ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А42-2901/2024

15 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2025 года.  

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2025 года. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего С.В. Изотовой, судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании при участии: от Предпринимателя представитель не явился, 

от Общества представителя ФИО2 (доверенность от 06.05.2025),  

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прагма Капитал» (Д.У. ЗПИФ комбинированным «Тестул») на решение Арбитражного суда Мурманской области от 04.07.2025 по делу № А42-2901/2024 (судья Д.Л. Максимец) по иску:  

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прагма Капитал» (Д.У. ЗПИФ комбинированным «Тестул») (172200, Тверская область, пгт. Селижарово, ул. Ленина, д. 3А; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о взыскании задолженности и неустойки, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прагма Капитал» (Д.У. ЗПИФ комбинированным «Тестуд») (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - Предприниматель) о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды от 15.01.2022 № ТСТ00101703 за период с января 2022 года по октябрь 2022 года в размере 402 074 руб. 59 коп., проценты согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в размере 44 289 руб. 30 коп.  

Решением от 04.07.2025 в иске отказано. 

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, удовлетворить исковые требования.  

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что выводы суда первой инстанции противоречат имеющимся в деле доказательствам,  

подписание договора неуполномоченным лицом не свидетельствует о недействительности сделки, ответчик своими действиями подтверждал действие договора.  

В судебном заседании представитель Общества поддержал апелляционную жалобу, указал, что последующими действиями ответчик одобрил сделку.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество обратилось с настоящим иском, основывая свои требования на договоре аренды от 15.01.2022 № ТСТ00101703.  

По условиям названного договора арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять в срок не позднее 15.01.2022 за плату во временное владение и пользование помещения общей площадью 263 кв. м, расположенные на 1 этаже по адресу: г. Мурманск, жил. район Росляково, ул. Приморская, дом 5а.  

В соответствии с условиями договора арендная плата за помещение состоит из постоянной арендной платы и переменной арендной платы.  

Согласно пунктам 4.2.1 и 4.2.2 договора постоянная арендная плата за один календарный месяц составляет: с 1 по 60 календарный день аренды (с даты подписания акта приема передачи): 833,33 руб. в месяц (кроме того НДС); с 61 по 301 календарный день (с даты подписания акта приемки передачи): 54 791,67 руб. в месяц (кроме того НДС); начиная с 302 дня аренды (с даты подписания акта прием- передачи) арендная плата составляет 65 750 руб. в месяц (кроме того НДС).  

Постоянная арендная плата начисляется арендодателем с даты подписания сторонами акта приема-передачи и оплачивается ежемесячно до 05 числа оплачиваемого месяца независимо от выставления счета арендодателем.  

Согласно пункту 4.2.4 договора переменная арендная плата (расходы на коммунальные услуги: электроснабжение, водоснабжение, канализацию, отопление, вентиляцию, кондиционирование помещения, размер которых равняется фактической стоимости коммунальных услуг, потребляемых в помещениях) определяется ежемесячно и начисляется с даты подписания акта приема-передачи.  

Акт приема-передачи подписан сторонами 15.01.2022. 

В соответствии с пунктом 4.6 договора не позднее 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания настоящего договора арендатор выплачивает арендодателю гарантийный платеж в размере, эквивалентном размеру арендной платы за 1 календарный месяц, в сумме 78 900 руб.  

Платежным поручением от 03.02.2022 № 36 ответчиком внесен гарантийный платеж на сумму 78 900 руб.  

Пунктом 11.2.7 договора стороны установили, что договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем внесудебном порядке в случае просрочки оплаты арендной платы до конца месяца аренды, подлежащего оплате, а также просрочки иных платежей, более чем на 30 рабочих дней, в связи с чем договор аренды был расторгнут с 05.08.2022 года.  

Актом от 05.08.2022 установлено отсутствие арендатора на арендуемых площадях.  

В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств истцом была направлена претензия от 20.04.2023, которая оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции в иске отказал. 

При этом суд первой инстанции руководствовался выводами судебной почерковедческой экспертизы, согласно которым исследуемая подпись от имени ФИО3, содержащаяся в исследуемой копии договора аренды от 15.01.2022, выполнена не самой ФИО3, а другим лицом.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.  

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.  

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.  

 Согласно статье 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.  

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.  

Рассматривая дело, суд первой инстанции назначил по настоящему делу судебную почерковедческую экспертизу, согласно выводам которой, изложенным в заключении от 11.04.2025 № 52-156Э-25, исследуемые подписи от имени ФИО3, содержащиеся в электрофотографической копии долгосрочного договора аренды от 15.01.2022 № ТСТ00101703, электрофотографической копии приложения № 1 к долгосрочному договору аренды от 15.01.2022 № ТСТ00101703 в виде плана помещения, электрофотографической копии приложения № 2 к долгосрочному договору аренды от 15.01.2022 № ТСТ00101703 в виде акта приема-передачи помещения арендатору, электрофотографической копии приложения № 3 к долгосрочному договору аренды от 15.01.2022 № ТСТ00101703 в виде формы акта сдачи-приемки помещения арендодателю, электрофотографической копии приложения № 4 к долгосрочному договору аренды от 15.01.2022 № ТСТ00101703 в виде акта разграничения эксплуатационной ответственности, электрофотографической копии приложения № 5 к долгосрочному договору аренды от 15.01.2022 № ТСТ00101703 в виде соглашения об использовании личного кабинета, выполнены не самой ФИО3, а другим лицом, и пришел к выводу, что отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии волеизъявления Предпринимателя на заключение договора аренды.  

Между тем судом первой инстанции не было учтено следующее. 

В силу статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.  

Неуполномоченным лицом является лицо, не имевшее на момент заключения сделки полномочий на заключение этой сделки. При этом заключение сделки неустановленным лицом имеет те же правовые последствия, что и заключение сделки неуполномоченным лицом, поскольку последующее одобрение сделки порождает для одобрившего ее лица все правовые последствия.  

Под последующим прямым одобрением сделки, в частности, могут пониматься действия, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая заключена на основании первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения.  

Таким образом, обстоятельством, имевшим юридическое значение для правильного разрешения возникшего спора и подлежавшим доказыванию, являлось обстоятельство исполнения ответчиком договора аренды, свидетельствующее о последующем одобрении сделки.  

Аналогичная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2023 № 44-КГ13-1.  

Материалами дела подтверждается, что платежными поручениями от 03.02.2022 № 34, 35, 36, от 13.04.2022 № 112 Предприниматель переводила на счет Общества денежные средства со ссылкой на оспариваемый договор.  

В письмах от 11.03.2022, от 18.04.2022, от 23.05.2022, о фальсификации которых при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком не заявлено, Предприниматель просил продлить арендные каникулы, снизить размер арендной платы до 50 000 руб.  

Таким образом, своими последующими действиями ответчик подтвердил действие договора, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований.  

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

постановил:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 04.07.2025 по делу № А42-2901/2024 отменить.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прагма Капитал» (Д.У. ЗПИФ комбинированным «Тестуд») 402 074 руб. 59 коп. задолженности по арендным платежам по договору аренды от 15.01.2022 № ТСТ00101703 за период января 2022 года - октябрь 2022 года в размере, 44 289 руб. 30 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 11 927 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску и 30 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прагма Капитал» (Д.У. ЗПИФ комбинированным «Тестуд») 8 184 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по иску.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий С.В. Изотова  

Судьи М.В. Балакир  

 М.А. Ракчеева