АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А48-2706/2017

21 ноября 2017 года

г. Орёл

Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2017 года. Решение изготовлено в полном объеме 21 ноября 2017 года.

В судебном заседании 10.11.2017 в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 15.11.2017.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Подриги Н. В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Паниной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление акционерного общества «Орел Нобель-Агро» (303410, Орловская обл., Колпнянский р-н, пгт. Колпна, ул. Ленина, д.12, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 15.05.2017 г. №57/004/005/2017-115 и обязании ответчика зарегистрировать право собственности АО «Орел-Нобель-Агро» на объект недвижимого имущества,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: ФИО1 (Орловская область, Колпнянский район), ФИО2 (Орловская область, Колпнянский район), ФИО3 (Орловская область, Колпнянский район),  ФИО4 (Орловская область, г. Орел),

при участии в деле:

от истца – представитель ФИО5 (паспорт, доверенность от 31.01.2017г.),

от ответчика – представитель ФИО6 (паспорт, доверенность №14 от 09.01.2017г) – после перерыва,

от 3-х лиц – представитель не явился, извещен надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Орел Нобель-Агро» (далее- заявитель, АО «Орел Нобель-Агро») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ответчик, Управление Росреестра по Орловской области) о признании незаконным приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, содержащегося в уведомлении №57/004/005/2017-115 от 13 февраля 2017 г. на объект недвижимого имущества- 3,5 земельных долей общей площадью 24,50 га общедолевой собственности земельного участка с кадастровым номером 57:23:0000000:2, и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области зарегистрировать право собственности акционерного общества «Орел Нобель-Агро» на объект недвижимого имущества: 3,5 земельных долей общей площадью 24,50 га общедолевой собственности земельного участка с кадастровым номером 57:23:0000000:2.

Определением от 26.05.2017 суд привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4.

В судебном заседании заявитель уточнил свои требования, просил суд признать незаконным отказ в государственной регистрации №57/004/005/2017-115 от 15.05.2017г. по регистрации права общей долевой собственности (перехода права) на объект недвижимости 3,5 земельных долей общей площадью 24,50 га общедолевой собственности земельного участка с кадастровым номером 57:23:0000000:2, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельхозпроизводства, общая площадь массива 16473000 кв.м, расположенного по адресу: Орловская область, Колпнянский район, с/п Ярищенское, ПП «Ярищенское», и обязать Управление Росреестра по Орловской области зарегистрировать право собственности акционерного общества «Орел Нобель-Агро» на объект недвижимого имущества: 3,5 земельных долей общей площадью 24,50 га общедолевой собственности земельного участка с кадастровым номером 57:23:0000000:2, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельхозпроизводства, общая площадь массива 16473000 кв.м, расположенного по адресу: Орловская область, Колпнянский район, с/п Ярищенское, ПП «Ярищенское» (т.1, л.д.130-131).

Суд  в порядке ст. 49 АПК РФ принял заявленные уточнения.

Представитель ответчика представил отзыв, требования не признал, мотивировав тем, что частью 1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, а поскольку нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ является обязательным, то несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

ФИО1 в отзыве поддержала позицию истца по всем доводам.

Иные третьи лица в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ходатайств и отзывов не представили. В связи с чем в силу ч.5 ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Рассмотрев представленные по делу доказательства, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

АО «Орел Нобель-Агро» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 57:23:0000000:2, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельхозпроизводства: общая площадь массива 16473000 кв.м., по адресу: Орловская область, Колпянский район, с/н Ярищенское, ПП «Ярищенское», срок аренды 49 лет, на основании Договора аренды земельного участка №02-ОН А/2002 от 19.12.2002 (т.1, л.д.36-38) и собственником 94-х земельных долей арендуемого земельного участка. Договор аренды земельного участка № 02-ОНА/2002 от 19.12.2002г. зарегистрирован в Регистрационном Управлении Орловской области 20 декабря 2002г., отметка о чем имеется на второй странице договора. 

Продавцы земельных долей ФИО2, ФИО4 и ФИО3 являются собственниками земельных долей и арендодателями по договору аренды №02-ОНА/2002 от 19.12.2002г.

