Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-138007/2018

09 июня 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  08 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  09 июня 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «КАИФ» (адрес:  Россия 188643, г. Всеволожск, Ленинградская область, Всеволожский район, ул. Василеозерская, д.1, корп.(стр.) 2, оф.(кв.)76, ОГРН:  

<

***>);

ответчики: Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (адрес:  Россия 188643, г. Всеволожск, Ленинградская область, Всеволожский район, ш. Колтушское, д.138; Россия 188640, ОГРН:  

<

***>);

третье лицо: Совет депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области;

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 13.01.2019), генеральный директор ФИО3,

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 30.12.2020),

- от третьего лица: ФИО5 (доверенность от 19.01.2021),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «КАИФ» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также требованием об обязании Администрации заключить договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа в редакции протокола разногласий.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Совет депутатов МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Совет депутатов).

Решением суда от 07.02.2020 урегулированы разногласия, возникшие между ООО «КАИФ» и Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 решение суда первой инстанции от 07.02.2020 изменено.

Постановлением кассационного суда от 26.11.2020 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 по делу № А56-138007/2018 отменены. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что из материалов дела не следует, что спорные помещения, в отношении которых истец просил урегулировать разногласия по договору купли-продажи, указать их в качестве предмета купли-продажи, поставлены на государственный кадастровый учет, сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости на момент заключения спорного договора в судебном порядке. В том случае, если спорные нежилые помещения на момент разрешения настоящего спора не сформированы в установленном порядке как обособленный объект недвижимости, в отношении них не осуществлен государственный кадастровый учет, в таком состоянии они не могут выступать предметом договора купли-продажи. Ввиду изложенного суд кассационной инстанции указал на необходимость установить, что именно является объектом купли-продажи (нежилые помещения в качестве самостоятельного вторичного объекта или доля в праве общей долевой собственности), величины его рыночной стоимости, правовых оснований для удовлетворения требований истца.

При новом рассмотрении дела истец настаивал на обязании Администрации выполнить юридически значимые действия по организации подготовки технического плана спорных помещений и направлению заявления в орган государственной регистрации с целью обеспечения их кадастрового учета и государственной регистрации, полагая, что только таким образом может быть реализовано его право на выкуп помещения. Также истец обращал внимание суда на то обстоятельство, что реальная площадь как здания, так и арендуемых Обществом помещений, отливается от той, которая указана в договоре аренды, выписках из Единого государственного реестра недвижимости, в связи с чем, по мнению истца, необходимо внесение изменений в технический план объекта, в договор аренды и в ЕГРН. При этом истец полагал, что его требования подлежат удовлетворению и настаивал на заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа в редакции протокола разногласий, а именно:

«название договора: «Договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа»;

преамбула: «Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серии 47 №002527044 от 16.01.2006 г., выдано ИФНС по Всеволожскому району Ленинградской области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Устав муниципального образования зарегистрирован Главным управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Ленинградской области 27.01.2017 г., государственный регистрационный № RU475040002017001, местонахождение: 188640, 

<

...>), действующая от имени муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, именуемая в дальнейшем «Продавец», в лице главы администрации ФИО6, действующего на основании Устава, решения совета депутатов муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области № 81 от 20.10.2016 года, с одной стороны и

Общество с ограниченной ответственностью «КАИФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата присвоения 25.10.2002 г., КПП 470301001, адрес (место нахождения): 188640, 

<

...>), именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО3, с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», в соответствии с Соглашением №129/1.0-11 от 29.08.2017 года «О передаче осуществления части полномочий по решению вопросов местного значения муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области в сфере владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения», заключили настоящий договор о нижеследующем:

раздел 1: «1. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА

1.1.Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

1.2.Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

1.3.Областной закон Ленинградской области от 19.12.2008 № 143-оз (ред. 19.10.2015)

1.4.Заявление ООО «КАИФ» от 22.12.2016 в администрацию МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5.Решение совета депутатов МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от  № об утверждении условий приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества субъектом малого предпринимательства ООО «КАИФ».

1.6.Заявление ООО «КАИФ» (повторное) от 27.10.2017 в администрацию МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в соответствии с решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-31250/2017).

1.7.Заявление ООО «КАИФ» (продублированное) от 27.10.2017 в администрацию МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в соответствии с решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-31250/2017).

1.8.Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу № А56-31250/2017.

1.9.Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по иску ООО «КАИФ» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.»;

пункт 2.1: «Продавец» обязуется предоставить в собственность Покупателя арендуемое муниципальное недвижимое имущество, а именно нежилые помещения первого и второго этажей №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, общей площадью 540 кв. м, в 2-х этажном здании торгового центра с пристройками (кадастровый номер 47:07:1302077:352), расположенном по адресу: 

<

...>, а Покупатель обязуется уплатить за приобретаемое арендуемое недвижимое имущество определенную договором денежную сумму (цену) с рассрочкой платежа в соответствии с условиями настоящего договора.»;

пункт 2.2: «Арендуемое муниципальное недвижимое имущество принадлежит муниципальному образованию «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.12.2017 № 99/2017/54849364.»;

-раздел 3: «3. ЦЕНА И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ»;

• пункт 3.1: «Согласно Отчету от 11.10.2016 № 868/10-2016 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых помещений, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО7, регистрационный номер в реестре № 02302 от 25.12.2007, рыночная стоимость арендуемого муниципального недвижимого имущества без учета НДС составляет 17 337 288 рублей 13 копеек.

Согласно Акту зачета расходов арендатора от 25.02.2010 администрация МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального образования Ленинградской области (арендодатель) приняла к зачету расходы ООО «КАИФ» (арендатора) в сумме 5 767 828 рублей 38 копеек.

Согласно Акту сверки расчетов от 04.10.2018 по договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21 за период с 10.01.2010 по 16.01.2018 переплата арендатором арендной платы составляет 9 408 609 рубля 52 копейки, в том числе 5 767 828 рублей 38 копеек зачет расходов арендатора.

Цена приобретаемого арендуемого муниципального недвижимого имущества без учета НДС определяется следующим образом:

Р = Соре - Сзач - Сипа, руб.

где:

Соре - оценочная рыночная стоимость арендуемого муниципального недвижимого имущества без учета НДС, руб.;

Сзач - сумма расходов арендатора (ООО «КАИФ»), принятая к зачету арендодателем (администрацией МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального образования Ленинградской области согласно Акту зачета расходов арендатора от 25.02.2010;

Сппа - сумма переплаты арендной платы согласно Акту сверки расчетов от 04.10.2018, без учета суммы, принятых к зачету расходов арендатора.

Цена приобретаемого арендуемого муниципального недвижимого имущества без учета НДС равна:

17 337 288, 13 - 5 767 828,38 - 3 640 781,14 = 7 928 678 рублей 61 копейка»;

-пункт 3.2: «Оплата арендуемого муниципального недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется Покупателем на основании его письменного заявления в рассрочку на срок 5 лет (60 месяцев) посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к настоящему договору).

