﻿212/2020-21121(2) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А03-21611/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2020 года  Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2020 года  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: 

председательствующего Демидовой Е.Ю.  судей Тихомирова В.В.   Щанкиной А.В.,  

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого  акционерного общества «Рубцовский проектно-конструкторский  технологический институт» на решение от 09.10.2019 Арбитражного суда  Алтайского края (судья Винникова А.Н.) и постановление от 30.01.2020  Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фертиков М.А.,  Киреева О.Ю., Стасюк Т.Е.) по делу № А03-21611/2018 по иску  межрегионального территориального управления федерального агентства  по управлению государственным имуществом в Алтайском крае  и Республике Алтай (656038, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Молодежная,  д. 3, ОГРН 1032201877872, ИНН 2221059408) к открытому акционерному  обществу «Рубцовский проектно-конструкторский технологический  институт» (658220, Алтайский край, г. Рубцовск, ул. Арычная, д. 8,  ИНН 2209005075, ОГРН1022200812171) о взыскании задолженности  по арендной плате.  

Суд установил: 

межрегиональное территориальное управление федерального агентства  

по управлению государственным имуществом в Алтайском крае  и Республике Алтай (далее – ТУ Росимущества, управление, истец)  обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением,  уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ), к открытому акционерному  обществу «Рубцовский проектно-конструкторский технологический  институт» (далее - ОАО «РПКТИ», общество, ответчик) о взыскании  786 977,54 руб., из них 712 250 руб. задолженности по арендной плате за  период с 01.06.2017 по 30.09.2019 по договору аренды земельного участка,  находящегося в федеральной собственности от 20.03.2006 № 110, 74 727,54  руб. пени за период с 16.02.2015 по 17.09.2019.  

Решением от 09.10.2019 Арбитражного суда Алтайского края,  оставленным без изменения постановлением от 30.01.2020 Седьмого  арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.  

ОАО «РПКТИ» обратилось с кассационной жалобой, в которой,  ссылаясь на неправильное применение судами норм материального  и процессуального права, на неполное установление судами обстоятельств,  имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных  в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые  судебные акты отменить, и направить дело на новое рассмотрение.  

Податель жалобы считает, что судами при определении размера  арендной платы в заявленный исковой период применен нормативный  документ в недействующей редакции, а именно пункт 6 Правил определения  размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения  арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской  Федерации (далее – Правила) утвержденных Постановлением Правительства  Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах  определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в  государственной или муниципальной собственности, и о Правилах  определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков  внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской  

Федерации» (далее - Постановление № 582) применен в редакции  Постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 № 1120  (далее – Постановление № 1120), тогда как с 12.08.2017 указанный пункт  действует в редакции Постановления Правительства Российской Федерации  от 05.05.2017 № 531 (далее – Постановление № 531); суд первой инстанции  при определении задолженности неправомерно не применил результаты  судебной экспертизы, назначенной по ходатайству общества в целях  определения рыночной стоимости права аренды; полагает выводы судов  о праве управления по заключенному договору пересмотреть размер  арендной платы в связи с изменением методики расчета арендной платы  в любое время после внесения соответствующих изменений в действующий  порядок расчета неверными; судами не применен срок исковой давности  в части взыскания пени за период с 16.02.2015 по 29.11.2015; судом  не рассмотрено ходатайство общества об оставлении искового заявления   без рассмотрения в связи не с соблюдением истцом досудебного порядка  урегулирования спора.  

В отзыве на кассационную жалобу ТУ Росимущества возражая против  доводов жалобы, полагает ее не подлежащей удовлетворению, обжалуемые  судебные акты оставлению без изменения.  

Учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле о времени  и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена  в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи  284 АПК РФ.  

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы,  проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность  обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел  к следующим выводам.  

При рассмотрении спора судами установлено, что 20.03.2006 между  ТУ Росимущества (арендодателем) и ОАО «РПКТИ» (арендатором) заключен  договор аренды № 110 земельного участка, на 49 лет, находящегося  в федеральной собственности, согласно которому арендатору  

предоставляется во владение и пользование земельный участок из земель  поселений, имеющий кадастровый номер 22:70:010801:0030, расположенный  по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, ул. Арычная, д. 8 для эксплуатации  зданий и сооружений производственного назначения, общей площадью  23 087 кв. м.  

Порядок расчета и размер арендной платы определен в приложении № 2  к договору, согласно которому размер арендной платы исчисляется в размере  0,8% от кадастровой стоимости земельного участка и в год составляет  166 191,31 руб., в месяц составляет 13 849,28 руб.  