Так, ФИО2 вступила в 1/2 часть наследства ФИО7, по договору аренды №02-ОНА/2002 от 19.12.2002г., что подтверждается свидетельством серия 57 АА № 598029 от 27.03.2008 г. о государственной регистрации права собственности 1/500 доли в общедолевой собственности земельного участка с кадастровым номером 57:23:0000000:2, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельхозпроизводства: общая площадь массива 16473000 кв.м., по адресу: Орловская область, Колпнянский район, ПП «Ярищенское», обременение права: аренда (т.1, л.д. 24-25).

В свою очередь, ФИО4 вступил в наследство ФИО8 по договору аренды №02-ОНА/2002 от 19.12.2002г., что подтверждается свидетельством № 790119 от 28.12.2015г, о государственной регистрации права общедолевой собственности 2-х земельных долей площадью 7,0 га каждая земельного участка с кадастровым номером 57:23:0000000:2, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельхозпроизводства: общая площадь массива 16473000 кв.м., по адресу: Орловская область, Колпнянский район, ПП «Ярищенское», обременение права: аренда (т.1, л.д. 27-29), решением Колпнянского районного суда Орловской области № 2-211/2015 от 13.08.2015 (т.1, л.д. 30-33).

ФИО3 принадлежит 7,0 га земельного участка с кадастровым номером 57:23:0000000:2, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельхозпроизводства: общая площадь массива 16473000 кв.м., по адресу: Орловская область, Колпнянский район, ПП «Ярищенское», обременение права: аренда, что подтверждается свидетельством № 814019 от 29.04.2016г. о государственной регистрации права общедолевой собственности (т.1, л.д.34) и свидетельством о праве собственности на землю серия РФ I № 980786 от 28.04.1994г. (т.1, л.д.35).

29.11.2016г. между ФИО1, действующей от имени ФИО2, ФИО4 и ФИО3 , именуемые «продавцы», и АО «Орел Нобель Агро» (покупатель) был подписан договор №14 купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, по условиям которого продавцы обязуются передать в собственность покуаптеля, а покупатель обязуется принять и оплатить принадлежащие им в совокупности 3,5 земельных долей общей площадью 24,5 га в праве общей долевой собственности на земельный участок (массив) площадью 16 473 000 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, расположенный по адресу: Орловская область, Колпнянский район, ПП «Ярищенское», кадастровый номер 57:23:0000000:02. Цена договора – 214 200 руб., при этом в силу п.4 договора купли-продажи расчет произведен полностью до подписания договора.

 01 февраля 2017 года АО «Орел Нобель-Агро», ФИО3, ФИО2, ФИО4 обратились в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество - 3,5 земельных долей общей площадью 24,50 га общедолевой собственности земельного участка с кадастровым номером  57:23:0000000:2, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельхозпроизводства: общая площадь массива 16473000 кв.м., по адресу: Орловская область, Колпнянский район, с/п Ярищенское, ПП «Ярищенское» (т.2, л.д. 24-30). 

От лица ФИО3, ФИО2 и ФИО4 выступала представитель по доверенностям ФИО1 (т.2, л.д. 32,33,40-41). 

Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг, в Управление Росреестра, помимо заявления, были представлены: доверенность от 25.12.2015г. №9248767, доверенность от 10.03.2016 г. №0614186, доверенность от 06.05.2016г. №0614414, договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности №14, заявление от 09.11.2016г. АО «Орел Нобель-Агро», доверенность от 29.01.2016г., платежное поручение от 12.12.2016г. №4317 (т.2, л.д.22-23).   

16 февраля 2017 года АО «Орел Нобель-Агро» от Управления Росреестра по Орловской области получено уведомление о приостановлении государственной регистрации № 57/004/005/2017-115 от 13 февраля 2017 года, в котором указано, что в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В уведомлении также указано, что предметом договора купли-продажи является не земельная доля, а выделенный в счет земельных долей находящийся в долевой собственности земельный участок. В связи с этим для возобновления государственной регистрации заявителю предложено представить в Управление Росреестра нотариально удостоверенный Договор купли-продажи заявленного к регистрации земельного участка.

Осуществление действий по регистрации права общей долевой собственности было приостановлено до 13.05.2017г. (т.1, л.д.15-18).

