АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-9012/2023

г. Архангельск

22 февраля 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2024 года  

Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2024 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кашиной Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску истцов

1. общества с ограниченной ответственностью "Диско 29" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>, адрес: 163060, 

<

...>)

2. общества с ограниченной ответственностью "Де-Факто" (ОГРН 

<

***>;                 ИНН 

<

***>, 163060, 

<

...>, помещение 2-Н)

к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью "Лира" (1152901013275; ИНН 

<

***>, адрес: 163000, 

<

...>)

третье лицо – общество с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй"                  (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163060, 

<

...>)

о взыскании 1 237 307 руб. 70 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от первого истца – ФИО2 (доверенность от 08.11.2023), ФИО3 (директор),

от второго истца – ФИО2 (доверенность от 08.11.2023),

от ответчика – ФИО4 (доверенность от 21.09.2023),

от третьего лица – ФИО2 (доверенность от 20.08.2021), ФИО3 (директор);

установил следующее:

общество с ограниченной ответственностью "Диско 29" (далее – первый истец) и общество с ограниченной ответственностью "Де-Факто" (далее – второй истец) обратились в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу  с ограниченной ответственностью "Лира" (далее – ответчик) о взыскании:

- в пользу первого истца 28 710 руб. 50 коп. долга за услуги по управлению            зданием по адресу: 

<

...>, оказанные в период                      с 01.08.2020 по 31.08.2020, 

- в пользу второго истца 50 000 руб., в том числе 5000 руб. части долга за отопление помещения в период с 01.08.2020 по 30.04.2023 и 45 000 руб. части долга за услуги по управлению зданием по адресу: 

<

...>, оказанные в период с 01.09.2020 по 30.06.2023.

В ходе рассмотрения дела истцами заявлено ходатайство об увеличении размера иска, в соответствии с которым истцы просили взыскать:

- в пользу ООО "Диско 29" 28 710 руб. 50 коп. за услуги по управлению            зданием по адресу: 

<

...>, оказанные в период                      с 01.08.2020 по 31.08.2020, 

- в пользу "Де-Факто" 1 208 597 руб. 20 коп., в том числе 371 891 руб. 20 коп. долга за отопление помещения в периоды с 01.10.2020 по 31.05.2021, с 01.10.2021 по 31.05.2022, с 01.10.2022 по 30.04.2023, и 836 706 руб. долга за услуги по управлению зданием по адресу: 

<

...>, оказанные в период с 01.09.2020 по 30.06.2023.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличение размера исковых требований принято судом. 

Представители истцов в заседании заявленные требования поддержали.

Представитель ответчика с предъявленными требованиями не согласился по мотивам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях.

Представитель третьего лица поддержал позицию истцов.

Изучив письменные материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме в связи со следующим. 

ООО "Лира" (кредитор) и ООО "Север Софт Строй" (должник) заключили соглашение от 01.02.2016 о прекращении новацией существовавшего между ними обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015.

Соглашение о новации действует в редакции дополнительного соглашения к нему от 29.04.2016.

Согласно пункту 1.1 соглашения о новации в соответствии со статьей 414 ГК РФ кредитор и должник договорились о замене обязательства, существовавшего между ними по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015, по возврату должником 7 000 000 руб. суммы займа, а также начисленных на сумму займа процентов в размере 55 238 руб., другим обязательством между кредитором и должником, которое предусмотрено в пункте 1.4 данного соглашения.

В соответствии с пунктом 1.4 соглашения о новации обязательства должника, предусмотренные в пункте 1.1 данного соглашения, заменяются обязательством должника после ввода объекта, указанного в пункте 2.6 указанного соглашения, в эксплуатацию передать кредитору результат инвестиционной деятельности, указанный в пункте 2.7 соглашения, при условии осуществления кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых обязательств должника перед кредитором, указанных в пункте 1.1 соглашения), исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения.

В пункте 2.2 соглашения о новации указано место объекта незавершенного строительства: 

<

...> а также то, что объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности ООО "Север Софт Строй".

В соответствии с пунктом 2.6 соглашения о новации объектом незавершенного строительства является административное здание со встроенными помещениями торгового назначения.

Согласно пункту 2.7 соглашения о новации результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение торгового назначения общей площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже объекта, выделенное красным цветом на плане (приложение № 1 к соглашению).

