Дело № А43-17601/2017

06 февраля  2018 года

г. Владимир

            Резолютивная часть постановления объявлена 30.01.2018.

            Полный текст постановления изготовлен  06.02.2018.

 

          Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Тарасовой Т.И., 

судей Назаровой Н.А., Насоновой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Государъ-52»  на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29.09.2017, принятое судьей Игнатьевой О.В., по делу      № А43-17601/2017 по   иску  общества с ограниченной ответственностью «Государъ-52» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в рассмотрении спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, Департамента финансов администрации города Нижнего Новгорода, о взыскании 1 254 750 руб.

В судебном заседании принимали участие представители:

от заявителя (истца) - ФИО2 по доверенности от 05.06.2017 (сроком на три года);

от ответчика - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от третьих лиц - полномочные представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью «Государъ-52» (далее – ООО «Государъ-52», истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к администрации города Нижнего Новгорода (далее – Администрация, ответчик) о взыскании 1 254 750 руб. задатка, полученного ответчиком вследствие перечисления ООО «Государъ-52» в пользу Департамента финансов города Нижнего Новгорода (Департамента строительства города Нижнего Новгорода) указанной денежной суммы платежным поручением № 1 от 11.11.2016.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в рассмотрении дела принимают участие Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, Департамент финансов Администрации города Нижнего Новгорода и Департамент строительства Администрации города Нижнего Новгорода.

Решением от 29.09.2017 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично: взыскал с Администрации   в   пользу   ООО «Государъ-52» 50 000 руб. долга, а также 1018 руб. 03 коп. расходов по государственной пошлине; в остальной части иск оставил без удовлетворения.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Государъ-52» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В качестве оснований для отмены судебного акта апеллянт указывает следующее: в данном случае договор не заключен по вине обеих сторон; земельный участок  имеет недостатки, которые влекут для истца, на которые он не рассчитывал и не мог при должной осмотрительности их предвидеть; суд верно указал на несвоевременное направление ответчиком проекта договора, но не учел иной значительный ряд нарушений, являющихся основанием для признания ответчика виновным в незаключении договора; отмеченные специализированной организацией недостатки не могли быть обнаружены при обычном осмотре; чертеж градостроительного плана земельного участка не был приложен к извещению; осмотр участка до проведения аукциона был невозможен ввиду наличия в трех сторон ограждения участка не в соответствии с данными ГКН и невозможности без специальных познаний установить его недостатки; допущенные ответчиком нарушения судом не учтены.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал  доводы, изложенные в апелляционной жалобе. 

Ответчик  и третьи лица явку полномочных представителей в настоящее судебное заседание  не обеспечили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие названных лиц, 

надлежащим образом извещенных  о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по  представленным доказательствам.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, Администрация выступила организатором аукциона на право заключения находящегося в муниципальной собственности земельного участка по адресу: г.Н.Новгород, Автозаводский район, ул. Комсомольская,38А.

Платежным поручением № 1 от 11.11.2016  ООО «Государъ-52» перечислило задаток в сумме 1 254 750 руб. за участие в аукционе.

В соответствии с протоколом аукциона от 18.11.2016  ООО «Государъ-52» признано победителем аукциона, как предложившее наибольший размер ежегодной арендной платы за пользование земельным участком.

02.12.2016  Администрация направила в адрес ООО «Государъ-52» для подписания проект договора аренды земельного участка (исх. № 20¬07/2- 17319/16-ис. от 25.11.2016, т.1, л.д. 27-35).

Письмом от 09.12.2016  ООО «Государъ-52» указало на поступление проекта договора, не содержащего подписи арендодателя (т.1, л.д. 94).

16.12.2016  Администрация направила ООО «Государъ-52» подписанный со своей стороны проект договора аренды (т.1, л.д. 36-51).

22.12.2016 ООО «Государъ-52» обратилось в Администрацию с просьбой организовать совещание для урегулирования возникших разногласий и разночтений при подписании договора аренды земельного участка (т.1. л.д.52-55).

18.01.2016 ООО «Государъ-52» направило в адрес Администрации подписанный с протоколом разногласий договор аренды в количестве трех экземпляров (т.1, л.д. 56-59)

Администрация с поступившим протоколом разногласий не согласилась, повторно направив обществу договор аренды в первоначальной редакции.

До настоящего времени договор аренды между сторонами не заключен.

Ссылаясь на наличие на земельном участке объектов движимого и недвижимого имущества, иных препятствий для использования земельного участка, полагая обязательства сторон по заключению договора аренды прекращенными, ООО «Государъ-52» в претензии от 26.04.2017 потребовало от Администрации возврата задатка в сумме 1 254 750 руб.

Отсутствие добровольного удовлетворения данного требования послужило основанием для обращения ООО «Государъ-52» в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд исходил из следующего.

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 448 участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

На основании пункта 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

В силу пункта 21 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 данной статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

Согласно позиции истца, в настоящее время общество утратило интерес к заключению спорного договора аренды. Непосредственно после проведения аукциона договор аренды не был заключен в связи с наличием на земельном участке объектов движимого и недвижимого имущества, иных препятствий для использования земельного участка, а также наличием в предложенном проекте договора заведомо невыполнимого условия о необходимости перечисления арендной платы за 1,5 года за вычетом суммы задатка в срок не позднее 20.12.2016 (пункт 4.2.1 договора) и возможной ответственности за невыполнение этого обязательства в виде пеней, предусмотренных пунктом 5.2 договора.

