АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

__________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А14-13511/2016

город Калуга

20» мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена                13.05.2019 

Постановление изготовлено в полном объеме                 20.05.2019

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

Председательствующего

ФИО1

Судей

ФИО2

ФИО3

при ведении протокола с/заседания

помощником судьи

При участии в судебном заседании

ФИО4

от истца:

Администрация городского округа 

город Воронеж

от ответчика:

индивидуальный предприниматель ФИО5

от третьего лица:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж

ФИО6, представитель по доверенности №53/2018-С от 25.12.2018;

ФИО7, представитель по доверенности от 24.09.2018;

представитель не явился, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО5 и Администрации городского округа город Воронеж,  на решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 по делу № А14-13511/2016,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа город Воронеж (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании 3 954 156 руб. 08 коп., в том числе 3 326 288 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №171-14-09/мс от 10.06.2014 за период с 01.06.2015 по 01.10.2016, 627 867 руб. 50 коп. пени за период с 26.06.2015 по 01.10.2016, расторжении указанного договора.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 07.12.2016 исковые требования Администрации городского округа город Воронеж удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 04.04.2017 решение Арбитражного суда Воронежской области от 07.12.2016 по настоящему делу оставлено без изменения, кассационная жалоба ИП ФИО5 без удовлетворения.

ИП ФИО5 оспаривала в судебном порядке отказ Администрации в выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.01.2017, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2017 по делу №А14-13605/2016 в удовлетворении заявления ИП ФИО5 отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 14.07.2017 решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.01.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2017 по делу №А14-13605/2016 отменены в части отказа в признании незаконным отказа Администрации от 12.09.2016 года № 6255022, отказ Администрации от 12.09.2016 года № 6255022 в выдаче разрешения на строительство признан незаконным, в остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.01.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2017 по делу №А14-13605/2016 оставлены без изменения, а кассационная жалоба ИП ФИО5 без удовлетворения.

ИП ФИО5 обратилась с арбитражный суд первой инстанции с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения от 07.12.2016 по делу №А14-13511/2016 со ссылкой на признание постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 14.07.2017 по делу №А14-13605/2016 отказа Администрации от 12.09.2016 № 6255022 в выдаче разрешения на строительство незаконным.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.11.2017 заявление ИП ФИО5 о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Арбитражного суда Воронежской области от 07.12.2016 удовлетворено, решение Арбитражного суда Воронежской области от 07.12.2016 по делу № А14-13511/2016 отменено.

Администрация городского округа город Воронеж  обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5 с учетом уточнения требований о взыскании 2 620 702 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате, 822 877 руб. 96 коп. пени за период с 01.10.2016 по 01.08.2017, расторжении договора аренды земельного участка № 171-14-09/мс от 10.06.2014.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 24.01.2018 для совместного рассмотрения в одно производство объединены дела №А14-10564/2017 и №А14-13511/2016, с присвоением объединенному делу № А14-13511/2016.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, уточнен истец по делу - Муниципальное образование городской округ город Воронеж в лице Администрации городского округа город Воронеж.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2018 (судья Тисленко Д.И.), оставленным без изменения  постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 (судьи Ушакова И.В., Кораблева Г.Н., Щербатых Е.Ю.), исковые требования удовлетворены частично, с  ИП ФИО5 в пользу Муниципального образования городской округ город Воронеж в лице Администрации городского округа город Воронеж взыскано 200 000 руб. 00 коп. пени, договор аренды земельного участка № 171-14-09/мс от 10.06.2014 расторгнут; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

ИП ФИО5, не  согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Администрация городского округа город Воронеж также обратилась в суд округа с кассационной жалобой, ссылаясь на незаконность и необоснованность обжалуемых судебных актов, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании суда округа представитель истца доводы кассационной жалобы поддержал,  возражал против доводов кассационной жалобы ИП ФИО5 по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, по изложенным в ней основаниям, против доводов кассационной жалобы Администрации возражал.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб, заслушав стороны, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по договору аренды от 10.06.2014 Администрация передала сроком на 5 лет по акту приема- передачи от 11.07.2014 ИП ФИО5 земельный участок с кадастровым номером 36:34:0107010:40 площадью 10386 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> а, с разрешенным использованием: для проектирования и строительства детского сада.

Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения предусмотрены пунктами 2.2, 2.4, 2.5 договора аренды.

За нарушение срока внесения арендных платежей пунктом 2.7 договора предусмотрена ответственность в виде взыскания пени в размере 0,1% от суммы неплатежа за каждый день просрочки. Договор аренды зарегистрирован 25.06.2014.

Ответчиком арендные платежи за период с 01.10.2016 по 01.08.2017 не вносились, задолженность составила 2 620 702 руб. 44 коп.

В материалах дела имеется копия платежного поручения о перечислении ответчиком 3 326 288 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате, 627 867 руб. 50 коп. пени за предыдущие периоды в рамках принудительного исполнения решения суда от 07.12.2016. Представители сторон подтвердили указанную оплату.

