СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Томск                                                                                                Дело № А27-19449/2017

31.01.2018г. текст постановления изготовлен в полном объеме

24.01.2018г. объявлена резолютивная часть постановления суда

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: М.А. Фертикова, 

судей: Л.И. Ждановой, Ю.И. Павловой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, без использования средств аудиозаписи, 

без участия представителей лиц, участвующих в деле (надлежаще извещены);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Контакт» (рег. № 07АП-11613/17) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10 ноября 2017г. по делу № А27-19449/2017 (судья И.А. Конарева)  

по иску Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Контакт», г. Новокузнецк (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 142 187,86 руб. задолженности по арендной плате и неустойки, 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Контакт» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №05-2045 от 08.04.2009г. за период с 02.03.2016г. по 31.12.2016г в размер 136 995 руб. 47 коп., неустойки за просрочку оплаты за период с 02.04.2016г. по 31.12.2016г. в размер 5 192 руб. 39 коп. (с учетом уточнений истцом требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 10.11.2017г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Контакт» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт.

По мнению подателя жалобы, поскольку актуальность кадастровой стоимости на 2016г. подтверждена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, которая подлежит применению с 01.01.2016г., произведенный истцом расчет арендной платы за период с 02.03.2016г. по 31.12.2016г. с применением коэффициента Ки, исчисленного с учетом коэффициента Ки, установленных на 2010-2016г. не основан на положениях постановления №47.

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке ст. 262 АПК РФ в материалы дела не поступил.

Исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.04.2009г. между Управлением по земельным ресурсам и землеустройству Администрации города Новокузнецка (арендодатель) и ООО ИК «Сити-Трейд» заключен договор аренды земельного участка № 05-2045, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает на основании распоряжения Главы города Новокузнецка от 06.04.2009 №1249 в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0501001:0098, площадью 2364 кв.м. под проектирование и строительство здания торгового комплекса по проспекту Шахтеров в микрорайоне «А» Новобайдаевского жилого района в Орджоникидзевском районе г. Новокузнецка, в границах, указанных в кадастровом паспорте, выданном Территориальным отделом № 11 по городу Новокузнецку Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области.

Указанное целевое использование земельного участка является разрешенным использованием.

Согласно пункту 1.2 Договор является одновременно Актом приема-передачи земельного участка.

Согласно пункту 2.1 договора земельный участок передается в аренду сроком до 01.04.2010. По истечении срока действия договора аренды, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 7.4. договора).

В соответствии с пунктами 3.1., 3.2, 3.3. договора, Размер, порядок и сроки внесения арендной платы установлены на основании постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 19.02.2008г № 37 «Об утверждении Временного порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области» (в редакции постановлений Коллегии Администрации Кемеровской области от 10.06.2008г. №221, от 11.12.2008г. №547).

Согласно пункту 3.5 договора аренды, изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета и (или) размер арендной платы и (или) земельного налога с момента принятия указанных актов.

Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.

02.03.2016 на объект недвижимости – объект незавершенный строительством с кадастровым номером 42:30:0501001:5100, расположенном на спорном земельном участке зарегистрировано право собственности ООО «Контакт».

Согласно положениям статьи 552 и пункту 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исходя из разъяснений, данных в пункте 14 Постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 №11, в связи с приобретением ответчиком объекта недвижимости, право аренды земельного участка в силу закона перешло к ООО «Контакт» с 02.03.2016 - даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Решением Новокузнецкого городского совета народных депутатов от 29.09.2009 в структуре администрации города Новокузнецка учрежден Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка путем слияния в процессе реорганизации органов администрации города Новокузнецка: Главного управления архитектуры и градостроительства администрации города Новокузнецка и Управления по земельным ресурсам и землеустройству города Новокузнецка.

Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка зарегистрирован инспекцией ФНС России по Центральному району г. Новокузнецка в Едином государственном реестре юридических лиц 31 декабря 2009 года.

Таким образом, правопреемником Управления по земельным ресурсам и землеустройству Администрации города Новокузнецка по всем правам и обязанностям является Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка.

В связи с неисполнением арендатором своих обязательств по внесению арендной платы за период со 02.03.2016 по 31.12.2016, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ договор аренды является возмездным, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку спорный земельный участок относятся к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением N 582 от 16.07.2009.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, установленные постановлением N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. Принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

В рассматриваемом случае правила определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утверждены Постановлением №47.

Расчет платы за пользование земельным участком произведен в соответствии с Порядком, утвержденным Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 5 февраля 2010 г. N 47"Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области".