Согласно пунктам 3.3 - 3.4 договора арендная плата исчисляется  с момента его заключения - с 05.04.2006. Арендатор обязан вносить  арендную плату ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца.  

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что размер арендной подлежит  изменению в случае изменения методики расчета арендной платы за землю,  базовой ставки земельного налога, повышающих коэффициентов и условий  их применения, но не чаще одного раза в год. Настоящее условие не влечет  изменение договора и не требует составления дополнительного соглашения.  Письменное уведомление о размере арендной платы в соответствии  с измененной ставкой арендной платы направляется арендодателем  арендатору в месячный срок.  

Письмом от 19.06.2013 № ЕХ-5473 управление уведомило общество  о том, что проведены работы по оценке федерального имуществ  и с 01.07.2013 арендная плата за земельный участок устанавливается  в следующем порядке: годовая арендная плата - 305 250 руб., ежемесячная  арендная плата - 25 437,50 руб.  

По утверждению истца в связи с ненадлежащим исполнением  обществом обязательств по внесению арендной платы у него образовалась  задолженность за период с 01.06.2017 по 30.09.2019 в размере 712 250 руб.  

Претензия с требованием оплатить образовавшуюся задолженность,  направленная в адрес ответчика, оставлена последним без удовлетворения.  

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца  

в арбитражный суд с настоящими требованиями.  

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых  судебных актов руководствовались статьями 309, 310, 329, 330, 333, 421, 422,  450, 452, 453, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ), статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -  ЗК РФ), разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об  отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса  Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление № 73),  и исходили из доказанности наличия задолженности ответчика перед истцом  в заявленном размере, и наличия правовых оснований для взыскания  неустойки.  

Между тем судами не учтено следующее. 

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель  обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан  своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату),  порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.  

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01.03.2015,  предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или  другими федеральными законами, порядок определения размера арендной  платы за земельные участки, находящиеся в государственной или  муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов,  устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении  земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом  государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении  земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской  Федерации, и земельных участков, государственная собственность  на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении  земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.  

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами,  

стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной  платы за земельные участки, находящиеся в государственной или  муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер  арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором  механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы  подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего  нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.  

В пункте 19 Постановления № 73 указано, что арендодатель  по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная  плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном  на соответствующий период регулирующим органом.  

В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной  платы за земельный участок, находящийся в государственной  или муниципальной собственности, определяется в соответствии  с основными принципами определения арендной платы, установленными  Правительством Российской Федерации.  

Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия  и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации, установлены Постановлением № 582, в пункте 6  которого (в редакции, Постановления № 1120), было предусмотрено,  что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания,  сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях,  не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается  на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой  в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной  деятельности.  

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение  рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки  рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,  действующей на начало календарного года, в котором принято решение  о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р,  

где А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка,  определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем  за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р -  действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской  Федерации.  

Постановлением № 531 внесены изменения в пункт 6 Правил  определения размера арендной платы, в соответствии с которыми ежегодный  размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены  здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях,  не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное,  полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды  земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством  Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора  аренды земельного участка.  

Поскольку земельный участок предоставлен и используются обществом  для зданий и сооружений в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих  Правил, следовательно, арендная плата за такие участки с 12.08.2017  не может превышать размер арендной платы, рассчитанный по правилам  пункта 6 Правил в редакции Постановления № 531 для соответствующих  целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной  собственности.  

Доводы управления, поддержанные судами, о том, что общество с 2013  года было согласно с размером арендной платы, указанной в уведомлении,  исполняло договор, что подтверждается внесением арендной платы,  не спаривало ее размер, требований об изменении арендной платы в связи с  внесением в пункт 6 Правил определения размера арендной платы истцу не  направляло не соответствуют нормам гражданского и земельного  законодательства, разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации,  Высшего Арбитражного суда Российской Федерации об их применении,  в силу которых стоимость аренды земель, находящихся в публичной  собственности, и порядок ее определения регулируются государством,  

принятые по данным вопросам нормативные правовые акты являются  общеобязательными с момента вступления их в силу, независимо от воли  сторон сделки и без внесения в текст договора аренды соответствующих  изменений.  

