АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-15902/2020

г. Оренбург

28 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена       20 июля 2021 года

В полном объеме решение изготовлено        28 июля 2021 года

         Арбитражный суд Оренбургской области  в составе

судьи Бочаровой О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Специализированный Застройщик Оренбургстрой», г. Оренбург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Акционерного общества «ДОМ.РФ», г. Москва

         о признании права собственности

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО2 – директор (паспорт), ФИО3 – представитель (доверенность от 12.05.2021, паспорт, диплом);

от ответчика: не явился;

от третьего лица: не явился.

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Специализированный Застройщик Оренбургстрой» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Администрации города Оренбурга о признании права собственности на следующие объекты:

- повысительную насосную станцию площадью 33,6 кв.м., находящуюся на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0124001:7286;

- повысительную насосную станцию площадью 32,6 кв.м., находящуюся на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0124001:7301;

- канализационную насосную станцию площадью 3,5 кв.м., находящуюся на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0124001:7278.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте рассмотрения дела на сайте арбитражного суда. 

Судебное заседание проведено в отсутствие указанных лиц в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представители истца поддержали исковые требования.

Ответчик, согласно представленному в материалы дела письменному отзыву, против исковых требований не возражал.

Согласно письменному отзыву третьего лица, представленному в материалы дела, последнее не возражало против исковых требований.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

На основании решения Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, утвержденного протоколом от 30.09.2013 № 14, распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 18.10.2013 № 1388-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Оренбургский государственный университет» на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0124001:559, площадью 221 900 кв. м, местоположение: 

<

...> на земельном участке расположен дом № 134а, стр. 2 к. 1, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0124001:134. Указанный земельный участок передан в собственность Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд «РЖС») в качестве имущественного взноса Российской Федерации.

Между Фондом «РЖС» (арендодатель) и ООО «Управляющая производственно-строительная компания» (арендатор) 17.01.2014 заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-32 (далее - Договор аренды, т.1 л.д. 18-42), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок общей площадью 221 900 кв.м. (кадастровый номер 56:44:0124001:559), относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: жилые дома многоквартирные от 5 этажей без ограничения верхнего предела этажности; центры и единичные объекты повседневного обслуживания населения жилых образований, как отдельно стоящие, так и встроено-пристроенные, включающие в себя учреждения культуры и торгово-бытового обслуживания, физкультурно-оздоровительные и др., расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке расположен дом № 134 а, стр. 2 к. 1 (далее - Участок), принадлежащий арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2013 56-АВ 181393, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (копия прилагается).

Согласно пункту 1.2 договора аренды участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексным освоением участка является:

- подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах Участка, и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом (далее - документация по планировке территории);

- обустройство территории в границах Участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах Участка (далее - Образованные участки) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах Участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление в частную собственность;

- осуществление жилищного и иного строительства на Образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок аренды участка 4 года. Начало срока аренды исчисляется в соответствии с подпунктом 6.1.1 Договора с даты подписания Сторонами акта приема-передачи Участка. После государственной регистрации права собственности Арендодателя, на Образованные участки договоры аренды применительно к Образованным участкам заключаются в пределах срока, определенного настоящим пунктом, в порядке, предусмотренном пунктами 5.2, 5.4-5.7 Договора.

В силу пункта 3.1.3 договора аренды комплексное освоение участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки: 3.1.3. Обеспечение строительства (создания) и передачи безвозмездно в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, перечисленных в пункте 1.2 Договора, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах Участка либо оформление таких объектов в частную собственность в срок, установленный протоколом об итогах аукциона.

На основании пункта 6.2.9 договора аренды арендатор обязуется обеспечить содержание и эксплуатацию построенных в границах Участка объектов инженерной и иной инфраструктуры до их передачи в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо до их оформления в частную собственность в соответствии с подпунктом 3.1.3 Договора. При передаче безвозмездно в муниципальную (или государственную) собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, перечисленных в пункте 1.2 Договора, осуществить такую передачу в установленном порядке.

Договор считается заключенным и вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора о приеме-передаче Участка, начислении арендных платежей за использование Участка и иные связанные с ними условия распространяются на отношения Сторон, возникшие до заключения Договора (пункт 10.1 договора аренды).

