ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-27741/2022

г. Красноярск

01 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена «25» октября 2023 года. 

Полный текст постановления изготовлен          «01» ноября 2023 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бутиной И.Н.,

судей: Петровской О.В., Пластининой Н.Н., 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии: 

от истца по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью «Капустинъ и Ко»: ФИО2 - представителя по доверенности от 20.03.2023 № 1/03, паспорт, диплом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Капустинъ и Ко» 

на решение Арбитражного суда Красноярского края 

от 25 июля 2023 года по делу  № А33-27741/2022,    

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Капустинъ и Ко» (далее – ООО  «Капустинъ и Ко», истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Красритейл» (далее – ООО «Красритейл», ответчик) о взыскании пени, начисленной на задолженность по арендной плате за период с 05.07.2022 по 10.10.2022 в размере 139 713 рублей 60 копеек, пени, начисленной на задолженность по оплате электроэнергии за период с 20.08.2022 по 10.10.2022 в размере 44 696 рублей 56 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Торгсервис 124».

Ответчик в свою очередь обратился в Арбитражный суд Красноярского края с ходатайством о принятии в качестве встречного искового заявления (уточненного в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к ООО "Капустинъ и Ко" о взыскании 437 595 рублей 50 копеек неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25.07.2023 в иске отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «Капустинъ и Ко» обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель выразил несогласие с выводом суда об уклонении арендодателя от приемки помещения. Как пояснил апеллянт, арендатор пользовался помещением, хранил в нем свое имущество, освободил помещение только 23.08.2023. Кроме того, оснований передавать помещение и подписывать акт приема-передачи объекта у представителя ООО «Торгсервис 124» не имелось, 03.07.2020 произошла замена стороны по договору аренды на ООО «Красритейл».

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.08.2023 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 28.09.2023. Судебное разбирательство откладывалось до 25.10.2023, в составе суда производилась замена судьи.

ООО «Красритейл» представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразило против удовлетворения жалобы, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.

Представитель ООО «Капустинъ и Ко» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

Между ООО  «Капустинъ и Ко» (арендодателем) и ООО «Торгсервис 2» (арендатором) подписан договор аренды от 01.10.2012, в соответствии с пунктом 1.1 которого, предметом договора аренды является предоставление арендодателем за обусловленную сторонами договора плату во временное владение и пользование арендатора недвижимого имущества, указанного в пункте 1.2 договора (далее по тексту - недвижимое имущество), которое будет использовано последним в своих производственных целях и целях получения коммерческих результатов в соответствии с конструктивными и эксплуатационными данными недвижимого имущества, передаваемого в аренду, для размещения оптово-розничного магазина продуктов питания и промышленных товаров. Объектом аренды по договору является следующее Недвижимое имущество: нежилое здание назначение: нежилое, I-этажное, общая площадь 2742,6 кв.м лит. В, В2,ВЗ,В4, адрес (местонахождение): 

<

...> а, строение 2, далее «Недвижимое имущество» (пункт 1.2 договора). Недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 договора принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.08.2012 (свидетельство о государственной регистрации права 24 ЕК 612106 выдано 13.09.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю) (пункт 1.3 договора).

Пунктом 6.1 договора установлено, что срок аренды по договору: 60 месяцев со дня подписания акта приема-передачи недвижимого имущества. Стороны вправе изменить, в том числе продлить (увеличить) срок аренды путем оформления дополнительного соглашения в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 3.3 договора по истечении срока действия договора, установленного в пункте 6.2, или прекращения его действия по иным основаниям, арендатор передает арендуемое недвижимое имущество арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального (естественного) износа, со всеми неотделимыми улучшениями, с соблюдением требований пункта 2.9 и пункта 2.10 договора.

Договор аренды от 01.10.2012 прошел государственную регистрацию 10.10.2012. 

Между ООО  «Капустинъ и Ко» (арендодателем), ООО «Торгсервис 2» (арендатором) и ООО «Красритейл» (новым арендатором) подписано соглашение от 03.07.2020 о замене стороны по договору аренды недвижимого имущества, согласно пункту 1 которого все права и обязанности арендатора по договору по объекту аренды, расположенного по адресу 

<

...>, кадастровый номер № 24:61:0000000:187; переходят к новому арендатору с 01.08.2020. 

