Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-5433/2020

23 ноября 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2020 года.Полный текст  постановления изготовлен 23 ноября 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Дроздовой В.Г.,

судей  Жолондзь Ж.В., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии  в заседании:

от главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): ФИО3, представитель по доверенности от 14.11.2020,

от Комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): председатель ФИО4 на основании выписки из распоряжения губернатора ЕАО от 05.12.2018 № 665л,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области

на решение от  01.09.2020

по делу № А16-1963/2020

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 

к Комитету по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельных участков от 28.01.2020 № 8, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:213 составляет 1 006 937 рублей 88 копеек. Цена продажи земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:214 составляет 832 791 рубль 96 копеек»;

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельных участков от 28.01.2020 № 10, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи земельного участка с кадастровым номером 79:03:1201007:21 составляет 574 349 рублей 88 копеек»,

УСТАНОВИЛ:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее - глава КФХ ФИО2, истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области к Комитету по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (далее – Комитет, ответчик) с иском:

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельных участков от 28.01.2020 № 8, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:213 составляет 1 006 937 рублей 88 копеек. Цена продажи земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:214 составляет 832 791 рубль 96 копеек»; 

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельных участков от 28.01.2020 № 10, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи земельного участка с кадастровым номером 79:03:1201007:21 составляет 574 349 рублей 88 копеек».

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от  01.09.2020 исковые требования главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 удовлетворены в полном объеме.

Комитет обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 01.09.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что на дату обращения главы КФХ ФИО2 в Комитет с заявлением о выкупе земельных участков, а именно на 30.12.2019 кадастровая стоимость земельных участков составляла ту, которая указана в проектах договоров купли-продажи. Поясняет, что данная стоимость земельного участка по состоянию на 30.12.2019 отражена в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Считает, что стоимость земельного участка должна определяться по состоянию на 30.12.2019.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит оставить решение от 01.09.2020 без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Заслушав представителей сторон, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Установлено, что глава КФХ ФИО2 обратился в Комитет с заявлениями от 30.12.2019 о предоставлении в собственность за плату для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства следующих земельных участков:

- площадью 306,1810 га, кадастровый номер 79:03:0000000213, расположенного по адрес: ЕАО, Ленинский район, 5900 м на юго-восток от с. Чурки;

- площадью 253,3130 га, кадастровый номер 79:03:0000000214, расположенного по адресу: ЕАО, Ленинский район, 1410 м на юго-восток от с. Чурки;

- площадью 160,3647 га, кадастровый номер 79:03:1201007:21, расположенного по адресу: ЕАО, Ленинский район, примерно в 3040 м по направлению на северо-восток от с. Калинино.

Поименованные земельные участки используются главой КФХ ФИО2 на основании договоров аренды земельного участка от 31.05.2012 № 28, от 04.05.2016 № 30, заключенных с Комитетом.

По результатам рассмотрения заявлений истца Комитет с сопроводительным письмом от 28.01.2020 № 364 направил главе КФХ ФИО2 проекты договоров купли-продажи земельных участков от 28.01.2020 № 8, № 9, № 10.

Как следует из проекта договора от 28.01.2020 № 8, Комитет (продавец) обязался передать в собственность, а глава                                       КФХ ФИО2 (покупатель) принять и оплатить по цене и на условиях, изложенных в договоре, земельные участки в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, относящиеся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства: адреса (местоположения) земельных участков:

- Еврейская автономная область, Ленинский район, 5900 м на юго-восток от с. Чурки с кадастровым номером 79:03:0000000:213 площадью 3 068 110 кв.м;

- Еврейская автономная область, Ленинский район, 1410 м на юго-восток от с. Чурки с кадастровым номером 79:03:0000000:214 площадью 2 533 130 кв.м.

Пунктом 2.1 договора от 28.01.2020 № 8 предусмотрено, что цена продажи участков установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона Еврейской автономной области от 18.03.2015 № 667-ОЗ и составляет:

- цена земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:213 в сумме 14 481 479 рублей 20 копеек;

- цена земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:214 в сумме 11 956 373 рубля 60 копеек.

В соответствии с условиями договора от 28.01.2020 № 10 продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях, изложенных в договоре, земельный участок в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, относящийся к категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования - для производства сельскохозяйственной продукции, адрес (местоположение) земельного участка: Еврейская автономная область, Ленинский район, 3040 м на северо-восток от с. Калинино с кадастровым номером 79:03:1201007:21 площадью 1 603 647 кв.м.

