Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-11993/2022

07 июня 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  26 мая 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  07 июня 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «АЛЬКОР И КО» (119261, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.11.2002, ИНН: 

<

***>);

ответчик: акционерное общество «БТК ДЕВЕЛОПМЕНТ» (190000, 

<

...>, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 1-Н (ЧАСТЬ), №25, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 29.10.2002, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 1 195 052,32 руб. неосновательного обогащения, 42 855,91 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.08.2021 по 25.01.2022, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2022 по дату фактического исполнения обязательства. 

И по встречному иску о взыскании суммы ущерба за нарушение условий договора № 60-17/АпР от 30.11.2047 в размере 22 208 руб. 60 коп., а также 0 руб. 8 коп. платы за фактическое пользование арендованными помещениями. 

при участии

от истца: не явился (извещен);

от ответчика:  ФИО2 (представитель по доверенности от 29.12.2021),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АЛЬКОР И КО» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к акционерному обществу «БТК ДЕВЕЛОПМЕНТ» о взыскании 1 195 052,32 руб. неосновательного обогащения, 42 855,91 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.08.2021 по 25.01.2022, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2022 по дату фактического исполнения обязательства. 

Определением от 14.02.2022 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание. 

Определением от 12.05.2022 суд принял к производству встречный иск о взыскании суммы ущерба за нарушение условий договора № 60-17/АпР от 30.11.2047 в размере 22 208 руб. 60 коп., а также 0 руб. 8 коп. платы за фактическое пользование арендованными помещениями. 

От первоначального истца поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель акционерного общества поддержал встречное исковое заявление в полном объеме, против удовлетворения первоначальных требований возражал.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство. 

Дело рассмотрено в отсутствие первоначального истца в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между акционерным обществом «БТК ДЕВЕЛОПМЕНТ» и обществом с ограниченной ответственностью «АПР Ритейл Групи» был заключен договор субаренды №60-АПР/2017 от 30 ноября 2017 года в отношении части здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Мойки, дом 73, лит. А, арендуемой площадью 585,2 кв.м.

Между АО «БТК девелопмент», ООО «Алькор и Ко» и ООО «АПР Ритейл Групп» было заключено дополнительное соглашение №3 от 12 августа 2019 года к договору субаренды №60-АПР/2017, в соответствии с условиями которого ООО «АПР Ритейл Групп» передало права и обязанности арендодателя Истцу по встречному исковому заявлению, так как здание, часть которого была передана во временное владение и пользование арендатора, принадлежит АО «БТК девелопмент» на праве собственности, указанный договор стал определять отношения сторон по аренде.

В соответствии с пунктом 6.1. Договора, в редакции дополнительного соглашения от 20.02.2018 №1, Истец обязуется в течение 15-ти рабочих дней с даты подписания Договора выплатить Ответчику Обеспечительный платеж в сумме, равной Фиксированной арендной плате за Помещение №1 в размере 924 000 рублей.

Обеспечительный платеж в размере 924000 рублей был перечислен Ответчику платежным поручением №157128 от 19.12.2017.

В соответствии с пунктом 6.8. Договора при изменении Фиксированной арендной платы Обеспечительный Платеж должен соответственно быть увеличен или уменьшен в срок не позднее 10 банковских дней с момента такого изменения.

В соответствии с пунктом 5.2. Договора, в редакции дополнительного соглашения №5 от 03.12.2020, в период с 15.11.2019 по 27.03.2020 ежемесячная Фиксированная арендная плата за Помещение №1 составляет 970 200 рублей. Начиная с 01.12.2020 ставки Фиксированной арендной платы по Помещению №1 и Помещению №2 определяются согласно ставкам и размерам Фиксированной арендной платы, действовавшим по 27.03.2020.

Таким образом, на основании пункта 6.8. Договора Истец должен был увеличить Обеспечительный платеж.

Платежным поручением №98484 от 03.12.2020 Истец дополнительно перечислил в адрес Ответчика дополнительный взнос на пополнение Обеспечительного платежа в размере 46 000 рублей.

Учитывая изложенное, размер Обеспечительного платежа по состоянию на 24.07.2021 составлял 970 000 рублей.

В соответствии с пунктом 6.3. Договора Ответчик возвращает Истцу Обеспечительный платеж за вычетом сумм, подлежащих выплате Арендатором в соответствии с условиями Договора, в срок, не превышающий 5 банковских дней с момента окончания срока действия Договора, или его досрочного расторжения, или расторжения Договора по соглашению Сторон.

Истец полагает, что на момент расторжения договора задолженность отсутствовала и обеспечительный платеж подлежит возврату.

В соответствии с главой 1 Договора, в редакции дополнительного соглашения №5 от 03.12.2020, арендная плата по Договору включает в себя Фиксированную арендную плату, Переменную арендную плату и Плату с оборота.