Соглашение от 03.07.2020 прошло государственную регистрацию 29.07.2020. 

Пунктом 5.2 договора стороны установили, что стороны оговора установили, что арендная плата за пользование недвижимым имуществом, переданным в пользование арендатору, состоит из двух составляющих: постоянной стоимости, размер которой составляет: арендная плата за первые два месяца с даты подписания акта приема-передачи недвижимого имущества составляет 313 680 рублей без НДС, в месяц; по истечении двух месяцев с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества арендная плата составляет 658 224 рублей месяц (без НДС) из расчета 240 рублей за 1 кв.м; переменной стоимости, зависящей от расходов за электроэнергию и обслуживание электрических сетей, а также расходов на тепловую энергию, водоснабжение, канализацию. Стоимость уборки недвижимого имущества, мест общего пользования, парковочных и прилегающих территорий, услуг телефонной связи и Интернет, а также охраны в стоимость арендной платы не входит, и обеспечиваются арендатором самостоятельно. В течение всего срока действия настоящего договора арендодатель вправе повышать размер арендной платы, но не чаще чем один раз в год. При этом письменное уведомление арендодателя об изменении размера арендной платы должно быть направлено арендатору за 60 дней до предполагаемой даты изменения размера арендной платы на адрес, указанный в договоре.

Пунктом 5.3 договора установлено, что арендная плата вносится в следующем порядке: арендатор не позднее 2 (двух) календарных дней с момента государственной регистрации настоящего договора перечисляется на расчетный счет арендодателя авансовый платеж в размере 1 000 000 рублей (без НДС). Указанный авансовый платеж засчитывается арендодателем в счет оплаты арендатором постоянной составляющей стоимости арендной платы за первые два месяца аренды; оставшаяся часть денежных средств авансового платежа засчитывается арендодателем в качестве задатка арендатора, подлежащего обязательному внесению при заключении настоящего договора; начиная с третьего месяца аренды недвижимого имущества сумма арендной платы за каждый текущий месяц перечисляется на расчетный счет арендодателя не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца в размере 100% предоплаты исходя из согласованной сторонами стоимости 1 кв.м арендуемой площади.

Согласно пункту 5.5 договора в случае надлежащего исполнения арендатором условий настоящего договора, по окончании срока его действия, а также при досрочном расторжении договора аренды при соблюдении арендатором пункта 4.2.5 настоящего договора, задаток, уплаченный арендатором в соответствии с пунктом 5.3 договора, подлежит возврату арендодателем в полном объеме. Если арендатор заявляет о досрочном расторжении договора аренды, не предупредив арендодателя о таком расторжении за 120 дней, задаток арендатору не возвращается и считается компенсацией убытков арендодателя, причиненных досрочным расторжением договора аренды. Стороны настоящего договора установили, что стоимость фактической единицы потребления электрической энергии и водоснабжения соответствует тарифам, установленным договорами арендодателя с соответствующими снабжающими организациями, с учетом фактических потерь в сетях; тарифы на обслуживание электрических сетей определяются тарифами обслуживающей организации (пункт 5.6 договора). 

В силу пункта 5.7 договора расчеты арендатора с арендодателем за количество переданной электрической энергии производится в два этапа: авансовый платеж в сумме 100% от установленной на расчетный месяц энергетической мощности вносится в кассу арендодателя либо на расчетный счет арендодателя до 5-го числа текущего месяца; окончательный расчет за фактически переданное арендодателем количество электроэнергии осуществляется арендатором не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным, на основании показаний счетчика и счетов-фактур, выдаваемых бухгалтерией арендодателя, с учетом потерь в сетях, а также пени за несвоевременное внесение платежей в размере 0,5% от суммы платежа за каждый день просрочки. 

Из искового заявления следует, что по состоянию на 02.09.2022 за ООО «Красритейл» числилась задолженность по оплате: арендной платы в размере 24 429 рублей 35 копеек; электроэнергии в размере 186 987 рублей 43 копеек.

