Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

 http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-482/2017

г. Благовещенск

24 октября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 24 октября 2017 года.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи  Е.А. Варламова,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды, о взыскании 520 500 рублей,

Третье лицо: администрация города Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), акционерное общество «Дальневосточная генерирующая компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО3,  акционерное общество «Амурские коммунальные системы» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  акционерное общество «Дальневосточная распределительная сетевая компания» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

Заявитель   - ФИО4, доверенность от 15.12.2016 г., паспорт;

Ответчик – ФИО5, доверенность от 30.12.2016, служебное удостоверение;

 Третьи лица:

Администрация г. Благовещенска – ФИО6, доверенность от 11.07.2017 № 01-10/5483, служебное удостоверение;

ООО «ДГК»- не явился, извещен,

 Кочаряна А.Г. – не явился, извещен,

АО «ДРСК» -  не явился, извещен,

АО «АКС» - не явился, извещен,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель) с заявление к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее – ответчик) о расторжении договора аренды, взыскании арендных платежей - 753 000,00 рублей, убытков – 144 000,00 рублей.

В обоснование исковых требований указал, что между предпринимателем и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 28.06.2016 № 102, в соответствии с условиями которого истцу предоставлен земельный участок № 28:01:030004:2885, площадью 400 кв.м, с разрешенным использованием: для обслуживания автотранспорта (размещения мастерской, предназначенной для ремонта и обслуживания автомобилей). В счет оплаты арендной платы за период с 18.05.2016 по 17.11.2017 предпринимателем уплачено 376 500 рублей.  Кроме того, предпринимателем понесены расходы на определение границ земельного участка на местности в размере 6 000 рублей, расходы по оплате работ по отсыпке, выравниванию земельного участка, вывозу мусора на общую сумму 142 000 рублей.

Вместе  с тем, 10.11.2016 предпринимателю ОАО «Амургражданпроект» выдано заключение, согласно которому построить какое-либо здание на участке невозможно.

С учетом изложенного, ссылаясь на выявление недостатков арендованного имущества, препятствующего его использованию в оговоренных в договоре аренде целях, предприниматель обратился в арбитражный суд области с рассматриваемым иском.

Определением суда от 31.01.2017 исковое заявление принято к рассмотрению, предварительное судебное заседание назначено на 28.02.2017.

28.02.2017 от третьего лица поступил отзыв на исковое заявление, в котором администрация просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

В предварительном судебном заседании истец уточнил исковые требования, просил расторгнуть  договор аренды № 120 от 28.06.2016, взыскать с ответчика сумму арендных платежей в размере 376 500,00 рублей, убытков – 144 000,00 рублей, на заявленных требованиях настаивал в полном объеме.

На основании ст. 49 АПК РФ суд принял к рассмотрению уточненные требования.

В предварительном судебном заседании представитель ответчика представил отзыв на исковое заявление, заявленные требования не признал.

Определением от 28.02.2017 суд назначил дело к судебному разбирательству на 21.03.2017.

В судебном заседании 21.03.2017 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 27.03.2017 до 11 часов 40 минут, о чем вынесено протокольное определение.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал ранее изложенную позицию, ходатайствовал о привлечении к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора АО «ДГК», на балансе которого находится водовод, в охранной зоне которого находится спорный земельный участок, а также  ФИО3- арендатора земельного участка  с кадастровым номером  28:01:030004:87, смежного со спорным земельным участком.

Также ходатайствовал о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы по вопросу о возможности (невозможности) размещения на спорном земельном участке объекта, указанного в договоре аренды. Ходатайствовал поручить судебную экспертизу ООО «ПО «СтройПроект», приставлено согласие эксперта ФИО7 на проведение экспертизы, дополнительно представлен чек-ордер от 16.03.2017 подтверждающий перечисление 15 000,00 рублей на депозитный счет Арбитражного суда Амурской области.

Ходатайство принято судом к рассмотрению.

Кроме того, представитель истца в судебном заседании в порядке ст.66 АПК РФ ходатайствовал об истребовании у Управления Росреестра по Амурской области сведений о наличии зарегистрированных прав на объекты недвижимого имущества,  расположенные на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030004:87, смежным со спорным земельным участком.

Представитель ответчика  требования не признал, представил документы для приобщения.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика.

