АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело№А13-15802/2020

город  Вологда

28 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября  2023 года.

 Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2023 года. 

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Лукенюк О.И., при ведении протокола  судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304290517000168) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 304352512700232) о признании местом общего пользования нежилое помещение №17 подвала, общей площадью 15.5 кв.м., являющееся частью объекта недвижимости с кадастровым номером 35:24:0401009:1506 и расположенное в подвале по адресу 

<

...>; о признании права общей долевой собственности собственников помещений в здании по адресу: 

<

...> на нежилое помещение №17 подвала общей площадью 15.5 кв.м., с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4,  индивидуального предпринимателя ФИО5, индивидуального предпринимателя ФИО6, индивидуального предпринимателя ФИО7,                                      Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, ФИО8 в лице финансового управляющего ФИО9, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Вологодской области, ФИО10,ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14,

При участии от истца ФИО13 по доверенности от 09.09.2021, ФИО2 предприниматель, от ответчика ФИО15 по доверенности от 20.05.2022, 

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель ФИО2 далее – истец, ИП ФИО2) обратилась в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, ИП ФИО3) ) о признании местом общего пользования нежилое помещение №17 подвала, общей площадью 15.5 кв.м., являющееся частью объекта недвижимости с кадастровым номером 35:24:0401009:1506 и расположенное в подвале по адресу 

<

...>; о признании права общей долевой собственности собственников помещений в здании по адресу: 

<

...> на нежилое помещение №17 подвала общей площадью 15.5 кв.м

В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 6,289,290,304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). 

В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали в полном объеме на основании доводов иска и письменных дополнений к нему. 

Представитель ответчика возражает против удовлетворения иска по мотивам отзыва и письменных пояснений к нему, заявил о применении срока исковой давности. 

Третьи лица извещены о месте и времени судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили. 

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости с кадастровым номером 35:24:0401009:1502 ИП ФИО2 по договору купли-продажи № А02-124 от 25.02.2019 приобрела у правообладателя ФИО16 в общую долевую собственность нежилое помещение, площадью 24 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу 

<

...> номер помещения 9 (далее - помещение №9). Согласно выписке из ЕГРН помещение № 9 не имеет вид разрешенного использования. 

Кроме ИП ФИО2 сособственниками помещения №9, в котором расположена котельная являются: Индивидуальный предприниматель ФИО6 - 50/100 долей в праве; ФИО4 - 3/100 долей в праве; Индивидуальный предприниматель ФИО5 - 12/100 долей в праве; Индивидуальный предприниматель ФИО7 - 6/100 долей в праве.

Как следует из материалов дела, Помещение №9 является техническим, для производства тепловой энергии и горячего водоснабжения. При этом истец не является собственником иных помещений, кроме технического Помещения №9, в здании на улице Ленинградской, дом 130.

Как следует из пунктов 1.1., 2.2., 3.1. договора купли-продажи оборудования №А02-127 от 25.02.2019, заключенного ИП ФИО2 с ИП ФИО8 истец приобрела в общую собственность бывшее в употреблении более 15 лет оборудование газовой котельной, в количестве 37 наименований, которое находится в помещении №9 с кадастровым номером 35:24:0401009:1502. 

Помещение № 9 и оборудование газовой котельной было передано собственниками в аренду за плату, по договору аренды котельной №1 от 01 октября 2020 года ООО «Синергия». Согласно пункту 4.1. договора аренды котельной №1 от 01 октября 2020 года размер арендной платы составляет 192 500 рублей в месяц.

Истцом 01 октября 2020 года подписан с ООО «Синергия» договор теплоснабжения №7, согласно которому теплоснабжающая организация (ООО «Синергия») обязуется поставлять Абоненту (Истцу) тепловую энергию и теплоноситель, производить текущий ремонт системы газопотребления, котельной и бойлерной, к которым подключены инженерные сети Абонента, оказывать услуги по теплоснабжению здания по адресу: 

<

...>, общей отапливаемой площадью 822,23 кв.м. 

Согласно приложению №2 от 01 октября 2020 года определены границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности тепловых сетей, расположенных в здании по адресу: 

<

...>.

