АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

                                                    Именем Российской Федерации

                                                                   

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-7187/2017

г. Ставрополь

13 июня 2018 года

резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания           ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

комитета градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

 к обществу с ограниченной ответственностью «Дом Строй», г. Пятигорск, ОГРН 

<

***>, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, администрация города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «Табачная компания», г. Пятигорск, ОГРН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «АНТАРЕС», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «Югстройкомплекс», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору, г. Ставрополь, 

о признании объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:031002:1548 и 26:12:031002:1782, расположенными по адресу: 

<

...> самовольными и  обязании  привести их в первоначальное состояние - до степени готовности 8%, 

при участии в судебном заседании от истца представителя комитета градостроительства ФИО2 по доверенности от 08.06.2017 № 06/7-13/1-1/1631, от ответчика представителя общества ФИО3 по доверенности от 03.10.2017, от третьего  лица представителя управления ФИО4  по доверенности от 09.01.2017 № 01-14/2, в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дом Строй» (далее - ООО «Дом Строй», общество), в котором просил признать самовольными незавершенные строительством объекты с кадастровыми номерами 26:12:031002:1548 и 26:12:031002:1782, расположенные на земельном участке площадью 3 146 кв.м, с кадастровым номером 26:12:031002:7197, по адресу: 

<

...>, обязать общество привести объекты незавершенного строительства в первоначальное состояние - до степени готовности 8 %, существовавшее в период действия разрешения  на строительство от 11.11.2005 № 1/239.

   В обоснование требований истец пояснял, что согласно разрешению  на строительство от 11.11.2005 № 1/239,  действовавшему до 19.07.2008, ООО «Мегастрой» было разрешено строительство комплекса  многоэтажных жилых домов (1 очередь - позиция 3, 3А, 4 и 4А), по ул. Чехова, в квартале 208 (ул. Чехова, 138 - позиция 4А). По состоянию на 13.09.2006 степень готовности объектов незавершенного строительства составляла 8%, что подтверждается планами объектов недвижимости от 13.09.2006, подготовленными ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация». По договорам  купли-продажи  от 25.04.2008 и от 12.12.2012 ООО «Мегастрой» передало  ООО «Антарес», а последнее ООО «Табачная компания» объекты незавершенного строительства степенью готовности 8%.  Иных разрешений на строительство комитетом градостроительства не выдавалось, однако проведенной проверкой установлено, что на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства - монолитные  железобетонные  каркасы  примерными наружными размерами 50 на 42 метра, этажностью 3 и 6 единиц, имеющие кадастровые номера 26:12:031002:1548 и 26:12:031002:1782,  которые согласно сведениям в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют степень готовности 25 % и 29 %, зарегистрированы на праве собственности за ООО «Дом Строй». Полагая, что строительство было осуществлено самовольно, в отсутствие действующего разрешения на строительство, срок действия которого истек 19.07.2008, комитет градостроительства заявил требования о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий нарушающих  право или создающих  угрозу его нарушения (абзац 3 статья 12 Гражданского кодекса РФ).        

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: администрация города Ставрополя (далее - администрация города), комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по имуществу), общество с ограниченной ответственностью «Табачная компания» (далее - ООО «Табачная компания»), общество с ограниченной ответственностью «АНТАРЕС» (далее - ООО «АНТАРЕС»), общество с ограниченной ответственностью «Югстройкомплекс» (далее - ООО «Югстройкомплекс»), Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору (далее- управление). 

ООО «Дом Строй» представило письменные возражения, в которых указывало, что комитетом градостроительства не представлено доказательств, подтверждающих осуществление строительных работ после 19.07.2008 - даты окончания срока действия разрешения на строительство от 11.11.2005 № 1/239. Вместе с тем из представленного обществом заключения  специалиста от  07.02.2018 № 14-И-18 следует, что по состоянию на 18.02.2009 спорные объекты  недвижимости  уже имели высоту строительных конструкций 7,76  метров и 15,15 метров, что соответствует их фактическому состоянию на момент рассмотрения спора. Также истцом не представлено доказательств того, что строительные работы, в результате которых степень готовности объекта составила 25 % и 29 % не  были проведены в период действия разрешения на строительство от 11.11.2005 № 1/239. Между тем  отсутствие у комитета градостроительства  таких сведений, не является доказательством отсутствия проведения соответствующих работ.    