Пунктом 5.2. Договора, в редакции дополнительного соглашения №5 от 03.12.2020 установлено, что начиная с 01.12.2020 ставки Фиксированной арендной платы по Помещению №1 и Помещению №2 определяются согласно ставкам и размерам Фиксированной арендной платы, действовавшим по 27.03.2020.

Кроме того, сторонами определено, что в период с 15.11.2019 по 27.03.2020 ежемесячная Фиксированная арендная плата за Помещение №1 составляет 970 200 рублей, а за Помещение №2 - 26 460 рублей.

Совокупный размер Фиксированной арендной платы за Помещение №1 и Помещение №2 за период с 01.07.2021 по 31.07.2021 составляет 996 660 рублей.

Истец указывает, что платежными поручениями №52748 от 10.06.2021 и №52749 от 10.06.2021 Истцом в пользу Ответчика была перечислена Фиксированная арендная плата за июль 2021 года за Помещение №1 и Помещение №2 в размере 970 200 рублей и 26 460 рублей соответственно.

Так как Договор был расторгнут 24.07.2021, Ответчиком был подписан и направлен в адрес Истца Универсальный передаточный документ №2165 от 24.07.2021, в соответствии с которым Фиксированная арендная плата за Помещение №1 и Помещение №2 за июль 2021 года (с 01.07.2021 по 24.07.2021), подлежащая уплате Истцом, составила 771 607,68 рублей.

Учитывая изложенное, истец полагает, что Фиксированная арендная плата за Помещение №1 и Помещение №2 за период с 25.07.2021 по 31.07.2021 в размере 225 052,32 рублей подлежит возврату Истцу.

Возражая относительно первоначальных требований, ответчиком заявлено встречные требования, со следующим обоснованием.

В соответствии с п. 4.5. договора аренды, п. 3 соглашения от 02 июня 2021 года о расторжении договора аренды в день расторжения договора аренды (24 июля 2021 года) арендатор обязан освободить арендованные помещения и передать их, а также находящиеся в них инженерное оборудование, с произведенными неотделимыми улучшениями по акту приема-передачи арендодателю (АО «БТК девелопмент») в состоянии, зафиксированном сторонами договора аренды на дату подписания передаточного акта, с учетом нормального износа, Помещения считаются возвращенными с момента подписания уполномоченными представителями сторон договора аренды акта приема-передачи (п.4.6. договора аренды). В случае обнаружения арендодателем ущерба, причиненного арендатором помещениям, в день приемки помещений стороны пропишут в акте приема-передачи сумму и способ компенсации.

В связи с неоднократной неявкой представителя арендатора (ООО «Алькор и Коя) для составления акта приема-передачи и согласования суммы причиненного арендатором (Истцом) ущерба акт приема-передачи был составлен 24 августа 2021 года АО «БТК девелопмент» в одностороннем порядке с привлечением третьего лица — представителя АО Управляющая компания "Магистр".

В указанном акте приема-передачи были зафиксированы следующие недостатки: помещение 1 ч.п. №1 помещения 1-Н на 1 этаже здания общей площадью 560 кв.м;

- В вентиляционном декоративном коробе в осях:21; И"-Б" после демонтажа видеокамер остались отверстия (18шт.) требующие заделки и окраски - общая площадь ремонтируемого потолка 122кв.м;

- Демонтировать силовые и слаботочные кабельные линии (выводы через отверстия в перекрытии 1 этажа) - 25 шт

- В декоративном полу из метлахской плитки пробиты сквозные отверстия под кабельную проводку в количестве - 25 шт, требуется восстановление целостности напольного покрытия;

- При выносе оборудования из торгового зала было повреждено пять плиток (плитка передана представителю Арендатора);

- Сломаны крышки трёх технологических лючков в полу;

- ФИО3 столешницы кассового стола — 1 мп;

- На четырех декоративных деревянных подоконниках имеются сколы, вмятины и другие механические повреждения общей площадью 0,04 кв.м.

помещение 2: чл. №50, чл, №51, чл. 46 помещения 1-Н на 2 этаже Здания общей площадью 25,2 кв.м;

- На стенах помещений имеются механические повреждения, возникшие в процессе эксплуатации - 88 кв.м;

- Имеются сквозные отверстия после демонтажа технологического оборудования на площади 15 кв.м;

- Повреждены наружные откосы дверного проема в пом. 51 - 3 кв.м;

- Имеются повреждения лакокрасочного покрытия входной двери в пом, 46 (со стороны помещения арендатора) - 2 кв.м;

- Необходимо демонтировать кабели систем охраны и видеонаблюдения, проложенные Арендатором.