Таким образом, из материалов дела следует,  что Истцом заключен договор теплоснабжения №7 от 01.10.2020, по которому осуществляется теплоснабжение здания, расположенного вне места нахождения котельной, для использования в предпринимательской деятельности и извлечения прибыли.

Из письменных пояснений истца следует, что котельная используется для отопления трех зданий: Ленинградская 130, Ленинградская 132, ФИО17 2.

Согласно тексту искового заявления часть оборудования котельной расположена в помещении №17 (далее - помещение №17) площадью 15,5 кв.м., в том числе бойлер косвенного нагрева Viessmann Vitocell 100 (500 L) s/n 7179406401434109, насос циркуляционный ГВС (бойлер) WILO Z25/2, металлический расширительный бак объемом 12 (двенадцать) литров. При исполнении заключенных договоров ООО «Синергия» использует оборудование, находящиеся в помещении №17.

Право собственности на помещение №17 принадлежит ответчику  на основании договора купли-продажи от 03 октября 2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 35-АБ № 121811 от 15 февраля 2012 года.

Технический план помещения №17, общей площадью 15,5 кв.м., который был изготовлен 09 октября 2014 года ГП ВО «Вологдатехинвентаризация», определил его функциональное назначение, как «склад» и тип площади - «складская площадь». 

Наличие прохождения в помещении №17 водопроводных сетей с запорной арматурой и измерительными приборами само по себе не образует права общей долевой собственности, поскольку обозначенные коммуникации проходят по подвальным помещениям любого здания, что подтверждается позицией Президиума Высшего арбитражного суда, сформулированного в Постановлении №13391\09 от 02 марта 2010 года.

Из этого следует, что помещение №17 по своему целевому назначению может использоваться самостоятельно, как склад, а не как объект недвижимости для обслуживания здания в целом.

Помещение №17 находится у ответчика на законных основаниях и в силу пункта 1,2 статьи 209, статьи 608 ГК РФ ответчик может владеть, пользоваться и распоряжаться помещением по своему усмотрению, в том числе передавать во временное владение и пользование любому лицу и на любых основаниях.

При заключении договоров купли-продажи помещения № А02-124 от 25.02.2019, купли-продажи оборудования №А02-127 от 25.02.2019, аренды котельной №1 от 01 октября 2020 года, договора теплоснабжения №7 от 01.10.2020 отсутствует ссылка на то, что часть оборудования котельной находится в помещении, собственником которого является третье лицо.

Между сторонами был подписан договор аренды нежилого помещения №17 от 17 октября 2019 года, вместе с тем, письмом №131 от 10 декабря 2019 года ответчик в одностороннем внесудебном порядке расторг договор аренды.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», пунктом 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует, из абзаца 4 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество здания.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из материалов дела, в помещении №17 находится бойлер косвенного нагрева Viessmann Vitocell 100 (500 L) s/n 7179406401434109, насос циркуляционный ГВС (бойлер) WILO Z25/2, металлический расширительный бак объемом 12 (двенадцать) литров. Целевым назначением названного оборудования является приготовление горячей воды, для последующей подачи в здания, расположенные по адресам: 

<

...> дом №130 и №132. Таким образом, работа оборудования, находящегося в Помещении №17, не влияет на надлежащую работу оборудования котельной.

Истцом и проведенными по делу экспертизами не представлены доказательства того, что подача горячей воды в помещения здания не может быть обеспечена иным способом, как через использование Помещения №17.

Кроме того, истец, как и иные владельцы помещения №9 в здании №130 и оборудования в нем, не может иметь права общей собственности на какие- либо иные помещения в этом здании в силу ст. 289, 290 ГК РФ, поскольку это помещение само является вспомогательным (техническим) помещением.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Применяя по аналогии закона ст. 289, 290 ГК РФ можно прийти к выводу о том, что только собственники помещений, имеющих самостоятельное полезное назначение в нежилом здании, имеют право на общее имущество этого здания, указанное в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации , статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также пункте 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.

В рассматриваемом случае здание по адресу: 

<

...> дом №130, в котором располагается спорное помещение №17, введено в эксплуатацию как выставочный зал мотовелотехники.

Истец не представил доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что спорное помещение №17 является исключительно вспомогательным и не может иметь самостоятельного полезного использования в торговом здании по адресу: 

<

...> дом №130.