На основании акта приема-передачи земельного участка от 17.01.2014 по договору аренды (т.1 л.д. 63) в соответствии с подпунктами 6.1.1 и 6.2.1 Договора Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок общей площадью 221 900 кв. м (кадастровый номер 56:44:0124001:559), расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке расположен дом № 134 а, стр. 2 к. 1 (далее - Участок). Приемом по акту Арендатор подтверждает, что Участок передается в состоянии, не препятствующем использованию Участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с Договором.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга № 1197-р от 13.03.2014 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 56:44:0124001:559 (т.3 л.д. 142-160).

17.04.2014 между ООО «Управляющая производственно-строительная компания» (правообладатель) и ООО «Инвестиционная Компания «Оренбургстрой» (правоприобретатель) заключен договор уступки прав и обязанностей № 1 (далее - договор уступки, т.1 л.д. 65-70), согласно условиям которого правообладатель, руководствуясь пунктом 6.4.1 договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 17.01.2014 года №ДЗ-32, заключенного между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая производственно-строительная компания» (Арендатор) на срок 4 (четыре) года, зарегистрированного в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 31.01.2014 года, регистрационная запись 56-56-01/041/2014-213 (далее - Договор аренды), уступает, а Правоприобретатель принимает в полном объёме права и обязанности Арендатора по Договору аренды земельного участка общей площадью 221 900 кв.м., кадастровый номер: 56:44:0124001:559, категория земель: земли населенных пунктах, вид разрешенного использования: жилые дома многоквартирного от 5 этажей без ограничения верхнего предельного этажности; центры и единичные объекты повседневного обслуживания населения жилых образований, как отдельно поящих, так и встроенно-пристроенные. включающие в себя учреждения культуры и торгово-бытового обслуживания, физкультурно-оздоровительные и др. (далее - Земельный участок).

В силу пункта 2.2 договора уступки право аренды на Земельный участок переходит к правоприобретателю с момента регистрации настоящего Договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Договор вступает в силу с момента его регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области и действует до полного выполнения Сторонами, принятых на себя обязательств по нему (пункт 8.1 договора уступки).

Согласно пояснениям третьего лица, с 01.01.2015 право собственности Фонда «РЖС» на образованные земельные участки прекращено (в силу ст. 7 Федерального закона от 24.11.2014 № 356-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), земельные участки стали собственностью Российской Федерации и считались переданными Фонду «РЖС» для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

С 01.09.2016 в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» права и обязанности Фонда «РЖС», созданного в соответствии с Законом № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных данным Федеральным законом, перешли к единому институту развития в жилищной сфере.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановлению Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» единым институтом развития в жилищной сфере является акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (с 02.03.2018 переименовано в АО «ДОМ.РФ»).

Постановлениями администрации города Оренбурга от 10.11.2016 № 3425-п, от 01.10.2018 № 3303-п утвержден Проект планировки и проект межевания территории земельного участка с кадастровым номером 56:44:0124001:559. 

22.01.2018 между АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (арендодатель) и ООО «Инвестиционная компания «Оренбургстрой» (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды (т.1 л.д. 71-74), согласно пункту 1 которого в связи с окончанием 17.01.2018 срока, установленного пунктом 2.1 Договора, учитывая, то, что Арендатор не имеет задолженности по арендной плате и (или) неустойке (пене) по Договору, принимая во внимание проект планировки и межевания, утвержденный постановлением администрации города Оренбурга от 10.11.2016 № 3425-п, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя срок действия Договора считается возобновленным на три года, в связи с чем, стороны решили абзац первый пункта 2.1 Договора изложить в следующей редакции:

«2.1. Срок аренды участка по Договору: 7 (семь) лет».

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Оренбургстрой» впоследствии было переименовано в Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Специализированный застройщик Оренбургстрой», в подтверждение чего в материалы дела представлен лист записи ЕГРЮЛ от 11.09.2018 (т.3 л.д. 87).

Как следует из искового заявления, 05.08.2019 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 56-301000-326-2018 (Жилой комплекс «Времена Года» в г. Оренбурге. Жилые дома № 8 на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0124001:559) (т.1 л.д. 84-96).