Учитывая изложенное, при определении размера арендной платы  в период с 01.06.2017 по 11.08.2017 подлежал применению пункт 6  Постановления № 582 в редакции Постановления № 1120, а в период  с 12.08.2017 по 31.10.2018, в редакции Постановления № 531.  

Вместе с тем, исходя из заявленных возражений ответчика по расчету  арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося  в федеральной собственности от 20.03.2006 № 110, определением  от 07.06.2019 Арбитражного суда Алтайского края удовлетворено  ходатайство общества о назначении экспертизы на предмет определения  арендной платы земельного участка с кадастровым номером 22:70:010801:30,  являющегося объектом аренды по спорному договору, с учетом изменений  внесенных Постановлением № 531 в пункт 6 Правил. Проведение экспертизы  поручено индивидуальному предпринимателю Пятышеву Евгению  Степановичу. По результатам проведения экспертизы представлено  заключение от 03.07.2019 № 08-06/19.  

Однако суды, не дав надлежащей оценки заключению от 03.07.2019   № 08-06/19, отклонили его по тому основанию, что ответчик требование  об изменении договора в управление не направлял и в суд не заявлял.  

Суд кассационной инстанции считает указанный вывод судов первой  и апелляционной инстанций неправильным, исходя из следующего.  

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной  коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.11.2019   № 305-ЭС19-13353, в случае несогласия с размером арендной платы,  определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права  аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании  уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе  и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить  

доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен  с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности,  а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи  82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения  рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О  рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества,  произведенной независимым оценщиком»).  

При изложенных обстоятельствах, выводы судов о невозможности  применения результатов экспертизы для определения рыночной стоимости  права аренды с 12.08.2017, без надлежащей оценки данного доказательства,  в том числе на соответствие требованиям Федерального закона  от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской  Федерации» и норм АПК РФ, являются преждевременными.  

Разрешая в рамках настоящего спора вопрос о том, возникло  ли обязательство по оплате арендных платежей, суд должен был установить  их надлежащий размер и обстоятельства, свидетельствующие о наличии либо  отсутствии внесения арендатором арендной платы в таком размере, в связи  с чем, также преждевременен вывод судов о наличии у общества  задолженности в заявленном управлением размере, и как следствие о  наличии оснований для взыскания пени, предусмотренной пунктом 3.5  договора.  

Довод общества о несоблюдении истцом претензионного порядка  урегулирования спора был предметом рассмотрения суда апелляционной  инстанции и обоснованно отклонен.  

Однако отклоняя довод общества о пропуске срока исковой давности  по требованию о взыскании неустойки, мотивируя его уточнением истцом  исковых требований, в том числе исключением требования о взыскании пени  за период с 01.06.2010 по 15.02.2015, судами не приняты во внимание ни  условия договора, предусматривающие сроки внесения арендных платежей  (пункт 3.4 договора), ни дата обращения управления в суд с настоящим  

иском (29.11.2018).  

По правилам пункта 1 части 3 статьи 287 АПК РФ по результатам  рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной  инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции  и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части  и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный  суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если этим  судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии  с частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса основанием для отмены решения,  постановления, или если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении,  постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим  обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.  

Поскольку при рассмотрении настоящего дела необходима оценка  доказательств и установление фактических обстоятельств спора, судами  сделаны выводы не соответствующие обстоятельствам дела, которые  повлияли на исход спора и без устранения которых невозможны  восстановление и защита прав и законных интересов, принимая  во внимание полномочия суда кассационной инстанции, дело подлежит  направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании  пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.  

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, и исходя  из задач судопроизводства в арбитражных судах, установить  все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, в том числе  установить наличие либо отсутствие у общества задолженности по арендной  плате за спорный период на основании нормативного акта, подлежащего  применению при расчете арендной платы, дать надлежащую правовую  оценку всем представленным в материалы дела доказательствам,  в том числе экспертному заключению от 03.07.2019 № 08-06/19, с учетом  установленных обстоятельств, а так же доводов ответчика о пропуске  исковой давности в части взыскания неустойки, и принять законный,  обоснованный, мотивированный судебный акт.  

Суд округа не рассматривал вопрос о распределении расходов по уплате  государственной пошлины за подачу кассационной жалобы, поскольку на  основании части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта  с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных  расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.  

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288,  статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение от 09.10.2019 Арбитражного суда Алтайского края и постановление  от 30.01.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу   № А03-21611/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение  в Арбитражный суд Алтайского края.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Е.Ю. Демидова  

Судьи В.В. Тихомиров  

 А.В. Щанкина