Для устранения перечисленных в акте приема-передачи от 24 августа 2021 года недостатков Ответчик заключил договор подряда №01-21-09-4 от 30 августа 2021 года с индивидуальным предпринимателем ФИО4 В соответствии с условиями договора подряда подрядчик обязуется выполнить работы по ремонту помещений, а заказчик — принять и оплатить результат работ. Стоимость работ была определена сметным расчетом и составляет 423 601 рубль. Заказчик (Ответчик) произвел оплату выполненных подрядчиком объемов работ по факту их выполнения на основании подписанных сторонами 13 сентября 2021 года справки и акта формы КСЗ и КС-2. Оплата по указанному договору подряда подтверждается платежным поручением №4857 от 27 октября 2021 года.

Так, после расторжения договора аренды помещения находились в фактическом пользовании Истца с 25 июля до 24 августа 2021 года. Указанный период подлежит оплате, с учетом ранее произведенной арендатором оплаты арендной платы за период до 31 июля 2021 года, исходя из размера арендной платы, определенного сторонами для периода,” предшествующего расторжению Договора аренды, что составляет 771 607 (Семьсот семьдесят одна тысяча шестьсот семь) рублей 68 копеек, в том числе НДС 20 % - 128 601 (Сто двадцать восемь тысяч шестьсот один) рубль 28 копеек.

В соответствии с условиями п.6.1. договора аренды №60-АПР/2017 от 30 ноября 2017 года ООО «Алькор и Ко» оплатило обеспечительный платеж. П.8.6. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения №5 от 03 декабря 2020 года) определяет, что при досрочном, расторжении договора аренды (односторонний внесудебный отказ арендатора) арендодатель обязан возвратить обеспечительный платеж за вычетом причитающихся ему сумм в оплату не исполненных арендатором обязательств (оплата арендной платы, возмещение ущерба, неустойка за нарушение обязательств).

Таким образом, ответчик указывает, что убытки, причиненные арендатором (Истцом) в связи с ненадлежащим состоянием помещений, составляют 423 601 рубль, Часть уплаченного ООО «Алькор и Ко» по договору аренды №60-АПР/2017 обеспечительного платежа в размере 198 392 (Сто девяносто восемь тысяч триста девяносто два) рубля 40 копеек были зачтены АО «БТК девелопмент» в счет частичной оплаты причиненного ущерба, о чем Истец был уведомлен исх. №01-21-361 от 08 сентября 2021 года. Таким образом, в настоящее время не оплачен ущерб в размере 225 208 (двести двадцать пять тысяч двести восемь) рублей 60 копеек (как разница между стоимостью работ 423 601 рублей и ранее зачтенной частью обеспечительного платежа — 198 392 рубля 40 копеек).

Исследовав материалы дела и позиции сторон, суд нашел убедительной позицию ответчика по первоначальному иску ввиду следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В нарушение статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств, сумма задолженности за период с 25 июля до 24 августа 2021 года составила 771 607,68 руб., что подтверждается расчетом, приложенным истцом к исковому заявлению.

Позиция первоначального истца о том, что заключив соглашение о расторжении договора, все обязательства по договору прекратились, признается судом противоречащей действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 названной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. Пунктом 4.3. договора аренды также предусмотрена уплата аренды за весь период просрочки передачи возврата арендованных помещений.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Поскольку арендодателем составлен и направлен односторонний акт приема-передачи 24 августа 2021 года, то датой прекращения договора аренды считается указанная дата. 

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

 Стоимость устранения перечисленных в акте приема-передачи от 24 августа 2021 года недостатков Ответчик установлена договором подряда №01-21-09-4 от 30 августа 2021. Стоимость работ была определена сметным расчетом и составляет 423 601 рубль. 

Позиция истца о недоказанности наличия недостатков в арендуемом помещении не может быть принята судом, поскольку указанные недостатки перечислены в акте приема-передачи, возражений арендодателю относительно данного факта направлено не было. 

Исходя из изложенного, требование о возмещении фактического пользования помещением и устранения недостатков признается судом обоснованным.

Арендодатель удержал обеспечительный платеж в качестве возмещения задолженности. Поскольку указанной суммы недостаточно, у арендатора имеется задолженность в  размере 225 208,6 руб. ущерба и 8 копеек за фактическое пользование объектом аренды.

Поскольку встречные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, удовлетворение первоначальных требований исключено в настоящем случае.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

 Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Изучив материалы дела и выслушав позиции сторон, суд признает первоначальные требования не подлежащими удовлетворению, а встречные — удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на общество с ограниченной ответственностью «АЛЬКОР И КО».

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Удовлетворить встречное исковое заявление.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АЛЬКОР И КО» в пользу акционерного общества «БТК ДЕВЕЛОПМЕНТ» сумму убытков в размере 225 208,6 руб.,  недоплаченную арендную плату в размере 8 копеек, а также судебные расходы в размере 7 504 руб.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.