Представители ответчика, третьего лица также поддержали ходатайство о привлечении третьих лиц, против удовлетворения ходатайства об истребовании доказательства не возражали.

Суд приобщил представленные документы к материалам дела.

Представитель третьего лица поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Определением суда от 27.03.2017 предварительное судебное заседание отложено на 18.04.2017 на 11 час. 00 мин., к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные  требования относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Дальневосточная генерирующая компания», ФИО3

17.04.2017 от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска поступило ходатайство, в случае удовлетворения судом ходатайства истца и назначения по делу экспертизы, Комитет просил поставить перед экспертом следующие вопросы:

1. определить, возможно ли строительство объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030004:2885 в соответствии с его разрешенным использованием (для обслуживания автотранспорта (для размещения мастерской, предназначенной для ремонта и обслуживания автомобилей) с соблюдением противопожарных требований, в также иных градостроительных норм и правил;

2. в случае, если застройка земельного участка с кадастровым номером 28:01:030004:2885 возможна, определить и отразить на схеме место допустимого размещения здания, строения, сооружения в границах данного участка;

3. в случае, если застройка земельного участка с кадастровым номером 28:01:030004:2885 невозможна, указать, какие градостроительные нормы и правила будут нарушены в случае размещения капитального объекта на данном участке.

Аналогичные вопросы предложены Администрацией города Благовещенска для постановки перед экспертом в письменных пояснениях, представленных 07.04.2017.

Определением от 18.04.2017 судебное разбирательство отложено на 02.05.2017 на 11 час. 00 мин.  

В судебное заседание 02.05.2017 стороны, Администрация города Благовещенска явку представителей не обеспечили.

Представители АО «ДГК», Кочаряна А.Г. против удовлетворения ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы не возражали, указали, что вопросы, связанные с ее назначением, оставляют на усмотрение суда.

Определением суда от 02.05.2017 ходатайство истца удовлетворено, по делу назначена строительно-техническую судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ПО «СтройПроект» ФИО7. Срок проведения экспертизы установлен до 24.05.2017. Судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу назначено на 25.05.2017 на 09 час. 15 мин.

К судебному заседанию 25.05.2017  от эксперта ФИО7 поступило ходатайство о продлении срока проведения экспертизы, мотивированное необходимостью  предоставления эксперту дополнительного времени для осмотра земельного участка, изучения проектных и иных документов.

Представитель ответчика против удовлетворения ходатайства не возражал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Определением от 25.05.2017 суд продлил срок проведения экспертизы и назначил судебное заседание арбитражного суда по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу на 10 июля 2017 года на 09 часов 15 минут.

От эксперта поступила телефонограмма об объявлении перерыва в судебном заседании для предоставления материалов судебной экспертизы.

В судебном заседании 10.07.2017 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 17.07.2017 до 14 часов 30 минут, о чем вынесено протокольное определение.

Заявитель,  третьи лица  явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Представитель ответчика поддерживал ранее изложенную позицию.

От эксперта поступило экспертное заключение судебной строительно-технической экспертизы, по результатам которой эксперт сделал вывод о невозможности строительства объектов для обслуживания автотранспорта на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030004:2885.

Определением от 17.07.2017 производство по делу возобновлено, дело назначено к судебному разбирательству на 07.08.2017.

В судебном заседании представитель истца на требованиях настаивал.

Представители ответчика, Администрации г.Благовещенска против удовлетворения заявленных требований возражали, поясняя о том, что истцом не доказана невозможность строительства на земельном участке объекта, в целях размещения которого участок предоставлен истцу в аренду.

Явившийся в судебное заседание эксперт ФИО7 дал пояснения относительно выводов экспертного заключения.

Определением от 07.08.2017 суд отложил судебное заседание на 28.08.2017, истребовал у лиц, участвующих в деле, дополнительные документы и сведения.

В судебном заседании представитель заявителя на требованиях настаивал в полном объеме, ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО «АКС» АО «ДРСК», об истребовании в Росреестре по Амурской области сведения об установлении охранных зон в границах кадастрового квартала 28:01:030004, запросить кадастровое дело на земельный участок 28:01:030004:125, у  ОАО «ДРСК» -  сведений о собственнике ЛЭП-10кВ на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030004:125.

Представитель ответчика поддержал  ранее изложенную позицию.

Представитель третьего лица -   Администрации г. Благовещенска – поддержал ранее изложенную позицию, просил в иске отказать.