Третьи лица надлежащим образом извещены судом о времени и месте рассмотрения спора.

Администрация города  представила письменные пояснения, в которых поддержала требования  комитета градостроительства, полагала, что производство работ по строительству многоквартирных жилых домов после истечения срока действия разрешения на строительство подпадает под признаки самовольного  строительства, предусмотренные статьей 222 Гражданского  кодекса РФ.

Управление в письменных пояснениях посчитало требования  обоснованными, сообщив, что не располагает информацией от застройщика о начале строительных работ на объекте, в связи с чем  государственный строительный надзор на объектах  с  кадастровыми номерами 26:12:031002:1548 и 26:12:031002:1782 управлением не осуществлялся. Участвующий в судебном заседании  представитель управления требования комитета градостроительства  поддерживал полностью.    

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон и третьего лица, суд находит  требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Ставрополя от 1994 года за хозрасчетным предприятием «Кинотехпром» по фактическому пользованию был закреплен земельный участок по адресу ул. Чехова, 15/3, квартал 204, для проектирования и строительства производственной зоны. 

24 мая 1995 года ЗАО «Кинотехпром» выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 9305/3 на объект 60-ти квартирный жилой дом.

 По соглашению  от 09.09.2004 о переуступке  долга, заключенному между  ЗАО «Кинотехпром» и ООО «Мегастрой», последнему  переданы  объекты  незавершенного строительства в 204 квартале, поз. 4- 4а, фактическим адресом  которых в соответствии с постановлением главы администрации города Ставрополя  является: 

<

...>.

По договору аренды от 17.08.2005 № 4634 уполномоченным органом на срок с  20.07.2005 по  19.07.2008 предоставлен в аренду ООО «Мегастрой» земельный участок категории земель населенных пунктов, площадью 13 264 кв.м, с кадастровым  номером 26:12:031002:0175, расположенный  по ул. Чехова в квартале 208, для целей проектирования и  строительства 1 очереди комплекса  многоэтажных жилых домов (позиция 3, 3А, 4 и 4А). Государственная регистрация права аренды ООО «Мегастрой» произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.04.2006, номер 26-26-12/002/2006-774

 На основании представленных правоустанавливающих документов на земельный участок (договор аренды от 17.08.2005 № 4634), проектной документации, разработанной «Ставропольархпроект», положительного заключения  государственной экспертизы  от 11.02.1994 № С 5729 «Э».00 комитетом градостроительства было выдано разрешение на строительство от 11.11.2005 № 1/239, согласно которому ООО «Мегастрой» разрешено выполнение строительно-монтажных работ в полном объеме по строительству комплекса  многоэтажных  жилых домов  (1 очередь - позиция 3, 3А, 4 и 4А) по ул. Чехова в квартале 208. Срок действия разрешения на строительство  от 11.11.2005 № 1/239 установлен  до 11.11.2006, продлен до  19.07.2008. 

Согласно планам объектов недвижимости, подготовленным ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация», по состоянию на 13.09.2006  незавершенные строительством объекты по ул. Чехова, № 140/15 ул. Широкая, кадастровый (или условный) номер 26:12:031002:0175:30775/192:0000/А  и  по ул. Чехова, № 138, кадастровый (или условный) номер 26:12:031002:0175:31867/192:0000/А  имели  степень готовности 8%.

