. 

В результате изложенного, в силу ст. 15, 393 ГК РФ, суд  полагает, что требования истца о взыскании убытков могут быть удовлетворены лишь за период с 07.04.2015 по февраль 2018 на сумму 1.030.250 руб. 00 коп.

Доводы ответчика  о том, что арендная плата не является убытками, судом отклонены, поскольку суд учитывает, наличие судебного акта, согласно которому действия истца признаны неправомерными, и учитывая, что на момент рассмотрения настоящего спора истец является законным собственником спорного помещения, суд соглашается с доводами истца о том, что в случае добросовестного исполнения ответчиком свои обязательств обязанность истца по перечислению арендной платы  прекратилась бы с 01.01.2014.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции 

РЕШИЛ:

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы за счет Казны города Москвы в пользу ООО «ВОСТОК ПРОЕКТ» 4.030.250 руб. 00 коп. убытков, уплаченных в виде арендной платы в период с 07.04.2015 по февраль 2018 включительно,  а также 43.151 руб. 00 коп. в счет оплаты государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СУДЬЯК.А. Кантор