Согласно выписке из протокола заседания Правления АО «ДОМ.РФ» № 6/54 от 02.10.2019 в результате заседания принято решение предоставить ООО «ИК «СЗ Оренбургстрой» согласие на образование 35 земельных участков путем раздела земельного участка общей площадью 221 900 кв.м. (кадастровый номер 56:44:0124001:559) в соответствии с проектом планировки и межевания территории (т.4 л.д. 73-76).

08.11.2019 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 56-301000-325-2018 (Жилой комплекс «Времена Года» в г. Оренбурге. Жилые дома № 7 на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0124001:559) (т.1 л.д. 97-110).

Постановлением администрации города Оренбурга от 15.01.2020 № 19-п из исходного земельного участка с кадастровым номером 56:44:0124001:559 образованы 35 земельных участков, в том числе: земельные участки с кадастровыми номерами 56:44:0124001:7286, 56:44:0124001:7301 и 56:44:0124001:7278 с видом разрешенного использования - Коммунальное обслуживание, право собственности в отношении которых зарегистрировано за Российской Федерацией, о чем в 22.06.2020 в ЕГРН внесены соответствующие записи (т.1 л.д. 75-83).

16.09.2020 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 56-301000-662-2018 (Жилой комплекс «Времена Года» в г. Оренбурге. Жилой дом № 13 на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0124001:559) (т.1 л.д. 111-120).

29.12.2020 между АО «ДОМ.РФ» (арендодатель) и ООО «Инвестиционная компания «Специализированный застройщик Оренбургстрой» (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды (т.5 л.д. 33-36), согласно пункту 1 которого срок договора аренды увеличивается на 3 года, до 17.01.2024.

Дополнительное соглашение № 2 к договору аренды зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 25.05.2021.

29.04.2021 между АО «ДОМ.РФ» (арендодатель) и ООО «Инвестиционная компания «Специализированный застройщик Оренбургстрой» (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 3 к договору аренды (т.5 л.д. 37-40), из которого следует:

принимая во внимание образование 35 (тридцати пяти) земельных участков путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 56:44:0124001:559 общей площадью 221 900 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> на земельном участке расположен дом № 134 а, стр. 2 к. 1, из которых:

- 8 (восемь) земельных участков с кадастровым номером 56:44:0124001:7275, 56:44:0124001:7289, 56:44:0124001:7298, 56:44:0124001:7299, 56:44:0124001:7303, 56:44:0124001:7307, 56:44:0124001:7308 56:44:0124001:7279, переданы в муниципальную собственность;

- 13 (тринадцать) земельных участка с кадастровыми номерами 56:44:0124001:7276, 56:44:0124001:7280, 56:44:0124001:7281, 56:44:0124001:7282, 56:44:0124001:7283, 56:44:0124001:7291, 56:44:0124001:7292, 56:44:0124001:7293, 56:44:0124001:7294, 56:44:0124001:7295, 56:44:0124001:7296, 56:44:0124001:7297, 56:44:0124001:559 перешли в общую долевую собственность под многоквартирными жилыми домами;

- 8 (восемь) земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0124001:7284, 56:44:0124001:7285, 56:44:0124001:7287, 56:44:0124001:7288, 56:44:0124001:7300, 56:44:0124001:7302, 56:44:0124001:7305, 56:44:0124001:7277, перешли в собственность покупателей на основании договоров купли-продажи от 12.01.2021 № 20/4720-20, от 17.02.2021 № 20/517-21;

- 1 (один) земельный участок с кадастровым номером 56:44:0124001:7290 находится в фактическом пользовании собственника объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 56:44:0124001:2271, расположенного на данном земельном участке;

Пункт 1.1. Договора изложить в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется принять за плату 5 (пять) земельных участков общей площадью 28 642 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...> категория земель: «земли населенных пунктов» (далее - «Участки»), образованных в соответствии чертежом «Чертеж границ образуемых и изменяемых земельных участков. Границы зон действия публичных сервитутов» в составе утвержденной документации по планировке территории земельного участка с кадастровым номером 56:44:0124001:559, переданного по Договору, а именно:

№ п/п

Кадастровый номер земельного участка

Площадь (кв. м)

Вид разрешённого использования

1.