Пунктом 5.2 соглашения о новации установлено, что фактический срок исполнения обязанности по передаче результата инвестиционной деятельности определяется датой подписания сторонами акта приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 4.1.2 соглашения.

Согласно пункту 4.1.2 соглашения ООО "Север Софт Строй" обязалось в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность ООО "Лира" результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации прав ООО "Лира" на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.

Предусмотренное соглашением о новации обязательство по внесению инвестиций ООО "Лира" исполнило в полном объеме.

19.10.2018 обществом "Север Софт Строй", как застройщиком, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Объекту присвоен адрес: 

<

...>.

Право собственности на здание зарегистрировано за ООО "Север Софт Строй", что подтверждалось выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на 22.05.2019.

Для содержания и эксплуатации здания ООО "Север Софт Строй", как собственник помещений, заключило договор от 01.08.2019 с ООО Диско 29".

Впоследствии, 06.11.2019 объект инвестиционной деятельности – нежилые помещения торгового назначения площадью 820, 3 кв.м. переданы обществу "Лира" по акту приема-передачи от 06.11.2019. Следовательно, с 06.11.2019 ООО "Лира" осуществляло права владения и пользования принадлежащим ему помещением.

Данные обстоятельства установлены, в том числе, при рассмотрении дела №А05-15135/2019.

По утверждению истца, начиная с 06.11.2019, ответчик выполнял отделочные работы в принадлежащем ему помещении, помещение функционировало как магазин "Апрель", инвестор получал прибыль от использования помещения.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 09.06.2020 по делу №А05-15563/2019 установлено, что фактическая площадь принадлежащего ответчику помещения составляет 820,3 кв.м.

Как указано выше, 01.08.2019 ООО "Север Софт Строй" (пользователь) заключило договор с ООО "Диско 29" (управляющий) на предоставление эксплуатационных услуг и на осуществление сбора платежей за коммунальные услуги (том 1, л.д. 31-32).

По условиям данного договора управляющий обязался совершать от своего имени, но за счет пользователей все юридические и фактические действия по содержанию и эксплуатации нежилых помещений, расположенных в административном здании по адресу: 

<

...>, а пользователь обязался уплатить управляющему вознаграждение за оказываемые услуги.

Согласно пункту 2.1.1 договора управляющий при исполнении договора обязался совершать, в том числе следующие действия: заключать договоры с соответствующими эксплуатирующими организациями в целях обеспечения электричеством, отопление, водоснабжением, водоотведением помещений, принадлежащих пользователю, а также общих помещений, расположенных в здании; осуществлять сбор платежей за эксплуатационные и коммунальные услуги с инвесторов помещений, котором помещения переданы по акту приема-передачи; перечислять полученные от инвесторов денежные средства в уплату платежей за предоставленные коммунальные услуги (за электроснабжение – в адрес ООО "ТГК-2 Энергосбыт", за водоснабжение – в адрес ООО "РВК-Архангельск", за теплоснабжение – в адрес ПАО "ТГК №2").

Согласно пункту 3.1 договора от 01.08.2019 стоимость услуг управляющего составляет 35 руб. за 1 кв.м площади. Инвесторы оплачивают услуги управляющего исходя из площади своего помещения, а пользователь оплачивает услуги исходя из площади, не переданной инвесторам по актам приема-передачи.

Письмом от 03.03.2020 №7 ООО "Диско 29" уведомило ООО "Лира" о том, что является организацией, осуществляющей обслуживание здания и оказывающей эксплуатационные услуги, в связи с чем предложило заключить соответствующий договор на возмещение эксплуатационных расходов.

Соответствующий договор ответчиком заключен не был, платежи за пользование коммунальными и эксплуатационными услугами ответчик не вносил.

Впоследствии, 01.09.2020 ООО "Север Софт Строй" (пользователь) перезаключило договор на предоставление эксплуатационных услуг и на осуществление сбора платежей за коммунальные услуги с ООО "Де-Факто" (управляющий) (том 1, л.д. 33-34).