Из материалов дела следует и установлено судом апелляционной инстанции, что при расчете размера арендной платы за 2016 год Комитет полагает необходимым использовать значение показателя Ки в размере, определенном как произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции за предыдущий период, то есть с 2010 по 2016 годы.

Вместе с тем, принимая во внимание положения Постановления №47 в совокупности и взаимосвязи с положениями Закона об оценочной деятельности, а также исходя из экономической сущности спорных правоотношений, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что коэффициенты инфляции подлежит применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости, поскольку коэффициент инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов. Неприменение коэффициентов инфляции в году, когда был установлен новый размер арендной платы, и предшествующих годах, обусловлено тем, что в году установления новой кадастровой стоимости произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.

Из материалов дела следует, что решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков, которая с 01.01.2016 применяется при расчете арендной платы.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: 42:30:0501001: 98 по состоянию на 02.03.2016г. установлена в размере 1 912 000 рублей (л.д.46-47). 

Таким образом, применение уровня инфляции к арендной плате, установленной исходя из новой кадастровой стоимости, возможно только к году, следующему за годом установления кадастровой стоимости. В рассматриваемом случае с 2017г.

Следовательно, основания для применения коэффициентов инфляции за предыдущие периоды, при расчете размера арендной платы на 2016 год в рассматриваемом случае отсутствуют.

Таким образом, начисленная арендная плата за период со 02.03.2016г. по 31.12.2016г. должна составлять 82 056,67 руб. (1 912 000 * 0,0515 * 305/366), а не 136 995, 47 руб., как указано в расчете истца.

Представленный ответчиком альтернативный расчет задолженности судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку произведен с применением коэффициента инфляция установленного на 2016г.

Следовательно, размер арендной платы за спорный период подлежит определению в соответствии с Постановлением, а с 01.01.2016 принимая во внимание положения статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности с учетом кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Комитета от 25.11.2015 № 4-2/3904 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области», при этом без учета коэффициента инфляции, поскольку коэффициент инфляции подлежит применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании арендной платы подлежат частичному удовлетворению в размере 82 056,67 руб.

Аналогичная правовая позиция о необоснованности применения в расчете арендной платы коэффициентов инфляции за предшествующий период подтверждается сложившейся судебной практикой, в частности, неоднократно высказывалась в Постановлениях Арбитражного суда  Западно-Сибирского округа по делам № А27-21164/2016; А27-4748/2016; А27-26730/2016.   

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере одной трехсотой действующей в это время учетной ставки ЦБ РФ по кредитным ресурсам (ставка рефинансирования), за каждый день просрочки платежа.

 В связи с несвоевременной оплатой, истец начислил ответчику неустойку за период со 02.04.2016г. по 31.12.2016г. в сумме 32 101,08 руб.

Поскольку произведенный истцом расчет основного долга в части задолженности по арендной плате за период со 02.03.2016г. по 31.12.2016г. является неверным, соответственно подлежит пересчету и сумма пени, начисленная на указанную задолженность.

Проверив период начисления истцом неустойки, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о неверном определении истцом начала периода исчисления (02.04.2016г.). С учетом выходного дня, приходящегося на 02.04.2017г., в соответствии со статьей 193 ГК РФ период подлежит исчисления с ближайшего рабочего дня, то есть с 04.04.2016г.

Сумма пени, рассчитанная судом апелляционной инстанции на период с 04.04.2016г. по 31.12.2016г. составила 7 766, 66 руб.

Представленный ответчиком альтернативный расчет неустойки судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку произведен неверно.

Таким образом, требования истца о взыскании неустойки подлежат удовлетворению частично, в размере 7 766, 66 руб.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба общества подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции - изменению в части основной задолженности, неустойки, а также, распределения судебных расходов на основании пункта 3 части 1 ст. 270 АПК РФ.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

  

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10 ноября 2017г. по делу № А27-19449/2017 изменить, принять новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Контакт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору аренды №05-2045 от 08.04.2009 за период с 02.03.2016 по 31.12.2016 в размере 82 056,67 руб., неустойку за просрочку оплаты за период с 02.04.2016 по 31.12.2016 в размере 7 766,66 руб., а всего, 89 823,33 руб. (восемьдесят девять тысяч восемьсот двадцать три руб. 33 коп.).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Контакт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по делу в сумме 3 593 руб.

Взыскать с Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Контакт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

 

Постановление  вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано  в кассационном порядке в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

 

           Председательствующий:                                                    М.А. Фертиков

 

                                               Судьи:                                                     Л.И. Жданова

 

                                                                                                                Ю.И. Павлова