Также в материалах дела имеются письма о необходимости погашения задолженности и намерении расторгнуть договор в случае неудовлетворения требования, о направлении соглашения о расторжении договора, которое ответчиком не подписано (представлены при первоначальном рассмотрении исковых требований).

В связи с вступлением в законную силу впоследствии отмененного по вновь открывшимся обстоятельствам решения суда от 07.12.2016 по настоящему делу постановлением Администрации от 12.07.2017 № 369 осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 36:34:0107010:40 площадью 10 386 кв.м и образованы новые земельные участки площадью 7 993 кв.м и 2 393 кв.м.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, пришли к правомерному выводу о частичном удовлетворении исковых требований,  ввиду следующего.

Исходя из совокупного анализа  пункта 2 статьи 22, пункта 4 статьи 27  Земельного кодекса РФ, положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

При этом, с учетом правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу №302-ЭС14-735, А19-1917/2013, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13689/12 от 09.04.2013 по делу № А67-3141/2011, в таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав, так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Из разъяснений пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, а сам по себе факт формального принятия арендатором по акту приема-передачи недвижимого имущества не предоставляет арендодателю безусловного права требовать оплаты арендной платы в полном объеме при доказанности факта невозможности использования объекта аренды по назначению.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации №305-ЭС15-15053 от 03.03.2016).

Судами установлено, что согласно условиям договора аренды, земельный участок был предоставлен ответчику в аренду с целью проектирования и строительства детского сада.

Применительно к рассматриваемому спору и положений статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, целевое освоение арендованного земельного участка не может быть реализовано в отрыве от исполнения арендатором обязанности по получению разрешения на строительство.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 14.07.2017 отказ Администрации города Воронежа от 12.09.2016 № 6255022 в выдаче разрешения на строительство детского сада по адресу: 

<

...> а, признан незаконным.

Таким образом, как верно отметили суды, неправомерные действия Администрации города Воронежа по отказу в выдаче разрешения на строительство исключили возможность осуществления строительства, при том, что доказательств фактического использования спорного земельного участка по иным целям в этот период, отличным от указанных в договоре, истцом не представлено, в связи с чем, встречное предоставление в виде использования объекта аренды по назначению арендатором не было получено.

Исходя из фактических обстоятельств дела и установленных преюдициальных  доказательств, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания с ответчика 2 620 702 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2016 по 01.08.2017.

Относительно требований истца о взыскании с ответчика 822 877 руб. 96 коп. пени за период с 01.10.2016 по 01.08.2017, суды правомерно указали, что  поскольку ответчик не исполнил надлежащим образом принятые на себя обязательства по уплате арендной платы, доказательств отсутствия своей вины, а также наличия иных обстоятельств, предусмотренных статьей 404 Гражданского кодекса РФ не имеется, то применение имущественной ответственности в виде договорной неустойки обоснованно в соответствии с положениями статей 329, 330, 331 Гражданского кодекса РФ.

Согласно расчету исковых требований 502 092 руб. 45 коп. пени начислено за нарушение сроков внесения арендной платы за периоды, предшествующие заявленному периоду по основному долгу с учетом уточнения, а 320 785 руб. 51 коп. пени начислено с 01.12.2016 за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 01.10.2016 по 30.06.2017.

Таким образом, руководствуясь положениями статьи 333 Гражданского кодекса РФ и постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»,  исходя из установленных по делу обстоятельств по внесению арендных платежей, с учетом ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств в части взыскания 477 776 руб. 72 коп. пени за период с 01.10.2016 по 01.03.2017, учитывая компенсационную природу неустойки и заявленное в ходе рассмотрения дела ходатайство о снижении неустойки, исследуя вопрос соотношения размера заявленных ко взысканию штрафных санкций последствиям нарушения обязательства,  судебные инстанции правомерно  снизили сумму взыскиваемой истцом неустойки до 200 000 руб.

При этом, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств наличия обстоятельств применительно к нормам статей 614 и 328 Гражданского кодекса РФ, для освобождения его от исполнения договорных обязательств.

Вместе с тем, удовлетворяя требования о расторжении договора аренды земельного участка № 171-14-09/мс от 10.06.2014, суды  правомерно указали на допущенные ответчиком существенные нарушения условий договора аренды, являющихся основанием для его досрочного расторжения.

Исходя из положений 450, 619  Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, при этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом  23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

С учетом изложенных норм закона целью уведомления арендатора является информирование об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Таким образом, суды, установив, что истец условие о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 10.06.2014 выполнил, направив письма от 19.05.2016, 04.07.2016, учитывая, что  ответчик неоднократно не выполнял обязанность по своевременному внесению арендной платы и арендодателем подтверждено наличие на его стороне основания для заявления требования о расторжении спорного договора аренды, пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в указанной части.

Иные доводы, изложенные в кассационных жалобах, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и не опровергают их выводы. 

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и  апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 по делу № А14-13511/2016 – оставить без изменения, а кассационные жалобы –   без удовлетворения.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

   ФИО1 

Судьи 

    ФИО2

    ФИО3