﻿ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-236748/20-176-1574

г. Москва

25 августа 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 25 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 7 июня 2021 года 

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Рыбина Д.С. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ралетней А.А. 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по исковому заявлению АО «МРТИ РАН» 

к ответчику: ООО «Зодчий.ру» 

о выселении, об обязании передать помещения по акту приема-передачи, об обязании привести помещения и земельные участки в первоначальный вид 

и по встречному исковому заявлению ООО «Зодчий.ру» к ответчику: АО «МРТИ РАН» о признании договоров заключенными на неопределенный срок 

с участием: от истца – Михалев Н.В по дов. от 15.01.2021; 

от ответчика – Мишанин П.О. по дов. от 24.02.2021.

УСТАНОВИЛ:

АО «МРТИ РАН» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о выселении ООО «Зодчий.ру» (далее по тексту также – ответчик) из нежилых помещений и земельных участках по Договорам аренды: от 01.04.2019 № 126-32-АРН-19, от 01.08.2019 № 207-32-АРН-19, от 01.09.201S № 237-32-АРН-19, от 01.12.2018 № 417-32-АРН-19, об обязании ООО «Зодчий.ру» привести в первоначальный вид нежилые помещения и земельные участки, об обязании ООО «Зодчий.ру» передать нежилые помещения по акту приема-передачи АО «МРТИ РАН».

ООО «Зодчий.ру» обратилось с встречным иском к АО «МРТИ РАН» о признании договоров заключенными на неопределенный срок. 

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению, встречный иск не признал согласно доводам отзыва.

Ответчик требования по иску не признал согласно доводам отзыва, встречный иск просил удовлетворить в полном объёме.

Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит первоначальный иск подлежащим удовлетворению в части, встречный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает приобретение и осуществление юридическими лицами своих гражданских прав своей волей и в своем интересе, гарантирует свободу в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из материалов дела следует, что АО «МРТИ РАН» (Арендодатель) и ООО «Зодчий.ру» (Арендатор) заключили договор аренды объектов недвижимого имущества от 01.04.2019 № 126-32-АРН-19 (далее - Договор аренды 1), согласно которому АО «МРТИ РАН» передало ООО «Зодчий.ру» по акту приема-передачи от 01.04.2019 нежилые помещения общей площадью 616,9 кв.м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, 132, стр. 15, а ООО «Зодчий.ру» приняло нежилые помещения по Договору аренды 1 и обязалось оплачивать арендную плату согласно условиям Договора аренды 1.

В соответствии с п. 3.1.1. Договора общая сумма по Договору составляет 412.709 рублей 13 копеек в месяц, в том числе НДС в соответствии с п. 3 ст. 164 НК РФ и состоит из фиксированного платежа за аренду помещения в размере 338.167 рублей 5 копеек в месяц, в том числе НДС в соответствии с п. 3 ст. 164 НК РФ; фиксированного платежа за предоставление административно-хозяйственных и эксплуатационных услуг в размере 74.542 рублей 8 копеек в месяц, в том числе НДС в соответствии с п. 3 ст. 164 НК РФ.

В соответствии с п. 3.1.2. Договора общая сумма переменной части, указывается в счетах Арендодателя на оплату переменной части по договору на основании показаний приборов учета фактически потребленных ресурсов и состоит из компенсации Арендодателю расходов: за электроэнергию (по действующим тарифам ПАО «Мосэнергосбыт»).

На основании п. 3.2. Договора аренды 1 уплата фиксированного платежа производится Арендатором ежемесячно путем перечисления в безналичном порядке денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение первых 5 (пяти) рабочих дней расчетного месяца.

01.04.2019 было подписано Дополнительное соглашение № 1 к Договору аренды 1, по которому ООО «Зодчий.ру» сдало 35,8 кв.м по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, 132, стр. 15.

В соответствии с п. 3.1.1. Договора общая сумма по Договору составляет 393.764 рубля 97 копеек в месяц, в том числе НДС в соответствии с п. 3 ст. 164 НК РФ и состоит из фиксированного платежа за аренду помещения в размере 323.548 рублей 72 копеек в месяц, в том числе НДС в соответствии с п. 3 ст. 164 НК РФ; фиксированного платежа за предоставление административно-хозяйственных и эксплуатационных услуг в размере 70.216 рублей 25 копеек в месяц, в том числе НДС в соответствии с п. 3 ст. 164 НК РФ.