Оплата производится путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в разделе «Реквизиты и подписи сторон». В поле «назначение платежа» платежного документа следует указывать: «оплата по договору купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа №от, без учета НДС».

-пункт 3.3: «Первый платёж должен быть произведен Покупателем в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с момента его заключения, с условием, указанным в п. 7.1 настоящего договора.

При этом на сумму денежных средств, составляющих первый платёж, начисление процентов за период времени с даты вступления в силу решения арбитражного суда до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежемесячно, не позднее последнего числа каждого календарного месяца.

На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки (применяется вместо ставки рефинансирования) Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату подачи Покупателем заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и составляющей 10,00% годовых согласно Информации ЦБ РФ от 16.09.2016, с учетом Указаний ЦБ РФ от 11.12.2015 № 3894-У.

Расчетная сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом:

Пр = (О х 1Чдн х 1/3 х 10%) / 365, руб.,

где:

Пр - сумма процентов, начисленных на основной долг; О -остаток (расчетный) задолженности по основному долгу, руб.; Чдн - расчетное количество календарных дней между платежами; 365 - количество дней в году;

10% - размер ключевой ставки ЦБ РФ на 22.12.2016.

Сумма процентов, начисленных на основной долг, указывается в графике платежей (приложение 1 к настоящему договору).

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого муниципального недвижимого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу»;

пункт 3.4: «Моментом исполнения обязательства Покупателя по уплате ежемесячной доли от цены приобретаемого арендуемого муниципального недвижимого имущества, установленной настоящим договором, является зачисление денежных средств на расчетный счет Продавца.»;

пункт 3.5: «В связи с тем, что арендуемое муниципального недвижимое имущество согласно настоящему Договору приобретается Покупателем в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты»;

пункт 3.6: «Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого недвижимого имущества может быть осуществлена третьим лицом.»;

пункт 3.7: «По предложению одной из сторон может быть проведена сверка расчетов по настоящему договору в любое время его действия, но не реже одного раза в год по состоянию на 31 декабря, а также в случае досрочной (частичной или полной) оплаты и в случае окончательной полной оплаты приобретаемого арендуемого недвижимого имущества.

При этом фактическая сумма процентов, уплаченных за основной долг, при сверке расчетов определяется следующим образом:

10%) / 365, руб.,

где:

Пр - сумма процентов, начисленных на основной долг;

Оф — остаток (фактический) задолженности по основному долгу на момент платежа; Ифдн - фактическое количество календарных дней между платежами на момент платежа; 365 - количество дней в году;

10% - размер ключевой ставки ЦБ РФ на 22.12.2016.

В случае образования разницы между расчетной и фактической суммой процентов на момент сверки, стороны производят соответствующую корректировку платежей на образовавшуюся разницу.»;

-пункт 4.1.1 исключить;

-пункт 4.1.3 исключить; 

-пункт 4.2.1 исключить;

-пункт 4.2.2: «В срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления в силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав Покупателя на приобретаемое арендуемое недвижимое имущество с 16.01.2017.

В срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней после государственной регистрации права собственности Покупателя на приобретаемое арендуемое недвижимое имущество обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП соответствующей записи о прекращении договора аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21.»;

-пункт 4.2.3: «В срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней после полной оплаты Покупателем приобретаемого арендуемого недвижимого муниципального имущества обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о прекращении обеспечения залогом обязательства Покупателя.»;

- пункт 4.3: «Существенными считаются условия настоящего договора, установленные законом, а также условия, урегулированные судом по заявлению Покупателя»;

пункт 7.1: «Настоящий договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

Условия заключенного сторонами настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 16.01.2017, за исключением условий о порядке и сроках оплаты настоящего договора, которые начинают действовать через 10 (десять) рабочих дней с момента заключения настоящего договора.

Окончание срока действия настоящего договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение»;

-пункт 8.2.1: «Приобретаемое арендуемое муниципальное недвижимое имущество на день подачи Покупателем заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества находится в его временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21.

Отсутствует задолженность по арендной плате за приобретаемое арендуемое недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи Покупателем заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.

Приобретаемое арендуемое муниципальное недвижимое имущество включено в утвержденный в соответствии счастью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» решением совета депутатов МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 17.08.2010 № 48 перечень муниципального имущества МО «Город Всеволожск», предоставляемого во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в течение более пяти лет до дня подачи заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Сведения о Покупателе на день заключения настоящего договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства»;

пункт 8.2.2 исключить;

пункт 8.3: «Покупатель соответствует условиям отнесения его к субъекту малого предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации.»;

пункт 8.4 исключить;

-пункт 9.5: «Проект договора с приложениями к нему представлен на подпись Покупателю в трех экземплярах, каждый из которых подписан Продавцом».

-раздел «Приложение»: «ПРИЛОЖЕНИЕ: График платежей.

- Решение совета депутатов МО «Город Всеволожск» BMP ЛО Об утверждении условий приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества субъектом малого предпринимательства ООО «КАИФ»».

Администрация и Совет депутатов полагали, что предметом договора купли-продажи может быть только доля в праве общей долевой собственности, поскольку все здание находится в долевой собственности. При этом ответчики указали, что площадь объекта, подлежащего передаче в собственность истцу, установлена вступившим в законную силу судебным актом, обязательным для Администрации, а потому каких-либо оснований вносить изменения и в договор аренды и в договор купли-продажи не имеется. Также ответчики пояснили, что принадлежащая им на текущий момент доля в праве на здания включает только те помещения, которые арендуются Обществом.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

22.10.2007 муниципальное образование «Всеволожское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области и Общество заключили договор № 31/04-21 (далее – Договор) аренды нежилых помещений в здании торгового комплекса, расположенного по адресу: 

<

...> дом. 9, общей площадью 540 кв.м. сроком до 29.08.2017.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

22.12.2016 Общество, являющееся субъектом малого предпринимательства, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), направило в Администрацию заявление о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, а также направило проект договора купли-продажи нежилых помещений и передало Отчет № 868/10-2016 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых помещений по состоянию на 11 октября 2016 года. 

Администрация 29.12.2016 направила Обществу письмо № 01-05-3541/16-0-1, в котором сообщила, что утверждение условий и порядка приватизации муниципального имущества относится к полномочиям Совета депутатов. 

09.02.2017 Администрация направила Обществу письмо № 01-05-3541/16-0-2 о том, что проект решения Совета депутатов по вопрос о выкупе помещения был снят с рассмотрения очередного заседания Совета депутатов, что препятствует заключения договора купли-продажи имущества.