10.10.2022 ООО «Красритейл» произвел оплату суммы основной задолженности по арендным платежам и электроэнергии в размере 211 507 рублей 78 копеек, что подтверждено платежным поручением от 26.08.2022 № 9664. 

Пунктом 5.4 договора установлено, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы, как постоянной, так и переменной составляющих, начисляется пеня в размере 0,5% от суммы задолженности. Оплата арендатором оказанных услуг по обслуживанию электрических сетей производится в размере 100% согласно предъявленных арендодателем счетов-фактур не позднее 20-го числа месяца, следующего за расчетным, на расчетный счет арендодателя. В случае несвоевременной оплаты арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы платежа за каждый день просрочки. Арендатор имеет право производить расчеты за электроэнергию по установленным у арендатора приборам учета. При отсутствии или технической невозможности установки приборов учета, расчеты производятся по типовым методикам, пропорционально занимаемой арендатором площади (пункт 5.8 договора). 

За несвоевременную оплату истец начислил пени: 139 713 рублей 60 копеек по арендной плате за период с 05.10.2022; 44 696 рублей 56 копеек по электроэнергии за период с 20.08.2022 по 10.10.2022, что следует из представленного истцом расчета.

В претензии от 02.09.2022 исх. № 02/09 (получено ответчиком 14.08.2022) предложило ответчику погасить пени.

Пунктом 8.1 договора установлено, что договор прекращает свое действие по окончанию его срока, в любой другой срок по соглашению сторон, либо по инициативе арендатора, с соблюдением условия пункта 4.2.5 договора. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, при этом арендодатель обязан уведомить арендатора о таком расторжении за 120 дней до даты расторжения договора. При прекращении срока действия договора, независимо от оснований, переданное по договору недвижимое имущество возвращается арендатором арендодателю по акту приема - передачи. В случае уклонения арендатора от подписания акта приема - передачи арендная плата за пользование переданным по договору недвижимым имуществом начисляется до даты фактического освобождения помещения от имущества арендатора.

Пунктом 4.2.3 договора установлена обязанность арендатора внести на расчетный счет арендодателя задаток в сумме 372 640 рублей. 

Письмом от 21.03.2022 ответчик сообщил истцу, что во избежание приостановления оплаты арендных платежей может предложить следующий вариант решения данного вопроса: заключить трехстороннее соглашение о замене стороны по договору аренды недвижимого имущества с последующим уменьшением арендуемой площади до 1000 кв.м, установив арендную плату в размере двух процентов от ежемесячного товарооборота арендатора. Новым арендатором будет являться сеть магазинов «Светофор». В случае невозможности принять предложенные нами условия, данное письмо признается уведомлением о расторжении договора аренды недвижимого имущества в порядке пункта 8.1 договора аренды недвижимого имущества №б/н от 01.10.2012.

Письмом от 30.03.2022 № 30 истец сообщил ответчику, что не может принять предложение об уменьшении арендной платы в размере двух процентов от ежемесячного товарооборота арендатора, поскольку объемы ежемесячного товарооборота арендатора ООО «Капустинъ и Ко» не известны. В связи с этим может предложить следующий вариант решения данного вопроса: изменение стоимости арендной платы из расчета 450 рублей за 1 кв.м.

04.08.2022 в адрес арендодателя была направленна телеграмма о необходимости обеспечить явку представителю арендодателя на объект аренды 05.08.2022. 

05.08.2022 представители арендатора и арендодателя прибыли на объект аренды, однако представитель арендодателя отказался принимать объект из аренды, а также подписывать акт приема передачи помещения. Арендатором был составлен акт в одностороннем порядке.

12.08.2022 арендодателю направлена арендатором повторная телеграмма о необходимости обеспечить явку представителю арендодателя на объект аренды 16.08.2022. 

23.08.2022 арендатором направленна телеграмма об обеспечении явки арендодателем 26.08.2022 для принятия объекта из аренды. 

По акту приема-передачи от 26.08.2022 арендодатель принял помещение от арендатора.