56:44:0124001:7286

110

Коммунальное обслуживание - код 3.1

2.

56:44:0124001:7301

150

Коммунальное обслуживание - код 3.1

3.

56:44:0124001:7304

13 259

Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) - код 2.6

4.

56:44:0124001:7306

14 569

Обслуживание жилой застройки - код 2.7

5.

56:44:0124001:7278

554

Коммунальное обслуживание - код 3.1

Земельные участки предоставляются для строительства объектов капитального строительства в соответствии с видами разрешенного использования указанными в таблице выше в сроки, предусмотренные пунктом 3.1.4 Договора» (пункт 1 дополнительного соглашения № 3).

Дополнительное соглашение является актом приема-передачи земельных участков, указанных в пункте 1. Указанные в пункте 1 земельные участки считаются переданными с момента государственной регистрации Дополнительного соглашения (пункт 2 дополнительного соглашения № 3).

Дополнительное соглашение № 3 к договору аренды зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 25.05.2021.

Истец в обоснование исковых требований ссылается на то, что в 2015-2016 гг. на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0124001:559 были возведены следующие объекты капитального строительства:

1. повысительная насосная станция площадью 33.6 кв.м. (в настоящее время находящаяся на земельном участке с кадастровым номером: 56:44:0124001:7286);

2. повысительная насосная станция площадью 32.6 кв.м. (в настоящее время находящаяся на земельном участке с кадастровым номером: 56:44:0124001:7301);

3. канализационная насосная станция площадью 3.5 кв.м. (в настоящее время находящаяся на земельном участке с кадастровым номером: 56:44:0124001:7278), что подтверждается техническими планами, выполненными кадастровым инженером ФИО4 29.09.2020 (т.1 л.д. 121-148, т.2 л.д. 1-54).

Согласно пояснениям истца, спорные объекты используются для обслуживания всего жилого комплекса «Времена Года». Вышеуказанные объекты истец намерен передать в собственность ООО «ОренбургВодоканал», однако, в целях передачи спорных объектов необходимо, чтобы они были оформлены как капитальные объекты.

Истец обращался в Администрацию города Оренбурга с заявлениями о выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Согласно ответам Администрации города Оренбурга № 7246/20 от 15.10.2020, № 7245/20 от 15.10.2020, № 7244/20 от 15.10.2020 истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанных объектов, поскольку разрешение на строительство объектов истцу не выдавалось (т.1 л.д. 15-18).

В подтверждение доводов о соответствии спорных объектов санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, строительным нормам и правилам по состоянию на дату рассмотрения спора истцом в материалы дела представлены следующие документы:

- заключение эксперта в области строительно-технической экспертизы от 09.11.2020, подготовленное ООО «Палата независимых экспертиз номер 6» (т.2 л.д. 94-151);

- заключения эксперта № 01/02/21 от 26.02.2021, № 01/02/21/2 от 26.02.2021, № 01/02/21/3 от 26.02.2021, выполненные Оренбургским областным отделением Общероссийской общественной организации «Всероссийское добровольное пожарное общество» (т.4 л.д. 13-54);

- заключения санитарно-эпидемиологической (гигиенической) оценки № 56.ГО.01.03-02.2021-0064 от 01.02.2021, № 56.ГО.01.03-02.2021-0063 от 01.02.2021, № 56.ГО.01.03-02.2021-0065 от 01.02.2021, подготовленные ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области» (т.4 л.д. 57-63).

В соответствии со справкой ООО «Кадастр Сервис» № 684 от 12.04.2021, по состоянию на 29.09.2020 установлено:

- одноэтажное нежилое здание «повысительная насосная станция», общей площадью 33.6 кв.м. расположено в границах земельного участка с кадастровым номером: 56:44:0124001:7286;

- одноэтажное нежилое здание «повысительная насосная станция», общей площадью 32.6 кв.м. расположено в границах земельного участка с кадастровым номером: 56:44:0124001:7301;

- одноэтажное нежилое здание «канализационная насосная станция», общей площадью 3.5 кв.м. расположено в границах земельного участка с кадастровым номером: 56:44:0124001:7278 (т.4 л.д. 72).

