ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-153161/2019

26 мая 2020 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2020 года 

Полный текст постановления изготовлен  26 мая 2020 года

 

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего-судьи  Кочергиной Е. В.,

судей Петровой В. В., Калининой  Н. С.,

при участии в заседании:

от истца: Общества с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью» – ФИО1, по доверенности от 14.05.2020г.,

от ответчика: Общества с ограниченной ответственностью «ГеоТелекоммуникации» - ФИО2, по доверенности от 05.12.2019г.,

от третьего лица: акционерного общества «Телекомпания «Стрим» - не явился, извещен,

рассмотрев 19 мая 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ГеоТелекоммуникации» 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 октября 2019 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2020 года

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью» 

к обществу с ограниченной ответственностью «ГеоТелекоммуникации» 

об обязании освободить нежилое помещение, крышу здания и земельный участок,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ГеоТелекоммуникации»

к обществу с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью»

о признании договора аренды заключенным

третье лицо: акционерное общество «Телекомпания «Стрим», 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью» (далее – ООО «Управление недвижимостью», истец)  обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ГеоТелекоммуникации» (далее – ООО «ГеоТелекоммуникации», ответчик) об обязании освободить на первом этаже нежилые помещения 12, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 59, 60, 62,63, 67 общей площадью 627,12 кв.м., расположенные в здании с кадастровым номером 77:02:0023014:1087 по адресу: 

<

...>, крышу здания площадью 500 кв.м. от размещенных антенн, земельный участок с кадастровым номером 77:02:0023014:2 площадью 157,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> домовладение 2Г от размещенных порталов 1 и 2, дизель-генераторной установки и электрощитов, а так же о взыскании денежных средств в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта со дня вступления решения в законную силу и по день фактической передачи всего недвижимого имущества.

К совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление ответчика к истцу о признании договора аренды от 29.11.2017 №С17/38 заключенным.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле судом привлечено акционерное общество «Телекомпания «Стрим»  (далее – АО «Телекомпания «Стрим», третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2019 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2020 первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции и постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции в части удовлетворения основных требований, ООО «ГеоТелекоммуникации» обратилось с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части обязания освободить на первом этаже нежилые помещения 12, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 59, 60, 62,63, 67 общей площадью 627,12 кв.м., расположенные в здании с кадастровым номером 77:02:0023014:1087 по адресу: 

<

...>, крышу здания площадью 500 кв.м. от размещенных антенн, земельный участок с кадастровым номером 77:02:0023014:2 площадью 157,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> домовладение 2Г от размещенных порталов 1 и 2, дизель-генераторной установки и электрощитов, а так же взыскании денежных средств в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта со дня вступления решения в законную силу и по день фактической передачи всего недвижимого имущества и направить дело, на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам, а обжалуемые судебные акты были приняты с нарушением норм материального права.

В обоснование своей кассационной жалобы ответчик указывает, что суды оставили без внимания факт наличия арендных правоотношений в отношении спорного имущества между АО «Телекомпания «Стрим» и ООО «ГеоТелекоммуникации», возникших после вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество и до возникновения права собственности истца на спорное недвижимое имущество, так как  в период владения третье лицо не ставило под сомнение наличие между сторонами арендных отношений, не заявляло о незаконности размещения ответчиком в спорных помещениях, не требовало освобождения спорных объектов недвижимости.

Третье лицо своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, отзыв на кассационную жалобу не представило, кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца в судебном заседании против доводов кассационной жалобы возражал.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как установлено судами, 29.11.2017 между АО «Сервинком» (далее - Арендодатель) и ответчиком (далее - Арендатор) заключен Договор аренды №С17/38 в редакции Дополнительного соглашения от 23.08.2018 №1, по условиям которого Арендодатель обязался предоставить арендатору в соответствии с условиями договора во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, движимое имущество, указанные в приложениях 1 и 2 договора общей площадью 1 305,62 кв.м., находящиеся в здании по адресу: 

<

...>, 1 и 2 этажи, земельный участок с кадастровым номером 77:02:0023014:70, указанный на схеме (Приложение №5 к договору в редакции дополнительного соглашения) общей площадью 637 кв.м. по адресу: 

<

...> вл.2Г, часть земельного участка с кадастровым номером 77:02:0023014:2 площадью 157,1 кв.м. для размещения антенных систем, а также часть того же земельного участка площадью 19,38 кв.м. для размещения дизельгенераторной установки, часть крыши здания площадью 500 кв.м. для размещения антенных систем (Приложение №13 к договору, акт приема-передачи крыши приложение №12 к Договору).