Ссылаясь на то, что в связи с уклонением истца от принятия помещения, истец необоснованно получил переплату за счет ответчика, чем нарушаются права ответчика, последний обратился со встречным иском в суд и просил взыскать с истца неосновательное обогащение в размере 437 595 рублей 50 копеек.

Отказывая в удовлетворении иска и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции пришел к выводу об уклонении арендодателя от приемки из аренды помещения, следовательно, отсутствия оснований для начисления пени, наличия оснований для взыскания с арендодателя суммы переплаты. 

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено судом, между сторонами возникли правоотношения, которые регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из искового заявления следует, что по состоянию на 02.09.2022 за ООО «Красритейл» числилась задолженность по оплате арендной платы в размере 24 429 рублей 35 копеек; электроэнергии в размере 186 987 рублей 43 копеек. 

10.10.2022 ООО «Красритейл» произвел оплату суммы основной задолженности по арендным платежам и электроэнергии в размере 211 507 рублей 78 копеек, что подтверждено платежным поручением от 26.08.2022 № 9664. 

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании указанных норм права и пункта 5.4 договора арендодатель за несвоевременную оплату начислил арендатору пени: 139 713 рублей 60 копеек по арендной плате за период с 05.10.2022, 44 696 рублей 56 копеек по электроэнергии за период с 20.08.2022 по 10.10.2022, что следует из представленного истцом расчета.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По правилам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением аналогичных правил. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества.

Как следует из материалов дела, письмом от 21.03.2022 ответчик сообщил истцу, что во избежание приостановления оплаты арендных платежей может предложить следующий вариант решения данного вопроса: заключить трехстороннее соглашение о замене стороны по договору аренды недвижимого имущества с последующим уменьшением арендуемой площади до 1000 кв.м, установив арендную плату в размере двух процентов от ежемесячного товарооборота арендатора. Новым арендатором будет являться сеть магазинов «Светофор». В случае невозможности принять предложенные условия, данное письмо признается уведомлением о расторжении договора аренды недвижимого имущества в порядке пункта 8.1 договора аренды недвижимого имущества №б/н от 01.10.2012.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в соответствии с условиями пункта 8.1 договора договор прекращен 19.07.2022 (21.03.2022+120 дней). При этом суд справедливо признал отказ истца от подписания акта приема передачи 05.08.2022 со ссылкой на отсутствие у представителя арендатора полномочий на передачу помещения и подписания акта, необоснованным.

Таким образом, с учетом произведенных арендатором платежей, задолженность ответчика перед истцом отсутствует, имеет место переплата в пользу арендатора за период с 05.08.2022 по 26.08.2022 в сумме 437 595 рублей 50 копеек.

Во исполнение требований арбитражного суда апелляционной инстанции ООО «Красритейл» представило подробный расчет по спорному договору с указанием сумм арендной платы, подлежащих начислению, фактически перечисленных сумм и возникшей переплаты.

Арифметическая правильность расчета переплаты апеллянтом не оспорена, что подтверждено им в судебном заседании.

На основании вышеизложенного оснований для удовлетворения требования истца по первоначальному иску о взыскании неустойки не имеется, напротив, установлены основания для удовлетворения встречного иска в размере 437 595 рублей 50 копеек.

Довод апеллянта о наличии у арендодателя права на отказ от принятия помещения со ссылкой на наличие претензий по качеству возвращаемого из аренды помещения, а также на наличие имущества арендатора в спорных помещениях, не является основанием для отказа в приемки объекта аренды, указанный довод основан на неверном толковании норм материального права.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание правовую позицию, изложенную в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», где указано, что арендодатель не имеет права отказаться от приемки возвращаемого арендатором помещения после прекращения договора аренды вне зависимости от того, привел ли последний названный объект в первоначальное состояние или нет.

Действительно, действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, поскольку его права могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших от ремонта помещений, что и было сделано арендодателем впоследствии, о чем свидетельствует судебный акт по делу №А33-3266/2023, которым утверждено мировое соглашение по спору о взыскании стоимости восстановительного ремонта.

Иные доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, при этом не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «25» июля 2023 года по делу № А33-27741/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

И.Н. Бутина

Судьи:

Н.Н. Пластинина

 

О.В. Петровская