Считая, что Администрация и Совет депутатов допустили бездействие при рассмотрении заявления Общества о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия, выразившегося в несовершении юридически значимых действий по заявлению Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 540 кв.м., находящихся по адресу: 

<

...>, об обязании принять решение об условиях приватизации указанных арендуемых нежилых помещений в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направлении проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Вступившим в законную силу решением суда от 17.08.2017 по делу А56-31250/2017, прошедшим через апелляционное и кассационное обжалование, суд признал незаконным бездействие Совета депутатов и Администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, выразившихся в несовершении юридически значимых действий по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КАИФ» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 540 кв. м, находящихся по адресу: 

<

...>.

Также суд обязал Совет депутатов и Администрацию муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области совершить юридически значимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), с учетом того, что общество с ограниченной ответственностью «КАИФ» передало отчет об оценке арендуемого муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области вместе с заявлением, а именно: принять решение об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений площадью 540 кв.м., находящихся по адресу: 

<

...>, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

18.04.2018 Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу А56-31250/2017 произведена процессуальная замена Администрации МО «Город Всеволожск» на Администрацию района.

11.05.2018 Общество получило почтовое отправление от 04.05.2018 №  2985/1.0-16, к которому были приложены копия решения совета депутатов от 24.04.2018 № 28 «О приватизации арендуемого муниципального имущества субъектом малого и среднего предпринимательства ООО «КАИФ», предусматривающего существенные условия договора купли-продажи и указание Администрации района направить проект договора заявителю; проект договор купли-продажи, не подписанный со стороны продавца и требование о погашении задолженности по арендной плате за 2017 год и пени за 2015-2017 годы по договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21.

22.05.2018 Общество направило в Администрацию письмо с приложением Протокола разногласий к проекту договора.

22.06.2018 Администрация передала Обществу письмо от 21.06.2018 № 6445/1.0-15, в котором сообщила о необходимости внести следующие изменения в проект договора: в преамбуле договора заменить слова «7-6» словами «кв.76»; в пункте 2.1 слово «передать» заменить на слово «предоставить»; исключить пункты 4.1.1, 4.2.1, 8.2.2 и приложения № 1, № 2. В то же время, иные изменения в соответствии с редакцией Общества Администрация внести отказалась.

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом №159-ФЗ регламентированы особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого ими имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

Частью 2.1 статьи 9 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон №209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Частью 4 статьи 9 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом №159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В рамках дела №А56-31257/2017, в котором участвовали те же лица, что и по настоящему делу, судами установлено, что Общество соответствует установленным статьей 3 закона №159-ФЗ требованиям. Также суды пришли к выводу о том, что арендуемый обществом объект может быть предметом выкупа в рамках Закона №159ФЗ. В частности, в постановлении суда кассационной инстанции от 12.02.2018 сказано, что «при решении вопроса о возможности реализации права на приобретение арендуемого имущества, представляющего собой часть объекта недвижимости, существенное значение имеет возможность формирования на основе такой части обособленного объекта права. Доказательства, опровергающие возможность формирования объекта права, состоящего из помещений, ни Администрацией, ни Советом депутатов, на которых в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возложена обязанность доказать законность оспариваемого бездействия, не представлены».

В силу положений части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку вступившими в законную силу судебными актами установлено право Общества на выкуп арендуемых помещений, основания для отказа в заключении договора купли-продажи объекта по причине того, что арендуемые Обществом помещения не сформированы в качестве самостоятельного объекта недвижимости, отсутствуют, поскольку данный факт был известен на момент рассмотрения дела №А56-31257/2017, и суды пришли к выводу о том, что он не препятствует выкупу объекта. Основания для иного вывода в рамках настоящего дела у суда отсутствуют.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что основные разногласия сторон касаются того, что является предметом выкупа – помещения или доля в праве, а также стоимости выкупаемого объекта.

Истец полагает, что в силу прямого указания Закона №159-ФЗ объектом купли-продажи должно быть отдельно сформированное помещение, в связи с чем полагал необходимым возложить на Администрацию обязанность сформировать эти помещения в качестве самостоятельного объекта. По мнению истца, доля в праве не может быть объектом выкупа по Закону №159-ФЗ. Кроме того, продажа доли в праве, а не отдельного объекта недвижимости, возлагает на собственника дополнительные обязанности, сопряженные со спецификой содержания общей долевой собственности.

Администрация полагает, что поскольку здание находится в долевой собственности, предметом выкупа может быть только доля в праве, а обязанности выделять указанную долю из общего имущества и формировать отдельный объект недвижимости, у нее нет.

В пункте 8 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сказано, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Судом установлено, что и арендуемых истцом помещений может быть сформирован обособленный объект. Этот же вывод следует из судебных актов по делу №А56-31257/2017. Следовательно, арендуемые помещения могут быть объектом выкупа в соответствии с положениями Закона №159-ФЗ.

Между тем, учитывая позицию суда кассационной инстанции, изложенную в постановлении от 26.11.2020, а также тот факт, что спорные арендуемые помещения формирую долю в праве Администрации в размере 5539/29423, в данном конкретном случае суд приходит к выводу о том, что объектом продажи является указанная доля в праве, включающая в себя помещения первого и второго этажей №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127 в 2-х этажном здании торгового центра с пристройками (кадастровый номер 47:07:1302077:352), расположенном по адресу: 

<

...>.

Доводы истца о том, что реальный размер арендуемых помещений не соответствует фактическим обмерам помещений отклоняются судом, как не имеющие правового значения, поскольку судом установлено, что долю в праве Администрации в размере 5539/29423 формируют только те помещения, которые переданы Обществу в аренду, а именно помещения №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127. Никакие иные объекты в указанную долю не входят. Спора относительно фактически арендуемых и занимаемых помещений между сторонами нет. Ввиду изложенного арифметические изменения в размере доли не приведут к изменению реально занимаемых Обществом площадей. Более того, на момент рассмотрения дела суд исходит из тех сведений об объектах недвижимости, которые указаны в ЕГРН.

В силу положений пунктов 2 и 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Следовательно, оснований исходить из иного размера доли в праве или площади помещений, чем указано в ЕГРН, у суда не имеется.

Как уже было указано ранее, из положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что выкуп имущества осуществляется по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Администрация предложила Обществу заключить договор купли-продажи по цене 19 313 559,32 руб. (без НДС), указанной в решении Совета депутатов от 24.04.2018, основанном на отчете об оценке, составленном ООО «Антелас Оценка» от 09.03.2018.

Однако Общество не согласно с указанной ценой, считая, что цена имущества должна быть определена на основании Отчета № 868/10-2016 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 11 октября 2016 года (17 337 288,13 без учета НДС), а также за минусом переплаты и расходов на ремонт помещения на сумму 9 408 609,52 руб., итого 7 928 678,61 руб.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как указано в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Из части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, суд приходит к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон обязательным, а не рекомендательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена.