Договор аренды 1 расторгнут в одностороннем порядке 30.11.2019.

По состоянию на 25.11.2020 задолженность ООО «Зодчий.ру» перед АО «МРТИ РАН» (по Договору аренды 1), в том числе за фактическое пользование объектами недвижимого имущества составляет 6.694.004 рублей 49 копеек.

По настоящее время ООО «Зодчий.ру» не погасило существующую задолженность перед АО «МРТИ РАН» и не освободило занимаемую территорию.

Также АО «МРТИ РАН» и ООО «Зодчий.ру» заключили договор аренды объектов недвижимого имущества от 01.08.2019 № 207-32-АРН-19 (далее - Договор аренды 2), согласно которому АО «МРТИ РАН» передало ООО «Зодчий.ру» по акту приема-передачи от 01.08.2019 часть земельного участка площадью 926,83 кв.м  по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, влд 132/3 и часть земельного участка площадью 364,87 кв.м по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, влд 132, стр. 15, а ООО «Зодчий.ру» приняло нежилые помещения по Договору аренды 2 и обязалось оплачивать арендную плату согласно условиям Договора аренды 2.

В соответствии с п. 3.1. Договора сумма фиксированного платежа составляет 262. 645 рублей 67 копеек в месяц, в том числе НДС в соответствии с п. 3 ст. 164 НК РФ.

Сумма переменного платежа указывается в счете, выставляемом Арендодателем, с приложением расчетов, произведенных Арендодателем на основании подписанных Сторонами актов снятия показаний со счетчиков {электроэнергия) на 1-е число каждого месяца и по тарифам снабжающей организации, а также по тарифам оказания эксплуатационных услуг, согласованными Сторонами.

На основании п. 3.2. Договора аренды 2 уплата фиксированного платежа производится Арендатором ежемесячно путем перечисления в безналичном порядке денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение первых 5 (пяти) рабочих дней расчетного месяца.

Договор аренды 2 расторгнут в одностороннем порядке 30.11.2019.

На 25.11.2020 задолженность ООО «Зодчий.ру» в том числе за фактическое пользование объектами недвижимого имущества составляет 3.939.685 рублей 5 копеек, в т.ч. НДС.

По   настоящее   время   ООО   «Зодчий.ру»   не   погасило   существующую задолженность перед АО «МРТИ РАН» и не освободило занимаемую территорию.

Также АО «МРТИ РАН» и ООО «Зодчий.ру» заключили договор аренды объектов недвижимого имущества от 01.09.2019 № 237-32-АРН-19 (далее - Договор аренды 3), согласно которому АО «МРТИ РАН» передало ООО «Зодчий.ру» по акту приема-передачи от 01.09.2019 часть земельного участка площадью 1.754,00 кв.м по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, влд 132/3, а ООО «Зодчий.ру» приняло нежилые помещения по Договору аренды 3 и обязалось оплачивать арендную плату согласно условиям Договора аренды 3.

В соответствии с п. 3.1. Договора сумма фиксированного платежа составляет 355.185 рублей 00 копеек в месяц, в том числе НДС в соответствии с п. 3 ст. 164 НК РФ.

Сумма переменного платежа указывается в счете, выставляемом Арендодателем, с приложением расчетов, произведенных Арендодателем на основании подписанных Сторонами актов снятия показаний со счетчиков (электроэнергия) на 1-е число каждого месяца и по тарифам снабжающей организации, а также по тарифам оказания эксплуатационных услуг, согласованными Сторонами.

На основании п. 3.2. Договора аренды 3 уплата фиксированного платежа производится Арендатором ежемесячно путем перечисления в безналичном порядке денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение первых 5 (пяти) рабочих дней расчетного месяца.

Договор аренды 3 расторгнут в одностороннем порядке 30.11.2019.

По состоянию на 25.11.2020 задолженность ООО «Зодчий.ру» перед АО «МРТИ РАН» (по Договору аренды 3), в том числе за фактическое пользование объектами недвижимого имущества составляет 4.204.051 рублей 9 копеек.

По настоящее время ООО «Зодчий.ру» не погасило существующую задолженность перед АО «МРТИ РАН» и не освободило занимаемую территорию.