Третьи лица ООО «ДГК», Кочаряна А.Г., явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд определением от 28.08.2017 привлек к участию деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «ДРСК, АО «АКС», а также в соответствии со ст.66 АПК РФ  счел необходимым истребовать у Управления Росреестра по Амурской области сведения и документы, указанные в поданном истцом ходатайстве.

13.09.2017 от АО «ДРСК» поступил отзыв, в котором третье лицо указало, что АО «ДРСК» не является собственником В Л 10 кВ, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030004:125. По имеющейся информации, собственником указанной ВЛ является ОАО «Амурагропромэнерго». Все необходимые согласования по размещению объектов в охранной зоне ВЛ необходимо проводить с организацией, ответственной за эксплуатацию объекта электросетевого хозяйства (п.п.11, 12 Правил). При этом в сетевую организацию необходимо предоставить данные о параметрах возводимого объекта, материалах строительства, указанных в проектной документации.

Протокольным определением от 26.09.2017 судебное разбирательство отложено на 04.10.2017.

От Управления Росреестра по Амурской области ответ на определение от 28.08.2017.

В судебном заседании 11.10.2017 истец на требованиях настаивал, представил дополнительные документы в обоснование требований о взыскании убытков.

Представитель ответчика, Администрации г.Благовещенска против удовлетворения иска возражали в полном объеме.

В судебном заседании 11.10.2017 судом с целью изучения представленных документов был объявлен перерыв до 17.10.2017, информация о перерыве размещена на сайте суда.

После перерыва лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Суд на основании ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть спор по имеющимся в деле документам.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Постановлением Администрации города Благовещенска № 3439 от 10.09.2015 года была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 400 кв.м. , расположенного в квартале ЗПУ-5, в территориальной зоне предприятий V класса опасности (П-3), из категорий земель населенных пунктов, используемого для обслуживания автотранспорта (размещения мастерской предназначенной для ремонта и обслуживания автомобилей) для последующего проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

В сентябре 2015 года был подготовлен межевой план, земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 28:01:030004:2885.

28.06.2016 на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 18.05.2016 г. № 366 Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 102.

Согласно пунктам  1.1., 1.4. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок: 

<

...> кадастровый номер: 28:01:030004:2885 (местоположение по кадастровому паспорту земельного участка от 05.10.2015 № 28/1-15- 240734 Амурская область, г. Благовещенск, ЗПУ-5) категория: земли населенных пунктов, площадь: 404 кв.м., назначение: для обслуживания автотранспорта (для размещения мастерской предназначенной для ремонта и обслуживания автомобилей) сроком  на 18 месяцев (с 18.05.2016 г. по 17.11.2017 г.).

Платеж за период с 18.05.2016 г. по 17.11.2017 г в размере 376 500 (триста семьдесят шесть тысяч пятьсот) рублей 00 копеек осуществляется единовременно в течение 10 дней с даты подписания договора аренды земельного участка (п. 2.2. договора).

В договоре указано, что часть земельного участка используется для проезда к земельному участку с кадастровым номером 28:01:030004:87, используемому для строительства комплекса по ремонту автомобилей (п. 6.2 договора).

По акту приема-передачи земельного участка от 08.07.2016 к договору аренды № 102 от 28.06.2016 арендодатель передал ИП ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 28:01:030004:2885, паспорт земельного участка от 05.10.2015 № 28/1-15- 240734. При приемке земельного участка у арендатора претензий к состоянию участка не было.

Арендная плата  в размере 376 500,00 рублей была уплачена ИП ФИО2 чеком - ордером от 13.05.2016 (номер операции 4979) на сумму 50 200,00 рублей, платежным поручением от 01.07.2016 № 475 на сумму 326 300,00 рублей.

Согласно представленному в материалы дела договору от 11.08.2016 ИП ФИО2 заключил с ООО «Дальневосточная строительная компания» договор подряда по планировке земельного участка площадью 404 +/- 7 кв.м., в подтверждение оплаты стоимости работ в размере 142 000,00 рублей истцом представлены квитанции от 11.09.2016 на сумму 100 000,00 рублей, от 14.09.2016 на сумму 42 000,00 рублей.

Заключением от 10.11.2016 ОАО «Амургражданпроект» о возможности размещения объекта капитального строительства на земельном участке с  кадастровым номером 28:01:030004:2885 было установлено, что в случае строительства здания на спорном участке ширина здания составит 3 метра.