08 декабря 2006 года  Управлением Федеральной регистрационной службы  по Ставропольскому краю произведены государственные регистрации права собственности ООО «Мегастрой» на объекты незавершенного строительства:

- жилой дом, 8% готовности, находящийся в 

<

...> Широкая, кадастровый номер 26:12:031002:0175:30775/192:0000/А,  инвентарный номер 30775, расположенный на земельном участке  под кадастровым номером  26:12:031002:0175, общей площадью  13 264 кв.м, по ул. Чехова в квартале 208, номер государственной регистрации 26-26-12/046/2006-960.

- жилой дом, 8% готовности, находящийся в 

<

...> кадастровый номер 26:12:031002:0175:31867/192:0000/А,  инвентарный номер 31867, расположенный на земельном участке  под кадастровым номером  26:12:031002:0175, общей площадью  13 264 кв.м, по ул. Чехова в квартале 208, номер государственной регистрации 26-26-12/046/2006-961.

На  государственную регистрацию прав ООО «Мегастрой» в орган государственной регистрации представило постановление главы администрации города Ставрополя от 12.10.1995 № 3382, постановление  главы города  Ставрополя  от 20.07.2005 №  2375, договор аренды  земельного участка  от  17.08.2005 № 2375, разрешение на строительство  от  11.11.2005 № 1/239.  

По договору купли-продажи недвижимости от 12.12.2006 ООО «Мегастрой»  (продавец) передало ООО «Югстройкомплекс» (покупатель) право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, 8% готовности, находящийся в 

<

...> Широкая, кадастровый номер 26:12:031002:0175:30775/192:0000/А, инвентарный номер 30775, расположенный на земельном участке под кадастровым номером  26:12:031002:0175, общей площадью  13 264 кв.м, по ул. Чехова в квартале 208. 

18 декабря 2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы  по Ставропольскому краю в  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация права собственности ООО «Югстройкомплекс» на переданный по договору купли-продажи  недвижимости от 12.12.2006 незавершенный строительством объект, номер государственной регистрации  26-26-12/084/2006-366.

Также по договору  купли-продажи  недвижимости от  25.04.2008 ООО «Мегастрой» (продавец) передало ООО «АНТАРЕС» (покупатель) право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, 8% готовности, находящийся в 

<

...> кадастровый номер 26:12:031002:0175:31867/192:0000/А,  инвентарный номер 31867, расположенный на земельном участке под кадастровым номером 26:12:031002:0175, общей площадью 13 264 кв.м, по ул. Чехова в квартале 208, предназначенном под многоэтажное  жилищное строительство, категория земель - земли населенных пунктов. 

02 июля 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы  по Ставропольскому краю в  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация  права собственности ООО «АНТАРЕС» на переданный по договору купли-продажи  недвижимости от 25.04.2008 незавершенный строительством объект, номер государственной регистрации  26-26-12/055/2008-574.

 По договору  купли-продажи  недвижимости от  16.02.2009  ООО «АНТАРЕС» (покупатель) приобрело у ООО «Югстройкомплекс» (продавец) право собственности на нежилое здание, объект  незавершенного строительства - жилой дом, инвентарный номер  30775, литера - А,  степенью готовности - 8 %, кадастровый (или условный) номер 26:12:031002:0175:31867/192:0000/А, адрес (местоположение): ул. Чехова 138, 140/15 ул. Широкая, г. Ставрополь. 

27 февраля 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы  по Ставропольскому краю в  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация  права собственности ООО «АНТАРЕС» на переданный по договору купли-продажи  недвижимости от 16.02.2009 незавершенный строительством объект, номер государственной регистрации  26-26-12/008/2009-453.

Постановлением  администрации  города Ставрополя от 01.03.2011 № 537  земельный участок  с  кадастровым номером  26:12:031002:1039 площадью 10 659  кв.м (в том числе 3 937 кв.м с особым режимом  использования) по ул. Чехова в квартале 208, категория земель -земли населенных пунктов, предоставлен в  аренду на три года в целях многоэтажной жилой застройки, согласно материалам межевания, в том числе: гр.  ФИО5 площадью 3 513 кв.м, ООО «АНТАРЕС» площадью  3 146 кв.м  и  ООО «Мегастрой» площадью 4 000 кв.м.