Таким образом, как указал истец в исковом заявлении, принятые им меры к легализации построенного нежилого здания положительного результата не принесли, поэтому возможность оформить право собственности в административном порядке у него отсутствует.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Ответчик и третье лицо согласно представленным в материалы дела письменным отзывам на исковое заявление не возражали против исковых требований.

Заслушав представителей истца, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Получению разрешения на строительство предшествует подготовка проектной документации, которая, как следует из части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Проектная документация должна осуществляться на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе.

Системное толкование положений статей 49, 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства (указанное соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 N 309-КГ15-209).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов от 29.04.2010 N 10/22) разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Таким образом, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.

Соответственно, разрешение на строительство (реконструкцию) является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося (реконструируемого) объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Истцом заявлено требование о признании права собственности на самовольную постройку, исходя из критерия возведения или создания объекта в отсутствие разрешения на строительство.

Из материалов дела следует, что между Фондом «РЖС» (арендодатель, впоследствии АО «ДОМ.РФ») и ООО «Управляющая производственно-строительная компания» (арендатор) 17.01.2014 заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-32 (далее - Договор аренды, т.1 л.д. 18-42), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок общей площадью 221 900 кв.м. (кадастровый номер 56:44:0124001:559), относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: жилые дома многоквартирные от 5 этажей без ограничения верхнего предела этажности; центры и единичные объекты повседневного обслуживания населения жилых образований, как отдельно стоящие, так и встроено-пристроенные, включающие в себя учреждения культуры и торгово-бытового обслуживания, физкультурно-оздоровительные и др., расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке расположен дом № 134 а, стр. 2 к. 1 (далее - Участок), принадлежащий арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2013 56-АВ 181393, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (копия прилагается).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок аренды участка 4 года. Начало срока аренды исчисляется в соответствии с подпунктом 6.1.1 Договора с даты подписания Сторонами акта приема-передачи Участка. После государственной регистрации права собственности Арендодателя, на Образованные участки договоры аренды применительно к Образованным участкам заключаются в пределах срока, определенного настоящим пунктом, в порядке, предусмотренном пунктами 5.2, 5.4-5.7 Договора.

17.04.2014 между ООО «Управляющая производственно-строительная компания» (правообладатель) и ООО «Инвестиционная Компания «Оренбургстрой» (правоприобретатель, впоследствии ООО «Инвестиционная Компания «Специализированный застройщик Оренбургстрой») заключен договор уступки прав и обязанностей № 1 (далее - договор уступки, т.1 л.д. 65-70), согласно условиям которого правообладатель, руководствуясь пунктом 6.4.1 договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 17.01.2014 года №ДЗ-32, заключенного между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая производственно-строительная компания» (Арендатор) на срок 4 (четыре) года, зарегистрированного в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 31.01.2014 года, регистрационная запись 56-56-01/041/2014-213 (далее - Договор аренды), уступает, а Правоприобретатель принимает в полном объёме права и обязанности Арендатора по Договору аренды земельного участка общей площадью 221 900 кв.м., кадастровый номер: 56:44:0124001:559, категория земель: земли населенных пунктах, вид разрешенного использования: жилые дома многоквартирного от 5 этажей без ограничения верхнего предельного этажности; центры и единичные объекты повседневного обслуживания населения жилых образований, как отдельно поящих, так и встроенно-пристроенные. включающие в себя учреждения культуры и торгово-бытового обслуживания, физкультурно-оздоровительные и др. (далее - Земельный участок).

Дополнительным соглашением № 1 от 22.01.2018 к договору аренды стороны установили, что срок действия Договора считается возобновленным на три года, в связи с чем, стороны решили абзац первый пункта 2.1 Договора изложить в следующей редакции:

«2.1. Срок аренды участка по Договору: 7 (семь) лет» (т.1 л.д. 71-74).

Постановлением администрации города Оренбурга от 15.01.2020 № 19-п из исходного земельного участка с кадастровым номером 56:44:0124001:559 образованы 35 земельных участков, в том числе: земельные участки с кадастровыми номерами 56:44:0124001:7286, 56:44:0124001:7301 и 56:44:0124001:7278 с видом разрешенного использования - Коммунальное обслуживание, право собственности в отношении которых зарегистрировано за Российской Федерацией, о чем в 22.06.2020 в ЕГРН внесены соответствующие записи (т.1 л.д. 75-83).

