АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-44790/2016

г. Краснодар«03» августа 2017 года

 

           Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2017 года.

            Решение суда в полном объёме изготовлено 03 августа 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края  в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола  судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-44790/2016 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лемурия» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик 

о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, а также процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - общества с ограниченной ответственностью «Инреко»,

при участии в судебном заседании представителей ООО «Лемурия», ООО «Инреко» - ФИО1 (директор), ФИО2 (по доверенности), представителя администрации муниципального образования город-курорт Геленджик – ФИО3 (по доверенности), 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Лемурия» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к  администрации муниципального образования город-курорт Геленджик со следующими требованиями:

- признать договор аренды № 4000001494 от 09.10.2007 земельного участка, кадастровый номер 23:40:0202005:0019, площадью 60 000 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>, заключенный по результатам торгов (номер  государственной регистрации 23-23-12/090/2007-312), недействительным    и    применить    последствия    недействительности сделки;

- обязать ООО «Лемурия» возвратить администрации муниципального образования город-курорт Геленджик земельный участок, кадастровый 23:40:0202005:0019, площадью 60 000 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>;

- обязать  администрацию муниципального  образования город-курорт Геленджик выплатить ООО «Лемурия» путем перечисления на расчетный счет сумму, оплаченную по договору аренды, в размере 129 877 357  рублей.

- взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в пользу ООО «Лемурия» убытки в сумме 94 179 536,14 руб.;

- взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в пользу ООО «Лемурия» проценты за неосновательное пользование чужими денежными средствами в размере 40 564 814,37 руб.

Исковые требования мотивированы следующим. Между ООО «Инреко» и администрацией города Геленджик 09.10.2007 по результатам торгов был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:02 02 005:0019, площадью 60 000 кв.м, для строительства гостиничного комплекса. В результате реорганизации в форме выделения было создано ООО «Лемурия», которому было передано право аренды спорного земельного участка. Арендатором была внесена стоимость права аренды земельного участка в размере 99 750 000 рублей, перечисляется арендная плата, по состоянию на 01.05.2016 внесено 30 127 357 рублей. Таким образом, общий размер произведенных по договору аренды платежей составляет 129 877 357 рублей. Между тем, администрацией отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка в связи с произрастанием на земельном участке редких пород деревьев, занесенных в Красную книгу. В апреле 2016 года по заказу арендатора было произведено обследования земельного участка Научно-прикладным институтом прикладной и экспериментальной экологии, из заключения которого следует, что земельный участок практически полностью занят охраняемыми растениями, занесенными в Красную книгу (сосна пицундская, дуб пушистый, иберика крымская, шалфей раскрытый, асфоделина крымская, тимьян маркотхский). Администрации не могло быть неизвестно о нахождении на земельном участке редких растений, что препятствовало использованию земельного участка для строительства. Договор аренды земельного участка заключен под влиянием обмана (статья 179 ГК РФ). В связи с невозможностью использования земельного участка по назначению для строительства администрация обязана возвратить обществу суммы, уплаченные по договору аренды земельного участка. Кроме того, в результате обесценения денежных средств сумма убытков общества составила 94 179 536,14 рублей. За неосновательное пользование чужими денежными средствами также подлежат начислению проценты по правилам статьи 395 ГК РФ.

Определением от 21.03.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Инреко».

Представители истца и третьего лица в судебном заседании требования поддержали в полном объеме. Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований.

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в иске.

Как следует из материалов дела, 09.10.2007 между ООО «Инреко» и администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик на основании протокола № 19-4 от 09.10.2007 заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков и продажи прав на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, заключен договор аренды № 4000001494 земельного участка, с кадастровым номером 23:40:0202005:19, площадью 60 000 кв.м., по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>.

Впоследствии права арендатора земельного участка по договору аренды № 4000001494 от 09.10.2007 перешли от ООО «Инреко» к ООО «Лемурия» в связи с реорганизацией ООО «Инреко» в форме выделения, регистрации ООО «Лемурия» как универсального правопреемника ООО «Инреко», в соответствии с разделительным балансом, утвержденным решением внеочередного общего собрания участников (протокол № 17 от 31.03.2012).