В заключении от 02.09.2011, подготовленном специалистами ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация» по результатам  кадастровых работ  по идентификации  объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером  26:12:031002:1039, по  адресу: 

<

...> в квартале 208, установлено, что в границах земельного участка  расположены следующие объекты  недвижимости:

- незавершенный строительством жилой дом,  инвентарный номер  30775, литера - А, назначение нежилое, кадастровый (или условный) номер 26:12:031002:0175:30775/192:0000/А, свидетельство о государственной регистрации права собственности  от 27.02.2009, номер государственной регистрации права собственности ООО «АНТАРЕС» 26-26-12/008/2009-453;

- незавершенный строительством жилой дом,  инвентарный номер  31867, литера - А, назначение нежилое, кадастровый (или условный) номер 26:12:031002:0175:31867/192:0000/А, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 02.07.2008, номер государственной регистрации права собственности ООО «АНТАРЕС» 26-26-12/055/2008-574.

Решением  Арбитражного суда Ставропольского края от 30.11.2009 ООО «Мегастрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника  открыто конкурсное производство и 04.10.2012 в ЕГРЮЛ внесена запись о  ликвидации ООО «Мегастрой» вследствие  признания его  несостоятельным (банкротом).

По договору купли-продажи недвижимости от 22.12.2012 ООО «АНТАРЕС» (продавец) передало ООО «Табачная компания» (покупатель) право собственности на расположенные на земельном участке под кадастровым номером  26:12:031002:0175, общей площадью 13 264 кв.м следующие объекты незавершенного строительства:

 - жилой дом, инвентарный номер 31867, литера - А, 8% готовности, назначение нежилое,  кадастровый номер 26:12:031002:0175:31867/192:0000/А, находящийся в 

<

...>;

- жилой дом,  инвентарный номер  30775, литера - А,  8 %  готовности,  назначение нежилое, кадастровый номер 26:12:031002:0175:30775/192:0000/А,  находящийся в 

<

...> Широкая. 

Государственные регистрации права собственности ООО «Табачная компания» на незавершенные строительством объекты произведены органом государственной регистрации  07.06.2013, номера  26-26-01/057/2013-634 и 26-26-01/057/2013-635.

Согласно пункту 1.1.2 договора купли-продажи недвижимости от 22.12.2012 покупателю  незавершенных строительством  объектов безвозмездно переданы  права и обязанности арендатора земельного участка площадью 3 146 кв.м, с кадастровым номером 26:12:031002:0175, возникшие по договору аренды земельного участка  от 16.05.2012 № 528.

29 января 2015 года ООО «Табачная компания» обратилось в Управление  Федеральной службы  государственной регистрации  кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлениями о внесении изменений в Единый государственный реестр  прав, не влекущее существенного изменения объекта  недвижимости, прекращение и перехода  ранее  зарегистрированного права в запись в связи с  изменением сведений - общей площади застройки (степень готовности незавершенных строительством объектов  25 % и 29 %).

С  заявлениями  от 29.01.2015  ООО «Табачная  компания» предоставила  в орган государственной регистрации кадастровые паспорта от 21 ноября  2014 года № 26/501/14-654875 и от 15 декабря 2014 года № 26/501/14-714523.

Согласно  кадастровым паспортам от 15 декабря 2014 года № 26/501/14-714523 и от 21 ноября  2014 года № 26/501/14-654875 объект  незавершенного строительства  с кадастровым номером 26:12:031002:1548 (предыдущий номер 26:12:031002:0175:31867/192:0000/А), находящийся в 

<

...> имеет степень готовности  25 %, площадь застройки 434 кв.м, а объект  незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:031002:1782 (предыдущий номер 26:12:031002:0175:30775/192:0000/А), находящийся в 

<

...> Широкая, имеет степень готовности  29 %, площадь застройки 538,8 кв.м.