15.05.2017 истец получил от Управления Росреестра по Орловской области уведомление об отказе в государственной регистрации №57/004/005/2017-115 по регистрации права общей долевой собственности (перехода права) на объект недвижимости: кадастровый номер 57:23:0000000:2, Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельхозпроизводства, общая площадь 16473000 кв. м, адрес: Орловская область, Колпнянский район, с/п Ярищенское, ПП «Ярищенскос» в связи с несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации п. 1 ст. 26 и ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: не устранением причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по представлению нотариально удостоверенного договора купли-продажи. 

Будучи несогласно с приведенным требованием Управления Росреестра по Орловской области, АО «Орел Нобель-Агро» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, при этом суд исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пунктам 1 и 6 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. 

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ Федеральным законом от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По смыслу ст.14, 18 названного Федерального закона государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. 

Основаниями для осуществления действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются юридические факты и документы, предусмотренные ст.14  Закона о государственной регистрации.

В силу подпункта 1 пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав. Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав (подпункт 2 пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации).

В статье 26 Закона о регистрации приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (подпункт 7).

В соответствии со ст.27 указанного Закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу ч.5 ст.18 Закона «О государственной регистрации недвижимости» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Орловской области, претензий к полноте представленных заявителями документов не было, основанием к отказу в государственной регистрации являлось исключительно отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. 

Абзацами 1 и 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель предусмотрено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ, а в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Закона. 

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Из приведенных выше норм права следует, что законодатель уравнивает правовое положение земельных долей и доли в праве собственности на земельные участки, образованные путем выдела в счет доли (долей) в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения (земельной доли), поскольку участник долевой собственности не во всех случаях может распорядиться земельной долей без обязательного выделения земельного участка в счет такой земельной доли. 

Аналогичный правовой подход сформирован в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 01 ноября 2017г. по делу №А14-15786/2016.

Кроме того, в силу ст.42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению земельных долей.

Таким образом, поскольку предметом договора  №14 купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 09.11.2016, заключенного между истцом и ФИО9, ФИО4, ФИО3, является 3,5 земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, образованный путем выдела в счет земельных долей, то данная сделка не подлежит нотариальному удостоверению.

Учитывая вышеизложенное, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности (перехода права) на вышеназванный объект недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о незаконности отказа в государственной регистрации, изложенного в уведомлении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 15 мая 2017г. №57/004/005/2017-115.

В силу п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Ввиду незаконности отказа в государственной регистрации перехода права суд обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области зарегистрировать право собственности акционерного общества «Орел Нобель-Агро» на объект недвижимого имущества: 3,5 земельных долей, общей площадью 24,5 га общедолевой собственности земельного участка с кадастровым номером 57:23:0000000:2, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельхозпроизводства, общая площадь массива 16473000 кв.м,  адрес объекта: Орловская область, Колпнянский район, с/п Ярищенское, ПП «Ярищенское».

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в суд истцом была оплачена госпошлина в сумме 6 000 руб. 

В связи с тем, что истцом заявлено требование, указанное в п. 3 ст. 333.21 НК РФ о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, то государственная пошлина составляет 3000 руб., которая относится на ответчика. Излишне уплаченная госпошлина в размере 3000 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета РФ (п.1 ч. 1 ст. 333.40 Налогового Кодекса РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ в государственной регистрации, изложенный в уведомлении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 15 мая 2017г. №57/004/005/2017-115, как не соответствующий Федеральному закону от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области зарегистрировать право собственности акционерного общества «Орел Нобель-Агро» на объект недвижимого имущества: 3,5 земельных долей, общей площадью 24,5 га общедолевой собственности земельного участка с кадастровым номером 57:23:0000000:2, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельхозпроизводства, общая площадь массива 16473000 кв.м,  адрес объекта: Орловская область, Колпнянский район, с/п Ярищенское, ПП «Ярищенское».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Орел Нобель-Агро» (303410, Орловская обл., Колпнянский район, пгт. Колпна, ул. Ленина, д.12, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлине в размере 3 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Возвратить акционерному обществу «Орел Нобель-Агро» (303410, Орловская обл., Колпнянский район, пгт. Колпна, ул. Ленина, д.12, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Орловской области.

Судья                                                                                                          Н.В. Подрига