Также АО «МРТИ РАН» (далее также - Арендодатель) и ООО «Зодчий.ру» (далее также - Арендатор) заключили договор аренды объектов недвижимого имущества от 01.12.2018 № 417-32-АРН-18 (далее - Договор аренды 5), согласно которому АО «МРТИ РАН» передало ООО «Зодчий.ру» по акту приема-передачи от 01.12.2018 нежилые помещения общей площадью 1.402,3 кв.м, расположенные в здании по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, ;132, стр. 3 и часть земельного участка площадью 210 кв.м по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, 132, стр. 3, а ООО «Зодчий.ру» приняло нежилые помещения по Договору аренды 5 и обязалось оплачивать арендную плату согласно условиям Договора аренды 5.

В соответствии с п. 3.1. Договора сумма арендной платы состоит из суммы фиксированного платежа и суммы переменного платежа (переменной части) за электроэнергию, воду (при наличии счетчика) и за дополнительные услуги, согласно Приложению № 4 к Договору.

Общая сумма по Договору составляет 774.538 рублей 91 копейка в месяц, в том числе НДС в соответствии с п. 3 ст. 164 НК РФ и состоит из фиксированного платежа за аренду помещения в размере 605.094 рубля 33 копейки в месяц, в том числе НДС в том числе НДС в соответствии с п. 3 ст. 164 НК РФ,  фиксированного платежа за предоставление административно-хозяйственных и эксплуатационных услуг в размере 16. 444 рублей 58 копеек в месяц, в том числе НДС в том числе НДС в соответствии с п. 3 ст. 164 НК РФ.

Сумма переменного платежа указывается в счете, выставляемом Арендодателем, с приложением расчетов, произведенных Арендодателем на основании подписанных Сторонами актов снятия показаний со счетчиков (электроэнергия) на 1-е число каждого месяца и по тарифам снабжающей организации, а также по тарифам оказания эксплуатационных услуг, согласованными Сторонами.

На основании п. 3.2. Договора аренды 6 уплата фиксированного платежа производится Арендатором ежемесячно путем перечисления в безналичном порядке денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение первых 5 (пяти) рабочих дней расчетного месяца.

Договор аренды 5 расторгнут по соглашению сторон 31.10.2019.

По состоянию на 25.11.2020 задолженность ООО «Зодчий.ру» перед АО «МРТИ РАН» (по Договору аренды 5), в том числе за фактическое пользование объектами недвижимого имущества составляет 13.167.161 рубль 47 копеек.

Согласно подл. 9.1.1. п. 9.1. Договора Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора при просрочке внесения арендной платы в полном размере (как фиксированной, так и переменной более двух раз и более чем на 5 (пять) рабочих дней после наступления срока очередного платежа.

В соответствии с п. 9.2. Договора Арендодатель вправе по своему желанию расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке, предварительно письменно уведомив Арендатора не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемого дня расторжения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность, об освобождении территории, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и не состоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права.

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

В материалах дела отсутствуют доказательства возвращения ответчиком истцу объекта аренды в порядке ст. 622 ГК РФ. 

В связи с тем, что договор аренды расторгнут и ответчиком не представлено доказательств возврата истцу объекта аренды, требование истца о выселении из нежилого помещения и обязании передать в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 622 ГК РФ, подлежит удовлетворению. 

Суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца об обязании ООО «Зодчий.ру» привести в первоначальный вид нежилые помещения и земельные участки, поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств, что ответчиком каким-либо образом внес изменения в переданных ему в аренду помещений.

В обоснование требований по встречному иску ООО «Зодчий.ру» ссылается на то, что 01 апреля 2019 года по договору № 126-32-АРН-19, ответчику за плату передано во временное владение нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Варшавское ш., д. 132, стр. 15, 01 августа 2019 года по договору № 207-32-АРН-19 на возмездной основе передано во временное владение и пользование часть земельного участка общей площадью 926,83кв. м. по адресу: 117519, г. Москва, Варшавское ш., д. 132/3, 01 сентября 2019 года по договору 237-32-АРН-19 ответчику за плату передано во временное владение часть земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Варшавское ш., д. 132/3 площадью 1.754,0кв.м.

30 ноября 2019 года вышеуказанные договоры расторгнуты АО «МРТИ РАН» в одностороннем порядке.

ООО «Зодчий.ру» ссылается на то, что после расторжения договоров ООО «Зодчий.ру» продолжил пользоваться переданными по договорам аренды помещениями и участками, возражения со стороны истца после 30 ноября 2019 года об освобождении занимаемых участков и помещений не поступали. Более того, истец передавал ответчику распорядительные письма о перечислении денежных средств за АО «МРТИ РАН» третьим лицам, в связи с чем ООО «Зодчий.ру» производил им оплату.