В рамках указанного договора ООО "Де-Факто", как управляющий, обязалось  совершать от своего имени, но за счет пользователей все юридические и фактические действия по содержанию и эксплуатации нежилых помещений, расположенных в административном здании по адресу: 

<

...>, а пользователь обязался уплатить управляющему вознаграждение за оказываемые услуги. Управляющий при исполнении договора обязался совершать, в том числе действия по заключению  договоров с соответствующими эксплуатирующими организациями в целях обеспечения электричеством, отоплением, водоснабжением, водоотведением помещений, принадлежащих пользователю, а также общих помещений, расположенных в здании; осуществлять сбор платежей за эксплуатационные и коммунальные услуги с инвесторов помещений, которым помещения переданы по акту приема-передачи; перечислять полученные от инвесторов денежные средства в уплату платежей за предоставленные коммунальные услуги (за электроснабжение – в адрес ООО "ТГК-2 Энергосбыт", за водоснабжение – в адрес ООО "РВК-Архангельск", за теплоснабжение – в адрес ПАО "ТГК №2").

Стоимость услуг по договору от 01.09.2020 установлена в пункте 3.1 договора в размере 30 руб. за 1 кв.м площади. При этом инвесторы оплачивают услуги управляющего исходя из площади своего помещения, а пользователь оплачивает услуги исходя из площади, не переданной инвесторам по актам приема-передачи.

Оплата производится в срок до 15 числа текущего месяца.

В августе 2020 года ООО "Диско 29" оказывало услуги по управлению, содержанию и обслуживанию административного здания, стоимость данных услуг, предъявленная к оплате ответчику, составила 28 710, 50 руб. (820,3 кв.м. х 35 руб.).

Кроме того, в период с 01.09.2020 по 30.06.2023 услуги по управлению, содержанию и обслуживанию административного здания оказывало ООО "Де-Факто". Стоимость данных услуг составила 836 706 руб. (820,3 кв.м х 30 руб. х 34 мес.).

Неоплата данных услуг послужила основанием для обращения истцов в суд с настоящим иском.

Также ответчику предъявлены к возмещению расходы ООО "Де-Факто" на оплату тепловой энергии за период с 01.10.2020 по 31.05.2021, с 01.10.2021 по 31.05.2022, с 01.10.2022 по 30.04.2023.

Между ООО "Север Софт Строй" и ПАО "ТГК №2" 13.02.2019 заключен договор на отпуск и потребление тепловой энергии в горячей воде №5108, по которому объектом теплоснабжения выступает спорное административное здание по адресу: 

<

...>. В договоре (Приложение №2) указан строительный адрес объекта – ул.Гагарина, который при сдаче объекта в эксплуатацию изменился на адрес ул.Тимме, дом 30. Фактически тепловая энергия поставлялась на нужды спорного здания, что подтвердило ПАО "ТГК №2" в процессе рассмотрения настоящего дела.

В спорный период ПАО "ТГК №2" обеспечивало административное здание услугами теплоснабжения, а ООО "Де-Факто" производило оплату поставленного ресурса, для чего осуществляло сбор денежных средств с инвесторов, как это предусмотрено договором от 01.09.2020, заключенным с ООО "Север Софт Строй".

Факт несения затрат на теплоснабжение подтверждается представленными в материалы дела договором с ПАО "ТГК №2", счетами-фактурами, платежными поручениями об оплате (том 1,л.д. 35-41, 53-113). В назначении платежа в представленных платежных поручениях указано, что ООО "Де-Факто" производило оплату по договору №5108 за ООО "Север Софт Строй".

Ссылаясь на то, что право на осуществление сбора платежей с владельцев помещений в административном здании предоставлено обществу "Де-Факто" на основании договора от 01.09.2020, заключенного с третьим лицом (ООО "Север Софт Строй"),  второй истец просит взыскать с ответчика свои расходы на оплату тепловой энергии.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. По правилам пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". На необходимость применения аналогии закона к рассматриваемым правоотношениям указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Такие же разъяснения содержатся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статьями 289, 290 ГК РФ закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1); взнос на капитальный ремонт (пункт 2); плату за коммунальные услуги (пункт 3).

Плата за содержание и ремонт устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения.

Упомянутые нормы права не содержат указания на самостоятельные действия собственников по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества, а предусматривают участие в расходах на содержание и ремонт общего имущества в здании соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Следовательно, в издержках по содержанию общего имущества здания обязаны участвовать собственники всех помещений, к числу которых относится и ответчик.

В силу статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в доме вносят эту плату управляющей организации.

