АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА 

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 

http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-2801/22 

Екатеринбург 14 марта 2023 г. Дело № А60-2127/2020 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2023 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2023 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Плетневой В.В., судей Артемьевой Н.А., Новиковой О.Н., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Свердловской области  от 26.09.2022 по делу № А60-2127/2020 и постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022 по тому же делу.  

В судебном заседании приняли участие представители:  

ФИО1 – ФИО2 (доверенность  от 18.11.2021);  

конкурсного управляющего общества с ограниченной  ответственностью Управляющая компания «СМУ-3» (далее –  общество УК «СМУ-3», должник) ФИО3 –  ФИО4 (доверенность от 23.12.2022).  

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о  времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично,  путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на  сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не  явились.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2021  должник - общество УК «СМУ-3» признан несостоятельным (банкротом), в  отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным  управляющим утвержден ФИО3  

ФИО1 обратился в суд с заявлением, в котором просил  осуществить регистрацию перехода права собственности на нежилое  помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, машино-место № 44, кадастровый номер  66:41:0601039:139, находящееся на (-2) этаже, площадью 13,6 кв.м, на  ФИО1 на основании договора купли-продажи от 14.12.2018  

 № ТП 044, заключенного с обществом УК «СМУ-З»; признать  прекращенным залог указанного машино-места, возникший по договорам  ипотеки от 18.07.2018 № 01R68Z003, от 30.10.2018 № 01WO4Z005; признать  договор купли-продажи названного машино-места № 44, заключенный  между обществом УК «СМУ-3» и ФИО5,  недействительным; включить денежные требования в реестр требований  кредиторов должника (в случае отказа в удовлетворении заявления о  государственной регистрации перехода права собственности / объединённый  спор).  

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 26.09.2022  в удовлетворении заявления ФИО1 отказано.  

Вступившим в законную силу дополнительным определением  от 27.12.2022 удовлетворено ФИО1 о включении денежных  требований в реестр требований кредиторов должника.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 28.12.2022 определение суда первой инстанции от 26.09.2022 оставлено  без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.  

В кассационной жалобе ФИО1, ссылаясь на нарушение судами  норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов  обстоятельствам дела, просит определение Арбитражного суда Свердловской  области от 26.09.2022 и постановление апелляционного суда от 28.12.2022  отменить, заявленные требования удовлетворить. По мнению заявителя, у  судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленных  требований, поскольку ФИО6 является законным и добросовестным  владельцем спорного помещения, в полном объеме исполнившим  обязательства по оплате недвижимого имущества, при этом ФИО6 на  протяжении длительного времени владеет приобретенным объектом  недвижимости, несет бремя его содержания.  

Заявитель полагает, что судами не дана надлежащая правовая оценка  обстоятельствам, имеющим существенное значение для настоящего дела, а  именно - подписанию договора купли-продажи от 14.12.2018 № ТП044;  передаче нежилого помещения ФИО1 во владение; подписанию  дополнительных соглашений к договору купли-продажи; осведомленности  заинтересованных лиц о сложившихся между ФИО1 и обществом  УК «СМУ-3» отношениях. ФИО1 обращает внимание суда округа на  то, что в рамках настоящего дела определением Арбитражного суда  Свердловской области от 26.09.2022 удовлетворены аналогичные требования  ФИО7 Заявитель отмечает, что за государственной регистрацией  непосредственно после совершения сделки он не обращался, поскольку  общество УК «СМУ-3» уклонялось от снятия обременения и подачи  соответствующего заявления в регистрирующий орган. Кроме того,  ФИО1 обращает внимание на сложившуюся судебную практику по  аналогичным, по его мнению, спорам.  

Конкурсный управляющий в отзыве на кассационную жалобу в  отношении изложенных доводов возражает, просит обжалуемые судебные  акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов  кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьей 286  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ), суд округа оснований для их отмены не усматривает.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, между  ФИО1 и должником подписан предварительный договор  от 28.03.2018 № ТП403 купли-продажи спорного нежилого помещения  (машино-места № 43 (строительный)).  