Арендатор земельного участка в период с 01.10.2007 по 01.11.2007 перечислило в местный бюджет 99 750 000 рублей. Данное обстоятельство подтверждается платежными поручениями № 110 от 01.10.2007, № 118 от 01.11.2017.

Согласно п.1.1 договора арендодатель обязуется представить во временное владение и пользование, а арендатор принять земельный участок из земель населённых пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202005:0019, площадью 60 000 кв.м. для размещения гостиничного комплекса.

В соответствии с п.4.1.7 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п.1.1.

Для освоения, представленного в аренду земельного участка, 12.01.2016 общество обратилось в управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик с обращением о выдаче градостроительного плана земельного участка.

09.02.2016 общество получило уведомление управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка в связи с тем, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202005:0019 произрастает большое количество растений, занесенных в Красную книгу (пицундская сосна семейство сосновых). Данное обстоятельство исключает возможность размещения зданий, сооружений, строений на данном земельном участке.

В своем письме от 29.04.2016 министерство природных ресурсов Краснодарского края указало на необходимость проведения специальных натурных исследований для получения сведений о наличии на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202005:0019 объектов животного и растительного мира, занесенных в Красные книги Российской Федерации и Краснодарского края. Из экспертного заключения НИИ прикладной и экспериментальной экологии от 14.05.2016 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202005:0019 произрастают растения, занесенные в Красную книгу.

По мнению общества, указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

Вместе с тем, экспертиза проводилась не в рамках настоящего судебного производства. В ходе рассмотрения дела по существу обществом не было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

В своем отзыве на исковое заявление администрация муниципального образования город-курорт Геленджик указывает на несостоятельность доводов общества, в силу следующего.

Так, в соответствии с подпунктом 10.3 договора аренды от 09.10.2007 № 4000001494, срок строительства гостиничного комплекса не должен превышать трех лет. Однако общество в нарушение условий договора обратилось в управление архитектуры и градостроительство администрации муниципального образования город-курорт Геленджик лишь в феврале 2016 года, то есть по истечению девяти лет с момента заключения договора. 

Определением от 15.02.2017 суд обязал администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик провести осмотр спорного земельного участка, составить акт осмотра с фотоматериалами.

Согласно представленному в материалы дела акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202005:0019 от 06.03.2017 установлено, что участок не застроен, по назначению не используется, доступ третьих лиц на участок не ограничен, строительные работы не ведутся, объекты незавершенного строительства на участке отсутствуют.

Администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик в отзыве и в судебных заседаниях было сделано заявление о применении исковой давности.

Земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта Геленджик.

В соответствии с Федеральными законами от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Законами N 33 и N 26 курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Полномочия по распоряжению землями курортов федерального значения появились у муниципальных образований лишь со вступлением в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях».

Регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок в 2010 году не исцеляет недействительность ничтожной сделки, поскольку на момент ее совершения в октябре 2007 года муниципальное образование город-курорт Геленджик еще не обладало полномочиями по распоряжению землями курортов федерального значения.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, заключая с ООО «Инреко» в 2007 году договор аренды, распорядилась земельным участком, относящимся к собственности Российской Федерации, не имея на это соответствующих полномочий, что влечет недействительность (ничтожность) сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд приходит к выводу  о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка.

Общество, по сути, не оспаривает вывод о недействительности договора аренды земельного участка, однако считает его недействительным как заключенный под влиянием обмана. 

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу норм статьи 1103 Гражданского кодекса к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения в случае, если иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» разъяснено следующее. При применении последствий исполненной сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая – товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств ее сторон признается равным, если не будет доказано обратное.

В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» также указано, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения. Сторона ничтожной сделки, фактически пользовавшаяся в результате ее исполнения переданным ей другой стороной имуществом, в силу статьи 167 Гражданского кодекса обязана возместить в денежной форме стоимость такого пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 № 9256/11). Иной подход позволил бы извлекать неосновательное обогащение лицу, которому соответствующее имущество передано во временное пользование. 

Исходя из приведенных норм (разъяснений) равный размер взаимных обязательств сторон по недействительной (в данном случае – арендной) сделке исключает наличие неосновательного обогащения. Нормы главы 60 Гражданского кодекса могут применяться к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.