Как следует из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Ввиду разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества судом при первоначальном рассмотрении дела была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Проведение экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости встроенных помещений общей площадью 540 кв.м.(№10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127) с пристройками в здании общей площадью 2904,8 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 47:07:1302077:352 по состоянию на 22.12.2016, было поручено эксперту ООО «Центр судебных экспертизы Северо-Западного округа» ФИО8

В суд поступило заключение эксперта от 20.06.2019 №197/16-СЗ, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения составила 23 610 000 руб.

На указанное заключение истцом был представлен ряд замечаний, которые, по мнению указанных лиц, существенно повлияли на результат оценки.

В частности, истец указывал на то, что согласно титульному листу производство экспертизы закончено 21.06.2019, тогда как заключение направлено в суд сопроводительным письмом от 20.06.2019; в осмотре помещения от имени Администрации присутствовал ФИО9, доверенность на которого в материалах дела отсутствует; стаж эксперта является незначительным; задание на оценку в определении суда о назначении экспертизы отсутствует; а в заключении эксперта отсутствует информация о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, влияющих на оценку, предусмотренные ФСО №1; также истец полагает, что эксперт дал неправильную характеристику рынка недвижимости, указав, что он является активным; не согласен с выводом о том, что спорные помещения расположены в торговом центре, а их наиболее эффективное использование для торговых целей. Помимо этого, истец указывает, что те объекты-аналоги, которые использованы экспертом в заключении, фактически не были проданы, что свидетельствует об их низкой ликвидности. Истец не согласен с неиспользованием экспертом в ходе экспертизы затратного метода определения стоимости объектов недвижимости, а также считает не соответствующим законодательству отсутствие в заключении диапазона цен на недвижимость.

Экспертом были даны пояснения, согласно которым допущена опечатка в указании даты окончания производства экспертизы. Относительно представителей, участвующих в осмотре, эксперт пояснила, что доверенности у представителей не проверялись, повода предполагать, что в осмотре участвую неуполномоченные лица, у эксперта не было. При этом представитель Администрации подтвердил в судебном заседании, что ФИО9 участвовал в осмотре от имени Администрации и соответствующие полномочия на это у него имелись.

Также эксперт пояснила, что заключение по результатам судебной экспертизы составляется по иным правилам, нежели отчет об оценке, проводимый в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, поэтому требования Федеральных стандартов оценки, предъявляемые к отчету об оценке к форме экспертного заключения не применяются. Заключение по результатам судебной экспертизы составляется на основании вопросов, поставленных судом. Задание на оценку в этом случае не составляется. Повода выходить за пределы поставленных судом вопросов у эксперта не имеется.

Как указано в Федеральном законе от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», указанный Закон определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации (далее - государственная судебно-экспертная деятельность) в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Производство судебной экспертизы с учетом особенностей отдельных видов судопроизводства регулируется соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации.

В статье 9 Закона №73-ФЗ указано, что судебная экспертиза – это предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла; заключение эксперта - письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом.

Согласно статье 25 Закона №73-ФЗ на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. Подписи эксперта или комиссии экспертов удостоверяются печатью государственного судебно-экспертного учреждения.

В заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены:

- время и место производства судебной экспертизы;

- основания производства судебной экспертизы;

- сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу;

- сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы;

- предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

- вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов;

- объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы;

- сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы;

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

- материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

Федеральные стандарты оценки, на которые ссылается истец, не являются документами, регламентирующими порядок проведения судебной экспертизы, а также порядок составления заключения эксперта.

Представленное в суд заключение содержит всю необходимую информацию, установленную Законом №73-ФЗ, в связи с чем доводы истца об отсутствии в заключении информации, предусмотренной в ФСО №1 не являются основанием полагать, что информация, отраженная в заключении, является недостоверной.

Помимо этого, истец не указал, каким образом отсутствие информации о политических, экономических, социальных, экологических факторах, повлияло на результаты экспертизы.

Возражая на доводы Общества о необходимости использовать затратный подход, эксперт указал, что такой подход используют для оценки стоимости зданий в целом, поскольку он предполагает оценку затрат на создание здания. Такие затраты включают в себя как затраты на материалы и возведение объекта, так и затраты на аренду участка и прочее. Данный метод при оценке стоимости части помещений в здании не используется, поскольку отсутствует как возможность, так и необходимость сбора информации по затратам на возведение здания в целом.

Также эксперт пояснил, что с учетом использования здания, установленного в ходе осмотра помещений, вывод о том, что здание является торговым центром, соответствует фактическим обстоятельствам, также как соответствует фактически обстоятельствам и вид наиболее эффективного использования спорных помещений.

Действительно, к заключению эксперта приложены фотоматериалы, на которых зафиксировано здание в целом и спорные помещения. Указанные фотоматериалы подтверждают доводы эксперта о том, что здание может быть охарактеризовано как торговый центр. Что касается вида наиболее эффективного использования помещений, он определен экспертом, в том числе с учетом тех целей, для которых помещения использовались на момент их осмотра.

Возражая на доводы Общества относительно используемых объектов-аналогов, эксперт пояснил, что в качестве критериев отбора объектов-аналогов, были использованы местоположение (город Всеволожск), назначение помещений (торговые) и площадь. Все, существующие на дату оценки объекты, соответствующие заданным критериям, были выбраны экспертом из доступных источников. При этом эксперт пояснил, что в общедоступных источниках публикуется только информация о цене предложения, на основании которой определятся рыночная стоимость объекта, а не о заключенных сделках. В связи с этим у эксперта нет обязанности проверять, заключены ли сделки фактически.

Также эксперт указала, что поскольку в запросе суда было указано о необходимости определить конкретную рыночную стоимость помещений, необходимости в указании ценового диапазона не имелось.

Согласно положениям части 2 и 3 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Возражения Общества сводятся к несогласию с примененными экспертом методиками и несогласию с выводами эксперта, тогда как законодательство об оценочной деятельности оставляет выбор методик на усмотрение эксперта. 

Представленное заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, целевым характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, оцениваются судом как обоснованные. Доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. 

Ввиду изложенного суд считает заключение эксперта о цене объекта надлежащим доказательством по делу, и полагает возможным использовать его как обоснование рыночной стоимости доли в праве, поскольку указанную долю составляют исключительно арендуемые помещения. Какие-либо основания полагать, что стоимость объекта изменилась бы, если бы объектом исследования были не помещения площадью 540 кв.м., а доля в праве, включающая в себя эти же помещения, у суда отсутствуют. 

Истец полагает, что установленная экспертом стоимость объекта недвижимости подлежит уменьшению на сумму налога на добавленную стоимость.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом №159-ФЗ.