Таким образом, в силу прямого указания закона ответчик, как собственник помещения в спорном здании, наравне с другими собственниками, обязан нести расходы по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

Отсутствие заключенного между истцами и ответчиком договора управления не влияет на обязанность ответчика по несению расходов по содержанию общего имущества, поскольку данная обязанность возникает в силу закона.

При этом собственник помещения, расположенного в здании, обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества, не освобождает собственника указанного помещения от бремени расходов на содержание общего имущества здания, включая земельный участок, на котором расположен объект.

Истцы и ответчик не достигли соглашения по стоимости услуг управляющей компании, поскольку соответствующие договоры в исковой период между сторонами не заключены.

Вместе с тем, исходя из взаимосвязанных положений части 4 статьи 162 ЖК РФ, статьи 249 ГК РФ, тарифы на содержание общего имущества нежилого здания должны быть одинаковыми для всех собственников помещений.

Материалами дела подтверждается, что у истцов с другими собственниками помещений здания заключены договоры на предоставление эксплуатационных услуг и на осуществление сбора платежей за коммунальные услуги, по условиям которых собственники (пользователи) обязались оплачивать выставляемые управляющей компанией счета за предоставленные коммунальные услуги, а также принимать участие в оплате общих для здания расходах.

Стоимость услуг по содержанию, установленная для ООО "Диско 29", составила 35 руб. за 1 кв.м, установленная для ООО "Де факто" - 30 руб. за 1 кв.м.

 Данный размер не зависит от фактического объема услуг, оказанных в конкретный период времени, что обусловлено особенностями осуществления деятельности по управлению зданием. Поскольку указанная деятельность носит длительный, непрерывный характер, в отдельный расчетный период стоимость указанных услуг может быть больше или меньше объема собираемых денежных средств, что, однако, не влияет на установленный размер платы. 

Доводы ответчика о том, что ООО "Диско 29" и ООО "Де факто" не были избраны в качестве управляющих компаний в установленном законом порядке на основании решений всех собственников помещений в спорном здании, не принимаются судом во внимание.

Функции по обслуживанию, содержанию и эксплуатации указанного здания переданы первому истцу обществом "Север Софт Строй" в тот момент, когда оно являлось единственным собственником здания.

Так, за ООО "Север Софт Строй" как за застройщиком 22.05.2019 было зарегистрировано право собственности на все здание с кадастровым номером 29:22:040607:468, расположенное по адресу 

<

...>, площадью 5681,2 кв.м, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

Заключая договор с ООО "Диско 29" от 01.08.2019 третье лицо являлось единственным собственником, поэтому общих собраний по избранию управляющей компании проводить не требовалось.

В ноябре-декабре 2019 года помещения в здании по актам приема-передачи стали передаваться инвесторам, с которыми были заключены договоры инвестирования на строительство здания, в том числе 06.11.2019 был подписан акт приема-передачи с ООО "Лира".

Однако ни один из инвесторов не мог зарегистрировать свои права на помещения ввиду действий ООО "Лира", которое уклонилось от предоставления документов на государственную регистрацию.

Эти обстоятельства подтверждаются решением Арбитражного суда Архангельской области от 09.06.2020 по делу №А05-15135/2019.

Собственником здания вплоть до 14.07.2023 оставалось ООО "Север Софт Строй", пока все инвесторы посредством судебных решений зарегистрировали свои права на помещения.

Таким образом, действия ООО "Север Софт Строй" по заключению договора от 01.09.2020 на обслуживание помещений с ООО "Де факто" являлись правомерными, поскольку на момент заключения этого договора третье лицо продолжало оставаться номинальным собственником здания.

При этом ООО "Лира" знало о наличии заключенных договоров на обслуживание здания, поскольку соответствующие письма с предложением заключить договор с управляющей компанией направлялись в адрес ответчика. Требований относительно проведения общего собрания инвесторов с целью избрания иного способа управления, или иной управляющей компании ООО "Лира", равно как и иные инвесторы, не заявляло.

Остальные собственники помещений в здании заключили соответствующие договоры на обслуживание здания с истцами, следовательно, не оспаривают правомочия управляющей компании и размер платы за содержание здания.

Доводы ответчика о том, что истцами не доказан факт оказания услуг, а также размер фактических расходов по содержанию здания, подлежат отклонению.