После подписания протокола о результатах аукциона ООО «Государъ-52» обратилось в специализированную    организацию    для    топографо-геодезических исследований в отношении предполагаемого к аренде земельного участка, в результате которых истцу стало известно, что:

- с северо-западной стороны забор, огораживающий участок, смещен в восточную сторону;

- в северо-западном углу участка имеется строение (возможно относящееся к недвижимому имуществу);

- в северо-западном углу участка забор ( как визуальная граница) имеет выступ не по периметру участка, состоящего на кадастровом учете;

- в северной и южной частях участка вдоль границы имеются «вкрапления» в виде линейных объектов - столбов;

- в юго-восточном углу участка имеется строение (возможно относящееся к объектам недвижимости);

- от южной части участка к центру имеются подземные коммуникации - канализация и водопровод;

- из юго-западного угла участка к середине его восточной части имеются подземные коммуникации в виде теплотрассы с колодцем по середине участка;

-вдоль всей восточной границы участка имеется каменное нежилое строение автосервиса с расстояниями от предполагаемого к аренде участка: с севера на юг 5,0 метра, далее 4,88 метра, далее 0,8 метра, далее - 0,84 метра. Подъездной путь к зданию автосервиса проходит непосредственно по территории предполагаемого к аренде земельного участка, иного подъездного пути не имеется;

- вдоль восточной границы участка имеется подземная коммуникация в виде канализации;

- вдоль восточной границы участка снаружи проходит подземная коммуникация в виде водопровода;

- на территории участка находятся транспортные средства на охраняемой стоянке;

- на территории имеются складированные строительные и иные материалы, включая транспортные средства в послеаварийном состоянии.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, суд пришел к выводу о наличии обоюдной вины обеих сторон в незаключении договора аренды.

ООО «Государъ-52» не произвело надлежащим образом осмотр и исследование спорного земельного участка, подписав заявку на участие в аукционе с указанием отсутствия претензий по состоянию земельного участка. Между тем, исходя из перечисленных выше недостатков земельного участка, последние имели место на дату проведения аукциона.

При изложенных обстоятельствах суд пришел  к выводу о том, что со стороны истца имело место необоснованное уклонение от заключения договора. Последний в суд с иском о рассмотрении преддоговорного спора не обращался.

Администрация направила обществу подписанный со своей стороны договор лишь 16.12.2016, с нарушением 10-дневного срока, установленного пунктом 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

В то же время пунктом 4.2.1 договора арендная плата подлежала оплате не позднее 20.12.2016, что ставило в данной ситуации истца в затруднительное положение относительно срока платежа и ответственности, которая бы могла последовать за невыполнение данного обязательства.

Согласно положениям пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», ответственная за неисполнение договора сторона, давшая задаток, также вправе ставить вопрос о применении к сумме задатка, оставшегося у другой стороны, положений статьи 333 Кодекса, в том числе путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).

Исследовав и оценив все представленные сторонами в материалы настоящего дела доказательства в порядке, предусмотренном главой 71 АПК РФ, и руководствуясь при этом названными нормами материального права и разъяснениями об их применении, принимая во внимание конкретные обстоятельства, установленные в процессе рассмотрения настоящего дела, суд счел иск подлежащим удовлетворению частично  в сумме 50 000 рублей.

Между тем суд не учел следующего.

Как следует из извещения о проведении аукциона, ограничения (обременения) права на земельные участки не зарегистрированы. В проекте договора указано, что арендодатель подтверждает, что на дату принятия решения о проведении аукциона на участке не зарегистрированы права третьих лиц. Объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности, на участке отсутствуют (пункт 1.4).

Вместе с тем в результате  проведения      топографо-геодезических исследований установлено  наличие на земельном участке объектов движимого и недвижимого имущества.

Таким образом, в аукционной документации и проекте договора отражена информация, не соответствующая действительности. 

        При наличии названных недостатков, часть из которых не возможно было установить путем проведения простого визуального  осмотра и отсутствия обязанности истца проводить какие-либо специальные исследования, возлагать практически всю ответственность за незаключение договора только на истца, неправомерно. 

Факт наличия перечисленных недостатков ответчиком не оспаривается. Доказательств того, что они не препятствовали использованию участка по назначению,  не представлено.

При таких обстоятельствах, исходя из  принципа добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действия (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции приходит к выводу  о необходимости возложения ответственности за незаключение договора на стороны в равных долях.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В пользу истца надлежит взыскать  627 375  рублей долга, в удовлетворении остальной части иска следует отказать.

             В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

           Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

                                            П О С Т А Н О В И Л:

 

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29.09.2017 по делу  № А43-17601/2017 изменить, апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Государъ-52»  –  удовлетворить.

          Взыскать с администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, город Нижний Новгород), в пользу общества с ограниченной ответственностью «Государъ-52» (ИНН 

<

***>, ОГРН

<

***>, город Нижний Новгород), 627 375  рублей долга, а также 12 773 рубля 75  копеек расходов по государственной      пошлине по иску и 1500 рублей по апелляционной жалобе.

            В остальной части иск оставить без удовлетворения.

            

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

            Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

              Т.И. Тарасова

Судьи

             Н.А. Назарова

 

Н.А.Насонова