ФИО1 06.04.2018 внесены в кассу должника денежные  средства в сумме 277 600 руб. в качестве обеспечительного платежа  (квитанция к приходному кассовому ордеру № 18).  

На основании договоров ипотеки от 18.07.2018 № 01R68Z003,  от 30.10.2018 № 01WO4Z005 должник передал спорное помещение в залог  акционерному обществу «Альфа-Банк» (далее – общество «Альфа-Банк»).  Обременение зарегистрировано в установленном законом порядке.  

Между ФИО1 и должником подписан договор от 14.12.2018   № ТП044 купли-продажи спорного машино-места.  

В пункте 5 договора указано, что в отношении машино-места № 44  зарегистрирована ипотека в пользу общества «Альфа-Банк».  

ФИО1, принимая условия основного договора купли-продажи,  14.12.2018 внёс в кассу должника денежные средства в сумме 853 600 руб.  (квитанция к приходному кассовому ордеру № 77, кассовый чек  от 14.12.2018).  

Определением суда от 27.01.2020 принято к производству 21.01.2020  заявление о признании общества УК «СМУ-3» несостоятельным  (банкротом).  

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 20.10.2020  в отношении общества УК «СМУ-3» введена процедура наблюдения,  временным управляющим утвержден ФИО3  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2021  должник - общество УК «СМУ-3» признан несостоятельным (банкротом), в  отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным  управляющим утвержден ФИО3  

В период конкурсного производства конкурсным управляющим с  согласия залогодержателя осуществлены действия, направленные на продажу  спорного помещения, в том числе в отношении машино-места № 44  проведены торги, подписан договор купли-продажи между обществом  УК «СМУ-3» и ФИО5 (покупатель).  

Полагая, что имеются предусмотренные законом основания для  осуществления государственной регистрации перехода права собственности,  снятия обременения в виде ипотеки, признания договора купли-продажи  

спорного помещения иному лицу недействительным, ФИО1  обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.  

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и  апелляционной инстанций исходили из следующего.  

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32  Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), дела о несостоятельности  (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам,  предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными  федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности  (банкротства).  

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору  продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое  недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса  Российской Федерации, далее – ГК РФ).  

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться  надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий  и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно  предъявляемыми требованиями.  

Главой 26 ГК РФ установлен перечень оснований прекращения  обязательств, который не является закрытым, однако не упомянутое в законе  или ином правовом акте основание прекращения обязательств должно быть  предусмотрено соглашением сторон (пункт 1 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых  вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской  Федерации о прекращении обязательств»).  

По смыслу пункта 1 статьи 551 ГК РФ завершающим этапом передачи  права собственности на недвижимое имущество является государственная  регистрация его перехода от продавца к покупателю.  

Исходя из разъяснений, приведённых в абзаце 3 пункта 36, пунктах 58,  59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской  Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной  практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности  и других вещных прав», иск о признании права на недвижимое имущество  может быть удовлетворен, если истец владеет спорным имуществом и  представит доказательства возникновения у него соответствующего права.  Лица, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не  были зарегистрированы, должны доказать, что их право на спорное  имущество возникло в силу закона (независимо от государственной  регистрации), либо возникло до 31.01.1998 (дата введения в действие  системы государственной регистрации) в соответствии с частями 1, 2 статьи  

69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной  регистрации недвижимости».  

Предметом иска о признании права является констатация факта  принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска  являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На  истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований  возникновения права собственности. Удовлетворение иска о признании права  возможно только при условии, что такое право у истца на момент  рассмотрения спора уже возникло, однако оспаривается или не признается  ответчиком, в связи с чем требует судебного признания (подтверждения).  