Согласно п.1.13 дополнительного соглашения, договор заключен на срок с 29.11.2017 по 28.10.2018 и в случае, если Арендатор не уведомит Арендодателя в письменном виде за один календарный месяц до истечения срока аренды о намерении расторгнуть договор, действие договора продляется на очередной период, количество продлений не ограничено.

Объекты аренды переданы ответчику по актам, копии которых имеются в материалах дела.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 10.07.2018 по делу №А40-52629/18 обращено взыскание на заложенное по Договору ипотеки имущество посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя АО «Телекомпания «Стрим»: нежилое здание площадью 7203,1 кв.м. по адресу: 

<

...>, земельный участок с кадастровым номером 77:02:0023014:2.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости к АО «Телекомпания «Стрим» зарегистрирован на основании указанного судебного акта, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.04.2019, зарегистрирован переход права собственности на здание и земельный участок к истцу на основании договора передачи недвижимого имущества в уставный капитал истца.

Истец в суде первой инстанции ссылался на то, что поскольку согласия залогодержателя АО «Сервинком» на заключение Договора и Дополнительное соглашение получено не было, в связи с чем, договор аренды в редакции Дополнительного соглашения от 23.08.2018 №1 прекратил свое действие в силу закона.

Истцом было направлено требование о возврате объекта аренды, которое оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд города Москвы с соответствующими требованиями.

Ответчик, в свою очередь, полагая, что спорный договор аренды является действующим, обратился в Арбитражный суд города Москвы со встречным исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь статьями 309,310, 407, 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 №10-ФЗ пришли к выводу, что оснований считать спорный договор аренды заключенным, после вступления в законную силу  решения суда об обращении взыскания на предмет залога не имеется, ввиду чего ответчик необоснованно оставил без удовлетворения требования истца по возврату объекта аренды, занимаемого на основании спорного договора.

 Суд кассационной инстанции не может признать судебные акты законными и обоснованными в связи со следующим.

В соответствии п. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Вместе с тем, как полагает суд кассационной инстанции, судами первой и апелляционной инстанций не учтены следующие обстоятельства.

Согласно пункту 4 статьи 346 ГК РФ в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.

Ввиду вышеизложенного, судами оставлены без внимания доводы ответчика о том, что приобретатель выражал согласие с сохранением указанных прав аренды, изложив их в письмах ООО «Управление недвижимостью» от 08.05.2019, 14.05.2019, 15.05.2019 к ООО «ГеоТелекоммуникации» в которых содержится  оферта на заключение Договора аренды спорного недвижимого имущества.

При этом указанная оферта была акцептована ООО «ГеоТелекоммуникации» посредством оплаты платежным поручением №313 от 08.05.2019.

Каждое из представленных в материалы дела доказательств суд не должен оценивать в отрыве от других доказательств и не в полном объеме, так как это может привести к выводам, которые не соответствуют сведениям, содержащимся в совокупности перечисленных доказательств.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ).

Вместе с тем вопрос, а так же совокупная оценка всех представленных доказательств в их взаимной связи, свидетельствующих о добросовестности действий истца и третьего лица по направлению в адрес ответчика оферты и в последствии отказа от нее на обсуждение судами не выносился, обстоятельства, подтверждающие наличие или отсутствие в действиях указанных лиц признаков злоупотребления правом, установлены не были.

Суд оценивает доказательства, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 7 статьи 71 и пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства и приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Выводы судов, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, обоснованы только документами, представленными истцом, при этом, судами не приведены мотивы, по которым он отклонил доводы ответчика.

В то же время непринятие судом апелляционной инстанции доказательств  представленных ответчиком при наличии к тому оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 АПК РФ, в силу части 3 статьи 288 АПК РФ, поскольку это могло привести к вынесению неправильного судебного акта.

Так же следует отметить, что в качестве правового основания заявленных в рамках настоящего дела исковых требований указана статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу частей 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 34 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской федерации.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской федерации.

В пункте 36 названного Постановления разъяснено, что в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Таким образом, по смыслу вышеприведенной нормы права и разъяснений по ее применению в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения, входят: установление права собственности истца на истребуемое имущество, наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика, незаконность владения ответчиком спорным имуществом.

В случае недоказанности хотя бы одного из перечисленных выше обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения не подлежит удовлетворению.

Поскольку судами не дана оценка всем доводам и представленным доказательствам, не приняты меры к полному и всестороннему исследованию материалов дела, не исследованы обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания, а для принятия законного и обоснованного решения требуется установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судами по данному делу решение и постановление подлежат отмене, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное; установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции подлежит отмене приостановление исполнения судебных актов, введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2020.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21 октября 2019 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2020 года по делу № А40-153161/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий-судья                                                Е.В. Кочергина                      

Судьи:                                                                                           В.В. Петрова 

 

                                                                                                   Н.С. Калинина