В Определении Конституционного суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-0-0 отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ. 

Все многоэтажные многоквартирные жилые дома и многоэтажные нежилые здания в силу существующих в строительстве технологий строятся таким образом, что в подвале каждого такого здания проходят трубы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляционные короба с соответствующими устройствами на них, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения. Кроме того, нахождение в помещении инженерных коммуникаций, входящих в состав общего имущества дома, само по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на данное помещение, уже выделенные для самостоятельного использования, и не исключает возможности его самостоятельного использования.

Следовательно, в каждом спорном случае подлежит установлению то, насколько наличие в том или ином помещении «общих» для здания инженерных коммуникаций исключает возможность использовать то или иное помещение по самостоятельному «полезному» назначению.

Материалами дела, в том числе заключениями двух экспертов, не опровергнута возможность использования данного помещения по назначению, с которым оно было введено в эксплуатацию, а именно под «склад» или «служебное», несмотря на наличие установленного в нем инженерного оборудования в виде магистралей водопровода, канализации, внутреннего пожарного водопровода (далее - ВПВ), бойлера и насосной станции ВПВ.

Согласно техническому паспорту на здание №130 (выставочный зал мотовелотехники) от 22.03.2005 спорное помещение впервые было проинвентаризировано как «склад» (№14 на поэтажном плане).

Согласно проектной документации на это здание помещение поименовано как «служебное». Кроме того, согласно проектным решениям в данном помещении не предусматривалось установление какого-либо инженерного оборудования, в том числе бойлера и насосной станции (это решения собственников). Бойлер был следствием изменения проектного решения (вместо теплообменника, установленного в котельной). Кроме того, его наличие не препятствует использованию помещения по проектному назначению. Насосная станция была установлена ответчиком на основании проекта модернизации ВПВ в 2021 году, тогда как для нее проектом отводилось соседнее помещение 9,7 кв.м. 

Ссылки Истца на то, что насосная станция до 2021 года была установлена в спорном помещении, противоречат материалам дела. Из акта от 27.11.2004, акта ввода котельной №23 от 12.05.2005, акта законченного строительством объекта №56 от 12.05.2005, заключения государственной экспертизы №2004-64/2 от 22.03.2005 прямо не следует, что насосная станция монтировалась и испытывалась под помещение №17. Проект от 2004 года (раздел водоснабжение и канализация) свидетельствует о ее проектировании в соседнем помещении.

Для целей установления возможности использования помещения как самостоятельного склада вместе с установленным в нем фактически инженерным оборудованием судом дважды назначалась судебная экспертиза.

Заключением эксперта ФИО18 ответ на данный вопрос не дан. Заключением эксперта ФИО19 дан отрицательный ответ. Вместе с тем, это заключение подлежит оценке наряду с иными доказательствами. Сопоставление такого вывода с иными материалами дела и обязательными нормами, позволяет усомниться в его достоверности, мотивированности, проверяемости, научности и ясности.

В ответе на вопрос №5 экспертом ФИО19 указано без надлежащего обоснования, что использование помещения №17 для самостоятельного использования невозможно, так как это нарушает пункт 12.11. СП 10.13130.2020. Вместе с этим, данный пункт только устанавливает требования к стенам помещений (1-го типа) и перекрытиям (2-го типа), где находится насосная станция ВПВ. Никаких ограничений на размещение насосной станции ВПВ в помещении склада в данном документе нет.

В действительности, размещение в помещении №9 насосной станции было личным решением ответчика, реализованным в процессе рассмотрения спора, на основании отдельно разработанного проекта модернизации ВПВ, рассчитанного исключительно на помещения ответчика, а до этого станция никогда до 2021 года в здании не монтировалась, а акт от 27.11.2004 и справка ФИО8 имеют слабую доказательственную силу, суд считает, что к указанным документам необходимо отнестись критически.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 сформулирована позиция о том, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

На момент, когда у здания №130 появилось два собственника (01.11.2011 года) - ФИО8 сохранил за собой помещение №17, а остальное приобрел у него ФИО3 (остальные помещения), насосная станция отсутствовала, помещение являлось складом. Прохождение в нем коммуникаций водопровода, в том силе ВПВ, а также наличие бойлера такого использования не исключалось. Об этом свидетельствуют акт приемки выполненных работ от 15.02.2021 с ООО «ГорЭнерго», проведенных в период с 01.12.2020 по 15.02.2021, фотоматериалы, подтверждающие на момент подачи иска отсутствие каких- либо следов монтажа «прежней» насосной станции и самой станции, справка ООО «ГорЭнерго».