Ответчиком было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. 

С учетом квалификации спорных правоотношений сторон и предмета иска срок исковой давности по требованиям общества в соответствии с правилами статьи 181 ГК РФ начинает свое течение с момента исполнения ничтожного договора аренды. Между тем, иск о применении последствий недействительности сделки предъявлен в суд только 14.12.2016, т.е. за пределами трехгодичного срока исковой давности, исчисляемого с даты начала исполнения недействительной сделки. 

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Общество добивается истребования у администрации денежных средств, уплаченных в связи с заключением договора аренды на торгах и впоследствии в качестве арендных платежей, с одновременным обязанием общества возвратить администрации земельный участок, то есть требования общества направлены на применение последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Вместе с тем, истечение срока исковой давности препятствует удовлетворению иска стороны сделки как о признании сделки недействительной, так и о применении двусторонней реституции в качестве последствия недействительности сделки.

Сторонами не оспаривается,  что спорный земельный участок был предоставлен обществу при заключении договора аренды. 

Доводы общества о наличии на участке редких растений, что исключало возможность его застройки, подлежат отклонению, поскольку с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка общество обратилось в администрацию лишь в 2016 году, ранее с заявлениями о выдаче градостроительного плана земельного участка или разрешения на строительство не обращалось. Следовательно, на протяжении периода времени с 2007 по 2106 год состояние земельного участка удовлетворяло общество как арендатора.

Суд считает, что арендатор как профессиональный застройщик при заключении договора аренды земельного участка не мог не удостовериться в состоянии земельного участка, и, приобретая право аренды земельного участка в границах второго округа горно-санитарной охраны курорта Геленджик, мог и должен был выяснить состав древесных насаждений на участке, удостовериться в отсутствии возможности причинения экологического вреда, привлечь специалистов для определения пород деревьев, предусмотреть мероприятия, которые будут необходимы для исключения возможности уничтожения редких пород деревьев. Вместе с тем, в разумный период с даты заключения договора аренды земельного участка арендатор данные мероприятия не провел, выявив указанные обстоятельства только при обращении за получением градостроительного плана земельного участка.

Администрацией был фактически предоставлен земельный участок по договору аренды, и арендатор мог в пределах срока исковой давности провести анализ древесных насаждений на участке, что сделано им не было. 

Кроме того, арендатором отказ в выдаче градостроительного плана земельного участка оспорен не был. Арендатор довольствуется заключением администрации об отсутствии возможности ведения на строительство земельного участка, при этом в течение периода времени с 2007 по 2016 год арендатор не интересовался вопросом строительства на участке. Однако любое строительство на участке на основании договора аренды от 09.10.2007 №400001494 в силу недействительности (ничтожности) данной сделки будет носить самовольный характер (статья 222 ГК РФ). По сути, арендатор ссылается на невозможность реализации интереса по ведению самовольного строительства на земельном участке, предоставленном по недействительной (ничтожной) сделке, вместе с тем, такой интерес не подлежит защите.

Применительно к требованию о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности срок исковой давности обществом пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Поскольку арендатор получил исполнение по недействительной сделке в виде фактического исполнения администрацией обязанности по предоставлению земельного участка, и в разумные сроки после заключения договора арендатор не заявил администрации о предоставлении земельного участка, фактически непригодного для строительства, суд считает, что состояние участка устраивало арендатора, который, будучи профессиональным застройщиком, вполне мог установить произрастание на участке редких пород деревьев, то есть состояние земельного участка субъективно удовлетворяло арендатора на протяжении всего времени с 2007 по 2016 год. При таких обстоятельствах уплаченные арендатором платежи в виде платы за заключение договора аренды земельного участка на торгах, арендных платежей, не подлежат возврату администрацией.

В связи с отказом в применении последствий недействительности сделки, а также в возврате неосновательного обогащения в виде платежей за заключение договора аренды земельного участка на торгах и произведенных впоследствии арендных платежей, оснований для взыскания убытков, определенных как стоимость обесценения денежных средств в результате инфляции, а также процентов за пользование чужими денежными средствами – не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

             На основании изложенного и руководствуясь  статьями  110, 156, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья              А.Л. Назыков