Из экспертного заключения следует, что рыночная стоимость выкупаемых помещений определялась двумя подходами - сравнительным и доходным, по результатам применения первого выкупная цена равна 23 500 000 руб., а по результатам применения второго - 23 710 000 руб., при этом в главе о сравнительном подходе указано, что он основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках, а потому процедура оценки основывается на сравнении исследуемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или только выставлены на продажу с внесением корректировок по тем параметрам, по которым объекты отличаются, в конечном итоге показателем рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Из перечня объектов-аналогов, отобранных в ходе анализа рыночной стоимости (приложение №1 к экспертному заключению), следует, что продавцами помещений (в графе «Контакт») выступали либо физические лица, либо коммерческие организации, но не представители публичной власти (публично-правовых или муниципальных образований), а именно: Class Realty, ООО «Всеволожск СтройПроект», ПАО «Тимер Банк», ресторан «Токио Сити», индивидуальный предприниматель ФИО10, АН «Магазин квартир», а также двое граждан.

Согласно пояснениям, которые были даны экспертом, НДС не отражался ею отдельной строкой в выводах составляемого заключения, сумма данного налога либо уже по определению входит в полученную ею стоимость в случае, если продавец является налогоплательщиком, а в том случае, когда он не облагается таким налогом, определенная рыночная стоимость его не включает.

Исходя из буквального содержания экспертного заключения а также в отсутствие доказательств того, что продавцом по объектам-аналогам выступали лица, не платящие НДС, суд соглашается с доводами Общества о необходимости исключить их указанную в заключении стоимости сумму налога на добавленную стоимость. Поскольку на момент подачи заявления о выкупе имущества ставка НДС составляла 18%, стоимость объекта недвижимости за вычетом этого налога, составит 20 008 475 руб. (20 008 475 +18% = 23 610 000).

Что касается иных положений договора.

Так, истец не согласен с названием договора «Договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества», полагая, что таким образом нарушено его право на выбор порядка оплаты приобретаемого арендуемого муниципального недвижимого имущества и срока рассрочки, предоставленное частью 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ. Общество полагает, что договор должен называться: «Договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа».

Между тем, название, указанное Администрацией, в полной мере соответствует сути договора, указание в названии о предоставлении рассрочки платежа ни на суть договора, ни на его содержание не влияет. Какое-либо нарушение прав истца в данном случае отсутствует.

Общество просит изложить преамбулу договора в следующей редакции: 

«Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серии 47 №002527044 от 16.01.2006 г., выдано ИФНС по Всеволожскому району Ленинградской области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Устав муниципального образования зарегистрирован Главным управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Ленинградской области 27.01.2017 г., государственный регистрационный № RU475040002017001, местонахождение: 188640, 

<

...>), действующая от имени муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, именуемая в дальнейшем «Продавец», в лице главы администрации ФИО6, действующего на основании Устава, решения совета депутатов муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области № 81 от 20.10.2016 года, с одной стороны и

Общество с ограниченной ответственностью «КАИФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата присвоения 25.10.2002 г., КПП 470301001, адрес (место нахождения): 188640, 

<

...>), именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО3, с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», в соответствии с Соглашением №129/1.0-11 от 29.08.2017 года «О передаче осуществления части полномочий по решению вопросов местного значения муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области в сфере владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения», заключили настоящий договор о нижеследующем».

В обоснование изложения договора в данной редакции, истец ссылается на положения статьи 217 ГК РФ, согласно которой имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности,  может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Также Общество указывает на необходимость приведения его адреса в соответствие с записью в ЕГРЮЛ и действующим почтовым индексом.

Поскольку в соответствии с соглашением от 29.08.2017 N 129/1.0-11 «О передаче осуществления части полномочий по решению вопросов местного значения муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области в сфере владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения» к полномочиям Администрации отнесено право на распоряжение спорным имуществом и заключение договоров в отношении него, необходимости указывать в договоре, что Администрация района действует от имени муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области не имеется. Сведения об адресе Общества подлежат уточнению.

Общество просит раздел 1 проекта договора изложить в следующей редакции:

«1. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА

1.1. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

1.2. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

1.3. Областной закон Ленинградской области от 19.12.2008 № 143-оз (ред. 19.10.2015).

1.4. Заявление ООО «КАИФ» от 22.12.2016 в администрацию МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5. Решение совета депутатов МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области об утверждении условий приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества субъектом малого предпринимательства ООО «КАЙФ».

1.6. Заявление ООО «КАИФ» (повторное) от 27.10.2017 в администрацию МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в соответствии с решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-31250/2017).

1.7. Заявление ООО «КАИФ» (продублированное) от 27.10.2017 в администрацию МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в соответствии с решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-31250/2017).

1.8. Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу № А56-31250/2017.

1.9. Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по иску ООО «КАИФ» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества».

Между тем, фактически выкуп имущества осуществляется на основании положений Закона №159-ФЗ, обязанность принять решение об условиях выкупа возложена на Совет депутатов решением суда по делу № А56-31250/2017, основные условия выкупа определены в решении Совета депутатов от 24.04.2018 №28 «О приватизации арендуемого муниципального имущества субъектом малого и среднего предпринимательства ООО «КАИФ», решением по настоящему делу определены условия договора, в связи с чем именно эти акты являются основанием для заключения договора и подлежат перечислению в разделе 1 договора. Указание в качестве оснований заключения договора заявлений о выкупе ни на суть договора, ни на его положения не влияет. Отсутствие сведений об этих заявлениях на права и обязанности Общества не влияет.

Истец просит изложить пункт 2.2 в следующей редакции:

«2.2. Арендуемое муниципальное недвижимое имущество принадлежит муниципальному образованию «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.12.2017 № 99/2017/54849364.».

Общество указывает, что словосочетание «арендуемое имущество» заменено им на словосочетание «арендуемое муниципальное недвижимое имущество» с целью единообразия применения в тексте проекта договора.

Между тем, учитывая, что в пункте 2.1 договора предмет продажи и аренды определен, необходимости во внесении корректировок в терминологию не требуется.

Истец полагает, что пункт 3.1 договора подлежит изложению в следующей редакции:

«3.1. Согласно Отчету от 11.10.2016 № 868/10-2016 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых помещений, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО7, регистрационный номер в реестре № 02302 от 25.12.2007, рыночная стоимость арендуемого муниципального недвижимого имущества без учета НДС составляет 17 337 288 рублей 13 копеек.

Согласно Акту зачета расходов арендатора от 25.02.2010 администрация МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального образования Ленинградской области (арендодатель) приняла к зачету расходы ООО «КАИФ» (арендатора) в сумме 5 767 828 рублей 38 копеек.

Согласно Акту сверки расчетов от 04.10.2018 по договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21 за период с 10.01.2010 по 16.01.2018 переплата арендатором арендной платы составляет 9 408 609 рубля 52 копейки, в том числе 5 767 828 рублей 38 копеек зачет расходов арендатора.

Цена приобретаемого арендуемого муниципального недвижимого имущества без учета НДС определяется следующим образом:

Р = Соре - Сзач - Сипа. руб.