Ответчик владеет объектом с 2011 года и не мог не заметить, что у него имелась дорогостоящая насосная станция ВПВ. Кроме того, возникает вопрос,  зачем ему ставить станцию, если она в действительности у него уже была. Фотоматериалы, представленные самим истцом, также подтверждают отсутствие каких-либо станций в спорном помещении на начало спора и абсолютную возможность складирования товарных запасов.

Лишение свойств самостоятельной полезности помещения №17, даже если оно и произошло вследствие размещения в нем насосной станции (по заключению эксперта), явилось результатом волевых действий самого ответчика, и в силу этого не может быть положено в основу лишения его же спорного помещения.

Иного обоснования недопустимости использования помещения под склад экспертом не приведено, в силу чего данный ответ не может быть положен в основу для вывода об отсутствии у помещения самостоятельных полезных свойств из-за наличия насосной станции ВГ1В.

Кроме того, в ответе на вопрос №4 и частично на вопрос №3 экспертом ФИО19 указано, что ВПВ служит целям обслуживания всех помещений в здании №130, в том числе помещения №9, в котором она располагается. Мотивируя свое заключение в этой части, он указал, что это определено за счет такой установки пожарных шкафов на лестничной клетке (ПК№3 и ПК№4), которая позволяет за счет длины пожарных рукавов тушить очага возгорания в любой точке помещения №9. Учитывая внутреннюю изолированность помещения №9, использование ВПВ для этих целей предполагается экспертом через улицу. Допуская возможность использования двух ПК ВПВ через улицу, эксперт, таким образом, пришел к выводу о проектном предназначении ВПВ для всего здания, в том числе и для целей помещения №9.

Данный вывод прямо противоречит пунктам 6.1.13. и 6.2.2. СП 10.13130 "Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. Нормы и правила проектирования", утвержденных Приказом МЧС России от 27.07.2020 N559.

Во-первых, в силу п. 6.2.1. данного СП ПК следует размещать на путях эвакуации преимущественно у выходов, на площадках отапливаемых лестничных клеток, в вестибюлях, коридорах, проходах и других наиболее доступных местах. ПК№3 и ПК№4 для целей использования в помещении №9 являются недоступными, поскольку выход на улицу с мест их размещения закрыт. Довод о необходимости использовать ПК, в том числе открывать указанную дверь в случае пожара, не является императивным и юридическим.

В пользу недопустимости проектировать и использовать ПК с ограничением в доступе к ним также свидетельствуют приведенные истцом доводы недопустимости загромождения путей к ним.

Во-вторых, в силу п. 6.1.13 помещение считается обеспеченным ВПВ, если количество его стояков (опусков), а также расстояние между пожарными шкафами, обеспечивает возможность орошения каждой точки помещения двумя струями. При этом, в силу п. 6.2.2. при определении мест размещения и количества ПК, пожарных стояков и опусков необходимо учитывать в зданиях функциональной пожарной опасности Ф1.1 - Ф1.3, Ф2 - Ф5 с коридорами длиной свыше 10 м при расчетном количестве ПК два и более, каждая точка помещения должна орошаться из двух ПК - по одному ПК, установленному на разных стояках или опусках. Здание №130 относится к категории Ф3.1, имеет коридоры более 100 метров и на каждом этаже предусмотрено по 3 ПК на 3 стояках.

Следовательно, для нормативной обеспеченности помещения №9 ВПВ длины рукава должно хватать с одного ПК на стояке, исследованном экспертом (где находятся ПК-3 и ПК-4), и с одного ПК, находящегося на одном из двух других стояков. Это требование для помещения №9 не выдерживается, следовательно, ВПВ не может считаться обслуживающим его, а вывод эксперта в указанной части не может быт признан достоверным.