Согласно условиям дополнительного соглашения № 2 от 29.12.2020 к договору аренды срок договора аренды увеличивается на 3 года, до 17.01.2024 (т.5 л.д. 33-36).

Дополнительным соглашением № 3 от 29.04.2021 к договору аренды (т.5 л.д. 37-40) пункт 1.1. Договора изложен в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется принять за плату 5 (пять) земельных участков общей площадью 28 642 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> категория земель: «земли населенных пунктов» (далее - «Участки»), образованных в соответствии чертежом «Чертеж границ образуемых и изменяемых земельных участков. Границы зон действия публичных сервитутов» в составе утвержденной документации по планировке территории земельного участка с кадастровым номером 56:44:0124001:559, переданного по Договору, а именно:

№ п/п

Кадастровый номер земельного участка

Площадь (кв. м)

Вид разрешённого использования

1.

56:44:0124001:7286

110

Коммунальное обслуживание - код 3.1

2.

56:44:0124001:7301

150

Коммунальное обслуживание - код 3.1

3.

56:44:0124001:7304

13 259

Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) - код 2.6

4.

56:44:0124001:7306

14 569

Обслуживание жилой застройки - код 2.7

5.

56:44:0124001:7278

554

Коммунальное обслуживание - код 3.1

Земельные участки предоставляются для строительства объектов капитального строительства в соответствии с видами разрешенного использования указанными в таблице выше в сроки, предусмотренные пунктом 3.1.4 Договора» (пункт 1 дополнительного соглашения № 3).

Дополнительное соглашение является актом приема-передачи земельных участков, указанных в пункте 1. Указанные в пункте 1 земельные участки считаются переданными с момента государственной регистрации Дополнительного соглашения (пункт 2 дополнительного соглашения № 3).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 56:44:0124001:7286, 56:44:0124001:7301, 56:44:0124001:7278, образованные из земельного участка с кадастровым номером 56:44:0124001:559, принадлежат истцу на законном основании - на основании договора аренды земельного участка от 17.01.2014, с учетом заключенного договора уступки прав и обязанностей № 1 от 17.04.2014, а также дополнительных соглашений № 1 от 22.01.2018, № 2 от 29.12.2020, № 3 от 29.04.2021 к договору аренды.

Истцом в 2015-2016 гг. на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0124001:559 были возведены следующие объекты капитального строительства:

1. повысительная насосная станция площадью 33.6 кв.м. (в настоящее время находящаяся на земельном участке с кадастровым номером: 56:44:0124001:7286);

2. повысительная насосная станция площадью 32.6 кв.м. (в настоящее время находящаяся на земельном участке с кадастровым номером: 56:44:0124001:7301);

3. канализационная насосная станция площадью 3.5 кв.м. (в настоящее время находящаяся на земельном участке с кадастровым номером: 56:44:0124001:7278), что подтверждается техническими планами, выполненными кадастровым инженером ФИО4 29.09.2020, а также справкой ООО «Кадастр Сервис» № 684 от 12.04.2021 (т.1 л.д. 121-148, т.2 л.д. 1-54, т.4 л.д. 72).

Указанные объекты возведены в отсутствие разрешений на строительство, что следует из ответов Администрации города Оренбурга № 7246/20 от 15.10.2020, № 7245/20 от 15.10.2020, № 7244/20 от 15.10.2020 (т.1 л.д. 15-18).

Правоотношения сторон в рамках заключенного договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-32 от 17.01.2014 также регулируются нормами Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Согласно части 6 статьи 16.7-3 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» договором о комплексном развитии территории могут быть предусмотрены обязательства лица, заключившего договор аренды (субаренды) земельных участков для комплексного развития территории, после окончания строительства безвозмездно передать в собственность правообладателя или правообладателей земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию, объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств такого лица, перечень данных объектов и условия их передачи.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексным освоением участка является:

- подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах Участка, и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом (далее - документация по планировке территории);

- обустройство территории в границах Участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах Участка (далее - Образованные участки) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах Участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление в частную собственность;

- осуществление жилищного и иного строительства на Образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

В силу пункта 3.1.3 договора аренды комплексное освоение участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки: -  

3.1.3. Обеспечение строительства (создания) и передачи безвозмездно в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, перечисленных в пункте 1.2 Договора, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах Участка либо оформление таких объектов в частную собственность в срок, установленный протоколом об итогах аукциона.

