ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                          Дело №А40-220042/20-41-1669

Резолютивная часть решения объявлена 17.03.2021

Решение в полном объеме изготовлено 24.03.2021                                                                

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 05.02.2021 и ответчика ФИО3 по доверенности от 08.12.2020, дело по иску ООО «Строительные инвестиции» (ОГРН 

<

***>) к ООО «Максимум» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 99 926 руб. 83 коп., по встречному исковому заявлению о взыскании 844 780 руб. 69 коп., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 99 926 руб. 83 коп., в том числе 99 286 руб. 98 коп. арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 19.04.2019 № 27-ДЗ/19, и 639 руб. 85 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 06.11.2020.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение договора аренды нежилых помещений от 19.04.2019 № 27-ДЗ/19 ответчик не уплатил постоянную арендную плату за период с 01.09.2020 по 03.09.2020 в размере 83 679 руб. 11 коп. и переменную часть арендной платы за август 2020 года в размере 15 607 руб. 87 коп., в связи с чем истец начислил проценты за пользование чужими денежными средствами.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что соглашением от 03.09.2020 стороны расторгли договор, в связи с чем оснований для удержания арендодателем обеспечительного платежа на основании п. 3.5 и 4.8 договора не имеется; обязательство ответчика по уплате постоянной арендной платы за период с 01.09.2020 по 03.09.2020 и переменной части арендной платы за август 2020 года прекратилось зачетом встречного требования ответчика к истцу о возврате обеспечительного платежа.

В процессе рассмотрения дела ответчик предъявил встречный иск, принятый судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным. По встречному иску ответчик просит суд взыскать с истца 844 780 руб. 69 коп., в том числе 836 791 руб. 05 коп. обеспечительного платежа, перечисленного по договору аренды нежилых помещений от 19.04.2019 № 27-ДЗ/19, и 7 989 руб. 64 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 04.09.2020 по 24.11.2020 за нарушение срока его возврата.

Истец против встречного иска возразил, сославшись на то, что договор аренды досрочно расторгнут по инициативе арендатора, в связи с чем обеспечительный платеж в полном объеме удержан истцом в качестве штрафа на основании п. 3.5 и п. 4.8 договора.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 19.04.2019 истец в качестве арендодателя и ответчик в качестве арендатора заключили договор аренды нежилых помещений № 27-ДЗ/19, по которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование нежилые помещения в здании по адресу: 

<

...>, - для использования их под офис и склад.

Согласно п. 3.3.3 договора арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату в размере, сроки и порядке, согласованные сторонами в договоре; п. 3.3.23 договора возлагает на арендатора обязанность при прекращении договора по любым основаниям возвратить помещение в день прекращения договора (как в связи с окончанием срока действия, так и при досрочном его расторжении, если иное не предусмотрено договором), освободить помещения от принадлежащего арендатору имущества и оборудования, устранить возможные вследствие демонтажа оборудования повреждения помещений и передать помещения арендодателю по акту приема-передачи в чистом, исправном виде и состоянии, в котором они были на дату приема помещений, с учетом произведенных арендатором с письменного согласия арендодателя неотделимых улучшений.

Разделом 4 договора предусмотрено, что арендная плата, уплачиваемая арендатором арендодателю ежемесячно,  состоит из двух частей - постоянной и переменной; размер постоянной арендной платы за один календарный месяц составляет 1 179 661 руб. 02 коп. с учетом НДС; переменная часть арендной платы уплачивается арендатором на основании выставленных арендодателем счетов; оплата постоянной арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца; оплата переменной части арендной платы производится не позднее 5-го числа месяца, следующего за оплачиваемым.

П. 3.5 договора возлагает на арендатора обязанность письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 60 календарных дней о предстоящем освобождении помещения по инициативе арендатора; в этом случае обеспечительный платы учитывается как арендная плата за последний месяц.

Согласно п. 4.8 договора в течение 5-ти  банковских дней с момента подписания акта приема-передачи помещения по договору арендатор обязуется перечислить арендодателю обеспечительный взнос в размере 1 179 661 руб. 02 коп. с учетом НДС, который является гарантией исполнения арендатором его обязательств по договору перед арендодателем; арендодатель вправе удержать обеспечительный взнос (его часть) в счет погашения имущественных обязательств арендатора по договору, в том числе по выплате штрафов и неустоек по договору, компенсации убытков, понесенных арендодателем в результате нарушения арендатором обязательств по договору, любых предусмотренных законом и (или) договором процентов; арендодатель вправе осуществить зачет (удержание) обеспечительного взноса в полном размере при самовольном освобождении арендатором помещения без согласования с арендодателем до истечения срока действия договора (кроме случая  освобождения помещения с предварительным уведомлением арендодателя за 60 календарных дней до даты расторжения договора по инициативе арендатора).

Таким образом, в соответствии с п. 3.5 и 4.8 договора в случае письменного уведомления арендатором арендодателя о предстоящем освобождении помещения не позднее чем за 60 календарных дней до даты освобождения помещения (расторжения договора по инициативе арендатора)  обеспечительный платеж засчитывается в счет уплаты арендной платы за последний месяц аренды; в случае самовольного освобождения помещения (без предварительного (за 60 календарных дней) письменного уведомления арендодателя) обеспечительный платеж удерживается арендодателем.  