где:

Соре - оценочная рыночная стоимость арендуемого муниципального недвижимого имущества без учета НДС, руб.;

Сзач - сумма расходов арендатора (ООО «КАЙФ»), принятая к зачету арендодателем (администрацией МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального образования Ленинградской области согласно Акту зачета расходов арендатора от 25.02.2010;

Сппа - сумма переплаты арендной платы согласно Акту сверки расчетов от 04.10.2018, без учета суммы, принятых к зачету расходов арендатора.

Цена приобретаемого арендуемого муниципального недвижимого имущества без учета НДС равна:

17 337 288, 13 - 5 767 828,38 - 3 640 781,14 = 7 928 678 рублей 61 копейка».

Между тем, как уже бело указано выше, цена выкупаемого имущества определена судом на основании проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы и составляет 20 008 475 руб., НДС не облагается.

Что касается доводов Общества о необходимости уменьшения выкупной стоимости на сумму 5 767 828,38 руб. и 3 640 781,14 руб.

Судом установлено, что Администрация обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ООО «КАИФ» о взыскании 3 486 736 руб. 69 коп. задолженности по договору аренды за период с 01.01.2015 по 16.01.2018, 17 338 716 руб. 31 коп. неустойки за просрочку платежа по состоянию на 04.05.2018, в случае неисполнения решения суда в установленный срок - 62 476 руб. 35 коп. судебной неустойки за каждый день просрочки с даты вступления судебного акта в законную силу до даты его фактического исполнения.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.01.2020 по делу №А56-76812/2018 с Общества взыскано в пользу Администрации 2 595 870 руб. задолженности по договору аренды за период с 01.01.2017 по 21.12.2017, 1 761 191,38 руб. неустойки.

При это суд апелляционной инстанции отклонил довод Общества о том, что Администрация не произвела зачет 5 767 829 руб. 38 коп. в счет оплаты арендной платы, указывая на расчет, в котором эта сумма учтена, а также на то, что данный факт отражен в ходатайстве об отказе части требований и уточнении размера суммы взыскания, с которым правопредшественник Администрации обратился в деле №А56-6384/2013. Также суд установил наличие задолженности по арендной плате и отсутствие каких-либо переплат, которые бы подлежали зачету в счет этой задолженности.

В силу положений статьи 69 АПК РФ установленные судом апелляционной инстанции обстоятельства, по делу между теми же лицами, являются преюдициальными для настоящего дела.

Таким образом, поскольку вступившим в законную силу судебным актом установлено как отсутствие переплаты по договору аренды, так и факт учета понесенных затрат в размере 5 767 829 руб. 38 коп. в счет погашения задолженности по арендной плате за предыдущие периоды, оснований для уменьшения выкупной стоимости помещений на заявленные истцом суммы у суда не имеется.

Истец полагает, что пункт 3.2 договора подлежит изложению в следующей редакции:

«3.2. Оплата арендуемого муниципального недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется Покупателем на основании его письменного заявления в рассрочку на срок 5 лет (60 месяцев) посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к настоящему договору).

Оплата производится путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в разделе «Реквизиты и подписи сторон». В поле «назначение платежа» платежного документа следует указывать: «оплата по договору купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа №от, без учета НДС».

Общество считает, что указанием в договоре на оплату имущества в пятидневный срок с момента заключения договора нарушено его право на выбор порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества и срока рассрочки, предоставленного ч.ч.1, 2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

В пункте 2 названного Закона указано, что право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В своих заявлениях Общество просило предоставить ему рассрочку выкупаемого имущества сроком на 5 лет, в связи с чем у Администрации не было оснований для указания в договоре срока выкупаемого имущества – 5 дней.

С учетом доводов истца, а также учитывая необходимость установить в договоре сроки внесения платежей, суд считает возможным изложить данный раздел договора в следующей редакции:

3.2.Оплата арендуемого муниципального недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется Покупателем на основании его письменного заявления в рассрочку на срок 5 лет (60 месяцев) посредством ежемесячных выплат в равных долях не  позднее 10 числа соответствующего месяца.

3.3.Оплата производится путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в разделе «Реквизиты и подписи сторон». В поле «назначение платежа» платежного документа следует указывать: «оплата по договору купли-продажи от№».

3.4.Первый платёж должен быть произведен Покупателем в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с момента в силу решения Арбитражного суда по делу №А56-138007/2018. Второй и последующий платежи уплачиваются ежемесячно, не позднее последнего числа каждого календарного месяца.

При этом суд считает необходимым отметить, что требование Общества об указании даты платежа – «не позднее последнего числа каждого календарного месяца» ничем не обосновано.

Общество просит внести в раздел 3 договора следующие положения:

«На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки (применяется вместо ставки рефинансирования) Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату подачи Покупателем заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и составляющей 10,00% годовых согласно Информации ЦБ РФ от 16.09.2016, с учетом Указаний ЦБ РФ от 11.12.2015 № 3894-У.

Расчетная сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом:

Пр = (О x Nah х 1/3 х 10%) / 365, руб.,

где:

Пр - сумма процентов, начисленных на основной долг;

О -остаток (расчетный) задолженности по основному долгу, руб.;

Крдн - расчетное количество календарных дней между платежами;

365 - количество дней в году;

10% - размер ключевой ставки ЦБ РФ на 22.12.2016.

Сумма процентов, начисленных на основной долг, указывается в графике платежей (приложение 1 к настоящему договору).

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого муниципального недвижимого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу».

Согласно пункту 3 статьи 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Поскольку порядок расчета процентов достаточно четко отражен в законодательстве, ставки на определенный период зафиксированы законодательно, а количество дней в году может варьироваться, суд не усматривает необходимости во внесении в условия договора предложенных истцом формулировок. В связи с изложенным в договор подлежит включению пункта 3.5 в следующей редакции:

«На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования подачи Покупателем заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».

Также суд не усматривает необходимости дополнительно вносить в договор положение о наличии у покупателя права на досрочный выкуп имущества, поскольку это прямо предусмотрено в пункте 4 статьи 5 Закона №159-ФЗ, а в разделе 1 договора имеется ссылка на то, что указанный Закон является основанием для заключения данного договора. Кроме того, приведенное положение Закона является императивным и не может быть изменено по соглашению сторон.

Истец считает, что в договор должно быть внесено условие, в соответствии с которым моментом исполнения обязательства Покупателя по уплате ежемесячной доли от цены приобретаемого арендуемого муниципального недвижимого имущества, установленной настоящим договором, является зачисление денежных средств на расчетный счет Продавца.

В данном случае суд не усматривает каких-либо нарушений закона и прав истца в предложенной Администраций формулировке спорного пункта, а именно: «Днем оплаты считается дата поступления платежа на расчетный счет Продавца. Факт, размер и сроки оплаты подтверждаются выпиской из сводного реестра поступлений и выбытия средств бюджета», в связи с чем полагает возможным изложить пункт 3.6 договора именно в этой редакции.