На основании пункта 6.2.9 договора аренды арендатор обязуется обеспечить содержание и эксплуатацию построенных в границах Участка объектов инженерной и иной инфраструктуры до их передачи в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо до их оформления в частную собственность в соответствии с подпунктом 3.1.3 Договора. При передаче безвозмездно в муниципальную (или государственную) собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, перечисленных в пункте 1.2 Договора, осуществить такую передачу в установленном порядке.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец, являясь застройщиком спорных объектов, вправе обратиться с требованием о признании права собственности на указанные объекты недвижимости.

Истец относится к числу субъектов, за которыми в соответствии с ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признано право собственности на самовольную постройку, поскольку земельные участки под спорными объектами недвижимости принадлежат истцу на праве аренды.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга) (абзац 3 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В рассматриваемом случае суд пришел к выводу о том, что строительство объектов осуществлено истцом без разрешительной документации. 

Вместе с тем, на дату обращения истца в суд с рассматриваемым иском, истцом представлены доказательства соблюдения градостроительных, строительных норм и правил, о соответствии постройки требованиям законодательства  и отсутствии при ее эксплуатации угрозы имуществу, жизни и здоровью граждан.

Документами, представленными истцом в материалы дела, подтверждается соответствие спорного объекта недвижимости требованиям, указанным в абз. 2 ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно:

- заключение эксперта в области строительно-технической экспертизы от 09.11.2020, подготовленное ООО «Палата независимых экспертиз номер 6» (т.2 л.д. 94-151);

- заключения эксперта № 01/02/21 от 26.02.2021, № 01/02/21/2 от 26.02.2021, № 01/02/21/3 от 26.02.2021, выполненные Оренбургским областным отделением Общероссийской общественной организации «Всероссийское добровольное пожарное общество» (т.4 л.д. 13-54);

- заключения санитарно-эпидемиологической (гигиенической) оценки № 56.ГО.01.03-02.2021-0064 от 01.02.2021, № 56.ГО.01.03-02.2021-0063 от 01.02.2021, № 56.ГО.01.03-02.2021-0065 от 01.02.2021, подготовленные ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области» (т.4 л.д. 57-63).

Материалами дела подтверждается, что сохранение построек не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, строительство произведено с соблюдением государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, строительных норм и правил, а также противопожарных норм и правил, соответствует разрешенному использованию земельных участков.

Ответчиком и третьим лицом возражений относительно исковых требований не заявлено.

Истцом доказано наличие обстоятельств, позволяющих в судебном порядке признать за ним право собственности на данный объект в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенные обстоятельства в совокупности, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно ст. 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки ее уплаты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу п. 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Истцом заявлены требования неимущественного характера о признании права собственности в отношении трех объектов недвижимости.

При обращении с иском истцом уплачена государственная пошлина в сумме 18 000 руб. (платежные поручения № 395 от 30.11.2020, № 3 от 19.01.2021).

В силу пункта 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации арбитражными судами, государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 руб. при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре.

Размер государственной пошлины составляет 18 000 руб. в соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, распределению не подлежат.

На основании изложенного, расходы по госпошлине в сумме 18 000 руб. относятся на истца, с учетом того, его обращение в суд с настоящим иском вызвано не нарушением его прав ответчиком, а возможностью признания права исключительно в судебном порядке. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

           Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Специализированный Застройщик Оренбургстрой» право собственности на следующие объекты:

           - повысительную насосную станцию площадью 33,6 кв.м, находящуюся на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0124001:7286;

           - повысительную насосную станцию площадью 32,6 кв.м, находящуюся на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0124001:7301;

           - канализационную насосную станцию площадью 3,5 кв.м., находящуюся на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0124001:7278.

           Расходы по оплате государственной пошлины в сумме 18 000 руб. отнести на истца.

 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                                              О.В. Бочарова