Для оказания услуг по содержанию помещений у истцов заключены договоры на техническое обслуживание лифтов, на техническое обслуживание тепловой установки, на обслуживание оборудования теплового пункта и передачу показаний прибора учета тепловой энергии, на оказание сантехнических услуг, на уборку помещений, на выполнение электротехнических работ и пр. 

Факт оказания истцами в спорный период услуг по содержанию общего имущества здания подтвержден представленными в материалы дела документами и ответчиком не опровергнут.

Как отмечалось ранее, размер платы не зависит от фактического объёма услуг, оказанных в конкретный период времени, что обусловлено особенностями осуществления деятельности по управлению зданием. 

Оказанные истцами услуги представляют собой длящиеся регулярные виды деятельности, не имеющие овеществленного результата. Основная направленность такой деятельности напрямую связана с поддержанием в надлежащем состоянии общего имущества здания. В связи с этим истцы не обязаны подтверждать, в каком объёме они выполнили работы и какие конкретно услуги они оказали. В данном случае именно на ответчике лежит обязанность представить доказательства невыполнения либо ненадлежащего выполнения истцами деятельности по содержанию общего имущества здания. 

Нормы действующего законодательства также не содержат положений о том, что размер содержания определяется исходя из фактического пользования общим имуществом или нуждаемости в тех или иных услугах, не определяют возможность снижения размера платы для кого-либо из собственников помещений в здании в зависимости от индивидуальных потребностей каждого.

В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Ответчик не представил суду документов, достоверно подтверждающих, что в спорный период истцы оказали услуги не в полном объеме или некачественно.

При таких обстоятельствах требования истцов о взыскании с ответчика долга по оплате услуг по управлению, содержанию и эксплуатации здания являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Также подлежит удовлетворению требование ООО "Де факто" о взыскании стоимости услуг отопления за период с 01.10.2020 по 31.05.2021, с 01.10.2021 по 31.05.2022, с 01.10.2022 по 30.04.2023 в размере 371 891, 20 руб.

Согласно статье 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ для собственника помещения плата за это помещение включает в себя плату за коммунальные услуги.

В период с 01.10.2020 по 31.05.2021, с 01.10.2021 по 31.05.2022, с 01.10.2022 по 30.04.2023 поставку тепловой энергии в здание осуществляло ПАО "ТГК №2" на основании договора на отпуск и потребление тепловой энергии в горячей воде №5108 от 13.02.2019, заключенного с ООО "Север Софт Строй", как застройщиком здания.

Оплату услуг теплоснабжения произвело ООО "Де факто" с указанием на то, что оплата по договору №5108 осуществляется за ООО "Север Софт Строй".

Как пояснило ПАО "ТГК №2" задолженность  по оплате тепловой энергии за период с 01.08.2020 по 30.04.2023 по спорному зданию отсутствует. При этом за август и сентябрь 2020 года, за период с июня по август 2021 года начисления не производились. За период с октября 2020 года по май 2021 года и с ноября 2021 года по апрель 2023 года начисления производились по прибору учета. За сентябрь 2021 года начисление было произведено по среднемесячному объему, за октябрь 2021 года - по договорной нагрузке.

На основании полученных от ПАО "ТГК №2" сведений второй истец произвел расчет стоимости тепловой энергии, приходящейся на помещения ответчика, пропорционально площади принадлежащего ответчику помещения. Расчет истца ответчиком не оспорен.

При таких обстоятельствах требование о взыскании с ответчика платы за отопление является правомерным и подлежит удовлетворению.

Возражения ответчика относительно того, что ООО "Де факто" не является стороной по договору теплоснабжения с ПАО "ТГК №2", суд во внимание не принимает.

Особенностью настоящего спора является то, что заключение договора теплоснабжения №5108 от 13.02.2019 имело место, когда поставка коммунального ресурса осуществлялась на объект незавершенного строительства, застройщиком и собственником которого выступало ООО "Север Софт Строй". Это подтверждается, в том числе, тем, что в договоре №5108 в качестве адреса объекта указан строительный адрес спорного административного здания.

Право собственности на все здание зарегистрировано за ООО "Север Софт Строй" как за застройщиком 22.05.2019.

В ноябре-декабре 2019 года помещения в здании по актам приема-передачи стали передаваться инвесторам, однако ввиду возникших проблем с государственной регистрацией, третье лицо вплоть до 14.07.2023 оставалось собственником здания.