Полная изолированность помещения №9 в силу указанных норм требует отдельного стояка. В данном случае нормативная обеспеченность ВПВ для целей его использования для помещения №9 «через улицу» не выдерживается. Кроме того, эксперт не учел и то, что само использование ВПВ «через улицу», выход на которую для владельцев помещения №9 ограничен, сводит на нет практическое его использование.

Справка ФИО20 от 04.05.2022 явно противоречит данным нормам. Ответы подразделений МЧС не учитывают факт недоступности ПК-3 и ПК-4 для владельцев помещения №17.

Кроме того, эксперт ФИО19 не дал оценки тому, что согласно представленным проектным решениям в области пожарной безопасности котельной она обеспечивается не за счет рукавов кранов ПК-4 или ПК-3, а за счет иных первичных средств пожаротушения - двух огнетушителей объемом по 5 литров, дымовых датчиков и оборудования отдельного пожарного щита (проект газоснабжения и план ликвидации аварий от 2015 года).

Собственник помещения №9 не может имеет права собственности на остальное (вспомогательное) имущество данного здания, поскольку это будет противоречить ст.289-290 ГК РФ. 

Кроме того, оборудование, находящееся в Помещении №17 предназначено для обеспечения горячей водой сразу двух (трех) зданий, что противоречит буквальному толкованию Пленумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит положений, которые допускали относить помещения одного здания к местам общего пользования, относящихся к обслуживанию помещений в других зданиях.

Суд полагает, что подключение одного здания к сетям другого здания для целей получения коммунальных услуг такое основание не образует.

Как указано в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении № 14801\08 от 15 декабря 2009 года, «по смыслу данных норм тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме».

После того, как оборудование подключается к обслуживанию иных зданий, оно (оборудование) утрачивает возможность составлять общее имущество одного дома. В спорном случае оборудование котельной после подключения к нему здания по адресу: 

<

...> дом №132 (2006-2007 годы) в силу этих разъяснений перестало быть общим имуществом исключительно здания №130. Вместе с этим, это не исключает того, что назначение помещения №9 не изменилось и осталось вспомогательным, только уже для двух зданий. Таким образом, исключение оборудования котельной и помещения №9 из состава общего имущества здания №130 само по себе не изменило вспомогательного характера этого помещения по отношению к остальным помещениям в этом здании и не повлекло за собой возникновения отношений подчиненности с какими-либо иными помещениями в нем.

В такой ситуации следует выделить самостоятельные помещения в здании №130 (склады, торговые залы, служебные помещения), а также вспомогательные, которые разделяются на две подкатегории - первая, которая обслуживает только здание №130 (составляет общее имущество в случае, если у первой категории несколько собственников) и вторая, которая обслуживает одновременно также здание №132 (может существовать в обороте самостоятельно). Обе последние по отношению к первой будут являться вспомогательными, при этом вторая подкатегория не может входить в состав общего имущества какого-либо из зданий.

Ответчик является единоличным собственником всех остальных помещений в здании №130, целям обслуживания которых служит помещение №9.

Подход, который занимает Истец, противоречит принципам добросовестности, разумности и справедливости, поскольку он провозглашает возможность владельца вспомогательного помещения в нежилом здании, не имеющего в собственности самостоятельных помещений, ставить вопрос об автоматической принадлежности ему иных вспомогательных помещений. Иными словами, такой подход фактически меняет местами подчиненность правовых судеб вещей, установленный ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть принадлежность начинает определять судьбу главной вещи.

Единожды добившись, под предлогом необходимости обслуживания своего вспомогательного помещения (хотя никакой необходимости в этом нет), права общей собственности на спорное помещение, Истец, благодаря такой логике, в будущем сможет «расширять» состав такого «общего имущества» за счет включения туда общих лестничных клеток и маршей, коридоров, необходимых для доступа к нему.

Таким образом, следует признать, что исключение спорного помещения и оборудования в нем из общего имущества здания №130, состоявшегося после подключения на общие сети здания №132, не уравнивает данное помещение с остальными помещениями в здании №130 в его правовом статусе, и не меняет его вспомогательного характера. В силу этого, владелец такого помещения не может претендовать на возникновение у него права общей собственности на иные помещения со ссылкой на аналогию ст. 289, 290 ГК РФ.