ООО «Зодчий.ру» ссылается на то, что Уведомление от 31.10.2019 о расторжении договоров аренды 126, 207, 237, поступило ООО «Зодчий.ру» 15.11.2019. После указанной даты ООО «Зодчий.ру» продолжил пользоваться арендованным имуществом, по распорядительным письмам АО «МРТИ РАН» производил платежи.

С претензией об освобождении занимаемых площадей АО «МРТИ РАН» обратился 20.10.2020 (получена ООО «Зодчий.ру» 23.10.20).

ООО «Зодчий.ру» ссылается на то, что после этого АО «МРТИ РАН» продолжает выставлять счета на оплату, подписывает акты, в которых указаны номера договоров, в платежных поручениях в назначении платежей обозначены договора аренды, в частности: платежными поручениями № 961, 962, 963, 1576, 1711 оплачена аренда по договору № 207-32-АРН-19 от 01.08.2019 за февраль, март, апрель, май и июнь 2021 года, между сторонами подписаны акты, в которых указано: аренда части земельного участка; платежными поручениями № 958, 959, 960, 1575, 1710 произведена оплата по договору аренды № 237-32-АРН-19 от 01.09.2019 за февраль, март, апрель, май и июнь 2021 года, между сторонами подписаны акты, в которых указано: аренда части земельного участка; платежными поручениями № 945, 956, 957, 1577, 1709 оплачена аренда по договору № 126-32-АРН-19 от 01.04.2019 за февраль, март, апрель, май и июнь 2021 года, между сторонами подписаны акты, в которых указано: аренда нежилых помещений и части земельного участка.

В связи с чем, истец по встречному иску считает, что ответчик по встречному иску своими действиями отозвал ранее направленное уведомление о расторжении договоров

В связи с чем, ООО «Зодчий.ру», ссылаясь на ст.ст. 610, 621 ГК РФ, обратилось с встречным иском к АО «МРТИ РАН» о признании договоров заключенными на неопределенный срок. 

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходит из следующего.

В рамках дела № А40-179567/20-35-1260 установлено, что договоры аренды объектов недвижимого имущества от 01.04.2019 № 126-32-АРН-19, от 01.08.2019 № 207-32-АРН-19, от 01.09.2018 № 237-32-АРН-19, от 01.12.2018 № 417-32-АРН-19, заключенные между АО «МРТИ РАН» и ООО «Зодчий.ру» расторгнуты.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, факт расторжения спорных договоров установлен вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда.

Ввиду чего, выставление счетов за фактическое пользование помещением не может являться основанием для признания договоров заключенными на неопределенный срок. 

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В силу ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Под достаточностью доказательств понимается такая их совокупность, которая позволяет сделать однозначный вывод о доказанности или о недоказанности определенных обстоятельств.

Согласно статьям 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

С учетом вышеуказанного, суд на основе совокупности представленных доказательств и установленных обстоятельств, пришел к выводу, об отсутствии оснований для удовлетворения требований по встречному иску.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ исковые требования подлежат удовлетворению в части, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 9, 65, 70, 71, 75, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Выселить ООО «Зодчий.ру» (ОГРН 1027700024472) из нежилых помещений и земельных участков, арендуемых по договорам аренды объектов недвижимого имущества от 01.04.2019 № 126-32-АРН-19, от 01.08.2019 № 207-32-АРН-19, от 01.09.2018 № 237-32-АРН-19, от 01.12.2018 № 417-32-АРН-19, заключенных между АО «МРТИ РАН» и ООО «Зодчий.ру». 

Обязать ООО «Зодчий.ру» (ОГРН 1027700024472) передать (возвратить) АО «МРТИ РАН» (ОГРН 1127746503455) нежилые помещения и земельные участки, арендуемые по договорам аренды объектов недвижимого имущества от 01.04.2019 № 126-32-АРН-19, от 01.08.2019 № 207-32-АРН-19, от 01.09.2018 № 237-32-АРН-19, от 01.12.2018 № 417-32-АРН-19, заключенным между АО «МРТИ РАН» и ООО «Зодчий.ру», по акту приема-передачи в освобожденном виде. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

В удовлетворении встречных исковых требований отказать в полном объеме.

Взыскать с ООО «Зодчий.ру» (ОГРН 1027700024472) в пользу АО «МРТИ РАН» (ОГРН 1127746503455) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6.000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Д.С. Рыбин