﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1479/20 

Екатеринбург

29 июля 2020 г.

 

Дело № А07-38442/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГеоСтрой» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2019 по делу №А07-38442/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «ГеоСтрой» (далее – общество «ГеоСтрой») – Гатауллин И.Т. (доверенность от 17.01.2020).

 

Администрация муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу «ГеоСтрой» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 317 900 руб., пеней в размере 241 493 руб. 38 коп. (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Протокольным определением суда от 25.03.2019 в порядке статьи 124 АПК РФ произведена замена наименования Администрации муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан на Администрацию городского поселения город Белорецк муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан (далее - администрация).

Определением суда от 25.03.2019 принято к производству встречное исковое заявление общества «ГеоСтрой» к администрации о взыскании 75 000 руб. убытков.

Решением суда от 23.10.2019 первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 1 317 900 руб., пени в размере 225 393 руб. 82 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2019 решение суда оставлено без изменения. 

          В кассационной жалобе общество «ГеоСтрой» просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении встречных исковых требований. Заявитель указывает, что при проведении торгов и заключении спорного договора ответчик был введен в заблуждение относительно пригодности земельного участка для целей строительства, поскольку не рассчитывал при заключении договора на необходимость согласований выноса коммуникаций за периметр участка и связанные с этим дополнительные затраты. Заявитель отмечает, что сведения о коммуникациях  и технические условия должны быть отражены в закупочной документации, что сделано не было по вине ответчика.  Факт нарушения ответчиком обязательства подтверждается копией извещения о закупке, представленного в материалы дела, в котором отсутствуют сведения о необходимости  выноса трубопровода за пределы участка вопреки требованиям законодательства. Наличие убытков, по мнению заявителя, подтверждается  договором подряда  от 07.02.2018 № 72 на сумму 75 000 руб., предметом которого являлись  работы по выносу сетей, а также платежным поручением  от 14.02.2018 № 225. 

         В отзыве на кассационную жалобу администрация просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Как следует из материалов дела, между администрацией в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белорецкому району и городу Белорецку (арендодатель) и обществом «ГеоСтрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка                       от 09.01.2017 № 01/02-17, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2 505 кв. м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:62:010805:1165, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Белорецкий район,                        г. Белорецк, ул. Точисского, д. 20, для использования в целях: среднеэтажная жилая застройка, указанных на кадастровом плане участке, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 2.1. договора срок действия настоящего договора устанавливается с 22.12.2016 сроком на 7 (семь) лет.

Пунктом 2.2 договора установлено, что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия настоящего договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами с 22.12.2016.

Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок по результатам аукциона составляет 2 635 800 руб.

Внесенный задаток арендатором в размере 515 700 руб. засчитывается в счет оплаты годовой арендной платы (пункт 3.2. договора).

На основании пункта 3.3 договора оставшаяся сумма годовой арендной платы в размере 2 120 100 руб. оплачивается арендатором в течение 1 (одного) месяца с момента подписания договора.

Арендная плата вносится арендатором за последующие годы за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца в соответствии с приложенным графиком внесения арендной платы путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан по соответствующим платежным реквизитам (пункт 3.4. договора).

Земельный участок с кадастровым номером 02:11:181202:0043 передан арендатору по акту приема-передачи от 11.01.2017.

В связи с неисполнением обязательств по своевременной оплате арендных платежей, истцом в адрес ответчика направлена претензия от 22.10.2018 с требованием о погашении задолженности. Претензия оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с первоначальным иском.

          Общество «ГеоСтрой» обратилось со встречным иском о взыскании с администрации 75 000 руб. убытков, понесенных при заключении договора подряда со сторонней организацией по выполнению работ по выносу коммуникаций за периметр участка.

           Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что задолженность ответчика по арендной плате за пользование земельным участком подтверждается материалами дела и подлежит взысканию в сумме 1 317 900 руб. При этом судом признан неверным расчет неустойки, произведен перерасчет с учетом ставки рефинансирования  Центрального Банка Российской Федерации 7%  и периода просрочки с 11.01.2018 по 01.10.2019, в  связи с чем размер неустойки определен в сумме 225 393 руб. 82 коп.

Решение в указанной части не обжаловано. 

         Требования общества «ГеоСтрой» по встречному иску о взыскании убытков мотивированы тем, что после заключения договора аренды обществу стало известно, что через участок проходят внутренние коммуникации водоснабжения и водоотведения, которые необходимо переносить перед началом строительства. Общество утверждает, что при проведении торгов и заключении спорного договора ответчик был введен в заблуждение относительно пригодности земельного участка для целей строительства, поскольку не рассчитывал при заключении договора на необходимость согласований выноса коммуникаций за периметр участка и связанные с этим дополнительные затраты. Кроме того, общество «ГеоСтрой» отмечает, что в извещении о проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков должны содержаться исчерпывающие сведения о возможности застройки предоставляемого в аренду земельного участка, однако общество  не было информировано о такого рода обременении лота № 2. Таким образом, обществом  понесены расходы по выполнению работ по выносу сетей.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам об отсутствии оснований для возложения на ответчика ответственности в виде взыскания убытков. 

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для взыскания с ответчика убытков необходимо доказать одновременное наличие совокупности следующих элементов: факта противоправности действий (бездействия) ответчика, наличие убытков (вреда), причинную связь между действиями (бездействием) ответчика и убытками, виновность действия (бездействия) причинителя вреда.

  В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Судами установлено, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между сторонами заключен договор аренды от 09.01.2017 № 01/02-17 земельного участка общей площадью 2 505 кв. м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:62:010805:1165, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Белорецкий район, г. Белорецк, ул. Точисского, д. 20, для использования в целях: среднеэтажная жилая застройка.

Судами также установлено, что на данном участке расположены водопроводные сети, снабжающие многоквартирные жилые дома № 20а, 22, 22а, 24а по ул. Точисского, и многоквартирный жилой дом № 59 по ул. Ленина, и канализационные сети многоквартирного жилого дома № 22 по ул.Точисского.

Обществом «ГеоСтрой» понесены расходы в размере 75000 рублей на перенос за пределы арендуемого земельного участка вышеуказанных коммуникаций водоснабжения и водоотведения в целях строительства объекта.

Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Судами установлено, что исходя из конкретных обстоятельств дела, спорный земельный участок имеет небольшую площадь, территориально расположен в окружении существующих многоэтажных жилых домов, что, безусловно, предполагает наличие на нем как внешних, так и внутренних действующих коммуникаций, общество «ГеоСтрой», являясь профессиональным участником рынка строительства, имело возможность принять должные меры к установлению указанных обстоятельств, в том числе путем осмотра на местности спорного земельного участка.

Доказательств того, что арендодатель скрывал существенные характеристики, в том числе недостатки, обременение выставленного на торги земельного участка, а арендатор не мог узнать о них, в том числе об условиях использования земельного участка, недостатках, обременениях, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, исходя из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание вышеуказанные обстоятельства, обоснованно отказали в удовлетворении встречных исковых требований. 

Доводы, приведенные заявителем в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку  направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов первой и апелляционной инстанций о фактических обстоятельствах, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2019 по делу №А07-38442/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГеоСтрой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                          А.А. Столяров 

 

                                                                                     В.А. Купреенков