Единственное назначение у Помещения №9 - это обслуживать два здания теплом и горячей водой, и оно всегда должно следовать судьбе этих зданий. Наличие правоотношений аренды и договора теплоснабжения со специализированной организацией является не более чем общим решением собственников о выборе способа обслуживания и содержания своего вспомогательного имущества.

Кроме того, за все время рассмотрения спора Истцу, а также до его начала ни разу не потребовался доступ в спорное помещение, вызванный причинами обслуживания котельной или помещения №9. Это подтверждает и письмо ООО «Синергия» от 30.04.2021 года, в котором Общество указывает, что, осуществляя обслуживание котельной, они не имеют доступа в спорное помещение и не владеют технической информацией по установленному там оборудованию.  

Спор изначально возник не из-за обслуживания этого помещения, а из-за обслуживания принадлежащих Истцу помещений в здании №132, а именно, из-за судьбы бойлера, который осуществляет подогрев горячей воды для этих помещений, но не для помещения №9 в здании №130. Этот факт, как раз наглядно подтверждает надуманность притязаний Истца, обусловленных необходимостью обслуживания Помещения №9.

Расположение части самовольно установленного прежним собственником оборудования для подогрева воды (бойлера) в спорном помещении также не может служить обоснованием для наделения Истца общей собственностью на спорное помещение, поскольку этот факт сам по себе не меняет возможности использования этого помещения по назначению в качестве склада, что подтверждено  заключением эксперта и ответами на вопросы, поставленные перед экспертом. Доказательств обратного не установлено. Утверждения эксперта о возможной повышенной влажности в нем не соответствуют действительности и не подтверждены какими-либо исследованиями или инструментальными замерами.

Истец не обладает правом собственности на какие-либо самостоятельные помещения в здании по адресу: 

<

...>, в связи с чем, не имеет права в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации претендовать на какие-либо места общего пользования в доме.

Право на помещение №9 приобретено истцом не в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а по возмездной сделке, что также не свидетельствует в пользу возникновения права на места общего пользования в здании.

Доводы Истца относительно того, что здания по адресам Ленинградская, дом 130 и Ленинградская, дом 132 фактически являются одним зданием, не соответствуют действующему законодательству и не подтверждаются материалами дела.

Здания используются в независимой, самостоятельной предпринимательской деятельности, поставлены на кадастровый учет, как самостоятельные объекты недвижимости, расположены на разных земельных участках, каждому из которых присвоен отдельный кадастровый номер.

Из материалов дела не усматривается, что ответчик отказывает в праве пользования Помещением №17, либо предлагает заключить договор аренды на кабальных условиях.

Истец является предпринимателем с  14 апреля 1999 года, действуя на свой страх и риск, приобрел нежилое помещение и бывшее в употреблении более 15 лет имущество газовой котельной для использования в предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли.

Заключая договор купли-продажи №А02-127 от 25.02.2019 и № А02-124 от 25.02.2019 года, истец знал, или должен был знать, что в процессе эксплуатации нежилого помещения и газового оборудования собственник должен нести дополнительные издержки по аренде помещений.

Как видно из материалов дела, истец фактически использует помещение №9, пользуется помещением №17 для извлечения прибыли, заключая возмездные договора и обеспечивая водой несколько зданий.

При изложенных обстоятельствах, суд не может отнести помещение №17 с находящимся там имуществом к общему имуществу здания.

Следует отметить, что истец не опроверг тот факт, что все инженерное оборудование, которое установлено в спорном помещении служит для целей эксплуатации либо двух зданий (130 и 132), либо только для помещений самого ответчика. Материалами дела и экспертом подтверждено, что к такому относится установленный в спорном помещении бойлер. Кроме того, аналогично к такому оборудованию подлежит отнесению и водомерный узел с запорной арматурой и транзитными магистралями.

Вывод эксперта об обратном противоречит фактическим обстоятельствам дела и не является мотивированным. В судебном заседании допущенная экспертом ошибка в  ответе на 3-й вопрос, которая заключается в не указании здания по ул.Ленинградская, 132 для обслуживания которого служит водомерный узел учета холодной воды с запорной арматурой, была признана экспертом при его ответе на поставленные вопросы. . Отметим, что за счет воды, поступающей в спорное помещение, осуществляется нагрев горячей воды и подпитка системы теплоснабжения обоих зданий. Сторонами указанный факт не отрицается. Утверждение Истца о том, что нагретая холодная вода - это некая иная субстанция противоречит здравому смыслу и не требует специального опровержения.