Истец просит дополнить договор пунктом следующего содержания:

«В связи с тем, что арендуемое муниципального недвижимое имущество согласно настоящему Договору приобретается Покупателем в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты».

Поскольку предложенное истцом дополнение полностью соответствует нормам действующего законодательства, и является основанием для одновременной регистрации ипотеки в пользу Администрации, суд полагает целесообразным внесения указанного пункта в условия договора.

Общество считает необходимым внести в договор условие о том, что оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого недвижимого имущества может быть осуществлена третьим лицом, ссылаясь на то, что статьями 313, 387 ГК РФ установлена возможность исполнения обязательства третьим лицом.

Между тем, поскольку гражданское законодательство прямо предусматривает обязанность кредитора принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо, не связывая это с согласием кредитора, необходимости вносить это условие в договор, как особое условие, не имеется. Отсутствие данного пункта на возможность внесения оплаты третьим лицом не повлияет.

Общество полагает также необходимым внести в договор пункт следующего содержания:

По предложению одной из сторон может быть проведена сверка расчетов по настоящему договору в любое время его действия, но не реже одного раза в год по состоянию на 31 декабря, а также в случае досрочной (частичной или полной) оплаты и в случае окончательной полной оплаты приобретаемого арендуемого недвижимого имущества.

При этом фактическая сумма процентов, уплаченных за основной долг, при сверке расчетов определяется следующим образом:

Пр = (Оф х Nдн х 1/3 х 10%) / 365, руб.,

где:

Пр - сумма процентов, начисленных на основной долг;

Оф - остаток (фактический) задолженности по основному долгу на момент платежа;

Nдн - фактическое количество календарных дней между платежами на момент платежа; 365 - количество дней в году;

10% - размер ключевой ставки ЦБ РФ на 22.12.2016.

В случае образования разницы между расчетной и фактической суммой процентов на момент сверки, стороны производят соответствующую корректировку платежей на образовавшуюся разницу.

Между тем, как уже было указано выше, порядок расчета процентов четко регламентирован законодательством, в связи с чем отсутствует необходимость дополнительно прописывать его в договоре.

При этом, суд полагает возможным включить в договор условия, в соответствии с которыми по предложению одной из сторон может быть проведена сверка расчетов в любое время действия договора, однако не усматривает необходимости регламентировать количество и даты проведения таких сверок, поскольку проведение сверок – это усмотрение сторон, которое возникает лишь при наличии вопросов относительно размера задолженности.

Общество просит исключить из условий договора пункт 4.1.1, в соответствии с которым покупатель обязан принять приобретаемое имущество от продавца в порядке, установленном договором, ссылаясь на то, что фактически имущество находится в его владении на основании договора аренды.

Суд считает данное требование разумным, соответствующим фактически обстоятельствам дела и подлежащим удовлетворению.

Также истец считает, что из условий договора подлежит исключению пункта 4.3, в соответствии с которым на покупателя возложена обязанность осуществить государственный кадастровый учет приобретаемых помещение. 

Учитывая, что объектом купли-продажи является доля в праве, необходимость возлагать на какую-либо из сторон обязанность по осуществлению кадастрового учета помещений отсутствует.

Что касается обязанности по осуществлению государственной регистрации права, суд исходит из того, что поскольку именно Общество является лицом, заинтересованным в заключении договора купли-продажи объекта, то обязанность по осуществлению действий по регистрации перехода права должна быть возложена именно на Общество.

Таким образом, пункт 4.1.2 договора подлежит изложению в следующей редакции:

«В срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления в силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации прав Покупателя на приобретаемое арендуемое недвижимое имущество».

Общество предлагает внести в договор пункт, в силу которого Администрация обязана в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней после государственной регистрации права собственности Покупателя на приобретаемое арендуемое недвижимое имущество обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП соответствующей записи о прекращении договора аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21.

Продавец в своей редакции договора полагает, что достаточно указание в договоре на то, что Продавец обязан расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 22.10.2007 №31/04-21 с момента вступления в силу настоящего договора.

В данном случае необходимо учитывать, что с момента перехода права собственности на арендованное имущество, происходит смена арендодателя. Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что покупатель имущества, являющийся арендатором, становиться и арендодателем.

Согласно статье 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

То есть, с момента перехода к арендатору права собственности на арендуемый объект, договор аренды прекращается, что является основанием для внесения соответствующей записи. Причем, если государственный регистратор не погасит эту запись при регистрации права, новый собственник не лишен возможности обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. 

С учетом изложенного суд не усматривает оснований для внесения в договор положений, предложенных истцом.

Суд не усматривает оснований и для возложения на продавца обязанности в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней после полной оплаты Покупателем приобретаемого арендуемого недвижимого муниципального имущества обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о прекращении обеспечения залогом обязательства покупателя, поскольку, сам покупатель, как лицо заинтересованное, не лишен возможности совершить указанные действия.

В соответствии с исковым заявлением Общество полагает необходимым изложить пункта 4.3 договора в следующей редакции:

«Существенными считаются условия настоящего договора, установленные законом, а также условия, урегулированные судом по заявлению Покупателя».

В силу положений статьи 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Формулировка, предложенная покупателем, является отражением содержания приведенной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, которая действует, независимо от изложения ее в договоре, тогда как редакция продавца дополнительно акцентирует внимание на существенности для договора его положений о правах и обязанностях сторон, то есть, положение, предложенное ответчиком, дополнительно акцентирует внимание на существенных для сторон условиях, в связи с чем суд оставляет это положение в редакции продавца.

Общество считает, что пункт 7.1 договора следует сформулировать следующим образом:

«Настоящий договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

Условия заключенного сторонами настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 16.01.2017, за исключением условий о порядке и сроках оплаты настоящего договора, которые начинают действовать через 10 (десять) рабочих дней с момента заключения настоящего договора.

Окончание срока действия настоящего договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение».

Между тем, учитывая, что стороны прибегли к судебной процедуре урегулирования разногласий, в силу положений пункта 4 статьи 445 ГК РФ договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Также суд полагает необоснованным требование о распространении условий договора на период с 16.01.2017, поскольку спорный договор не содержит положений, которые могли бы действовать с указанной даты. Помимо этого истец не обосновал целесообразность указания в договоре положения о том, что договор окончание срока действия настоящего договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение, учитывая, что данное положение предусмотрено законодательством.

Общество считает целесообразным включить в условия договора пункт 8.2.1 следующего содержания:

«8.2.1. Приобретаемое арендуемое муниципальное недвижимое имущество на день подачи Покупателем заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества находится в его временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21.

Отсутствует задолженность по арендной плате за приобретаемое арендуемое недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи Покупателем заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.

Приобретаемое арендуемое муниципальное недвижимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» решением совета депутатов МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 17.08.2010 № 48 перечень муниципального имущества МО «Город Всеволожск», предоставляемого во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в течение более пяти лет до дня подачи заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Сведения о Покупателе на день заключения настоящего договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства».