Пунктом 2.1 договора от 28.01.2020 № 10 предусмотрено, что цена продажи участка установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона Еврейской автономной области от 18.03.2015 № 667-ОЗ и составляет 7 569 213 рублей 84 копейки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ранее глава КФХ ФИО2 обратился в суд Еврейской автономной области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Решением от 11.02.2020 по делу № 3а-14/2020 заявление главы КФХ ФИО2 удовлетворено, установлена кадастровая стоимость, в том числе, спорных земельных участков:

- с кадастровым номером 79:03:0000000:213 площадью 3 068 110 кв. м равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.04.2012 в размере 1 006 937 рублей 88 копеек;

- с кадастровым номером 79:03:0000000:214 площадью 2 533 130 кв. м равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.04.2012 в размере 832 791 рубля 96 копеек;

- с кадастровым номером 79:03:1201007:21 площадью 1 603 647 кв. м равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.03.2012 в размере 574 349 рублей 88 копеек.

При этом в решении суда от 11.02.2020 установлено, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости предприниматель обратился 26.12.2019; сведения о кадастровой стоимости, установленные настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной по результатам очередной государственной кадастровой оценки.

Глава КФХ ФИО2 с сопроводительным письмом от 16.03.2020 направил в Комитет подписанные договоры купли-продажи земельных участков от 28.01.2020 № 8, № 10 с протоколами согласования разногласий к ним, в соответствии с которыми выразил несогласие с порядком оплаты выкупной цены земельных участков.

Комитет в письмах от 10.04.2020 № 1489, № 1490, направленных в адрес истца, отклонил протоколы согласования разногласий от 16.03.2020, предложил истцу подписать договоры купли-продажи земельного участка в редакции ответчика путем подписания протоколов разногласий от 10.04.2020.

08.06.2020 истец направил ответчику протоколы согласования разногласий:

- к договору купли-продажи земельного участка от 28.01.2020 № 8, предложив свою редакцию пункта 2.1 договора: «Цена продажи земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:213 составляет 1 006 937 рублей 88 копеек. Цена продажи земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:214 составляет 832 791 рубль 96 копеек»;

- к договору купли-продажи земельного участка от 28.01.2020 № 10, предложив свою редакцию пункта 2.1 договора: «Цена продажи земельного участка с кадастровым номером 79:03:1201007:21 составляет 574 349 рублей 88 копеек».

Комитет в письме от 07.07.2020 № 2643, направленном в адрес главы КФХ ФИО2, отклонил протоколы согласования разногласий от 08.06.2020, указав, что постановлением правительства ЕАО от 26.11.2019 № 420-пп утверждена новая кадастровая стоимость спорных земельных участков.

Приведенные обстоятельства явились основанием для обращения главы КФХ ФИО2 в арбитражный суд.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался следующими нормами права.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В пункте 1 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В пункте 1 статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона Еврейской автономной области от 18.03.2015 № 667-ОЗ «О регулировании некоторых вопросов, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения в Еврейской автономной области» арендатор земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности области или государственная собственность на который не разграничена, вправе приобрести арендованный земельный участок в собственность при условии отсутствия у органа, уполномоченного на предоставление земельных участков, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка по истечении трех лет с момента заключения договора аренды по цене, равной 100 процентам от его кадастровой стоимости.

Установлено, что решением суда от 11.02.2020 по делу № 3а-14/2020, вступившим в законную силу, установлена кадастровая стоимость, в том числе, спорных земельных участков:

- с кадастровым номером 79:03:0000000:213 площадью 3 068 110 кв. м равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.04.2012 в размере 1 006 937 рублей 88 копеек;

- с кадастровым номером 79:03:0000000:214 площадью 2 533 130 кв. м равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.04.2012 в размере 832 791 рубля 96 копеек;

- с кадастровым номером 79:03:1201007:21 площадью 1 603 647 кв. м равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.03.2012 в размере 574 349 рублей 88 копеек.

В решении суда от 11.02.2020 указана дата обращения предпринимателя с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 26.12.2019, сведения о кадастровой стоимости, установленной указанным решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной по результатам очередной государственной кадастровой оценки.

Дав оценку по правилам статьи 71 АПК РФ имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе обстоятельствам обращения главы КФХ ФИО2 в Комитет с заявлением о заключении договоров купли-продажи, суд первой инстанции установил, что с таким заявлением истец обратился 30.12.2019.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется, исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Поскольку обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о том, что выкупная цена спорных земельных участков должна определяться в соответствии с решением суда Еврейской автономной области от 11.02.2020 по делу № 3а-14/2020.

Следовательно, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования главы КФХ ФИО2, положения договоров купли-продажи от 28.01.2020 № 8, № 10 изложены в редакции истца. 

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно того, что на дату обращения главы КФХ ФИО2 в Комитет с заявлением о выкупе земельных участков (30.12.2019) кадастровая стоимость земельных участков была иная и указана в  ЕГРН, не опровергают выводы суда первой инстанции об обстоятельствах дела. Вступившим в законную силу решением суда от 11.02.2020 по делу № 3а-14/2020 кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Шестой арбитражный апелляционный суд не установил  оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы. Нормы материального и процессуального права применены судом верно.

От уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы заявитель освобожден на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от  01.09.2020 по делу № А16-1963/2020 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

Ж.В.  Жолондзь

И.В. Иноземцев