Как пояснено истцом, за изготовление заключения ИП ФИО2 заплатил 2 000,00 рублей (представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № 235 от 14.11.2016).

АО «ДГК» письмом от 06.12.2016 № 01-13/2957 на письмо ФИО2 на согласование размещения объекта от 18.10.2016, ответило, что рассмотрев предоставленные материалы по планируемому строительству на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030004:2885, филиал «Амурская генерация» согласовывает размещение здания для обслуживания автомобилей на данном земельном участке, расположенном в границах охранной зоны водовода добавочной воды Благовещенской ТЭЦ на условиях соблюдения ограничений и запретов, перечисленных в пункте 8 «Правил установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1033.

07.12.2016 была направлена претензия ответчику с требованием расторгнуть договор  и возместить арендную плату, убытки. 

Претензия оставлена без удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящими исковыми требованиями в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям. 

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вместе с тем арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Приведенные нормы, закрепленные в статьях 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, развивают применительно к отношениям по аренде имущества общие положения пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

Согласно кадастровому паспорту от 05.10.2015 № 28/1-15-240734, разрешенное использование спорного земельного участка – для обслуживания автотранспорта (для размещения мастерской, предназначенной для ремонта и обслуживания автомобилей). 

В извещении о проведении аукциона от 13.04.2016 № 4322, с учетом извещения от 12.05.2016 № 5228 ответчик в лоте № 11 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:030004:2885 в разделе ограничения используемого земельного участка: часть земельного участка используется для проезда к земельному участку с кадастровым номером 28:01:030004:87, используемому для строительства комплекса по ремонту автомобилей, других явных ограничений, в том числе, связанных со строительством не указано.

Судом по ходатайству истца с целью установления возможности/невозможности строительства на арендованном земельном  участке была назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза.

По заключению эксперта ООО «Проектная организация «СтройПроект» от 11.07.2017, строительство объектов для обслуживания автотранспорта на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030004:2885 невозможно, т.к. при соблюдении пожарных разрывов от существующих зданий на соседнем участке до проектируемых зданий на объекте исследования технологические параметры проектируемых зданий не соответствуют нормируемым технологическим параметрам (ширина, глубина помещений). 

При размещении объектов капитального строительства на данном участке будут нарушены или противопожарные нормы (СП 4.13130.2013) или нормы проектирования СП 113.13330.2012 «Стоянки автомобилей», а также требований Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

При этом экспертом в экспертном заключении сделан вывод о том, что с учетом действующих противопожарных норм ширина объекта с учетом размещенных на смежном земельном участке зданий, даже в случае сокращения противопожарных разрывов при условии выполнения соответствующих требований СП 4.13130.2013, не превысит 3 метров. 

Указанные выводы эксперта ответчиком, третьим лицом не опровергнуты.

Ссылки ответчика на то, что решением Арбитражного суда Амурской области  от 24.02.2015 по делу № А04-7476/2014 на Кочарян Арташеса Геворговича возложена обязанность снести самовольную постройку - объект капитального строительства (комплекс по ремонту автомобилей), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030004:87 (смежным со спорным в настоящем деле земельным участком) в ЗПУ-5 на пересечении улиц Студенческая – Промышленная, признаны судом несостоятельными, поскольку доказательств исполнения указанного судебного акта ответчиком не представлено. Более того, как следует из представленных Кочарян А.Г. в материалы дела документов, и не оспаривается ни ответчиком, ни Администрацией г.Благовещенска, после вступления в законную силу указанного судебного акта третьим лицом было получено разрешение на строительство объекта на земельном участке, зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.

Истцом в материалы дела представлено заключение ОАО «Амургражданпроект» от 31.08.2017 № 01/, согласно которому ширина здания автомастерской (в соответствии с пособием к МГСН 5.01.94*, табл.2) должна быть не менее 4,8 метров (без толщины наружных стен).

Также согласно ВСН 01-89 «Предприятия по обслуживанию автомобилей», предназначенных, в т.ч. для разработки проектов строительства новых предприятий, предназначенные для технического обслуживания и текущего ремонта автомобилей, при проектировании предприятий по обслуживанию автомобилей должны соблюдаться также требования Общесоюзных норм технологического проектирования предприятий автомобильного транспорта, правил по охране труда и технике безопасности на автомобильном транспорте, а также нормативных документов, утвержденных и согласованных Госстроем СССР, требования которых не оговорены настоящими нормами.