В уведомлениях от 09.02.2015 №  26-26/001-26/001/200/2015-2058 и 26-26/001-26/001/200/2015-2065 Управление  Федеральной службы  государственной регистрации  кадастра и картографии по Ставропольскому краю сообщило ООО «Табачная компания» о состоявшихся государственных регистрациях прав в отношении  объектов незавершенного  строительства.

По договору купли-продажи недвижимости от 06.10.2015 ООО «Табачная компания» (продавец) передало ООО «Дом Строй» (покупатель) право собственности на расположенные по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером  26:12:031002:7197 (ранее кадастровый номер 26:12:031002:0175), общей площадью 3 146 кв.м следующие объекты незавершенного строительства:

 - жилой дом, 25 % готовности, назначение нежилое здание,  кадастровый номер 26:12:031002:1548;

- жилой дом, 29 %  готовности,  назначение нежилое, кадастровый номер 26:12:031002:7197.

Государственные регистрации права собственности ООО «Дом Строй» на незавершенные строительством объекты произведены органом государственной регистрации 22.10.2015, номера  26-26/001-26/001/205/2015-1248/2 и 26-26/001-26/001/205/2015-1249/2.

При осмотре 22.02.2017 специалистом комитета градостроительства  объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031002:7197 по ул. Чехова, 138, установлено, что на участке  расположен объект  незавершенного строительства - монолитный железобетонный каркас примерными наружными размерами 50 м. на 42 м, этажностью 3-6 единиц. В акте осмотра специалист комитета градостроительства указал, что фактически возведенная  конструкция объектов имеет превышение площади, заявленной в разрешении на строительство, консервация строительной площадки не осуществлена.

В претензии  от 06.03.2017  № 06/1-05/1-1/559 комитет градостроительства оценив незавершенные строительством объекты как самовольные, потребовал  ООО «Дом Строй» осуществить их снос. 

Утверждая, что расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031002:7197 по ул. Чехова, 138 объекты незавершенного строительства возведены до степени готовности  25 % и 29 %  после даты истечения срока действия разрешения на строительство, и посчитав самовольным  строительство объектов в части, превышающей степень готовности  объектов 8 %, установленную по результатам инвентаризации согласно планам объектов недвижимости, подготовленным ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация», по состоянию на 13.09.2006,  комитет градостроительства обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение и иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

В предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отведение земельного участка в установленном порядке для строительства; соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной пристройки; установление факта нарушения прав и интересов истца.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  - АПК РФ) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации прав).

В пункте 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривалось, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Как указано в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 4 статьи 25 Закона о государственной регистрации прав в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т. п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Аналогичный подход должен применяться и в случае истечения срока действия разрешения на строительство, то есть истечение срока действия разрешения не является препятствием для регистрации права собственности.

Согласно пункту 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса).

В силу части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом местного самоуправления, выдавшим это разрешение, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство может быть отказано в случае, если строительство не начато до истечения срока подачи заявления о продлении.

Таким образом, разрешение на строительство необходимо для регистрации объекта незавершенного строительства только в целях подтверждения законности возведения объекта капитального строительства. Прекращение строительства после истечения срока действия разрешения на строительство не может служить препятствием для отчуждения застройщиком возведенного им в установленном порядке объекта незавершенного строительства, которое невозможно без регистрации права собственности на этот объект. Иное означало бы не предусмотренное федеральным законом ограничение гражданских прав, что недопустимо (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

В спорном случае судом приняты во внимание следующие обстоятельства:

- разрешение на строительство от 11.11.2005 № 1/239, выданное ООО «Мегастрой», действовало до  19.07.2008;

- в период действия разрешения на строительство от 11.11.2005 № 1/239  ООО «Мегастрой» осуществило государственную регистрацию права собственности   на незавершенные строительством объекты, степенью готовности 8%, и произвело их  отчуждение в том числе: по договору купли-продажи от 12.12.2006 в собственность ООО «Югстройкомплекс» незавершенный строительством - жилой дом, находящийся в 