Между тем, факт отсутствия задолженности на дату подачи заявления, а также соответствие выкупаемого объекта требованиям Закона №159-ФЗ установлены во вступившем в законную силу решении суда по делу №А56-31250/2017, которое указано в качестве одного из оснований для заключения договора.

Дополнительное указание на эти факты в тексте решения никакой смысловой нагрузки не несет, дополнительных прав и обязанностей на стороны не возлагает, в связи с чем отражение этих положений в договоре не имеет существенного значения, равно как не имеет значения и включение в договор пункта 8.2.2 в редакции продавца.

В то же время, указание на то, что помещение находится во временном пользовании покупателя непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21, соответствует действительности и должно быть отражено в договоре.

С учетом решения по делу №А56-31250/2017 суд соглашается с необходимостью исключения из текста договора и пункта 8.4 в редакции продавца.

Поскольку договор будет считаться заключенным с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу, составление и подписание единого документа в силу закона для регистрации перехода права не требуется, с учетом чего суд не усматривает необходимости в дополнении договора пунктом 9.5 о том, что проект договора с приложениями к нему представлен на подпись Покупателю в трех экземплярах, каждый из которых подписан Продавцом.

Так как условия согласованного судом договора не содержат отсылок к каким-либо приложениям, необходимости в оформлении таких приложений отсутствуют.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Обществом при обращении в суд была уплачена пошлина в размере 6 000 руб., которая подлежит отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «КАИФ» и Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, изложив договор в следующей редакции:

«Администрация муниципального образований «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серии 47 №002527044 от 16.01.2006 Н. выдано ИФНС по Всеволожскому району Ленинградской области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Устав муниципального образования зарегистрирован Главным управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Ленинградской области 27.01.2017 г., государственный регистрационный № RU475040002017001, местонахождение: 188640, 

<

...>), именуемая в дальнейшем «Продавец», в лице главы администрации ФИО6, действующего на основании Уста|ва, решения совета депутатов муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области № 81 от 20.10.2016 годк с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «КАИФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> дата присвоения 25.10.2002 г., КПП 470301001, юридический адрес: 188640 

<

...>), именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО3 с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», в соответствии Соглашением №129/1.0-11 от 29.08.2017 года «О передаче осуществления части полномочий по решению вопросов местного значения муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области в сфере) владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.ОСНОВАНИЯ ДОГОВОРА

1.1 Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу №A56-31250/2017, решение совета депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградский области от 24.04.2018 №28 «О приватизации арендуемого муниципального имущества субъектом малого и среднего предпринимательства ООО «КАИФ», решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №A56-138007/2018.

2.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1Продавец обязуется предоставить в собственность Покупателя арендуемое муниципальное недвижимое имущество, а именно 5 539/29423 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание (долю составляют нежилые помещения первого и второго этажей №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127), в 2-х этажном здании торгового центра с пристройками (кадастровый номер 47:07:1302077:352), расположенное по адресу: 

<

...>, а Покупатель обязуется уплатить за приобретаемое арендуемое недвижимое имущество определенную договором денежную сумму (цену) с рассрочкой платежа в соответствии с условиями настоящего договора.

2.2Арендуемое имущество принадлежит муниципальному образованию «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на праве собственности, что подтверждается выпиской ЕГРН от 28.12.2017 № 99/2017/54849364.

3. ЦЕНА ИМУЩЕСТВА И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Согласно заключению эксперта от 20.06.2019 №197/16-СЗ, цена арендуемого имущества составляет 20 008 475 руб. (двадцать миллионов восемь тысяч четыреста семьдесят пять рублей), НДС не облагается. 

3.2. Оплата арендуемого муниципального недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется Покупателем на основании его письменного заявления в рассрочку на срок 5 лет (60 месяцев) посредством ежемесячных выплат в равных долях не  позднее 10 числа соответствующего месяца.

3.3. Оплата производится путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в разделе «Реквизиты и подписи сторон». В поле «назначение платежа» платежного документа следует указывать: «оплата по договору купли-продажи от№».

3.4. Первый платёж должен быть произведен Покупателем в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с момента в силу решения Арбитражного суда по делу №А56-138007/2018. Второй и последующий платежи уплачиваются ежемесячно, не позднее 10 числа каждого календарного месяца.

3.5. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования подачи Покупателем заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

3.6. Днем оплаты считается дата поступления платежа на расчетный счет Продавца. Факт, размер и сроки оплаты подтверждаются выпиской из сводного реестра поступлений и выбытия средств бюджета.

3.7. В связи с тем, что арендуемое муниципального недвижимое имущество согласно настоящему Договору приобретается Покупателем в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты.

3.8. По предложению одной из сторон может быть проведена сверка расчетов в любое время действия договора.

4. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Покупатель обязан:

4.1.1. Произвести оплату приобретаемого арендуемого имущества по цене, в сроки и в порядке, установленном настоящим договором.

4.1.2. Оплатить государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности на приобретаемое арендуемое имущество. В срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления в силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации прав Покупателя на приобретаемое арендуемое недвижимое имущество

4.2. Продавец обязан расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 22.10.2007 №31/04-21 с момента вступления в силу настоящего договора.

4.3. Стороны договорились считать обязанности Покупателя и Продавца существенными условиями настоящего договора.

5.ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

5.1. Право собственности на Арендуемое имуществе переходит к Покупателю с момента  государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

5.2. Покупатель несет все расходы по содержанию приобретаемого имущества с момента передачи его по акту приема-передачи.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1.Стороны несут ответственность за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение условий настоящего договора в соответствии законодательством Российской Федерации.

7. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА

7.1.Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

8. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

8.1.На момент подписания договора Объект в залоге и под арестом не состоит.

8.2.Продавец и Покупатель подтверждают, что:

8.2.1. Приобретаемое арендуемое имущество передано в аренду Покупателю по договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 №31/04-21 и на день подачи заявления находится во временном владении и пользовании у Покупателя  непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с аренды такого имущества.

8.2.2. Покупатель соответствует условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИИ

9.1. Изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями Сторон.

9.2. Отношения Сторон, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации.

9.3. Споры, возникшие при исполнении настоящего договора, разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

10. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

ПРОДАВЕЦ: Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области ИНН 

<

***> КПП 470301001 ОГРН 

<

***> 1 Адрес: 188640 

<

...>  Всеволожский УФК по Ленинградской области (Администрация МО муниципальный район» Ленинградской области) л/с 

<

***> р/сч 

<

***> отделение Ленинградское г.Санкт-Петербург Бик 044106001 (кор.счета нет) ОКТМО41612101 КБК 00111402053130000410.

ПОКУПАТЕЛЬ:Общество с ограниченной ответственностью «КАИФ»  Адрес: 188640, 

<

...> Д.1,к.2, 76». 

2. Взыскать с Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области в пользу ООО «КАИФ» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.