Согласно таблицы 2  «Расстояния между подвижным составом, элементами строительных конструкций зданий и сооружений в помещении и на открытых площадках»  «ОНТП-01-91. РД 3107938-0176-91. Общесоюзные нормы технологического проектирования предприятий автомобильного транспорта» (утв. протоколом концерна «Росавтотранс» от 07.08.1991 N 3) в зданиях, в которых расположены  посты технического обслуживания и текущего ремонта подвижного состава, расстояние от  торцевой и продольной стороны автомобиля до  стены должно быть не менее 1,2 метра, от  торцевой стороны автомобиля до стационарного технологического оборудования – не менее метра.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеприведенное, суд приходит к выводу  о том, что строительство объекта, указанного в договоре аренды – автомастерской, на спорном земельном участке невозможно ввиду того, что ширины построенного здания по внутреннему обмеру будет недостаточно для использования объекта по назначению; соответственно доводы  ответчика, Администрации г.Благовещенска об обратном признаны судом несостоятельными.

Абзацем 1 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Как следует из абзаца 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, обстоятельство, влекущее изменение или расторжение договора должно вызываться причинами, лежащими за пределами действий контрагентов и от них не зависящими.

По смыслу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.

Согласно пункту 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут досрочно судом в случае, если имущество, переданное арендатору, имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства о невозможности использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды от 28.06.2016 № 102, суд приходит к выводу о том, что Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, передав земельный участок, использование которого по назначению, указанному в договоре, невозможно, тем самым не исполнил свою обязанность по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды от 28.06.2016 № 102.

С учетом изложенного требование в части расторжения договора аренды №102 от 28.06.2016 года подлежит удовлетворению, поскольку после заключения договора аренды было установлено то обстоятельство, доказанное истцом в ходе рассмотрения дела, что арендованный земельный участок не может быть использован для строительства объекта, указанного в договоре.

Рассмотрев требования о взыскании с ответчика уплаченной арендной платы в размере 376 500 рублей, суд установил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) также разъяснено, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает арендатора от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать арендованное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Поскольку материалами дела подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению и разрешенным использованием способами, арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, то у ИП ФИО2 отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельных участков.

Таким образом, перечисленные ИП ФИО2 денежные средства в сумме 376 500 рублей составляют неосновательное обогащение ответчика и подлежат возврату. Соответственно в данной части исковые требования также подлежат удовлетворению.

Рассмотрев требования о взыскании с ответчика суммы убытков в размере 144 000,00 рублей, суд  пришел к выводу о том, что они удовлетворению не подлежат в силу следующего.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из вышеуказанных норм статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при заявлении требования о взыскании убытков истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, нарушение обязательства ответчиком, причинно-следственную связь между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением обязательства ответчиком.

Истец с учетом дополнительно представленных доказательств просит взыскать  с ответчика в качестве убытков стоимость работ по планировке земельного участка, оплаченных в рамках договора от 11.08.2016 между истцом и  ООО «Дальневосточная строительная компания». Стоимость работ – 142 000,00 рублей, в подтверждение оплаты  представлены квитанции от 11.09.2016 на сумму 100 000,00 рублей, от 14.09.2016 на сумму 42 000,00 рублей.

Согласно абзацу 3 пункту 1 статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск и, соответственно, при вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумную осмотрительность.

ИП ФИО2, являясь индивидуальным предпринимателем, и действуя в рамках своей предпринимательской деятельности, должен был проявлять осмотрительность и разумность при заключении сделок. В противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъекта такого поведения.

С учетом того, что на момент заключения ИП ФИО2 договора подряда по планировке земельного участка с ООО «Дальневосточная строительная компания», у предпринимателя не было разрешения на строительство автомастерской на арендуемом земельном участке, какая либо проектная документация для строительства объекта на земельном участке у истца отсутствовала, возможность строительства на спорном участке не исследовалась, суд приходит к выводу о том, что расходы в данном случае не связаны с каким либо действием (бездействием) контрагента истца по договору, являются предпринимательским риском ИП ФИО2 и возмещению не подлежат.