<

...> Широкая, кадастровый номер 26:12:031002:0175:30775/192:0000/А, инвентарный номер 30775 и по договору  купли-продажи  недвижимости от  25.04.2008 в собственность ООО «АНТАРЕС»  незавершенный строительством - жилой дом, находящийся в 

<

...> кадастровый номер 26:12:031002:0175:31867/192:0000/А,  инвентарный номер 31867;

-переданные  по договорам купли-продажи незавершенные строительством объекты на момент их отчуждения располагались на земельном участке с кадастровым номером  26:12:031002:0175, общей площадью  13 264 кв.м, по ул. Чехова в квартале 208, предназначенном под многоэтажное жилищное строительство, категория земель - земли населенных пунктов;

-документальных подтверждений того, что после отчуждения незавершенных строительством объектов новые собственники продолжили их легальное строительство (переоформив, в том числе права на земельный участок в порядке, предусмотренном в статье 30.1 Земельного кодека РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделок)), в материалы дела не представлено, при этом по договору купли-продажи недвижимости от 22.12.2012 ООО «АНТАРЕС» (продавец) передало ООО «Табачная компания» (покупатель) право собственности на расположенные на земельном участке под кадастровым номером  26:12:031002:0175, общей площадью 13 264 кв.м следующие объекты незавершенного строительства:

 - жилой дом, инвентарный номер 31867, литера - А, 8% готовности, назначение нежилое,  кадастровый номер 26:12:031002:0175:31867/192:0000/А, находящийся в 

<

...>;

- жилой дом,  инвентарный номер  30775, литера - А,  8 %  готовности,  назначение нежилое, кадастровый номер 26:12:031002:0175:30775/192:0000/А,  находящийся в 

<

...> Широкая.  

Государственные регистрации права собственности ООО «Табачная компания» на незавершенные строительством объекты, имеющие степень готовности 8%, произведены органом государственной регистрации  07.06.2013, номера  26-26-01/057/2013-634 и 26-26-01/057/2013-635.

Суд учитывает, что к объектам капитального строительства законодатель относит здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса).

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

В силу абзаца 2 пункта 26 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 № 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса РФ и статьи 51 Градостроительного кодекса  (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

Из изложенного следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Как следует из материалов дела, разрешение на строительство от 11.11.2005 № 1/239, выданное ООО «Мегастрой», действовало до  19.07.2008, и после истечения срока его действия собственники незавершенного строительством объекта не обращались в уполномоченный орган  по вопросу выдачи нового разрешения на строительство, необходимый полный пакет документов, предусмотренный пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса, в уполномоченный орган не предоставлялся.

В материалах дела отсутствуют доказательства, объективно подтверждающие надлежащее обращение, лиц, заинтересованных в осуществлении  строительства,  в комитет градостроительства за получением разрешения на строительство. При этом, принятие надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Вместе с тем представленное обществом заключение  специалиста от  07.02.2018 № 14-И-18  не принято судом во внимание в качестве доказательства, имеющего отношение к предмету спора. Данное заключение не свидетельствует о том, что спорное строительство осуществлялось в период действия разрешения на строительство от 11.11.2005 № 1/239, выданного ООО «Мегастрой», и на земельном участке, предоставленном для целей строительства, в порядке, установленном в статье 30.1 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд    

 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

 Признать самовольными незавершенные строительством объекты с кадастровыми номерами 26:12:031002:1548 и 26:12:031002:1782, расположенные на земельном участке площадью 3 146 кв.м, с кадастровым номером 26:12:031002:7197, по адресу: 

<

...>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Дом Строй», г. Пятигорск, ОГРН 

<

***> привести объекты незавершенного строительства в первоначальное состояние - до степени готовности 8 %, существовавшее в период действия разрешения  на строительство от 11.11.2005 № 1/239 согласно планам объектов недвижимости, подготовленным ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация», по состоянию на 13.09.2006.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дом Строй», г. Пятигорск, ОГРН 

<

***> в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать  после вступления решения в законную силу.  Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяВ.Л. Карпель