В пунктах 60-61 постановления Пленумов Верховного Суда  Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в  судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права  собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Отсутствие  государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое  имущество к покупателю не является основанием для признания  недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между  этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым  имуществом покупателю, но до государственной регистрации права  собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и  имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то  же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение  имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента  государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон  договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения  действий по государственной регистрации перехода права собственности на  это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о  государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи  551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права  подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца  по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ  в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство  продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после  вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами  соответствующего документа о передаче. Если продавец заключил несколько  договоров купли - продажи в отношении одного и того же недвижимого  имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода  права собственности того лица, во владение которого передано это  имущество применительно к статье 398 ГК РФ.  

При рассмотрении обособленного спора, судами установлено, что в  данном случае требования заявлены в отношении нежилого помещения,  которое не предназначено для удовлетворения потребности гражданина в  жилище - машино-место.  

Согласно условиям договора купли-продажи от 14.12.2018 № ТП044  при совершении сделки ФИО1 знал о наличии зарегистрированного  обременения в виде ипотеки (пункт 5 договора), однако, действуя в своём  собственном интересе, не отказался от заключения договора на  соответствующих условиях, не потребовал снятия обременения до  заключения договора, не потребовал осуществления оплаты непосредственно  в пользу залогодержателя - общества «Альфа-Банк», а внёс денежные  средства в кассу предприятия-должника, то есть совершил соответствующие  действия на свой риск.  

При этом в феврале 2018 года ФИО1 приобретена квартира   № 105, расположенная по адресу 

<

...>.  Переход права собственности на данную квартиру зарегистрирован в Едином  государственном реестре недвижимости, спор по поводу этого объекта  недвижимости не возникал. Таким образом, ФИО1 знал о  необходимости произвести определенные действия для осуществления  регистрации перехода права собственности на нежилое помещение. Однако  соответствующих действий не предпринял, тем самым взяв на себя риск  возникновения негативных последствий.  

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив  представленные в материалы дела документы, доводы и возражения  участвующих в деле лиц, учитывая, что ФИО1 знал об обременении  спорного имущества залогом в пользу общества «Альфа-Банк», однако  достаточных мер для снятия залога и регистрации права собственности не  предпринимал; установив, что спорное имущество (машино-место № 44)  реализовано посредством проведения открытых торгов, по результатам  которых 28.09.2021 между обществом УК «СМУ-3» и ФИО5  подписан договор купли-продажи № 6; приняв во внимание, что торги по  продаже машино-места № 44 в установленном законом порядке не  оспаривались, машино-место № 44 передано по акту приема-передачи  ФИО5, за которым 21.11.2021 в Едином государственном  реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на данное  нежилое помещение за № 66:41:0601039:139-66/199/2021-52, суды не  усмотрели оснований для удовлетворения требований ФИО1  

Отклоняя доводы ФИО1 об удовлетворении судом  аналогичного заявления ФИО7 (определение суда от 26.09.2022),  суды обоснованно исходили из того, что фактические обстоятельства  обособленных споров являются различными.  

Суд округа соглашается с выводами судов нижестоящих инстанций,  поскольку доводы кассационной жалобы, повторяющие изложенную в ходе  рассмотрения дела позицию по спору, основаны на иной, отличной от  изложенной в судебных актах оценки судами представленных в материалы  дела доказательств и обстоятельств дела, и при этом уже были предметом  исследования суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая оценка,  в связи с чем, их повторение поданной в суд кассационной инстанции жалобе  представляет собой требование о переоценке доказательств и обстоятельств  

дела, что выходит за предусмотренные частью 2 статьи 287 АПК РФ пределы  компетенции суда кассационной инстанции.  

Нарушений норм материального или процессуального права,  являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ),  судом кассационной инстанции не установлено.  

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты следует оставить  без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 26.09.2022 по делу   № А60-2127/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 28.12.2022 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу ФИО1 – без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий В.В. Плетнева 

Судьи Н.А. Артемьева  

 О.Н. Новикова