Кроме того, суд отмечает, что  какие либо документы (сметы, акты выполненных работ), из которых бы усматривалось то, какие конкретно работы были выполнены на участке в рамках договора от 11.08.2016, как они связаны с предполагаемым строительством объекта, указанного в договоре аренды, истцом не представлены; из приложенных к заключению судебной экспертизы фотографий усматривается, что спорный участок на момент осмотра зарос кустарниками  и травой. При этом первоначально в иске истец указывал, что расходы в размере 142 000 рублей были понесены в связи с осуществлением работ по отсыпке, выравниванию, вывозу мусора на общую сумму 142 000 рублей (привоз груза: 28 КАМАЗов по 2 500 рублей, работа бульдозера: 8 часов х 3 500 рублей, работа погрузчика: 10 часов х 3 500 рублей, работа самосвала 3 часа х 3 000 рублей), вместе с тем, не представляя доказательства в обоснование понесенных расходов; в настоящем же судебном заседании истцом представлен договор от 11.08.2016 на выполнение работ по планировке территории, документы в подтверждение их оплаты.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что основания для взыскания с ответчика суммы убытков не доказаны. 

Также истец просит взыскать с ответчика расходы на оплату услуг по подготовке заключения ОАО «Амургражданпроект» от 10.11.2016 о возможности размещения объекта капитального строительства на земельном участке с  кадастровым номером 28:01:030004:2885.

Как указано истцом, за изготовление заключения ИП ФИО2 заплатил 2 000,00 рублей (квитанция к приходному кассовому ордеру № 235 от 14.11.2016).

Изучив заключение ОАО «Амургражданпроект» от 10.11.2016, суд установил, что в данном документе специалистом ОАО «Амургражданпроект» фактически сделан вывод о том, что на спорном земельном участке возможно строительство объекта капитального строительства из кирпича шириной 3 метра. Каких либо выводов о том, что объект, возможность строительства которого отражена в заключении, не отвечает признакам объекта, указанного в договоре аренды, заключение не содержит; по своему характеру данное заключение также  не является документом, необходимым для осуществления  строительства на участке, для получения соответствующего разрешения. 

При таких обстоятельствах суд не усматривает причинно-следственной связи между действиями (бездействием ответчика) и понесенными истцом расходами, в связи с чем исковые требования в части взыскания убытков в размере 2 000 рублей удовлетворению также не подлежат.

Истцом по чеку-ордеру от 16.03.2017 (номер операции 4737) была перечислена на депозит суда сумма в размере 15 000,00 рублей за проведение судебной строительно-технической экспертизы. Определением от 28.08.2017 суд, исследовав заключение эксперта ООО «Проектная организация «СтройПроект» от 11.07.2017, принял решение  о выплате с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области в пользу экспертной организации ООО «ПО «СтройПроект» за проведенную экспертизу денежных средств  в размере 15 000,00 рублей (счет № 7 от 07.08.2017).

В связи с удовлетворением требования о расторжении договора, в обоснование которого положено полученное заключение эксперта, с ответчика  подлежит взыскать в пользу истца расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 000,00 рублей. 

Размер госпошлины по делу в соответствии со ст.333.21 НК РФ составляет: 13 410,00 рублей – по требованию о взыскании денежных средств в размере 520 500 рублей  и 6 000,00 рублей – по требованию о расторжении договора.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", в случае если ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, а истцу, в пользу которого принят судебный акт, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, была предоставлена отсрочка ее уплаты и государственная пошлина истцом не уплачена, государственная пошлина не взыскивается с ответчика, поскольку отсутствуют основания для ее взыскания в федеральный бюджет. 

В настоящем деле истцу была предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины, государственная пошлина истцом не уплачена, ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины. Таким образом, с учетом принципа пропорционального  распределения судебных расходов госпошлина в размере 3 710,00 рублей (по требованию о взыскании денежных средств) подлежит взысканию в доход федерального бюджета с истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 180 АПК РФ,  суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично:

расторгнуть договор аренды №102 от 28.06.2016 года земельного участка с кадастровым номером 28:01:030004:2885, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>);

взыскать с Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)   денежные средства в виде уплаченной арендной платы в размере 376 500 рублей, судебные расходы по оплате экспертизы в размере 15 000 рублей, всего взыскать 391 500 рублей. 

В удовлетворении иска в остальной части отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 710,00 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г.Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

СудьяЕ.А. Варламов