Установленная насосная станция, оборудование (магистрали и запорная арматура) ВПВ и настенный водонагреватель обслуживают исключительно помещения ответчика.

Таким образом, ВПВ и его оборудование, настенный электрический водонагреватель обслуживают помещения Ответчика в здании №130; система ГВС, частью которой является бойлер, система ХВС обслуживают здание №130 и №132.

На основании изложенного, в спорном помещении отсутствует какое-либо имущество, которое может считаться в силу закона общим исключительно для всех собственников здания №130, в связи с чем, само помещение также не может относиться к общему для таковых.

Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности. 

В пункте 9 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено следующее.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Таким образом, в случае, когда имущество, которое в силу закона должно относиться к общей долевой собственности, было зарегистрировано на праве собственности за одним лицом и находится только в его фактическом владении, | надлежащим способом защиты нарушенных прав является иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединенный с требованием о признании права собственности.

Заявление иного иска, как в данном случае, не приводит к восстановлению нарушенного права. В этом случае иск удовлетворению не подлежит, как избрание ненадлежащего способа защиты права.

В рассматриваемом случае с момента возникновения права собственности и фактической передачи (15.02.2012 года, договор купли-продажи от 03.10.2011 года) спорного помещения ответчик единственный владеет им без возможности какого-либо доступа в него всех последовательно сменявшихся владельцев помещения №9 (ФИО8 - ФИО16 - истец и третьи лица). Названные лица не могли не знать о данном факте. 

Отсутствие доступа подтверждается изолированностью помещения №17 (отдельный вход с улицы и отсутствие выходов внутрь здания №130), а также отсутствием необходимости такого доступа для владельцев помещения №9. Все двери, ведущие в помещение, находятся под замками (входная с улицы, промежуточная дверь в смежное помещение и сама дверь в спорное помещение).Отсутствие доступа подтверждает и сам истец, указывая, что поводом к обращению с иском послужил тот факт, что ответчик чинит препятствия к пользованию спорным помещением.

С учетом приведенной правовой позиции, сформулированной в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», ответчик исходит из того, что в данном случае надлежащим способом защиты нарушенных прав (если таковые действительно и имелись) является иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединенный с требованием о признании права собственности. На данное требование распространяется срок исковой давности.

Вместе с тем истец, в чьем владении спорное помещение не находится, оспаривая зарегистрированное за ответчиком право собственности на него, не предъявил требование об истребовании из чужого незаконного владения, на которое распространяется общий срок исковой давности.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для принятия решения об отказе в удовлетворении исковых требований. При таких обстоятельствах, предъявленные Истцом исковые требования являются ненадлежащим способом защиты интересов, не имеют негаторной правовой природы, поскольку истец не владеет спорным нежилым помещением.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Утрата владельцами помещения №17 права доступа в спорное помещение состоялась не позднее 01.11.2011 (подписание акта приема-передачи с последующей регистрацией перехода права собственности). С указанного момента начал течь срок исковой давности по виндикационному требованию.

Последующая смена владельцев помещения №9 не изменяет его течения. При смене титульного собственника, не владеющего имуществом, исковая давность на истребование этого имущества не начинает течь заново. Поэтому в данном случае по заявленному Истцом требованию срок исковой давности должен исчисляться с момента, когда предыдущий собственник помещения №9 должен был узнать о нарушении права (постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 № 12833/10).

Таким образом, истечение срока исковой давности состоялось не позднее 01.11.2014 года, то есть еще в период владения помещением №9 ФИО8, что является самостоятельным основанием для отказа в иске Истцу.

Оспаривание зарегистрированного права путем признания права (обременения) отсутствующим не может быть использовано для обхода норм закона о применении исковой давности в силу статей 196, 301 ГК РФ. Кроме того, удовлетворение требований в предъявленном истцом объеме не приведет к восстановлению его прав на доступ к использованию помещения №17.

С учетом вышеизложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина при отказе в удовлетворении иска подлежит отнесению на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

                                                р е ш и л :

отказать индивидуальному предпринимателю ФИО2 в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                        О.И.Лукенюк