Ответчику помещения в спорном здании переданы по акту приема-передачи от 06.11.2019.

Выбытие объектов из фактического владения застройщика исключает возможность обладания лицом энергопринимающими устройствами, присоединенными к сетям энергоснабжающей организации, и другим необходимым оборудованием (статья 539 ГК РФ), и, как следствие, влечет утрату статуса потребителя в отношениях с ресурсоснабжающей организацией.

Соответственно, при установлении факта передачи объекта, необходимо исходить из того, что обязательство по энергоснабжению объекта между поставщиком ресурса и застройщиком прекращаются.

При таких обстоятельствах, у общества "Север Софт Строй" в спорный период отсутствовала обязанность по оплате тепловой энергии, потребленной в здании, в том числе, помещениями ответчика, поскольку ООО "Север Софт Строй" не являлось фактическим потребителем услуг теплоснабжения.

Лицами, обязанными оплачивать тепловую энергию с момента подписания актов приема-передачи помещений, являются либо собственники этих помещений, либо управляющая компания.

В данном случае ООО "Де факто", будучи управляющей организацией в отношении спорного административного здания, производило оплату тепловой энергии, потребленной в период с 01.10.2020 по 31.05.2021, с 01.10.2021 по 31.05.2022, с 01.10.2022 по 30.04.2023. Указание в назначении платежа в платежных документах, что оплата производится  по договору №5108 за ООО "Север Софт Строй", носило формальный характер, исключительно для того, чтобы ресурсоснабжающая организация могла идентифицировать и разнести платежи.

По общему правилу управляющая компания обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества здания, в том числе в виде обеспечения поставки тепловой энергии для отопления всех помещений здания.

Во исполнение данных обязанностей между вторым истцом и третьим лицом был заключен договор от 01.09.2020, который носит характер агентского, по которому истцу предоставлено право на взимание платы за коммунальные ресурсы с инвесторов для перечисления ее в адрес ресурсоснабжающих организаций.

Право на сбор этой платы также предусмотрено в договорах, заключенных ООО "Де факто" с каждым из инвесторов, за исключением ответчика. Однако уклонение ответчика от заключения такого договора не может служить основанием для освобождения его от бремени содержания имущества.

С учетом изложенных обстоятельств, ответчик обязан возместить второму истцу расходы на оплату тепловой энергии, потребленной в спорный период.

Заявление о зачете встречных требований от 26.01.2024, которое представлено ответчиком в заседании 12.02.2024, судом во внимание не принимается. В этом заявлении ответчик выразил намерение зачесть сумму своей задолженности по отоплению в размере 371 891, 20 руб. в счет погашения обязательств ООО "Север Софт Строй" по оплате задолженности, взысканной решением Арбитражного суда Архангельской области от 11.10.2019 №А05-10716/2018.

В данном случае оснований для проведения зачета не имеется. Как указано судом, ООО "Север Софт Строй" не является лицом, на котором лежала обязанность по оплате тепловой энергии (в части помещений ответчика) после 06.11.2019, более того, третье лицо никаких фактических расходов по оплате ресурса не понесло. С учетом этого у ответчика не возникло каких-либо обязательств перед ООО "Север Софт Строй" по возмещению расходов за тепловую энергию, которые могли бы быть прекращены зачетом встречных однородных требований.

Поскольку самостоятельный договор теплоснабжения у ответчика с ПАО "ТГК №2" в спорный период заключен не был, а ООО "Де факто" оплатило весь объем ресурса, поставленного в здание, то у ответчика возникла обязанность возместить понесенные вторым истцом расходы на оплату коммунальных услуг теплоснабжения.

Остальные доводы ответчика несущественны и на выводы суда повлиять не могут.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства требования истцов подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика, а недостающая часть госпошлины взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лира» (1152901013275; ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Диско 29» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)  28 710 руб. 50 коп. долга и 2000 руб. расходов по государственной пошлине. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лира» (1152901013275; ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Де-Факто» (ОГРН 

<

***>;  ИНН 

<

***>)  1 208 597 руб. 20 коп. долга и 2000 руб. расходов по государственной пошлине. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лира» (1152901013275; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 23 086 руб. государственной пошлины. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

 

Е.Ю. Кашина