Согласно п. 7.1 договора срок действия договора устанавливается с даты его подписания до 19.03.2020 включительно.

По акту приема-передачи от 01.07.2019, подписанному обеими сторонами и заверенному оттисками их печатей, помещения переданы ответчику.

В соответствии с дополнительным соглашением от 17.10.2019 № 2 площадь арендованных помещений уменьшена, с 17.10.2019 размер ежемесячной арендной платы составляет 836 791 руб. 05 коп.  с учетом НДС.

Дополнительным соглашением от 19.03.2020 № 3 стороны установили срок аренды по 20.02.2021.

В уведомлении от 23.07.2020 № 1 ответчик сообщил истцу о намерении расторгнуть договор с 01.09.2020, освободить арендованные помещения до указанной даты, в связи с чем просил зачесть обеспечительный платеж в счет уплаты арендной платы за август 2020 года. 

В ответном письме от 23.07.2020 истец указал, что обеспечительный платеж  будет возвращен в полном объеме после прекращения договора, осмотра помещения и подписания двустороннего акта сдачи-приемки, а в случае обнаружения недостатков в соответствии с п. 4.8 договора обеспечительный платеж арендодатель вправе удержать в счет погашения имущественных обязательств арендатора. 

В письме от 28.08.2020 № 2 ответчик гарантировал сдать помещения 31.08.2020 и предложил удержать в пользу арендатора 220 000 руб. из обеспечительного взноса в качестве компенсации за досрочное расторжение договора.

Однако после получения этого письма истец в письме от 28.08.2020  заявил о согласии досрочно (с 01.09.2020) расторгнуть договор при условии удержания  обеспечительного платежа в полном объеме в качестве штрафа за нарушение срока уведомления о предстоящем досрочном освобождении помещения, сославшись на п. 3.5 и 4.8 договора.

Ответчик в письме от 28.08.2020 № 4, сославшись на п. 3.5 договора аренды,  уведомил истца о намерении  использовать арендуемую площадь в течение 60-дневного срока со дня уведомления о расторжении договора от 23.07.2020 (до 20.09.2020).

Соглашением от 03.09.2020 стороны расторгли договор аренды с 31.08.2020.

По акту сдачи-приемки от 03.09.2020 помещения возвращены арендодателю.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что соглашение подписано сторонами 03.09.2020, так как истцом достигнута договоренность о сдаче арендованных ответчиком помещений в аренду третьему лицу.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно ст. 329 ГК Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором, при этом прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ст. 381.1 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) устанавливает, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, а в  случае ненаступления в предусмотренный договором срок указанных обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ст. 395 ГК Российской Федерации предусматривает, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате на сумму этих средств уплачиваются проценты. В период до 01.06.2015 размер процентов определялся существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, с 01.06.2015 размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц, а с 01.08.2016 – ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  Кодексом, другими законами или договором.

Заключенный сторонами договор аренды расторгнут сторонами по соглашению от 03.09.2020, в связи с чем оснований для применения п. 3.5 и 4.8 договора суд не усматривает.

Арендованные ответчиком помещения он возвратил истцу 03.09.2020, в связи с чем постоянная арендная плата может начисляться только по 03.09.2020, а обеспечительный платеж может удерживаться арендодателем только в счет уплаты постоянной арендной платы за август 2020 года. Однако постоянная арендная плата за август 2020 года ответчиком уплачена. 

Размер постоянной арендной платы за период с 01.09.2020 по 03.09.2020 составляет 83 679 руб. 11 коп.

Размер переменной части арендной платы за август 2020 года составляет 15 607 руб. 87 коп.

С учетом указанных начислений истец обязан возвратить ответчику обеспечительный платеж в размере 737 504 руб. 07 коп. (836 791 руб. 05 коп. – 83 679 руб. 11 коп. – 15 607 руб. 87 коп.).

В соответствии с ч. 2 ст. 110 АПК Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» указано, что лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

Вместе с тем, если сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы, а другая сторона не возражает против их чрезмерности, суд в отсутствие доказательств разумности расходов, представленных заявителем, возмещает такие расходы в разумных, по его мнению, пределах

В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» указано, что в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Суд, принимая во внимание размер заявленных исковых требований, характер спора, объем представленных сторонами доказательств, проведение по делу единственного судебного заседания, считает, что  заявленная ответчиком сумма судебных расходов превышает все разумные пределы, в связи с чем взыскивает с истца в пользу ответчика судебные расходы в размере 50 000 руб., полагая только эту сумму разумной применительно к данному конкретному делу.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с истца в пользу ответчика в соответствии со ст. 110-112 АПК Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 329, 381.1, 395, 450, 614 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

встречный иск удовлетворить частично;

взыскать с ООО «Строительные инвестиции» в пользу ООО «Максимум» 744 545 руб. 72 коп., в том числе 737 504 руб. 07 коп. обеспечительного взноса и 7 041 руб. 65 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами,  а также 17 508 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 50 000 руб. – по оплате услуг представителя.

В остальной части во встречном иске и в первоначальном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                      О.А. Березова